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1、广州白云万达广场/5号停机坪购物广场/高德置地广场 市场调研报告,2,目 录,一、项目概述 1、广州白云万达广场 2、5号停机坪购物广场 3、高德置地广场 二、项目对比分析 1、项目指标 2、业态规划 3、人员架构 4、主要大型活动 三、项目存在问题分析 1、总体分析 2、工程规划 3、总结,一、 项目概述 1、广州白云万达广场 2、5号停机坪购物广场 3、高德置地广场,3,4,1、 广州白云万达广场,广州白云万达广场,广州白云万达广场位于广州北部的白云区白云新城，白云山西部，旧广州白云机场板块。区域消费人口约80万，包括传统住宅区、城中村、机场航空系统、白云山板块高尚住宅群以及周边从事商贸的
2、从业人员。,5,万达广场,5号停机坪,广州体育馆,广州白云国际会议中心,机场路,云城西路,飞翔公园站,飞翔公园站,广州白云万达广场规划,人流动线,8,2、5号停机坪购物广场,5号停机坪购物广场,9,万达广场,5号停机坪,广州体育馆,广州白云国际会议中心,机场路,云城西路,飞翔公园站,飞翔公园站,5号停机坪位于旧广州白云国际机场候机楼，属于旧机场改造项目，与广州白云万达广场隔路相对，同处于白云新城区域。,人流动线,11,3、高德置地广场,12,高德置地 广场,珠江新城站,西塔,恒大中心,高德置地广场位于广州珠江新城花城广场的正中央地块，CBD核心位置，在区位上享有无可比拟的优越性。项目周边环绕着
3、广州国际金融中心（西塔），广州合景国际金融广场，广州歌剧院，广州塔等城市标志性建筑。,高德置地广场,高德置地广场由国际时尚购物中心（分春、夏、中、秋、冬五个主题板块）、超甲级写字楼、高德酒店式公寓朱美拉及高级服务式公寓组成。,高德置地广场规划,14,二、项目对比分析 1、项目指标 2、业态规划 3、人员架构 4、主要大型活动,15,1、 项目指标,16,1、 项目指标,17,2、 业态规划,2、 业态规划-广州白云万达广场,18,业态组合,2、 业态规划-广州白云万达广场,销售数据,20,2、 业态规划-广州白云万达广场,21,2、 业态规划-广州白云万达广场,22,2、 业态规划-广州白云万
4、达广场,23,业态组合,2、 业态规划5号停机坪购物广场,24,2、 业态规划5号停机坪购物广场,25,业态组合,2、 业态规划高德置地广场,26,2、 业态规划综合比较,27,3、 人员架构,28,4、 主要大型活动,29,4、 主要大型活动-广州白云万达广场,新闻发布会、主题性活动、节日性活动、公益性活动、,万达广场活动类型,招商发布会 品牌签约仪式 开业启动仪式 大型嘉年华活动 美食节名车展会 时尚花生秀 大型品牌特卖 世界选秀活动,春节商品展销 夏日青春激赏秀 秋冬新品发布 圣诞嘉年华,30,4、 主要大型活动-5号停机坪购物广场,新闻发布会、主题性活动、节日性活动、公益性活动、,5号
5、停机坪活动类型,彩灯展、白云时尚音乐节，车展，美食节，花市，圣诞嘉年华、品牌签约仪式、开业启动仪式,31,4、 主要大型活动-高德置地广场,以主题性活动为主,高德置地活动类型,圣诞新年营销活动-白雪公主和7个小矮人 圣诞新年营销活动-灰姑娘与水晶鞋 哆啦A梦剧场,32,三、项目存在问题分析 1、总体分析 2、工程规划 3、总结,33,1、 总体分析,34,招商的成功因素 万达在全国的名气具有一定的影响力。 在住宅房地产调控的情况下，众多投资商转航瞄准商业地产。 万达是第一个进入白云区的大型购物中心，由于区域问题，前期定位为中高档，现在进行调整，引进快时尚品牌及高档女装。 业态规划方面 购物中心
6、整体业态：餐饮、娱乐、休闲、星级酒店、主力百货店、大型超市，零售业态缺少。 目前以主力餐饮、特色影院等娱乐休闲等配套作为引动人流的主要支持。 经营方面 自营主力百货欠号召力，五星级酒店也非主流之选，大型超市也并未形成惯性消费。 现阶段经营策略，以具有特色及号召力的休闲娱乐等业态旺场保持人气，带动其他商家的经营提升。,1、总体概述广州白云万达广场,35,1、 总体概述5号停机坪购物广场,招商问题 由于项目董事局决策层的内部矛盾，以及对发展方向的犹豫不决，对招商产生严重消极影响，导致招商过程一波三折。 项目发展商的知名度不大，招商难度加大。 业态规划 购物中心走传统商业业态组合：餐饮、娱乐、休闲、
