花桥周报(2011年8月19日~8月25日).ppt

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1、8月19日-8月25日 花桥楼市周报,Real estate Weekly,目录,Contents,一、新闻回顾 三、全国重点城市周成交情况 五、土地市场情况 七、楼市新增量分析 九、重点竞争个案分析 十一、楼市媒体动态,二、政策分析 四、上海市和千灯镇周成交情况分析 六、昆山市楼市成交量分析 八、区域主要楼盘加权价格走势 十、热销楼盘房源分析 十二、楼市阶段性研判,新闻回顾,沪建行首套房首付最高五成 利率优惠全面叫停 2011-8-23 来源：新浪房产,目前上海四大国有商业银行中，中国建设银行首套房贷首付比例最低三成，最高五成。其他各家银行虽未有变化，但是由于额度收紧也已不约而同地将房贷倾向

2、于优质客户。此外，以往执行房贷利率9.5折优惠的中国农业银行如今也已取消，至此，沪银行房贷优惠已全面叫停。 除民生银行在数月前已全面停贷外，目前中信银行部分上海分行由于额度紧张也已暂停个人房贷业务，至于何时开始放贷还需要看银行额度。中信银行徐汇分行虽未暂停个人房贷业务，但是只贷给优质客户以及与开发商合作的项目。,日前，上海银监局近日发出商业地产信贷风险提示，要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房。 上海银监局同时要求，上海各商业银行，必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款。而在此前，只需要结构封顶就能够放贷。,新闻回顾,上海新限购条款：禁止个人消费信贷购买商业用房 2011-

3、8-24 来源：经济观察网,中国楼市步入第三季度，无论经济面、政策面，还是市场面、企业面，都已步入“歇暑”状态。总体而言，市场天平正向买方倾斜，但到底能倾斜度到什么程度，尚难预测。不过，有一点可以肯定，政策一旦放松，则市场必定回暖。 土地市场已大幅降温。今年国土部原计划的土供应量比较大，居住用地高达21.8万公顷，约为前两年实际成交量2倍。然而，上半年各地推地数量并不多，地方政府心态跟开发商一样，楼市遇冷的头几个月，需要观察一下市场变化。步入下半年以来，政府推地速度加快，开发商却更加谨慎拿地了。 两个指标反映出当前地市“卧倒”。一是成交溢价率显著回落，7月全国130个城市住宅类用地平均溢价率1

4、0%，较今年1月减少27个百分点，较去年1月回落50个百分点。 二是流标率上升，今年前7个月全国土地流标数量达到353块，比去年同期增长242%，其中7月份土地流标数达到61块，相当于1-2月流标数的总和。 住宅市场的特征是量缩价稳。总体来看，今年1-7月，全国商品房销售面积同比增长13.6%，其中住宅(包含经济适用房、限价房、棚改房等产权式保障房)增长12.9%，而2010年比2009年的增幅为8%，可见总体形势并不差。 去年楼市总体来看上半年冷，下半年暖，尤其是4月“国十条”出台后，导致5-8月多数城市成交低迷。今年“国八条”1月就出台，所以导致成交量2月就开始大减，上半年能略超去年上半年

5、，实属不易。估计今年下半年，成交量仍将会大于上半年，但能否与去年下半持平，甚至超过，还有待观察。 当前，全国房价处于胶着状态，尚未出现整体性下行拐点，不过已经非常接近临界点，三季度开拐的可能性很大。,新闻回顾,房价已经非常接近临界点 市场天平正向买方倾斜 2011-8-25 来源：观点地产网,浙江省台州市25日发布关于进一步落实房地产市场调控工作的通知，明确提出楼市限购措施，浙江省二、三线城市限购由此拉开序幕。 台州市发布的通知强调，全市市域含所辖县(市、区)范围内的家庭和市域范围外能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的家庭，可在市区购买1套新建商品

6、住房。对在市区已有2套及以上住房的市域范围内家庭、已有1套及以上住房的市域范围外家庭、不能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的市域范围外家庭，暂停其在市区购买新建商品住房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。 通知明确，家庭拥有住房数量指房屋权属登记在家庭成员名下及已进行合同备案的住房。家庭成员包括购房人、配偶及未成年子女。 通知指出，购房人在购买新建商品住房前，可向房屋登记机构提出家庭住房情况核查申请；购房人在签订商品住房买卖合同时，应提供房屋登记信息查询证明。购房人在购买新建商品住房时，应提供有关材料、证明、信息；购房人提供虚假材料、证明、信息的

