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1、产品组合方案1：稳健型开发方案,产品组合和规模：,方案策略：选择公寓作为主打产品，办公物业作为战略性产品开发，配以小型商业和地下商业,商业：包括小型商业和地下商业,小型商业4万平米,地下商业2万平米 公寓：面积13万，包括销售型公寓（取政策上限值9万）和服务型公寓（面积4万） 办公：风险和收益水平较平均的办公物业消化除了公寓和商业外的面积7万,产品组合方案2：激进型开发方案,产品组合和规模：,方案策略：选择风险较大、收益高的的大型商业为主打产品，配以公寓以及办公,商业：包括大型商业和小型商业，大型商业面积取经验值底线5万(包括地下部分)，小型商业取4万（其中包括公寓的配套服务部分，从而增加公寓
2、的指标） 公寓：面积12万，包括销售型公寓（取政策上限值9万）和服务型公寓（面积取经验均值3万） 酒店或写字楼：剩余的面积5万，可以选择开发酒店或者写字楼，两者对建筑形态和内部大的结构要求差异不大，其中酒店的风险和收益水平都相对较高,开发时序研究,考虑到响锣湾综合环境的培养期等因素，项目开发时序整体策略为在政策允许的条件下尽量推迟受市场环境影响较大的物业的开发,分期方案:,一期:,产品选择条件: 受市场成熟度影响不大 能够快速回收投资 能够树立产品品质和形象,二期:,产品选择条件: 受市场成熟度影响较大 长期经营性产品,销售型公寓,注：交错式建设可以使项目尽快完善项目整体形象，并满足于政府的开
3、发协议。避免因延迟开发影响地价返还.,注：考虑到响锣湾综合环境的培养期等因素，项目开发分为两个阶段，其中2010年后进行延迟性建设。,持有型商业,服务型公寓,商业,写字楼,延迟性建设方案：,交错式建设方案：,开发方案小结,方案一：,方案二：,方案三：,方案评价方法,战略需求和偏好,最优方案选择,开发方案评价 财务评价基本假设,财务评价基本数据根据天津市场现状、发展趋势以及物业特点而定，参考浦东新区以及天津开发区发展历程，并做一定的假设 基础数据存在一定的偏差，结论数据与现实可能有一定的差别，但可以用于三个方案的比较 基本税费率等根据天津市法律法规，不考虑个别情况和优惠条件 由于经营变化较大，不
4、计算每年的所得税额，所得税只在计算最后的总投资利润率时考虑，所得税率按照15%计算 以2008-2022年为计算期(包括建设期)，自有物业在十五年期末按照市场价计算残值 基准收益率取行业平均水平12 财务费用假设：自有资金比例假设为国家允许的最低值35，贷款利率按照中国银行13年期贷款利率 每种方案分乐观、悲观和最可能三种情况分析，乐观、悲观是指区域市场整体发展状况，对不同物业的影响不同 营业费用根据行业经验，房产税按照出租收入的12收取，房产增值税按照3估算,开发方案评价 投资估算投资造价基本假设,开发方案评价 投资估算（静态）,投资估算（静态）：,静态预计项目总投资额约为17亿元人民币，
5、由于假设建筑成本每年有2%的增长，故最终的总投资额为18-19亿元 在12%的基准收益率假设下总投资现值在12-13亿元左右，方案二的总投资现值最低,三方案投资进度模拟：,方案一：,方案二：,方案三：,开发方案评价 收益估算收益基本假设,收益估算假设 高档公寓-天津与上海国际社区发展横向比较,古北,碧云,联洋,金桥出口加工区,外高桥保税区,张江高科技园区,上海,20世纪80年代 古北新区 虹桥经济开发区的生活配套区,90年代中后期 滨江、碧云、联洋社区 辐射全上海甚至长三角的新兴高档国际社区 九成洋居民来自欧美国家,天津,20世纪90年代 大梅江居住区 “全球富人区”&天津标杆性“高档生态住宅
6、区” 外籍人士云集的国际社区,90年代后期 滨海新区经济开发区 截止目前已建成涉外居民社区6个,？,欧美跨国企业大举进入金桥和张江 浦东国际机场的投入使用 陆家嘴金融贸易区的成熟,欧美跨国企业投资力度加大 响螺湾中央商务商业区建成 滨海新区金融中心逐步形成,浦东新区的全面开发带动区域内高档住宅建设，欧美企业的大规模进入促使欧美外籍人士东迁至工作地附近社区居住 考察上海国际社区的发展轨迹预计，随着滨海新区外商投资力度的加大和商务商业环境的成熟，天津外籍人士也将逐渐由市区东迁至滨海新区 滨海新区产业发展将带来大批新的机构客户，本项目可针对性开发高品质住宅产品以迎接市场发展所创造的巨大机遇 本项目的
7、区位具有得天独厚的优势，其品质相当于陆家嘴地块内的早期开盘的仁恒河滨城，当时售价10000元/平米，现在约4-6万元/平米。,滨江,附:小陆家嘴区域内的高档住宅,豪宅总结,主要指标,主要集中在基地的西南侧，临近黄浦江的地段，视线开阔，环境优美 成为上海的顶级 目前入市的项目有汤臣海景花园、鹏利海景花园和盛大金磐三个楼盘，入市时间集中在2004-2005年 目前销售价达到6万元，和市区新天地板块不相上下 建筑形式都是超高层，内部精装修,服务公寓公寓租金和出租率假设,收益估算假设 服务型公寓,2002年以前，整个大陆家嘴的酒店式公寓经营状况较为平稳，租金基本上维持在5元/平方米天上下，出租率稳步上
