高尔夫地产知识专题研究.ppt

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1、高尔夫球场基础知识,高尔夫球会经营研究,高尔夫及物业客户研究,高尔夫物业相关研究,4,1,2,3,内容简介,高尔夫球场基础知识,会馆：多设于球场的入口处，是为球员提供休息、更衣、餐饮的场所会馆前设有停车场，并且一般常设置可供球员登高远望的观景点。 标准球场：球场的主要规格有 9 洞和 18 洞等，需根据场地和球会要求决定正规 18 洞球场划分为 18 个大小不一、形状各异的场地，每块场地均由发球台 ( 开球台 ) 、球道、果岭和球洞组成。标准球场的总长为 5943 6400m ，宽度不定，球场四周应有界线，关键地段设有界桩。 练习场：一般长约270350m，宽约90180m，总面积为2.85.

2、7万m2，可供几人或几十人同时互不干扰地挥杆击球。,高尔夫球场一般包括会馆（高尔夫俱乐部）、标准球场、练习场及一些附属设施。,练习场,标准18洞球场,俱乐部会馆,高尔夫球场基础知识,占地：近2000亩； 就业人数：300400人，包括球会运作、球场保养人员、球童等； 投资成本：平均为1.5亿元； 维护费用：1000万元左右，是球场最高的单项开支，取决于众多因素，包括追求的目标（最重要） 、球场地点、球场类型、当地季节、草种、人工水平、球场规模； 投资回收期：平均在12年或以上； 会员人数：最多只能有1200名终身会员（根据国际惯例）； 日容纳人数：俱乐部一天最高可容纳打球人口数量与球场长度、日

3、照时间长短有关。在没有灯光设施的情况下，最高为310人,标准18洞高尔夫球场的建造及维护成本：,高尔夫球场的选址要求：,1,地形要求。基地用地不能太崎岖,也不宜太陡,基地内可保留一些缓坡和水面等自然特征,作为球场的屏障. 2,土壤要求。高尔夫球场的球道和果岭都需种植高质量的草皮,对土壤的分析处理十分重要,砂质土壤是高尔夫球场理想的土壤;土壤的养分是否已被原作物耗尽,是否可以满足植草皮的需要,选址时详细考虑这些因素,有利于将来的维护和管理. 3,交通便利。高尔夫球场应有方便的交通条件,一般选在高速公路附近或城市干道附近. 4,水源充足。高尔夫球场大面积草坪养护需要大量的水,水源供应充足是影响球场

4、养护的重要因素. 5,环境优雅。球场应选择环境优雅、气候宜人的区域，如湖边、林间、风景地、山坡地等.,高尔夫球场基础知识,高尔夫球场基础知识,高尔夫球场风格分类：,美国Eastward Ho乡村俱乐部,园林式球场： 国内比较普遍，在世界上也是种类最多的球场。比如山地、平原、丘陵、林间等都属于园林式球场。 特征： 人工修饰痕迹较多；多数有蓄水湖、花丛、树林等景观，大多修建靠内陆地区 代表球场： 美国奥古斯塔球场、深圳观澜湖高尔夫,深圳观澜湖高尔夫,爱尔兰式球场： 很古老的一种，受地理条件限制，仅在爱尔兰等少部分地方有。 特征： 具有悬崖、峭壁、大海等景观，挑战性较大，大型比赛很少选择此类场地 代

5、表球场： 爱尔兰莱辛克球场(Lahinch),爱尔兰皇家乡村高尔夫,Links（林克斯）球场： 最早出现在苏格兰，特指海岸沙丘地区。 特征： 多数位于海边；沙质土，通常有沙丘，很少有树；球道不平整，有一些自然的土丘、斜坡；沙坑多而且小，大部分都很深，因为要防止海风将沙吹走；气候瞬息万变，经常会有突如其来的降雨。 代表球场： 苏格兰圣安德鲁斯老球场、山东海阳旭宝,高尔夫球场基础知识,美国奥古斯塔(AUGUST)国家高尔夫球俱乐部 是高尔夫的最高殿堂,是每一位向往海滨高尔夫的爱好者梦寐以求的球场之一。它原本是波比琼斯(Bobby Jones)的私人球场,它是美国高尔夫球名人赛的诞生地和最终所在地。

