天津市商业调研报告.ppt

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1、商业调研报告,目 录,第一部分 天津市与和平区城市发展研究 第二部分 天津商业市场研究 第三部分 项目商圈商业调研 第四部分 项目商圈住宅、写字楼等调研 第五部分 商家访谈总结 第六部分 市场调研结论,一、天津城市发展状况 二、天津城市经济情况 三、和平区城区调研,本部分主要阐述天津城市的发展状况、人口概况及未来的发展规划和展望，以了解天津发展的基本概况况。通过对天津市宏观经济的分析，了解天津市各项经济数据及目前和未来的产业结构。对项目所在和平区的定位，优势，规划等方面了解项目所在地行政区的现状及未来发展方向，以使项目未来定位符合整体片区的综合定位。,第一部分综述,一、天津城市发展状况,1、6

2、00年建卫成城 1404 年明永乐大帝(朱棣)在津设卫筑城。 2、天津商业的历史悠久 天津因商而立，由商而兴，自古即富渔盐之利，且是天然河海两用码头，地势平坦，腹地广阔。建国之前，天津城内50%以上的住户从事商业及与商业有关的经营服务活动。 3、天津中国四大直辖市之一 总面积11，760平方公里，规划15个区和3个县 工业、商业、城市经济进一步获得长足发展，所谓“南有上海，北有天津”，就是当时两市在国内市场上平分秋色的最形象写照。,一、天津城市发展状况,常住人口达1115万 据市统计局人口调查推算，2007年末全市常住人口达1115万人，与去年同比增加了40万人，增长3.72%，系进入新世纪以

3、来我市人口增速最快的一年。 外来人口增加至171万 外来人口171万人，占常住人口的15.34%。与上年相比增加了32万人，增长速度达23.02%。,4、天津人口概况,天津市外来常住人口具有如下特征： 一、外来常住人口遍布全市各区县 塘沽区最多，达万人；其次是南开区、河西区和河北区 二、外来常住人口的来源地分布较广，以北方地区为主，其中来自河北、山东、黑龙江三省的规模最大 三、外来常住人口平均受教育程度以接受初中教育为主；接受大专及以上教育的仅占。 四、外来常住人口多集中在生产和服务型行业以及劳动密集型的岗位，从事生产、运输设备操作工作的最多，有万人，比重达；其次为商业、服务人员，有万人,目前

4、外来人口占常住人口的比例较北京、上海低，加之整体收入层次低，因此外来人口拉动我市消费市场的能力不强，未来随天津北方经济中心、滨海新区、中新生态城建设将吸引大量高层次人员，极大的推动商业的繁荣。,天津市是我国直辖市之一，环渤海地区的经济中心。将天津市逐步建设成为经济繁荣、社会文明、科教发达、设施完善、环境优美的国际港口城市、北方经济中心和生态城市。 进一步提升天津城市的国际地位，天津将成为继深圳、上海后，中国第三大经济中心 天津北方经济中心地位天津将成为北方的上海。,国际港口城市、 北方经济中心、 生态宜居城市,国家十一五总体规划（2005-2020年）,5、 城市定位,一、天津城市发展状况,“

5、十一五”期间，天津市将逐步形成 “一轴两带三区”的市域空间布局结构,6、天津未来发展规划,城市中心区的功能依托于城市空间布局 “一轴、两带、三区”的发展格局向外围延伸.,一、天津城市发展状况,调整优化中心城区及近郊地区布局，形成中心城区+外围组团布局结构。重点发展西青、小淀、双街、青光双口、大毕庄四个外围组团；大港新城、汉沽新城、咸水沽等11个新城 。 滨海新区形成“一轴一带”的总体布局结构 “一轴”即津滨走廊地区，“一带”即东部沿海发展带。,6、天津未来发展规划,一、天津城市发展状况,拥有综合配套改革试点的政策优势，滨海新区将作为天津未来发展的新引擎，带领天津成为名副其实的“北方经济中心”，

6、并使天津成为全国第三个拉动区域经济发展的龙头型城市。,高端高利润行业纷纷投资将带动天津快速发展,并吸引高层次外来人口 ，推动天津消费市场发展 1、滨海新区，空客A320系列飞机总装线项目安家落户； 2、100万吨大乙烯工程破土动工； 3、国务院正式批准设立天津东疆保税港区，将建成我国目前规模最大、开放度最高的保税港区。 4、将于08年7月奠基开工的“中新天津生态城” ，借鉴新加坡“邻里单元”理念，总面积约30平方公里，人口可达35万，同时容纳外部就业人口6万人和内部暂住性消费人口3万人。,天津将成为中国经济腾飞的第三架马车,世界瞩目以京、津为核心地区的“世界第七大城市群”，首都北京与天津这座“

