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1、,高端物业的价值体系打造,成全机构 全忠 20090625,在这场席卷全球的轰轰烈烈的财富化运动中 是什么？促使他们一掷千金？,一部分人富起来了,为什么LOUIS VUITTON每一次Logo颜色或形式的改变，都会重复赢得时尚界的疯狂追捧？,品牌,品质,品位,欲望！,为什么Rolls Royce每年300多辆纯手工制造的昂贵轿车，会让全世界众多富豪望眼欲穿，拥有财富却未见得能拥有一辆Rolls Royce ？,Not Only,But Also,欲望使人年轻,欲望是人性的弱点，导致人产生了 非理性的精神需求。,欲望是非必需的，是超越物质需求的精神满足。,欲望永远追求满足但又无法永远满足，所以具
2、有无限性。,非理性的精神需求,从案例说起,北京星河湾 北京龙湖,星河湾,龙 湖,万科,溢红、滴翠、醉黄、吟白你爱谁？,案例1：北京星河湾,向星河湾学习？,整体规划,园林景观,立面标签,户型设计,装修品质,产品细节,卖给住过别墅的人,精装每一寸土地,北京星河湾,北京星河湾地块周边原状,北京星河湾,整体规划,顺应地形、变化有序，北高南低、打破常见南北兵营式排列，保持建筑错落之美，以代征用地作为项目的核心配套资源加以利用。,大围合，性均好，代征用地做公园,北京星河湾,园林景观,主动创造场地高差,立体园林景观，主动创造场地高差，形成自然起伏，有效增大绿化面积，并且使园林景观产生丰富的层次感，同时增强了
3、首层住户的私密性。,重绿植轻硬地、重木轻草,北京星河湾,园林景观,对周边环境进行改造，将社区环境向外延伸,北京星河湾,园林景观,同纬度树种移植 水体大循环,北京星河湾整体可养殖水域1.2万立方，利用地势营造自然落差，把生态公园-一期亲水池塘-二期亲水池塘-青年沟有机融汇在一起，形成水体大循环。 开展北温带园林改造工程，把园区的30万土壤做了改良。并在全世界同纬度国家寻找树种移植到北京，并在周边建立苗圃,在园林小品的选材上，多选用石、（黄蜡石，用于景观营造；大理石用于地面铺贴)、木(进口梢木)等天然材料。座椅、栏杆、灯具等造型独巨匠心，与建筑统一和谐。）,北京星河湾,园林景观,精装每一寸土地,北
4、京星河湾,建筑设计,西班牙建筑风格，以质朴的材质与柔和的色彩表现清雅的格调，以体量错落、虚实对比营造丰富的整体形象，建筑成为区内外景观的主角之一。通过平面的多座向布局，加之单体立面丰富的变化，形成起伏多变的天际线。,质朴的材质，柔和的色彩,北京星河湾,建筑设计,住宅首层抬高1.5米，可使地下车库直接采光通风。1.5米的高差形成坡地的立体绿化，自然延伸到楼墙窗前，首层推窗触绿又可避免了视线干扰。,住宅首层抬高,北京星河湾,建筑设计,立面标签延续,广州、北京星河湾外墙均采用澳洲沙岩和加拿大佛漆,广州星河湾,北京星河湾,北京星河湾,产品细节,用多阳台取代飘窗台，使住户有更多与外部景观接触的开放空间。
5、 采用隐形管道设计，建筑物外立面找不到外露的管道。 专门做一些小飘台用于收藏空调室外机，二期把空调冷凝管也装入墙体，三期更考虑到空调室内机的美观性。,无外露管线,立面设计细节丰富，檐口富于变化。建筑符号的重复运用“八角亭”成为整个社区外立面的标志性符号，这种建筑符号的重复利用，形成星河湾独有的风格。,北京星河湾,产品细节,下部石材处理精雕细琢，入口部位的着重装饰。,市内标准的室外木栏杆铜包件,北京星河湾,产品细节,车行道采用沥青铺面及隐藏式沙井盖设计，减低震动及噪音，也令社区景观富有对比度和层次感。,采用铁艺围墙实现“透绿”,北京星河湾,产品细节,将可在顶部绿化的异形井盖隐蔽在灌木丛中，扩大了