7、，应承担相应的法律责任。 通知要求，房地产开发企业在签订商品住房买卖合同时，应核验购房人的有关材料、证明。房地产开发企业违反本通知规定销售商品住房的，应承担相应的法律责任，由有关部门按规定予以处罚。房屋登记机构应当加强审核，在受理房屋登记申请时，应核验购房人的有关材料、证明；凡不符合规定的，不予受理。,新闻回顾,浙江台州率先出台首个二三线城市限购令 2011-8-28 来源：广州日报,政策分析,本周无新的重要房地产政策出台。,全国重点城市周成交情况,数据时间：2011年8月22日-8月28日,北京：本周，北京市商品住宅成交面积环比上涨了8.56，进入2011年，北京商品住宅成交量波动下行，2月

8、初受春节假期影响。商品住宅成交量明显回落，但随即有所回升，北京限购令的出台引起集中签约，导致成交量环比大幅上涨，随后几周，成交量呈现波动上涨态势，四月底受保障性住房入市推动，成交量有较大幅度回升，进入5月，成交量止升转跌，6月初延续下跌趋势，第二周周成交量有较大幅度回升，第三周成交量则有大幅度回落，之后持续两周成交量又有大幅度回升。7月第一周成交量又有较大幅度降低，但第二周有了大幅度提升，第三周又有大幅度下滑。第四周又有大幅度上升。8月第一周大幅度下跌，第二周成交量又有较大幅度回升，第三周成交量与第二周持平,第四周又有较大幅度的增长。 南京：本周，南京市商品住宅成交面积环比下降了14.09%，

9、2011年初，南京商品住宅周成交量明显高于去年平均水平。2月初受春节影响，商品住宅成交量大幅下跌，第8周成交量恢复至10万平方米以上，之后成交量持续下滑，第11周成交量跌至4万平方米，随后四周成交量涨跌交替，维持在5万平方米左右水平，18周开发商推盘力度加大，成交量达到6万平方米，随后两周略有起伏，第21周成交量大幅上涨，达到10万平方米，随后连续两周持续回落，24周25周连续两周成交量略有回升，26周有大幅下跌，27周又有大幅度上涨，28周又有了不小幅度的下跌，29周成交量与28周成交量持平，30周的成交量有了大幅度上涨，31周-35周持续下滑。,苏州：本周苏州成交量为1866套，面积环比上

10、涨了57.2%，2011年初，苏州商品住宅成交面积连续两周环比下滑，随后在1月中下旬成交量得到回升。2月初受春节影响，商品住宅成交量环比大跌，随后成交量迅速回升，至第9周恢复至节前水平，进入3月，限购政策深入，成交量持续下跌，4月成交量涨跌交替，但依然维持低位，18周住宅成交量显著上涨，这是近2个月以来苏州商品住宅周成交量首次超过10万平方米，进入5月，成交量大幅回落，随后两周成交量持续回升，6月，成交量持续回落。26周有大幅度增长，27、28周连续两周有一定幅度的下跌，29周有了一定幅度的增长。33周相对于32周成交量有了较大幅度提高，34周出现较大幅度的下滑。35周又有较大幅度的上涨。 杭

11、州：本周商品房成交面积环比下跌了2.07%。2011年1月，杭州商品房成交面积除第二周偏低外，其余3周都达到15万平方米以上，开端良好，2月杭州商品房市场在春节假期和国八条影响下，前两周成交量有所下滑，但接下来两周成交量都达到10万平方米，令3月的杭州楼市继续下挫，4月杭州商品房成交面积止跌转升，且回升速度较快，5月，前三周杭州商品房成交量均维持在12万平米的水平，进入6月，成交量未见明显涨跌，第二周成交量大幅下滑，第三周则大幅回升，第四周较上一周有小幅上涨，7月第一周持续上涨，第二周下跌30.4%，第三周又有了大幅度增长，第四周又下跌了21.41%，第5周又有小幅度增长，8月第一周有大幅度回

12、落，第二周较第一周有了小幅度增长，第三周大幅度增长了41.3%，第四周成交量较第三周持平。 徐州：本周，徐州市商品住宅成交套数为810套，面积环比下跌了5.65%。,全国重点城市周成交情况,上海市周成交情况,本周（8月22日-8月28日）上海市商品房成交面积为20.26万平方米，相比上周下跌25.52%，成交均价为20703元/平方米，环比上周下跌15.23%；本周上海市商品住宅成交面积为13.49万平方米，环比上周下跌1.69%；本周全市商品住宅成交均价为22314元/平方米，环比上周下跌0.15%.,上海市周成交情况,本周上海市商品房新增供应面积为23.29万平方米，环比上周下跌15.31