7、双子城市”将逐步形成的“双轮”驱动模式。,7、天津未来展望,一、天津城市发展状况,二、天津城市经济,经济增长速度保持在14以上高位运行，2007年经济总量突破5000亿元 天津市经济自2003年开始进入本轮经济增长周期的高峰期，其主要特征就是经济增长速度始终在14%以上的高增长平台上稳定运行。2007年全年全市生产总值达到5018.28亿元，按可比价格计算，比上年增长15.1%，增速比上年加快0.6个百分点。 固定资产投资稳步上升。 2006年前9个月天津市全社会固定资产投资达到1334.9亿元同，与去年同比增长27%，2000年到2005年期间，年均增长率达到18%，显示了天津全市固定资产投

8、资保持了高位平稳运行的态势。 全市人均生产总值突破6000美元。 按常住人口计算，人均生产总值达到6022美元，按可比价格计算，增长11.2%。标志着天津的经济实力已经达到中等发达城市的中等水平 ，基本实现现代化,1、宏观经济发展状况,2007全国城市人均GDP排名 第一阵营：人均CDP1万美元以上 深圳 、苏州 、鄂尔多斯 第二阵营：人均GDP7000-10000美元 北京、上海、杭州 第三阵营：人均GDP4000-7000美元 青岛、天津、郑州、武汉、长沙、成都,2007年社会消费品零售总额完成1603.74亿元，比上年增长18.2%，增幅比上年提高4.2个百分点，为近十年来最高增幅。 居

9、民消费支出增长较快。全年城市居民人均消费性支出12029元，增长14.0%。其中人均衣着支出增长18.4%，家庭设备用品及服务支出增长19.9%，交通通讯支出增长19.9%。 天津社会消费品零售额整体快速上升趋势，并且发展潜力巨大，同时批发零售成为天津商业市场的主要发展支柱 随着收入的提高和财富效应的显现，市场需求更加活跃，消费需求明显升温。,二、天津城市经济,1、宏观经济发展状况,社会消费旺盛，发展潜力巨大,天津市餐饮业零售总额额平均每年以16%的速度增长， 2006年达到209.97亿元。餐饮业的发展反映了天津市居民的消费水平的提高。 天津的恩格尔系数在2000年后平稳下降，2006年综合

10、恩格尔系数为34.9%，表明天津市居民总体上实现小康，进入了比较富裕阶段。 居民生活水平不断提高，居民的消费水平相应随之提高，将促进餐饮娱乐业持续快速发展,二、天津城市经济,1、宏观经济发展状况,餐饮娱乐业持续快速发展,按照联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数达到60%以上，处于贫困阶段；50% - 60%，处于温饱阶段；达到40% - 50%，进入小康；当达到20% - 40%时，将进入富裕阶段；20%以下，属于极端富裕,天津城镇居民人均可支配收入和消费性支出持继增长，2006年分别达到14,283元/年和10,548元/年，同时，天津城镇居民的消费性支出占其可支配收入的比例基本稳定，长期在

11、75 - 78之间。 天津城市居民家庭人均用于食品类支出稳步增长，2006年比2000年增长49.9%。其中，2006年城市居民家庭人均在外用餐支出比2000年增长1.43倍，占食品总支出的比重达26.6%。 预计未来，随着天津居民生活水平的不断提高，居民更加注重生活质量和生活品位，家庭在外用餐支出明显增长，餐饮消费需求将快速增长,二、天津城市经济,1、宏观经济发展状况,居民生活水平不断提高,食品类支出稳步增长,天津市地产投资总额在GDP总额中所占的比重始终稳定保持在8.8%左右，预计未来大量外地投资企业的涌入以及外来人口的增加，天津市的房地产购买能力和购买需求还会在这一数字的基础上保持持续稳

12、定增长。,二、天津城市经济,2、房地产投资状况,2001年2007年天津市GDP增长及房地产开发规模统计表,随着城建开发的不断推进，城市对于商业物业的需求将逐步增加，商业设施的升级势在必行。天津由于滨海新区、中国经济第三极的发展定位，商业地产迎来了历史性的发展机遇，年度增幅78.8%。,二、天津城市经济,天津的主导产业是第二、三产业。其中工业为代表的第二产业对天津GDP的贡献比重超过50%。 二、三产业增速差由上年的6.6个百分点缩小为2.5个百分点，经济增长结构更加均衡。 目前天津市主导产业已经形成了第二、三产业“32”的5 大板块： 以电子信息和现代医药业为主的高新技术产业板块； 以石油、

13、化工、冶金等装置型重化工业为主的临港工业板块； 以汽车、造船业为主的交通运输设备制造业板块； 以物流、社会服务业、金融、房地产为主的先进服务业板块； 以传统商贸业为主的传统服务业板块。,3、天津的产业结构,和平区代表天津城市特色的中心商业区 和平区位于天津市中心，是天津市党政机关所在地，也是全市的政治、商贸、金融和信息中心，区域面积不足10 平方公里，常住人口38.4 万。主要经济指标始终名列市内六区前茅，2007年实现地区生产总值360亿元 。 和平区辖6个街道：劝业场街道、小白楼街道、体育馆街道、新兴街道、南营门街道、南市街道。 滨江道地区集聚了天津市现有的商业、饮食业、服务等行业的精华，

