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1、商业街设计的前期分析,关于商业街的思考 国外著名商业街的特色、分析 -美国第五大道、巴黎香榭丽舍、东京银座 国内特色商业街范例 -上海南京路步行街、北京王府井步行街 上海城隍庙、南京夫子庙 分析国内特色商业街的特点 概括国内特色商业街的问题 西双版纳商业街的构想,关于商业街的思考？,什么是商业街？ 商业街就是服务业多种业种、零售业多种业态的有机组合体，能满足人们购物、餐饮文化、娱乐、旅游、观光等多种需求。目前的商业街，有一些是由政府规划的，但更多的是由于历史因素、经过多年的优胜劣汰、自然集聚而形成的，如北京的王府井商业街、上海的南京路、苏州的观前街等。 中国目前商业街的发展情况？ 中国目前商业
2、街的发展，购物功能下降，餐饮、休闲、娱乐、旅游等功能上升已经是一个不争的事实。上海南京路改造，购物面积已经从90%以上调整到70%，有关部门仍在考虑降低购物的比例，使经营业态和服务业种更加合理。 另一个不争的事实是，一座城市的著名商业街可以成为商业与旅游的黄金结合点。“先有观前街，后有苏州城”，看看春节期间苏州观前街潮水般的人流，就知道旅游在商业街中的作用。商业街是城市的商业最集中的街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体，具有城市商业中心和现代购物中心的双重功能，其发展的方向是：（1）功能全。现代商业街至少应具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电
3、信、会展综合功能和几十种业种。（2）品种多。如北京的王府井、上海南京路和苏州的观前街不仅是中国品牌的窗口也是国际名牌的展台。,美国第五大道（Fifth Avenue）,纽约第五大道是美国最著名的商业街之一，全长几公里，与20余条街道相交，且条条街道宽绰。第五大道是纽约最华贵的街，也是世界上地价最昂贵的街之一。除商业之外，第五大道上还有众多的银行大厦、洛克人斐勒中心、帝国大厦；酒店有半岛酒店、广场酒店等等，还有纽约公共图书馆。第五大道夜幕下闪烁的灯光、缤纷的广告和躁动的人群，使人感受到经典名店的风采、现代科技的辉煌和美国文化的浓烈。 值得一提的是，在第五大道的两端有两个城市公园，一个是华盛顿广场
4、公园，另一个是著名的中央公园；这两个城市公园也是世界上著名城市中心的休闲、旅游胜地。公园周围的各大博物馆、艺术馆为商业街增添了更多的文化氛围。,100年以来始终坚持高标准，使第五大道始终站在成功的顶峰。包揽众多货品齐全、受人喜爱的商店是第五大道的一个特色。货品丰富、品牌齐全、高档优质成为美国第五大道的特点，品牌的运作成为寸土寸金的第五大道的突出特点。,巴黎香榭丽舍大街（Avenue des Champs Elysees）,香榭丽舍大街是以凯旋门和戴高乐广场为轴心呈辐射状的12条街道中的主干道。中央马路宽80米，可容纳12辆汽车并行，全长2公里。街道两侧的人行道平坦宽阔，林立着各种专业公司、大小
5、商店，从银行、保险、时装、娱乐到文物谷游玩以及花卉、报刊摊位。各行各业应有尽有。餐饮也是很值得一提的，法国蜗牛、意大利比萨、日本的生鱼片和中国队的水饺等等世界著名风味的食品。香榭丽舍大街东侧，还有著名的大皇宫、小皇宫和协和广场。大、小皇宫都是法国建筑艺术的代表，其文化艺术展览为香榭丽舍大街增添了丰富的文化内涵。 巴黎的香榭丽舍大街商业气氛浓厚，使人感受到法国人的悠闲、轻松和浪漫，大型集会、各种庆典在中央广场上的举行也使游客们感受到了法国的政治、经济和历史。,东京银座,银座位于东京的“心脏”地带，是日本最繁华的商业区。长约1公里半的银座中央大街由北至南横贯其间。大街两旁商店鳞次栉比，宽绰的橱窗内