13、%；商品住宅新增供应面积为10.48万平方米，环比上周下跌48.32%。本周获取预售证的商品住宅项目共7个，其中汇锦城3#地块二期、华润置地橡树湾城、英郡别苑二期新增供应面积较大。,上海市周成交情况,本周上海市商铺类物业成交面积2.03万平方米，环比上周下跌50.81%；均价16214元/平方米，环比上周下跌0.87%。本周上海市办公类物业成交面积为2.24万平方米，相比上周下跌65.05%；均价为20287元/平方米，环比上周下跌了-51.88%。 点评： 本周商品住宅相比上周呈现小跌，在7月最后一周23.44万方的基础上，连续4周缩量在13.8万方以下，这4周和同期比，呈现出十分低迷的态势

14、。此外，从截至到8月28日的成交表现看，8月仅成交了50.01万方，1-8月仅成交了517.15万方。从6年的同期表现来看，8月和1-8月的成交量分别仅为6年平均水平的49.91%和54.69%、6年内最高水平（2007年）的27.69%和36.94%，政策压制下的低迷可见一斑。 高端住宅买家对价格的敏感度远不及中低端商品住宅的买家，现行政策环境下，刚需仍会“择机而动”，今年“金九银十”的成色会依赖于中低价位公寓的“让利”幅度，但估计总体上开发商还不太乐意给予比较大的让利幅度，故在8月低迷的基础上，将再现“九不金、十不银”。不过，仍会出现部分让利幅度较大的项目，这些项目将会获得比较满意的成交量

15、，这种跌出来的机会难得，刚性需求者应该要好好把握。,千灯镇周成交情况,本周千灯镇共销售商品房129套，其中住宅地产销售了112套，商业地产销售了17套。本周千灯镇表现特别抢眼的住宅地产为浦园，成交套数为85套；商业地产项目表现均不理想，表现较为一般的为华美达广场本周成交仅为5套。本周千灯镇住宅项目较上周有了大幅度增长，商业项目成交量较上周有小幅度减少。 本周千灯镇住宅地产新增房源为349套，其中新盘鑫湖坊新增房源137套。商业地产无新增房源。,新推地块 ：,一周楼市分析土地市场分析,本周花桥无新推出地块。,新成交地块 ：,一周楼市分析土地市场分析,本周花桥无新成交地块。,楼市成交量分析,限购成

16、“催购令”！本周昆山楼市全市共实现成交775套，与上一周相比增加149套，增幅高达23.8%，这样的销量与去年同期的464套同比增加了67 %。二三线城限购悬念重重，按照住建部下发的五条准则，昆山极有可能实行，继续上周成交量小幅上涨之后，8月第四周昆山楼市成交量再次明显上升。一周成交775套，平均每天卖房过百套。昆山楼市8月的尾巴凸显“小阳春”，一方面是因为传统的金九银十即将到来，另一方面与限购政策的逼近不无关系。,楼市成交量分析,成交冠军区域仍然是东部开发区，共成交232套，与上一周相比增加了69套，增幅达42.3%。 潜力乡镇千灯镇赶超花桥，以129套的成交量跃居区域第二名，比上一周增加了

17、23套，增幅21.7%。 花桥总成交123套位居全市第三，与上一周相比增长了86.36%，成交量几近翻番。 受供应量的影响，玉山镇仅成交55套，市场表现乏力。 周市、张浦和南部水乡分别取得可不同程度的增长，后市表现值得期待。 巴城和陆家楼市销量则分别出现25.5%和41.5%的下滑。,楼市成交量分析,楼市成交量分析,昆山商品房市场8月第四周总成交775套，与上周相比增长了149套，增幅为23.8%。,楼市成交量分析,花桥商品房市场本周累计成交123套，成交总量较上周几乎翻番, 本周花桥区域商业地产成交28套，住宅地产成交95套。住宅地产较上周有大幅度增长，商业地产较上周小幅增长，住宅项目常发香