14、商业网点密度全市聚首，商品零售额居全市第一，节假日客流量保持在60 万人次左右，是国内外公认的代表天津城市特色的中心商业区。,三、和平区城区调研,2、和平区优势,得天独厚的区位优势 和平区是天津市中心城区核心区，公交、地铁网线密集，交通便捷畅达、辐射全市。 寸土寸金的商业优势 商业聚集，市场繁荣，经济发达，流动人口多，经济消费能力强，是天津聚财生财的经商宝地。 业脉悠久的金融优势 解放北路素有“天津华尔街”之称。中国人民银行和中国银行、中国农业银行天津分行等200多家金融机构汇集于此，市政府规划建设的天津金融城就依托解放北路而建。 底蕴深厚的人文优势 全市70以上的风貌建筑和名人故居坐落于此，

15、全市15个建筑风貌保护区一半在和平，天津规划建设中的12个旅游板块有4个在和平区。 不可复制的行政优势 和平区是市委、市人大、市政府、市政协、警备区以及市级机关委办局机关所在地，拥有大量行政资源，是名副其实的行政中心。,三、和平区城区调研,3、和平区规划,三、和平区城区调研,“优北兴南，强化中轴，南北互动，协调发展” 规划以南京路为界，建成以一条中轴线为核心，六个功能聚集区为载体，八个重点行业为支撑的“1-6-8”总体布局。 六个功能聚集区 小白楼中央金融商务商贸区 滨江道和平广场中心商业区 南市新兴商业区 五大道风貌区 都市型宜居区 文化卫生区,南京路天津市中心商务商贸经济带 规划面积约12

16、1公顷，总长度3.3公里，规划了中央商务区(CBD)、中心商业区(CRD)、中央信息区(CID)三个特色功能区，规划时限为16年。 和平路滨江道中心商业区规划 “一核”即位于商业区核心位置的都市休闲商业中心 “五区” 商务旅游区面积17.45公顷，依托海河景观带开发，重点建设 “津塔”和 “津门”项目。 综合商业区面积46.96公顷，商业氛围浓厚、文脉气息旺盛、行业门类齐全的购物、观光综合商业区。 文化体验区面积30.78公顷，哈密道宽100米绿轴景观带的开发和文化产业项目。 风貌体验区面积11.36公顷，依托中心花园法式风情区，展示中心商业区深厚历史文脉。 高端品牌区面积20.1公顷，依托现

17、有高端品牌商厦的基础上，形成天津市独树一帜的复合型高端消费集聚区。 “五条特色街” 滨江道现代商业街 哈密道生态文化街 和平路综合商业街 河南路特色休闲街 南京路高端商业街,3、和平区规划,三、和平区城区调研,南京路商务商业经济带,中央商业区,发展的和平区位优势明显，具有投资吸引力 得天独厚的区位优势 历史悠久的商业底蕴 寸土斗金的投资回报 开放的和平投资环境宽松，具有服务竞争力 未来的和平发展前景广阔，具有发展潜力 辐射能力强的商业集群 服务功能强的商务集群 配套服务全的金融集群 联动成片的旅游集群,和平区商机无限，潜力无限， 企业高成长的摇篮，投资商高回报的沃土,三、和平区城区调研,目 录

18、,第一部分 天津市与和平区城市发展研究 第二部分 天津商业市场研究 第三部分 项目商圈商业调研 第四部分 项目商圈住宅、写字楼等调研 第五部分 商家访谈总结 第六部分 市场调研结论,一、天津商业发展情况 二、天津商圈现状及规划 三、天津各业态发展情况 四、商业市场发展趋势,第二部分综述,本部分主要阐述内容包括对天津市商业发展现状的认识，了解天津市商圈的现状及规划，清晰的分析了天津市的几大重点商圈，通过重点商圈的定位，达到对本项目所在商圈的更深层次了解和挖掘，通过对天津市各业态发展情况以及对商业市场发展趋势的分析，找到目前天津市业态发展的极限点和空白点，达到需要项目机会点的目的。,1、天津市商业

19、发展状况,(1)近年来商业发展迅速，市场格局初步形成 天津的商业市场正由单中心向多中心发展过渡中，逐步形成市级商圈、区域商圈、社区商业以及主题商业相结合的格局，整体规模不断扩大，经营管理的相对落后。 市中心的商业核心地位不变，但是区域性中心逐渐发展，政府规划引领商业布局商业地产向郊县、滨海新区扩军，海河开发带动海河沿线商业高速发展，地铁生活圈逐步形成，同时滨海新区商业快速发展。,(2) 经济发展持续向好，支撑商业市场繁荣发展,“十一五”期间，天津市商业设施投资总额达900亿元，年均增长20%。 2007年全年全市生产总值达到5018.28亿元，增长15.1% ，人均生产总值6022美元，增长1