6、陈列着各种各样的商品，五彩缤纷，琳琅满目。 银座之所以能成为闻名世界的闹市之一，主要是这个区的行业齐全，能满足不同收入阶层的多种消费需求，银座既有历史悠久、各具特色的“三越”、“西武”等大百货商店，又有为数众多的规模不大、专门经营某些独特产品的“老店”，既有高级酒店，又有普通饭店。银座得以迅速发展的另一个原因是商业与娱乐业相结合，互相促进，共同繁荣。银座不仅仅是一个商业中心，也是一个娱乐中心，它既能满足消费者物质方面的需要，又能适应小费结构的变化，满足人们的文化娱乐需要。 交通便利对银座的兴旺发达具有十分重要的意义。,国外商业街的比较、分析、借鉴,从以上世界最著名的三大商业街的实例我们可以看到
7、，一个国家、一个城市著名商业街的形成有其城市发展的历史背景，也各有其特色，并在现代城市的建设中不断调整、完善，以适应现代人的新生活需要。比较分析后，概括成一下几点： 1.商业街必须具有立体化、网络化的交通，以保证交通通达性好 这是城市商业街建设的基本要素。即便是商业街为步行街，主街两侧的辅街均应有良好的交通能力和充足的泊位，并有严格的交通管制。 2.商业街的行业结构应是三足鼎立，以满足消费者多层次多方位的需求 三足鼎立是指购物、餐饮、休闲娱乐在商业街中各占有三分之一的比例，一般商品购物占40%，餐饮占30%，休闲娱乐占30%，形成商业街特有的市场格局。这种格局还有一个优势，就是可以提高商业街的
8、吸附力，白天是游客的观光胜地，夜晚是当地市民的休闲娱乐场所，从功能上满足了旅游者观光、购物游览的心理和消遣、休憩、品味都市文化的精神要求。同时也为当地居民创造了休闲消费的场所。 3.商业街应具体有独特的商业魅力 城市商业街与一般的社区商圈不同，它是一个城市的形象代表，也是一个城市经济实力、文化历史的展示窗口，因而每个城市的商业街都应是有别于其他城市商业街的独特魅力。 4.商业街应有传统与现代相结合的文化气息 一个城市的形成和发展有其自身的历史过程，构成商业街浓郁的文化特色，挖掘商业街的历史文脉，突出其历史文化底蕴，是商业街的品牌要素。 5.商业街必须突出整体协调性和人性化设计 商业街的规划、开
9、发必须注重协调性，建筑风格、装饰色彩、经营类别、项目选择等都要从商业街的全局考虑，从人性化要求出发。,文化馆舍：上海南京路商业街,素有“中华商业第一街”之誉的南京路，东起外滩，西至静安寺与延安西路交汇，全长5.5公里，两侧商厦鳞次栉比，云集着约600多家商店。西藏路以东称南京东路（原称花园弄，1865年改名为南京路），以西称南京西路（从前称静安寺路）。南京路是上海最早的一条商业街，旧有“十里洋场”之称。近年来南京路发生了巨变，新的商厦群体及宾馆拔地而起，大型商厦与百年老店、名店、特色商店交错林立，互为衬托。老介福商厦、电器商城、曼克顿广场、海伦宾馆、丝绸商厦、新世界商城、华联商厦、一百商厦、广
10、电大厦、轻工大厦、上海商城、锦沧文华大酒店等现代化的大型、高层建筑使南京路更加雄伟、繁荣。每到夜晚，景色分外迷人。南京路商厦群内名品荟萃、琳琅满目。各地的名、特、优、新产品、以及进口的名牌商品，不下数十万种。几家老字号特色商品的商厦，尤为名声卓著。,王府井商业街,王府井大街是北京最繁华的商业中心。王府之所以与“井”联系在一起，并命名了这处地方，是因为源自一个传说，现在王府井步行街地区是指王府井大街南起东长安街北至灯市口大街的路段，以及金鱼胡同和东安门大街。在世纪交接之际，王府井商业街经过长达八年的改造，百年老街焕然一新，现在人们仍然可以在王府井步行街看到“王府”井。王府井大街南起东单三条北至金