18、城湾持续热销，鑫苑本周表现也良好。本周商业项目表现特别突出的项目为第一上海商务中心，周成交20套。其他项目表现一般。,我们对重点关注楼盘成交房源进行跟踪，根据成交数据得出这些楼盘的整体成交均价，进而粗略地显示花桥楼市价格走势，由于价格数据仅限于关注楼盘，因此与区域实际整体成交均价存在误差，以下数据仅供参考。,区域主要楼盘加权价格走势,重点个案批准销售套数、已售套数情况：,重点竞争个案分析,截止日期：8月25日,常发香城湾： 开盘时间：2010-03-25 物业类别：普通住宅、洋房、别墅 建筑类别：多层、小高层、高层 容 积 率：1.70 绿 化 率：40% 总 户 数：3104户 物 业 费：

19、1.30元/平方米月 建筑面积：389864.00平方米 开 发 商：昆山常发置业有限公司 物业公司：江苏省常发物业服务有限公司 物业地址：花桥镇花桥国际商务城绿地大道1333号（花园路与绿地大道交汇处） 项目均价：花园洋房1100012000元/平米；普通住宅9300元/平米 在售房源：4、6、8号楼普通住宅、5号楼花园洋房 在售户型：普通住宅1+1房74.31平米和82.69平米、2+1房88.99平米、104平米、112平米；花园洋房3室2厅2卫138平米（附赠9.09平米非机动车库，不计入产证） 装修情况：毛坯 热销户型：74.31平方米1+1房 备 注：1、销售人员介绍异地购房者只要

20、提供上海满一年的社保或个人所得税缴纳证明，他们可以协助找中国银行上海分行贷款。 2、7月17日推出8号楼，8月13日加推东单元。,（热销户型:74.31平方米一房）,重点竞争个案分析,重点竞争个案分析,上海裕花园： 开盘时间：2010-09-18 物业类别：普通住宅 建筑类别：高层 容 积 率：2.79 绿 化 率：40.10% 总 户 数：1748户 物 业 费：1.60元/平方米月 建筑面积：157455.00平方米 开 发 商：昆山国瑞置业有限公司 物业公司：昆山国瑞物业管理有限公司 物业地址：花桥镇徐公桥路与光明路交汇处 项目均价：均价12000元/平米左右，价格范围在11000130

21、00元/平米之间。 在售房源：10号楼，3号楼 在售户型：55平米的一房、94平米的二房、147平方米四房 装修情况：毛坯 热销户型：55平米1房 备 注：据销售人员介绍，开发商可以协助不能提供相关证明的外地人贷款，贷款银行为工商银行。,（热销户型：55平方米一房）,重点竞争个案分析,重点竞争个案分析,凯德都会新峰: 开盘时间：2010-06-10 物业类别：住宅 建筑类别：高层 容 积 率：3.59 绿 化 率：40% 总 户 数：4700户 物 业 费：1.90元/平方米月 建筑面积：597143.00平方米 开 发 商：昆山昆安置业有限公司 物业公司：上海上房物业管理有限公司昆山分公司

22、物业地址：花桥镇兆丰路11号 项目均价：13000元/平米左右 在售房源：17号楼，19号楼 在售户型：73平米一房、91平米两房、95平米2+1房、120平米2+1房 装修情况：精装修，装修标准12001500元/平方米之间 热销户型：120平方米左右2+1房。 备 注：1、销售人员介绍异地购房者只要提供上海满一年的社保或个人所得税缴纳证明，他们可以协助找中国银行上海分行贷款。 2、5月31日推出了19号楼。,（热销户型：120平方米2+1房）,重点竞争个案分析,（热销户型：73平方米1房）,重点竞争个案分析,鑫苑国际城市花园： 开盘时间：2009-10-25 物业类别：住宅 建筑类别：多层

23、、高层 容 积 率：2.60 绿 化 率：40% 总 户 数：5033 总 户 数：5033户 物 业 费：1.50元/平方米月 建筑面积：604434.66平方米 开 发 商：昆山鑫苑置业有限公司 物业公司：河南鑫苑物业管理有限公司昆山分公司 物业地址：昆山市花桥镇绿地大道189号 项目均价：当前均价10200元/平米左右 在售房源：近吴淞江的17、18、27、28号楼 在售户型：89平米2房、110平米3房、140平米3房 装修情况：毛坯 热销户型：89平米2房 备 注：1、销售人员介绍异地购房者只要提供上海满一年的社保或个人所得税缴纳证明，他们可以协助找中国银行上海静安分行贷款。 2、1