20、1.2%；2007年我市社会消费品零售总额累计完成1603.74亿元，年均增长18.2%，为近10年来最高增幅。 消费结构逐渐转向“享受型” ：居民对于名车、珠宝等奢侈品的消费行为不断增多，消费结构正由生存型发向发展型和享受型过渡，刺激市场高端百货的快速发展。,到2007年天津商业总体供应量为950万平米，人均商业面积0.9平米。人均商业面积较国内一线城市还有一定差距。目前商业面积仍以每年10的速度递增，未来将有约100万平米的商业面积上市，市场竞争十分激烈。 建筑面积50余万平方米的海河仁恒广场，总占地1.96万平米,总建筑面积26.4万平米,总投资近34亿元人民币的和记黄埔项目等，也将于2

21、008年后陆续建成开业。 。,各直辖市的城区商业覆盖率,天津与北京、上海两城市相比，城区商业覆盖率水平还较低，但高于重庆；说明现有商业网络设施还不够，尚有一定的发展容量。,(3) 天津商业市场发展现状总体水平不高，今年发展迅速，开发量快速增加，未来竞争将很激烈。,未来1万平米以上商业项目共有58个，累计商业面积约400万平米 未来大型综合商业仍然集中市中心区，特别是南京路沿线、老城厢及周边区域。 新兴的住宅区、商务区，如奥城、梅江、海河沿线也将出现一些大型综合商业项目 未来商业主要将定位为购物中心，百货其次 市中心、特别是核心商圈竞争加剧，,未来大型商业项目概况,未来大型商业项目概况,未来大型

22、商业项目概况,(4) 商业向高端化流行化发展，但距离完全成熟仍有一段差距。 目前市场上中高端大型百货业占14，购物中心占13，新建百货店的品牌资源趋于国际化、模式趋于综合化，并已逐渐形成集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的综合性商业模式。,相对于住宅市场而言，区域内商业的售价发展潜力较大 销售型商业曾因较高租金回报受到投资客的青睐，但不少商业后续经营不善，大量空置。同时，住宅市场价格的快速增长也使得投资者的投资方向逐渐转移 随着投资客户和开发商的成熟，商业处置方式也更加多样，更多开发商将选择租售结合的方式,本项目的商业的处置方式也应采取灵活的方式,天津市重点区域商业平均售价从2003年的 18,6

23、67元/平方米，上涨到22,800元/平方米。 不同区域价格差异很大，其中核心地段（和平路滨江道南京路，小白楼）优质店铺的售价明显高于全市平均水平 塘沽及开发区商圈内优质店铺的售价低于天津成熟商圈的价格，预计未来发展潜力较大 整售物业近年来开始活跃，目前价格集中在7,000-10,000元/平方米 预计未来2008-2010年，优质商业价格还将持续上涨，以7涨幅的保守预计，2010年重点区域的商业平均价格将达到28,000元/平方米,（5）销售型商业销售情况,1、 天津商业的发展规划,二、天津商圈规划及现状,形成和平路滨江道、小白楼、塘沽解放路3个中心商业区，24个区域商业中心，并重点提升10

24、条特色商业街，重振天津北方商埠雄风，打造体现大都市特色的现代商贸中心。,2、 商圈现状及分析,市级商圈 滨江道/和平路商圈：区域界定为和平路与滨江道沿线 南京路商圈：区域界定为南京路沿线，西至鞍山道，东至泰安道。 小白楼商圈；区域界定为北至曲阜道、东至台儿庄道及南京路所围合区域。 东马路商圈：西到鼓楼北街，东至张自忠路，南到南马路，北至河南路所围合区域。 区级商圈 南市商圈、南楼商圈、友谊路/佟楼商圈、海光寺商圈、中山路商圈等 新兴商圈 奥城商圈、大梅江商圈、海河沿线商圈,主要商圈发展特点,二、天津商圈规划及现状,2、 商圈现状及分析,天津市几大成熟商圈多数是随着城市的变迁自然形成。 目前天津

25、市较为成熟的四大商圈分别是滨江道-和平路商圈、南市商圈、南京路商圈、东北角商圈和小白楼商圈。这些商圈都集中在中环线以里，积聚效应很明显。 随着城市改造步伐的加快，天津市又涌现出一些新兴商圈，分别是海河沿线商圈、地铁沿线商圈、奥运商圈和大梅江区域商圈，这几大商圈的发展潜力巨大.,热点商圈零售商业的回报率普遍偏高，但其他区域的投资回报率则偏低，这正印证了商业的特点“地段、地段、还是地段“,传统市级商圈地位稳固，市场竞争激烈，都在进行商业升级。 次级商圈业态丰富、特色鲜明，处于蓬勃发展中。 新兴商圈依托政策优势，档次提升，发展潜力巨大。,2、 商圈现状及分析,滨江道/和平路商圈 业态同质化严重，未来