6、,球场位于气候温和的Augusta,占地365公顷，风景秀丽，是战略性设计的球场。,高尔夫球场基础知识,高尔夫球会经营研究,高尔夫及物业客户研究,高尔夫物业相关研究,4,1,2,3,内容简介,高尔夫球会运营模式,按经营方式分类,半封闭球会：球场为业主所有，业主把球场的使用权分售给若干个会员，会员在约定的年限内(一般是按球场的土地使用年限)可按约定的权益优先使用球场，业主对球场的盈亏负全部责任，球场在满足会员的权益之后，可将球场对外开放经营,全封闭球会：球场为业主所有，业主把球场的使用权分售给若干个会员，会员在约定的年限内(一般是按球场的土地使用年限)可按约定的权益使用球场，业主对球场的盈亏负全

7、部责任，除会员及会员所携嘉宾外，球场不对外经营。,私人球会：球场为全体会员共同拥有，也只为会员(和会员所携嘉宾)提供服务，所有会员共同承担球会的全部责任，球场不对外经营,优点,资源集聚效能，避免周转资金不足的风险,形成比较稳定的客流，附带消费创造更大的经济效益,交际机会资源，提升球场的品牌价值,了解会员需求，专业的会员服务,根据客源信息对球场生产要素进行有效配置，提高球场运营效率,会员制 球会,高尔夫球会的管理方式有两种：一种是私人俱乐部（或称会员制），另外一种是公众球场。,高尔夫球会运营模式,日常运营收入是高尔夫的长期盈利点; 会籍和地产收入是高尔夫盈利的突出贡献点; 附属设施大都为了吸引顾

8、客，一般不能获得较高的盈利；,一般只有公众球场采取“非会员制”的经营模式，面向社会全开放；国内由于经济发达程度的限制，目前已经开业的公众球场只有两家，比例不到1%。 目前国内已经开业的两家公众球场： 龙岗公众高尔夫球俱乐部，由政府投资、企业经营，开业3年多； 光明高尔夫球会，政府采用BOT模式，进行招标，全部由企业投资和经营 经营方式：不发行会员卡，只接待散客，果岭费按照政府的约定均低于250元，比会员制球场便宜,美国市政球场（严格意义的公众球场）一般都会由政府支持建造，并以较低的收费(一般约为20美元)面向当地附近居民，这类球场所占比例为30%40%; 公众球场体现一个国家或地区的经济发达程

9、度和高尔夫运动普及程度,自高尔夫1984年被引进以来，“半封闭球会会员制”是国内高尔夫球会的主导模式。,高尔夫球会核心竞争力研究,圈层文化集散型,精神领袖私密型,综合娱乐功能型,高尔夫球会核心竞争力分类,分类一：精神领袖私密型,代表球会： 上海佘山高尔夫、北京华彬庄园、观谰湖高尔夫 目标客群： 对高球运动本身和高球文化有较深厚的理解，重视精神享受及私密性，强调自我价值实现感，隐性顶级人群。 核心竞争力关键词： 品牌、服务、超高端定位、私密性、唯一性 运营模式： 封闭式运营 核心竞争力分析： 这类的球会往往在传播上更加重视品牌效应，对超高端的目标客层进行精准营销，在球会的运营上重视对“专属服务”

10、的打造，直指目标客户马斯诺需求层次的顶端。 在会员保持方面，这类球会多采用举办国际国内顶级高尔夫赛事以提高球会在行业内的高度以及对顶级目标客户市场持续的影响力，同时通过各类内部高端商务活动搭建超高端客户私密沟通的商务平台，以保证目标客户对球会平台的使用频率，一般由于该类球会强调私密性，很少同其它球会建立联盟关系，会籍数量有着严格的控制，因此在以球会主题项目基础上对球会的相关配套上有更高更综合的要求，商务、休闲、度假、居住成为必须的高端配套，也因此使得数量极其有限的会籍具有极强的升值能力。,高尔夫球会核心竞争力研究,地理位置：北京市昌平区 占地面积：6400亩 别墅物业：共138栋，2006年均