8、升 2003-2004年，经营状况恶化，租金和出租率都跌至最低点；2004年以后，情况好转稳步上升,出租率达到80%.,浦东陆家嘴地块内酒店式公寓发展历程:,本项目所在的响罗湾内在今年内将有大量的酒店式公寓推出，根据总量的35%限额计算，与浦东现有的总量相当，因此本项目的经营需要较长时间的培养期，并且先期其实际价格会较低,附:浦东陆家嘴金融贸易区各种物业发展历程借鉴 商业,小型商业月租金及出租率假设,大型商业月租金及出租率假设,浦东小陆家嘴地块内的商业物业主要集中在正大广场,其商业环境的培养用了近四年的时间才步入正轨:,1996年开工建设，2001年竣工，2002年开业；占地3.1ha，建筑面
9、积24.3万平米，单层面积1.5-2.4万平米；集商业、餐饮、娱乐、停车为一体的shoppingmall,开业以来空置率一直很高，一度高达约40，6楼以上商铺长时间空置；较好的业态是超市和餐饮，百货的养商期较长,百货2005年重新定位为国际知名但价格适中的时尚品牌，单店需求面积较大,约在1500平米,取得较好的经济效益,项目中商业物业经营假设,附:浦东陆家嘴金融贸易区各种物业发展历程借鉴 写字楼,写字楼租金及出租率假设,写字楼售价假设,浦东写字楼的供应是逐年分批提供的，在供应总量稳步上升的基础上，其租金和出租率也逐年稳步提升,本项目内的写字楼集中在几年内供应，将形成很大的市场压力，预计初期出租
10、率将比较低，经过5年左右的时间能够达到正常水平,开发方案评价 收益估算价格水平和进度(表),开发方案评价 经营税费和残值假设,开发方案评价 收入估算方案一:激进型交错方案,乐观情况,激进型交错方案在三种市场环境下至少能够达到8%的投资利润率，最高为22%；内部收益率最低为11%，此时在12%的基准收益率下，净现值为负0.7亿元,IRR=22%,NPV=6.8亿,IRR=16%,NPV=2.5亿,IRR=11%,NPV=-0.7亿,悲观情况,税后投资利润率=19.4%,税后投资利润率=13.2%,税后投资利润率=8.1%,最可能情况,开发方案评价 收入估算方案二:激进型延迟方案,乐观情况,最可能
11、情况,悲观情况,激进型延迟方案在三种市场环境下至少能够达到7.9%的投资利润率，最高为24%；内部收益率最低为11%，此时在12%的基准收益率下，净现值为负0.4亿元,IRR=24%,NPV=7.3亿,IRR=17%,NPV=2.6亿,IRR=11%,NPV=-0.4亿,税后投资利润率=19.0%,税后投资利润率=12.2%,税后投资利润率=7.9%,开发方案评价 收入估算方案三:稳健型延迟方案,乐观情况,悲观情况,稳健型交错方案在三种市场环境下至少能够达到8.3%的投资利润率，最高为15.5%；内部收益率最低约为12.5%，高于基准收益率12%，净现值为0.3亿元,IRR=22%,NPV=6
12、.0亿,IRR=15%,NPV=1.5亿,IRR=12.5%,NPV=0.3亿,税后投资利润率=15.5%,税后投资利润率=9.6%,税后投资利润率=8.3%,最可能情况,开发方案评价 三方案投资收益比较现金流量,根据对三个方案在最可能的市场环境下的现金流量分析可以看出，方案一的最大年投资额最高，发生在2010 年，为6亿，其他两方案最高约为5亿； 累计现金流反映项目的最大资金需求量，方案一至2011年达到最高，约为14.4亿元，方案二在2010年达到9.6亿，投资比较分散；方案三则最分散，最高年限在2013年，为8.8亿元,开发方案评价 三方案投资收益比较投资收益指标,根据三个方案的三个重要
13、指标比较分析可以看出： 从静态指标看，方案一的收益能力略高于方案二，并在乐观和最可能的环境下远高于方案三 从动态指标看，方案二的盈利能力高于其他两个方案，但在市场环境悲观的条件下净现值为负 从方差指标来看，方案三的方差最小，但是如果三种情况的概率相同，则方案二的加权平均值最高,综合以上多个考虑因素，方案二的投资比较分散，最大资金需求最低，盈利能力最高，为三方案中的最优方案,开发方案评价 敏感性分析-1,以下将对方案二在最可能的市场环境下做详细的投资收益分析，比较各个物业的影响力以及各个影响因素的重要程度，为本项目的执行提供参考,由以上两张图可以看出，商业物业的的投资收益能力明显高于其他产品，从静态看持有型商业的税前投资收益率最高，达950%，而在动态指标下其投资收益率高达264%，略低于售卖型商业； 商业物业之所以拥有如此高的投资收益率，一方面是由于其投资成本较低，另一方面，随着市场的成熟，其升值空间高于其他产品。,开发方案评价 敏感性分析-2,通过分析内部收益率对各类产品的价格水平以及不同影响因素的敏感度分析可以看出：,内部收益率对建安成本和产品价格水平的敏感度很大，是决定内部收益率的主要因素；而出租率对内部收益率的影响程度很低 而在价格方面，内部收益率对公寓售价的敏感度最高，其次是商业物业的租金和价格，服务型公寓和写字楼的价格水平次之。,