26、上市体量增多，市场竞争逐步激烈 天津市第一商圈，现有规模约为65万平米商业经营面积。现有商业设施有：乐宾购物中心、友谊新天地、劝业场、米莱欧、麦购、百盛等大型集中商业，以及沿滨江道、和平路住宅底商；潜在供应商业项目有恒隆广场等。 商圈经营业态包括：百货、超市、专卖店、专业店等。滨江道商圈经营业态主要以服装为主，约占到80%左右，由于设计年代比较久远，功能老化，原有的众多休憩业态逐渐被取代，现在的滨江道业态趋同，同质化竞争激烈。 未来上市项目将带动商圈向高档化发展，未来商业竞争将逐渐激烈。,各商圈分析：,代表性商业：,万达购物广场 开业日期 ： 2003 年12 月24 日 开发商/投资商 ：

27、大连万达集团 占地面积 ： 4.28万 平米 建筑面积 ： 15.5万平方米，分为A、B、C、D、E 五座 目前主要客群 ： 主要为18-35 购物人群 位置优越性 ： 处于和平路金街，位置优势明显 设施 ： 地下车位约2000 个， 主力业态 ： 沃尔玛超市、百安居、百盛百货、万达影城、国美电器、大时代美食广场、KFC、土大力、味好佳 分区业态及面积 ： A 座：KFC、沃尔玛超市sport100等 B 座：百安居、百秀街 C 座：百盛 、必胜客 D 座：国美电器 E 座：万达影城、大食代、申格体育,* 成功将“shopping mall”概念首次引入天津,各商圈分析：,南京路商圈 已形成市

28、区高档购物区域 该商圈现有规模约为12 万平方米。 该商圈现有商业设施有：伊势丹、津汇广场、美美百货、国际大厦等。该商圈是商务与商业结合较好的商圈之一，交通便利是该商圈发展起来的最大源动力。未来上市商业项目：和记黄埔等。 南京路商圈的经营业态主要以百货商场为主，部分休闲娱乐业态。 针对客户多为全市内的高层次人群，特别是商圈内的高档写字楼内的商务办公人员，其商业经营档次均为高档，已经成为天津市有名的高档购物区域。 作为天津市高档购物区与高档办公区域的整体地位不会动摇。,代表性商业：,伊势丹百货 是日本首屈一指的零售业集团。以百货业作为业务中心，从1972年在新加坡开第一所海外分店开始，在全世界已

29、有多家百货公司。以高感度，高质量时装见称，成为时尚年青人的时装指标及领导。 2006年8月底天津伊势丹告别吉利大厦搬入对面新厦。新店营业面积面约3万平米，是原店的1.8倍,新店卖场扩大，商品更加丰富。新店铺经营档次虽有明显提升，目标顾客以青年人和中青年为主要对象。,伊势丹各楼层业态,各商圈分析：,小白楼商圈 天津CBD中心，商务与商业并举，未来发展潜力巨大 1、 该商圈现有商业面积约为17万平方米。 现有商业设施有：凯旋门、滨江购物中心、海信广场等，地铁商业朗香街预计年底开业。 2、该商圈区域是天津CBD，商务氛围浓厚，政府引导及商务市场的聚集是该商圈的最大优势。 拥有五星级酒店滨江万丽、金皇

30、大厦及众多的甲级写字楼，其受交通、功能等因素限制较小，具有很大的发展潜力。,3、小白楼商圈主要以百货商场、休闲步行街为主， 经营行业包括服装百货、餐饮娱乐等。 4、未来将发展成为天津市集南京路与滨江道二者优 势为一体的现代综合性商圈。 区域内商业经营档次有高有低，如小白楼商业街和滨江购物中心，年代久远，多为中低档产品。随着海信广场、朗香街等现代商业设施的投入使用，依托区域内大量高级商务人群，商业品质得到巨大提升。,天津海信广场 坐落于小白楼CBD中心商务区内，是“天津第一高楼”信达广场的裙楼部分，地下1层，地上6层，营业面积5.8万平方米，拥有3000余平方米的室内中央共享空间，号称 “天津第

31、一中庭”，汇集高档百货、餐饮、美容美发、超市等多种业态，是本市真正意义上的顶级奢侈品店。 作为高级百货店，海信广场成功引进300多个国内国际知名品牌和30余个国际一线品牌，其中10余个国际一线品牌为首次进入天津市场。Cartier、Gucci、Armani、Valentino Garavani、Versace等一系列世界顶级奢侈品牌.未来还将有更多国际一线品牌落户海信广场。 经营状况：目前经营状况不理想，除一楼国际一线品牌以外，二楼以上的品牌缺乏市场认知度，市场接受能力欠佳。,代表性商业：,海信广场各楼层业态,东马路商圈 商圈业态丰富，特色鲜明，将发展成最具活力的商圈 该商圈现有商业面积约为1

