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1、商业地产基础知识培训,培训提纲,(一) 房地产的含义及类型 商业地产与住宅地产的区别 商业地产的“创业容易守业难” 商业地产的内容及操作环节 (二) 常见的商业业态 禾盈的技术路线,房地产含义,房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： a) 土地 b) 建筑物及地上附着物 c) 房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。,按用途划分 a) 居住房地产 b) 商业房地产 c) 旅游房地产 d) 工业房地产 e) 农业房地产,房地产类
2、型,基本是以拿到土地的使用类型划分,商业地产与住宅地产的区别,商业地产的定义,1、商业地产项目的经济效益产生期长，产生模型不一而足,利润,总销售收入 （销售额）,项目总开支 （开发成本）,=,住宅开发经济效益产生模型,总收入,利润,项目总成本,=,X营利模式 不定性可行性,Y营利模式,自营,销售收入,租金,有入货成本或 没有入货成本,短期,5年或10年 或N年,收入=售货利润+ 现金流边际利润,或中期,收入=租金XN年,收入=销售面积 X售价（元/平方米）,其中N年代表永久年数或不定年数；Y和X 代表不定性收入模式。,商业地产开发经济效益产生模型,商业地产的创业容易守业难,好不容易将商铺全部销
3、售出去，招商状况也颇为良好，发展商长舒一口气，终于可以坐下来享享清福了，但好景不长，租户撤场，业主闹事，发展商一时间焦头料额，望天兴叹，难道商业地产创业容易守业难的命运不可逆转。 创业容易守业难并非大型商业地产项目开发的定局，关键在于要看开发商是否有长远经营的心态。,1、以经营商业的心态操作商业地产 案例一：G市某大厦 （1）症结分析一：以卖为主，营销操作不当 （2）症结分析二：主题定位不确定 诊断处方：做好前期市场调研，深入了解零售业经营特性,案例二：F市著名步行街某大型商业广场 （1）症状表现一：拖欠电费 （2）症状表现二：扩建商铺引起业主强烈不满 （3）症状表现三：物业管理屡遭业主投诉
4、（4）症状表现四：发展商欠债，导致商铺即将拍卖 诊断处方：做好前期市场，深入了解零售业经营特性,商业地产的内容及操作环节,商业地产的内容,商业地产的销售模式,常见的商业业态,零售购物型,购物中心,专卖店,超市,便利店,专业店,仓储店,百货商店,业态对比,业态对比,百货商店代表品牌,新世界,天虹百货,专业店,代表品牌：宜家 家得宝 百安居 国美 苏宁,北京华联 家乐福 人人乐 易初莲花 沃尔玛,超市,餐饮休闲娱乐型,麦当劳,中体倍力,大地数字影院,必胜客,面点王,星巴克,肯德基,麦当劳 肯德基 必胜客 星巴克 面点王 大地数字影院 中体倍力,餐饮娱乐,禾盈的技术路线,HCRE 服务的主要流程,接下页,项目发展策略顾问,谢谢！,