24、10平米和140平米的三房均赠送10平米的入室花园。,（热销户型： 89平米2房）,重点竞争个案分析,重点竞争个案分析,同城虹桥映象： 开盘时间：2011-1-15 物业类别：住宅、商住楼 建筑类别：高层 容 积 率：2 绿 化 率：30.5% 总 户 数：457 物 业 费：1.30元/平方米月 建筑面积：52760平方米 开 发 商：宁沪置业（昆山）有限公司 物业公司：江苏同城时代物业管理有限公司 物业地址：昆山市花桥镇商务大道(近花桥中央公园) 项目均价：均价10500元/平方米. 户 型： 62平米一房，77平米1+1房，89.8平米两房 123.55平米三房，140.59平米四房 装

25、修情况：毛坯 备 注： 1,77平米1+1房入户花园10平米左右产证只计入一半面积。 2，6月5日推出了6号楼。,重点竞争个案分析,123.55平方米三室两厅两卫,77平方米一室一厅一卫,89.8平方米两室两厅一卫,140.59平方米四室两厅两卫,重点竞争个案分析,中城花桥国际紫竹苑： 开盘时间：2010-11 物业类别：住宅、洋房、别墅 建筑类别：联排别墅、花园洋房 容 积 率：1.50 绿 化 率：40% 总 户 数：112户 物 业 费：2元/平方米月 建筑面积：357790平方米 开 发 商：中城集团昆山盈桥房地产开发有限公司 物业公司：深圳天安物业管理有限公司 物业地址：昆山花桥镇曹

26、浦路188号（漕浦路胜巷路口） 项目均价：均价16000元/平左右，总价318万元/套起。 房 源：220-270平米 装修情况：毛坯 备 注：1、别墅单套建筑面积为225-261平米（实际使用面积300370平米）,花园面积80-120平米,地下室面积20平米，赠送露台和独立产权车位。 2、优惠措施是按揭贷款享受99折，一次性付款享受98折。,重点竞争个案分析,行宫260平米地下一层平面图,行宫260平米二层平面图,行宫260平米一层平面图,行宫260平米三层平面图,重点竞争个案分析,别墅zchx3一层平面图,别墅zchx3二层平面图,别墅zchx3三层平面图,别墅民府225平米地下一层平面

27、图,别墅民府225平米二层平面图,别墅民府225平米三层平面图,别墅民府225平米一层平面图,中城花桥国际紫竹苑其他房型：,重点竞争个案分析,中城花桥国际紫竹苑本周无成交,热销楼盘房源分析,从热销楼盘表现来看，一改严厉调控后商业地产高调走俏的颓势，本周昆山楼市住宅市场大放光彩。 纵观本周昆山楼市一周热销楼盘TOP10排行榜，东部开发区世茂东壹号、绿地21新城、城南世蝶湖湾等热门楼盘继续领衔榜单前五名，此外，花桥、千灯楼盘逆势热销。TOP10排行榜中花桥楼盘占据3席，分别是常发香城湾、鑫苑国际城市花园、上海裕花园。其次是千灯楼盘浦园和陆家项目启发广场。这些热销项目共同的特点均是靠近大上海，在客户

28、群体上80%是上海购房群体。上海购房者的急于出手难免是遭受了限购即将来临的恐慌.,我们对新民晚报、新闻晨报、上海楼市、租售情报四份刊物，新浪网站、昆房网站、搜房房地产网站进行跟踪, 本周重点关注楼盘推出报纸和网络广告如下：,楼市媒体动态,来源：昆房网,来源：上海搜房网,来源：新浪乐居,来源：上海搜房网,楼市媒体动态,来源：上海搜房网,来源：新浪乐居,附：凯德都会新峰最新优惠活动： 19号楼部分单元和房型有团购活动，本月销售10-19套，总价优惠5000元，销售20-29套，总价优惠8000元，30-39套总价优惠12000元，40-49套总价优惠20000元，50套以及以上优惠30000元。

29、8月28日、9月4日、9月11日三天中午12点新浪乐居网站秒杀，第一次秒杀成功总价优惠1万元，第二次秒杀成功总价优惠2万元，第三次秒杀成功总价优惠5万元。,楼市阶段性研判,本周昆山楼市持续增长，成交量连续两周反弹上涨，“过热二三线城市限购”的消息使不少客户提前出手，另一方面传统的销售旺季“金九银十”即将到来。 本周花桥住宅较上周成交量有了大幅度提高，国基城邦各竞争楼盘均有不错的表现，其中常发香城湾、鑫苑国际城市花园、上海裕花园都跻身昆山成交前十，成交在30套左右，个别项目均表现仍较差，尤其是同城虹桥映像，本周成交为3套。凯德都会新峰表现也一般，本周成交5套，商业地产除第一上海商务中心表现较佳外，其他项目表现较差。,THANK YOU,