32、00 万平方米。现有商业设施有：远东百货、新世界百货、大胡同批发市场、古文化街、海河楼、鼓楼等，是规模发展最为迅速的商圈。 区域内业态丰富。新开业的远东百货，提高商圈整体档次；海河楼商贸区、老城厢商业也使区域商业氛围越来越浓厚。 该商圈各档次业态分布极其丰富，并拥有特色鲜明的商业街。低档的有大胡同批发市场，中档的有新世界百货，中高档的有远东百货等，特色商业街有古文化街、鼓楼商业街等。 东马路商圈是与滨江道商圈相类似的纯商业商圈，区域内基本无商务氛围。随着整个商圈影响力的进一步扩大，配以区域内深厚的历史文化沉淀，该区域内商业的必将进一步发展，成为天津市最具活力的商圈。,各商圈分析：,远东百货：

33、建筑面积 59,464 ，租期20年，年租金，日租金1.8元，并从第六年起利润分成。天津远东百货分为地下1层及地上7层，每层都突出商品差异性来设定主题。07年营业额2.2亿元。,代表性商业：,各商圈分析：,友谊路/佟楼商圈 商圈业态丰富，特色鲜明，将发展成最具活力的商圈 该商圈是天津市新发展起来的高档消费区域，区域整体档次较高，交通条件便利，拥有高档酒店和甲级写字楼，多家金融机构驻扎于此。 典型商业有友谊商厦、酒吧风情街、天海广场、华距百货等。政府有意将友谊路打造成“天津的华尔街”，预计该商圈未来仍将是高档消费行业，如酒吧、休闲、娱乐行业的聚集地。,友谊商厦,代表性商业：,天津友谊百货群是天津

34、一商集团创建的以经营国际国内名牌商品为主的大型高端百货连锁企业，有着近五十年的经营历史。由友谊商厦、友谊名都、友谊新天地广场、友谊新都市百货、友谊大港店和友谊武清店六家店组成。目前天津友谊百货群被誉为中国高端百货的连锁先锋，成为天津市高档消费人群最集中的购物场所。 荟萃世界名品，在天津市率先在引进国际顶级品牌和奢侈品牌，LV、Dior、Celine、 Ferragamo、 ESCADA、劳力士、欧米茄、万国、伯爵等众多顶级品牌云集，成为天津市高端百货的代表。,各商圈分析：,新兴商圈 奥体商圈： 该商圈是新发展起来的高档消费区域，近临天津奥运场馆，依托奥运契机，逐渐发展起来成为国际化发展的标志性

35、区域之一。商圈内拥有高档住宅、综合商业、星级酒店、酒店式公寓、高档写字楼，市场知名度逐渐提高，市场影响力逐渐扩大。 大梅江商圈： 该商圈住宅项目整体档次较高，一度成为天津市高档住宅区的代表。主营业态有餐饮、休闲娱乐、沿街商铺、超市卖场等。,1、 百货/ 购物中心/商业街,商业街： 目前较具影响力的商业街有8条，主要集中在传统核心商圈内。 百货 目前共有大型百货（专卖店）27家，50%以上集中分布在滨江道-和平路商圈 友谊路、南马路、南京路商圈内分布高档、中高档百货 购物中心： 主要分布滨江道-和平路、南市、东马路商圈 奥运商圈内供应呈放大趋势,三、天津各业态发展情况,天津百货业主要集中在四大商

36、圈内，以中档百货为主 现有大部分百货商业项目仍以传统模式为主。 未来项目仍集中在市中心 主要商圈， 外围将有部分项目入市,天津市百货业发展情况分析,注：大点表示该区域有多家同类型的门店，小点表示该区域有一家大门店（研究样本包括市区内全部大型卖场，含部分低品质项目）,家乐福、沃尔玛、华润万家超市占大型超市主导地位。韩国易买得（E-Mart）扩张强劲。泰国易初莲花经营情况一般。 食品日用品类大型超市主要分布在居民集中区域，形成社区商业的主体，在全市范围内均匀分布。目前布点已基本完成，05年以来开店速度放缓。预计未来发展重点在市区内尚未布点的典型居住区内及市区外围的新兴居住区。 家居建材类大型专业店

37、多分布在中环以外，特别是市区东南方向。其中建材类卖场占比较高，而家居类卖场较少，特别是以时尚、中高品质为主题的家居类卖场较少。 电器类大型专业店以国美、苏宁为代表，其分布特征与食品类超市类似 大型卖场的租金普遍较低，其中电器类专业店承受价格、租金的水平略高。大型超市、专业店基本不存在空置问题。,2、大型卖场,目前，世界500 强阵营中零售军团前10 位 聚齐天津，建成和在建的1万平米以上大卖场已超过30 家。 跨国包括沃尔玛、诺玛特，麦德龙、家乐福、大荣，万客隆等20多个跨国集团已相继在津开店。,1、 家乐福海光寺店 建成年代：2002 年并购劝业超市 总建筑面积：15000 平方米 配套出租