7、主力百货店、大型超市，零售业。 餐饮区规划过于分散，形成不了聚客效应；而且项目总体的人流动线较分散。 经营方面 由于餐饮规划的过于分散，以及缺少具有号召力的品牌，餐饮达不到旺场的预期。 传统业态规划的组合，与区内万达广场形成同质化竞争。 区位问题 白云新城处于开发的初级阶段，项目周边未形成商圈氛围。 交通问题 公共交通网络未完善，尤其地铁站离项目虽然不远，但需要横跨主干道和大广场，形成了较长的消费距离，对依靠公共交通的消费者的二次消费产生消极影响。,36,1、 总体概述高德置地广场,珠江新城作为新的区域，商业还未够成熟。 春、夏、中、秋、冬各个广场距离分散较远，导致商业不集中，不能有效的聚集人
8、流。 缺少大型的活动广场。 商场内人流动线不够明朗。 零售业态较少，品牌不够丰富。 大多数为附近写字楼的白领消费，家庭消费较少。,37,2、工程规划,白云万达广场,优点： 1、项目主出入口靠近城市主干道，有利于吸引客流到商场内消费； 2、广场视野开阔，既有利于吸引周边居民前来休闲娱乐、又有利于企划活动的开展； 3、项目四面楼顶都设有LOGO及夜景照明，在进行品牌宣传同时也起到引导顾客的作用；,优点： 4、商场内部动线设计合理，每个铺位都在主动线上，没有死角铺； 5、商场中庭、连廊采用玻璃设计，可利用自然采光降低能耗； 6、商场二楼、三楼玻璃护栏及商铺门楣高度设计合理，顾客可从一楼直观看到二、三
9、楼商家品牌信息；,白云万达广场,优点： 7、VI系统点位设计合理及内容准确； 8、连廊两侧设计有自动开启玻璃，可在 空调过渡季节开启调节通风，节约能耗。,白云万达广场,不足： 1、中庭及连廊玻璃遮光帘电机设计未做美化处理，影响美观； 2、室内、室外步行街有良好的互动性，但室外步行街只有一个出入口与外界的连接，不利于室外街的经营； 3、中庭观光电梯对部分铺位有一定的遮挡，同时观光电梯也影响中庭整体通透效果；,白云万达广场,不足： 4、透过中庭、连廊玻璃看到建筑物外立面未做好表面装饰，影响美观； 5、中庭、连廊玻璃两侧设置的通风口未进行美化设计，影响美观； 6、商场出入口单道门设计，对能耗有一定损
10、失。,白云万达广场,5号停机坪,不足： 1、商场出入口过多，且没有主次之分，不利于客流的引导和动线的合理设计； 2、商场内柱梁太多，且很多柱子立在主通道中间，影响视线的通透性； 3、广场配套车位不够； 4、客流动线设计不合理，没有形成主 次动线区分；,不足： 5、天花设计缺少层次和立体感，比较呆板； 6、商铺分割没有很好的与建筑柱网结构结合起来，导致很多商铺门口有柱子直接影响商铺通透效果； 7、商场内结构伸缩缝没有进行美化设计与施工；,5号停机坪,不足： 8、未设置楼层指引设施； 9、吊牌点位设置不合理，且指示不够清晰； 10、项目外墙广告灯箱及LOGO设计不够明显。,5号停机坪,高德置地广场
11、,优点： 1、项目位置优越，是目前珠江新城片区最大的商业项目； 2、与地铁珠江新城站实现无缝对接，客流有保障。,不足： 1、项目楼层净高偏低，给人压抑感； 2、防火卷帘门导轨设计不合理，占用公共空间和通道； 3、楼层指引及导视系统偏少，且设置位置不合理；,高德置地广场,不足： 4、护栏玻璃与建筑物之间有空隙，容易隐藏污秽，影响商场品质； 5、商场中庭防火卷帘破坏天花整体设计及布局，导致天花设计缺少层次感和立体感； 6、出入口单道门设计，且没有安装风幕机，能量损失较大；,高德置地广场,不足： 7、商场内多种经营点位电源未提前做好预留设计，导致电源线外露； 8、商场中庭电梯设置不合理，导致顾客只能从3楼坐直梯上4、5层，导致4、5层客流减少； 9、下沉式广场设置在商场正门口，不方便顾客的进出。,高德置地广场,50,3、总结,谢谢！,