11、鱼胡同路段为步行街。王府井大街南起金鱼胡同北至灯市口大街的路段为公交步行街。街道两旁为著名商场名店和专卖店。在王府井步行街好友商场南侧新近矗立起一座古香古色的牌坊，信步而入，对面墙上一幅介绍王府井小吃来龙去脉的巨大手书赫然映入眼帘。经有关人士介绍，小吃街建筑房屋均为仿明清制式，且全天营业，荟萃了全国名小吃六七十家，有天津狗不理，新疆艾瓦尔烤肉，台湾品多名美食屋、云南陆记溢香阁等。 一房地产策划朋友的手稿。,上海城隍庙,上海市唯一集园林、寺庙、商城为一体，融购物、旅游、餐饮、娱乐为一体的旅游购物中心,南京夫子庙,夫子庙体现古都的环境特色和传统文化特征，形成自身相对完整的传统公共活动中心，又使之成
12、为现代城市的一个有机组成部分，逐步形成具有多功能和浓云传统气息的文化、娱乐、商业以及游览中心。,国内特色商业街的特点,全国共有17条中国特色商业步行街，其中背景王府井、上海南京路步行街、上海城隍庙、南京夫子庙都在其中。我国商业步行街发展大体经历了3个阶段：一是单纯的商业场所，光顾者以购物为主；二是更多体现以人为本思想，配套功能相继出现；三是成为社会活动中心，成为消费者和普通百姓休闲、娱乐的好去处。目前国际主流商业步行街的发展方向大多处在第三个阶段，而我国的商业步行街，特别是城市中心和旅游景区的商业步行街也大都在朝着第三阶段的方向发展，呈现出以下的特点： 注重规模集群效应，建筑风格多样化 国内的
13、商业步行街都比较注重规模的集群效应，普遍都追求规模大而全，有的商业步行街长度甚至超过3km，例如重庆的南滨路饮食娱乐一条街。另一方面，建筑风格多样，有纯古建筑风格的，如云南丽江大研古城、安徽黄山屯溪老街等；有人工打造的仿古建筑风格的，如成都锦里、丽江国大花马街等；还有欧美现代风格以及中式现代风格的； 功能配置组合化，传统业态与现代商业结合 目前功能单一的商业步行街越来越少，取而代之的是多种功能分区的有机组合；在业态业种方面也注重如何有机地将传统的业态如百货类零售与连锁专业（卖）店融合在一起； 突出主题与经营特色，营销推广手法多元化 一方面城市中心的商业步行街由于主要面对本地消费者，其消费群体数
14、量有限；而旅游景区的商业步行街虽然主要面向外地旅游者，但由于受旅游景区接待能力和周边配套设施完备程度、与外地旅游景区的激烈竞争等因素的影响，其消费群体数量也不可能无限放大。因此，为应对市场的竞争，现在的商业步行街普遍都比较重视突出自己的鲜明的主题和经营特色，以与竞争对手形成错位竞争。另一方面，在营销推广手法上也追求多元化，应用全部销售、打包销售、全部出租、部分自营部分出租、售后返租、统一经营管理、敞开式经营等经营推广手段。,国内特色商业街的问题,目前，在中国尤其是北京、上海、广州都出现了一批非常热闹的步行街。据统计，大大小小称为步行街的街道在中国共有近200条。步行街建设已经成为房地产投资和所
15、谓都市经营中的一个重要的热点。步行街在大城市出现，以其功能全、环境优美、生活方便，并同时满足人们购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游观光等多种需要，而成为大都市的商业窗口。但是，在一些中小城市所建设的步行街，却具有很强的跟风性质，人们把它作为一种时尚、一种政绩进行追求，有街无市，缺少人气，成为一个比较严重的问题。中国目前步行街有一半是旺丁不旺财的，有的甚至只是在开街的时候热闹了一阵子就冷落下来了，步行街逐渐演化为“不行街”。那么，为什么在中国三大都市圈和都市连绵带以外的中小城市建设的步行街效果不理想呢？原因大概有以下几点： 1. 盲目模仿 这类步行街多是政府进行所谓的城市运营，照搬照抄大城市的作法建成