38、商业区面积：3000 平方米左右 商业区租金水平：1.1 元/平方米/天 商业区平面布局 一层街铺：餐饮、服装、银行 一层内铺：餐饮、部分小服饰、化妆品柜台 二层：一些衣服、鞋帽商店，茶叶店 经营状况 家乐福海光寺店，位置优越，周边区域成熟，交通便利，人口众多，经营状况非常好，即使在中午的时间段，顾客还是很多，银台还会出现排队等候的现象。,代表超市分析,2、 易买得奥城店 位置：南开区宾水西路 建成年代：2005 年 总建筑面积：20000 平方米 配套出租商业区面积：40005000 平方米 商业区租金水平： 0.7 元/平方米/天 商业区平面布局 一楼：服饰、鲜花、餐饮 二楼：服饰、女鞋

39、三楼：家居品牌 经营状况 经营状况良好，作为区域内唯一种类齐全的大型超市，对周边的居民有较强的吸引力，其中还包括大量的韩国客户。,代表超市分析,沃尔玛万达店 位置：和平区福安大街66 号 建成年代：2003.12.14 总建筑面积：17000 平方米 配套出租商业区面积：1000 平方米 商业区租金水平：0.8 元/平方米/天 商业区平面布局： 一楼：服饰 二楼：女鞋、手机店 商业区经营状况 坐落在和平路商业街，繁华的商业也为其带来大量的客流，再加上沃尔玛巨大的品牌号召力，经营状况良好。,代表超市分析,天津市区当前餐饮区域分为三个层次： 商圈餐饮带主要分布在天津的市级商圈内，目标客户主要包括商

40、圈内的购物游览人群，餐饮档次较全，与商圈的档次相匹配。 商贸餐饮带主要针对天津市的商务餐饮需求，档次为中高档。档次较高的此类餐饮主要主要分布在水上北路附近和五大道附近，而中高档商贸餐饮主要分布于金纬路、大直沽和大沽路。 社区餐饮带主要目标客户为周边社区居民及办公人员，分布于各个大型居住区内,3、 餐饮市场,3、 餐饮市场,目前本市约有近2万家大小餐馆，2000平米以上的有60家以上，1万平方米以上的大型餐馆20余家. 大型餐饮租金约13元/天/平方米，视位置、规模而定。 大型餐饮娱乐场所以租为主，空置率普遍很低，招商周期短。,餐饮市场发展特点与趋势： 普遍经营表现良好，反映出旺盛的需求 规模较

41、大，分布集中区域显示出集聚效应，经营状况普遍较好 发展趋势：多样化，规模化，连锁化，休闲化 未来餐饮娱乐设施将集中在意式、德市、法式等异国风情区、城市核心商圈周边的商业改造区域及泛老城厢区域。,3、 餐饮市场,当前天津大型娱乐场所主要分布与餐饮业分布有极大的区域重合性，重点分布在三大片区和一条街上，另外，还有部分休闲娱乐业散布在不同城区的区域中： 1）三大片区： 以水上北路高档餐饮为核心的西南娱乐板块； 以和平区南京路商圈为核心的KTV 休闲娱乐板块； 以河东区十一经路商贸区为核心的娱乐洗浴中心。 2）一条街： 以友谊路风情酒吧街为先导的酒吧娱乐洗浴综合板块 3）散布在不同城区区域中心娱乐业分

42、布情况： 如北辰商业中心天穆、红桥商业中心光荣道附近、河北区中山路金纬路一带。,4、 大型娱乐场所,天津大型娱乐场所市场特点： 大型、综合性的娱乐场所匮乏 目前天津除大型餐饮、KTV、洗浴外，文化娱乐、体育娱乐、休闲娱乐在天津市发展比较滞后，从规模上看，大型、综合性的娱乐场所偏少，大部分集中在天津乐园、天津大舞台等地方。 以天津常住人口已达到1000万以上的城市来说，大型、综合性的娱乐场所发展空间较大。 存在较大的市场需求 随着天津市经济的发展，人民生活水平不断提高，居民“恩格尔系数”逐年降低，文化娱乐消费在人均可支配收入中所占比例成为仅次于食品的项目，说明人们对精神享受关注在不断地提高。这对

43、天津市文化、娱乐业未来高速发展奠定了良好的基础。,4、大型娱乐场所,天津大型娱乐场所未来发展展望 区域展望 河北区海河沿岸都市消费娱乐区 以意式风情区为核心的海河文化主题娱乐区，元素包括广场、集市、教堂、服饰品牌以及意大利食品等，提供中西餐、咖啡、酒吧、美容美发等服务。 河东区十一经路南站CBD 商务区为核心的东部地区 该区域由一个文化广场，一个公众码头，以及沿海河布置的庭院式餐饮娱乐休闲区构成。文化广场与海河相接，与海河景观融为一体，设置影剧院、小型展览馆及文化设施，结合餐饮休闲及海河形成天津独一无二的文化休闲区域。 南开区西南奥运版块 以奥城商业广场为核心，在提供时尚购物、餐饮等服务，并规