6、绿化覆盖面积，而且使路边绿化更具立体层次感,北京星河湾,户型设计,将别墅的设计元素充分运用到高端公寓的设计中,客厅层高高于其它房间,延伸功能空间，拓展阳台的观景功能,大面宽，短进深,佣人房也都带独立卫生间，方便使用,主卧带步入式衣帽间和功能完备的独立 卫生间,浴室的门框特地用花岗岩垫高 有效防潮以保证门的经久耐用,北京星河湾,装修品质,石材、木套线踢脚处的交接处理,浴室间的细节处理,厨房橱柜台面灶台和洗菜备餐台面高低差处理（更方便操作）,卫生间洗手台面阴阳角的圆滑处理，不仅美观而且可增强安全性。 面盆与石壁间的角线均用石材镶边，边角打磨后还精心雕饰出纹理。,北京星河湾,装修品质,精美的地面拼花
7、,北京星河湾,装修品质,黑胡桃木子母门比普通门加厚40。,人性化的扶手,在广州星河湾，他们曾经提出一个业界著名的“五把尺子”来要求规范自己： 第一把尺子：市场认不认同？ 第二把尺子：对手认不认同？ 第三把尺子：专家认不认同？ 第四把尺子：业主认不认同？ 第五把尺子：自己认不认同？ 随着星河湾在北京的开发建设，星河湾再次提出了一个新的五把尺子来进一步提升自己： 第一把尺子，是业主需要有70年满意的生活和不断增值的物业； 第二把尺子，是星河湾的景观要做到50年不落后； 第三把尺子，是企业要有全国性甚至国际性的品牌； 第四把尺子，是星河湾每一个员工，要有对得起自己职业生涯的业绩； 第五把尺子，是星河
8、湾在这个行业里要有长远的生命力和别人无法替代的核心竞争力。,星河湾的五把尺子,北京星河湾的成功之道,企业文化,产品设计,产品价值,成品、精致、装饰,配套、景观、环境、细部,舍得、用心、创新,管理技巧,领导驻场、流程灵活、采购同行,案例2：北京龙湖,向龙湖学习？,景观出众，惊艳展示,全国标准，成本优化,细节品质，人性服务,客户体验：强化景观和生活意向，让人找到家的亲切感。 卖给热爱生活的富太太。,For You Forever,北京龙湖,景观出众,更多采用大量的软景，少量硬质铺装,小尺度上注重植物层次的搭配 注重色彩搭配，运用色彩对比，形成视觉冲击,北京龙湖,景观出众,五层垂直绿化：一层7-8米
9、大乔木；二层4-5米小乔木、大灌木；三层2-3米灌木；四层花、小灌木；五层草坪；,儿童戏水场景,供来访客户小孩游戏,通过示范区和样板间展示未来生活场景，通过体验营销感染客户,真实的生活化的冰箱,生活中水池场景,调味品真实呈现,生活中的儿童桌,Angle女儿房,北京龙湖,惊艳展示,女儿房,生活中的儿童桌,真实的生活冰箱,全国标准,北京龙湖,龙湖要求项目90%采用标准化产品，10%自行创新。售楼处只有五种标准，在风格、立面等方面不允许随意改变。保证整体风格的延续，并可以快速复制。,花盛香醍售楼处,香醍漫步售楼处,标准化的操作思路,滟澜山联排别墅,香醍漫步联排别墅,不同城市、项目之间在标准化的同时，在景观、装修标准、营销推广力度等方面，要求新项目比之前的项目深度更深，品质更高。,成本优化,北京龙湖,严格控制成本，材料尽量选普通的材料 同纬度选择植物，保证成活易打理，节约成本 自建苗圃基地，快速更换的同时节约成本,细节品质,北京龙湖,温馨的入口处理,马桶插座高度的考虑,铺满鲜花的垃圾箱,示范区中的雨伞,刻有企业理念的井盖,善待自然的环保理念,人性服务,北京龙湖,企业文化,客户、使命、服务,龙湖的成功之道,产品设计,产品价值,流程、体验、展示,景观、样板房、细部、服务,管理技巧,战略先行、流程设计、复盘思维,感谢聆听,THANKS,