16、的。这种决策很少是建立在以市场为导向的研究基础上的。在大城市中兴旺的项目在中小城市并不一定旺，这是一个基本的事实。这同城市本身的核心竞争力和品牌有很大的关系。 步行街建设在北京、上海、广州这样的大都市圈里兴旺又发达，根本的原因不在于步行这一概念，而在于本身城市商业的强大的辐射能力。也就是说，其目标人群是全国乃至全世界。但是中小城市就缺乏这种天生丽质。它的目标人群往往只是在本地、本市。而本地市场由于第三产业严重同质化和商业物态的恶性竞争，仅步行这一概念很难产生强大的吸引力。这些城市也不具有像三大都市圈里城市强大的吸引力和对目标市场的拉动。 2.规划而不策划 许多步行街由于是在政府一手指挥之下完成
17、的，因此，规划方案是由一些著名规划设计院完成的。这些美观、漂亮也充满各种风格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是现代，但是从使用上看，却很难同任何商业物态相容，因为它并不是根据当地的市场生态和商业气氛策划设计的。 在中小城市，要做一个同一主题的长达800米的商业步行街，用什么样的目标人群来支撑它，是一个非常严峻的问题。因为这样一个主题步行街，在大城市也需要相当的消费人群。,3.定位不明 定位，我们指要根据当地商圈和城市特点、人文特点、消费能力和目标人群的情况，设计相应的物态。例如，在做旺人气方面，我们就要充分考虑两个重要的因素：一个就是对儿童的吸引力问题。我们知道，小孩子因为在步行区域里
18、没有车辆的危险，可以快乐玩耍，这对做好步行街人气是一个非常重要的因素，因此，儿童天地在步行街里是一个聚集人气的很重要的手段，但是，很多步行街却没有这种考虑。其二，是对那些没有钱的人的吸引，根据当地的文化特点和节事活动的安排，可以设计让那些周边的居民有参与性的活动，就是做旺人场的一个很重要的因素。但是，有的步行街的设计只一味的追求品味，向高档次靠拢。其结果就不伦不类，很难产生共鸣。曲高则和寡，步行街不能和当地的商圈以及市场紧密结合，严重背离市场导向，其结果就将被市场所抛弃。 4. 贪大求全 由于前期搞所谓的城市经营，不考虑整条商业步行街的优生优育，贪大求全，其结果是项目启动以后，人气不旺，驱动不
19、够力，竞争惨烈。在这种情况下，很多城市便考虑进行后期整容。结果，使得一条看来非常漂亮的步行街，布满因为各种原因招揽过来的经营项目，杂乱无章地聚集在街道两旁，同建设步行街的初衷相距甚远。经营单位由于建筑物已经建成，整体招商困难，不得不低下高昂的头，根据当地的情况进行整容。 5. 组织失误 如果是政府工程，步行街建设经历时间相对较长，因此组织者个个有工程做，有一种轰轰烈烈的局面。但是，到了最后招商的时候，结果发现由于中间环节多，使房价高企，租金高企，本地市场很难承受。作为发展商难处很大，需要维持现状，并且要偿还银行贷款，尤其作为国有资产很难降低价格，因为一旦蚀本出让，就要追究个人的责任。因此，招商进展缓慢，没有人敢出头收拾残局，唯有转嫁投资风险。 只有认清目前休闲商业街的问题，我们才能在开发中规避风险，创造价值最大化。,西双版纳商业街构想,以傣族民俗风情为特色 1.傣文 2.舞蹈（孔雀舞、象脚鼓舞） 3.民居（干栏式竹楼） 以文化为内涵的风情商业街 1.水的文化 2.佛教文化,商业街风格意向图片,小品意向,