44、划有娱乐设施，如金逸国际影城。 趋势展望： 多厅影城将继续发展；酒吧类休闲业将向个性化、品味化、差异化发展；大型游乐设施伴随着购物中心的增加而增多；儿童娱乐业将会有广阔的发展空间；动漫主题娱乐将成为新的业态出现在人们的视野中,4、大型娱乐场所,市场分布,市场供应,市场表现,市场趋势,市中心大型综合商业分布过度集中，缺乏合理规划，激烈竞争导致差异化趋势 商圈格局存在变数，形成新的区域、社区中心 除大型综合商业外其它商业分布基本合理，尤其社区商业,全市商业尚未饱和 市区大型商业过剩，且未来加重，机会主要来自结构调整 中低档百货占主导，档次、业态有待提升 未来商业供应竞争力强,价格理性，有上升空间

45、租金低，预计上涨 大型综合商业空置率低，预计较高 其它业态表现稳定,业态趋于多元化 档次逐步提升 国际零售商、品牌进入 社区、主题商业为主导,四、商业市场发展趋势,目 录,第一部分 天津市与和平区城市发展研究 第二部分 天津商业市场研究 第三部分 项目商圈商业调研 第四部分 项目商圈住宅、写字楼等调研 第五部分 商家访谈总结 第六部分 市场调研结论,一、项目商业概况 二、项目区域交通分析 三、现状及周边商业规划 四、商圈内商业竞争分析 五、热点商业-外贸商场调研 六、商圈内体量类似商业分析,本部分主要阐述本项目商圈范围内的商业分析，首先了解项目本身的基本概况，定位项目自身的综合素质，分析项目周

46、边交通，了解本项目机会性辐射范围，通过对项目周边项目及商圈内商业竞争的分析，寻找项目发展机会。同时对热点商业业态，进行了重点商业调研及可行性分析。并对项目未来的发展方向，列举了规模相似并以运营项目的发展项目现状以提供项目的参考性分析。,第三部分综述,一、项目商业概况 富顿广场: 项目位于和平区福安大街与容业大街交口处，是集商业和住宅为一体的城市中心区商业组团。 商业建筑面积：1.5万平米 商业部分各层层高： 1F -5.7 M 2/3F-5.4 M 地下5.5 M 商业车位：100个,首层平面图,一、项目商业概况,公路：福安大街是连接和平、南开及通向河东的重要纽带，每日平均流量（车流+人流）超

47、过40000人次 地铁：已运营的一号线和即将贯通的二号线均从本案周边经过，可以为本案带来最大程度的轨道交通便利及大量青年消费群体。 公交：多达30余条公交线路在本案所在的荣业大街停靠，为购物和工作人员提供方便。 停车：福安大街规划建设100000停车楼，大力支持有车人群来往消费。,二、项目区域交通状况,上述路线连接北辰、红桥、南开、河北、河西、和平等市区各主要城区，途径市内众多主要居民区，线路覆盖面广，辐射范围大，交通便利。,3、项目周边商业现状及规划,项目位于南市餐饮文化商业区、南市住宅区,3、项目周边商业现状及规划,位于 中央商业区、中央居住区、中央商务区 的核心区,南市新兴商业区 中央居

48、住区 和平区中央商务区 （南京路-南门外-南马路-解放北路，面积3公里） 天津中央高档生活区 海光寺西南角商务商业区 （海光寺商务中心、西南角商业中心 ）,南市新兴商业区,项目辐射半径内 泰达易买得购物中心 古文化街商贸广场 新加坡仁恒购物中心,周边海河沿线商业规划,周边海河沿线大型商业购物广场,35公里核心商圈分析,四、商圈内商业竞争分析,项目5公里范围内已包括两大传统商圈和平路-滨江道-南京路商圈和小白楼商圈在内的天津市大多数商圈 基本涵盖天津所有商业业态 包括高中低档不同商业层次,13公里核心商圈分析,项目周边商业 分析,1公里范围内主要包括两个市级商圈 商业密集度较大 商圈正在快速升级

49、中 南市商圈作为新兴商圈在大量拆迁建设后将以崭新的面貌重张纳客,1公里核心商圈分析,项目周边商业 分析,SHOPPINGMALL 3座 （2个百货店、万达经营一般、金耀部分营业、铜锣湾远东营业） 特色商业街 4座 （服装街、商品街、旅馆街、天地烩） 社区商业街 5座 （新文化、新世界花园、世纪花园、和平园、瞰和平） 专业大卖场 5座 （国际五金机电城、苏宁电器、加宜家居） 大型餐饮、娱乐店 2座 （聚福圣会、海都）,1公里商圈包括南市商圈、和平路-滨江道商圈 商圈内Shopping Mall就有三座，商业体量巨大，已形成泛Shopping Mall格局 传统业态饱和度较高，新兴业态与主题业态稀缺 南市商圈餐饮娱乐是政府规划重点业态，24小时不夜城经济将成为本商圈一大亮点,商圈内商业分析,1公里重点项目分析,天地烩,建筑形式：风情商业街 建筑面积：17815平米，共有5层，1、2层共19套商铺，有单层、跃层，最小套型144.34平米，最大套型739.53平米，主力套型300平米。 整体定位：24小时餐饮休闲娱乐不夜城 目前运营状况：只租不售