11、价3000美元/ 高尔夫球场：拥有45洞由“高尔夫球王”杰克尼克劳斯规划设计的高尔夫球场，包括两个18洞国际专业球场和一个9洞灯光球场 多资源高端配套：亚洲最大的会所（13000）、五星级豪华酒店、马术俱乐部、绿色生态基地、生命科学健康中心和世界产业领袖会邸以及北京CBD城市会所等 会员客户：世界500强、中国100强企业及各界社会名流组成 入会费：2007年个人入会费为35万美金。,北京华彬庄园：中国最具规模的纯会员制高尔夫俱乐部,2007年华彬高尔夫世界锦标赛,华彬高尔夫别墅,高尔夫球会核心竞争力研究,分类二：圈层文化集散型,代表球会： 南京钟山国际高尔夫、黄山高尔夫 目标客户： 对高球运

12、动和高球文化有一定理解但不深入，重视圈层文化及圈层文化的交流，强调球会带来的圈层价值转化为自我实现价值的动态过程，显性顶级人群。 运营模式： 半封闭半开放式 核心竞争力关键词： 品牌、服务、文化理念、圈层性、延展性； 核心竞争力分析： 这类球会也重视品牌效应，同时传播上力图凸现的不仅仅是高球文化本身，由于市场上大量高球会员的产生来自于商务或人脉需求，而该类人群对高球运动本身的热爱程度是有限的、次重要的，因此，此类球会在推广上瞄准的是圈层文化，因此无论是高尔夫球场的定位还是相关配套的建设都围绕着目标客层的圈层文化而进行。,高尔夫球会核心竞争力研究,地理位置：安徽黄山市屯溪区机场大道龙井78号 占

13、地面积：15000亩 高尔夫球场： 18洞球道共建造有18个果岭，72个发球台，40个砂池，11个人造湖，球道总长度7032码。 多资源高端配套：配套以高端商务人士的圈层活动配套为主。旅游区，包括五星级度假酒店、商业街、休闲中心、马术场及2个高尔夫球场等。二是度假区，包括白金五星酒店、企业会所、徽州文化艺术中心及一个高尔夫球场等。三是商务区，项目包括国际会展中心及一个高尔夫球场等设施。 个人入会会籍：RMB28万元,黄山松柏高尔夫乡村俱乐部,高尔夫球会核心竞争力研究,代表球会： 湖南梓山湖高尔夫、丽江古城高尔夫、绍兴鉴湖高尔夫 目标客户： 对高球运动和高球文化不一定理解，重视参与感及荣耀感，高

14、球在此类客户心中不可算作真正意义上的运动，而是看作旅游或者度假中的一项休闲、娱乐的节目，是旅游或度假的一个组成部分。 核心竞争力关键词： 地域及地域品牌、自然资源、服务、综合性、功能性、高尚旅游度假； 运营模式： 开放式经营 核心竞争力分析： 此类高尔夫球会一般都依托于自然天成的自然资源所在地，同时也依托于一个旅游度假项目的开发理念之上，其核心竞争力首先来源于其所在区域的区域品牌价值（这里主要指旅游价值）以及旅游资源的开发情况，在此基础上，高尔夫球会作为旅游名胜中一个绝对制高点出现，对于旅游度假人群中绝对高端人士有着巨大的消费吸引力。 在会员保持方面，此类球会多以旅游配套作为高附加值项目作为功

15、能性配套，在服务中更多的体现引导性和娱乐性，使得目标人群将高球运动娱乐化、休闲化。此类球会也会更多的考虑与其他球会（同类型）进行联盟，通过彼此自然资源和旅游度假资源的唯一性共享彼此的高球会员形成一个互动的体系，共同做大目标客户和目标市场。,分类三：综合娱乐功能型,高尔夫球会核心竞争力研究,地理位置：与玉龙雪山遥相呼应的文笔峰脚下，距丽江古城仅8公里 占地面积：2666400平方米 别墅物业：共4529栋，2期均价21000元/ 高尔夫球场：由美国著名高尔夫球场设计师Joe Obringer先生担纲设计。 多资源高端配套：项目由高尔夫会所，练习场，Vip俱乐部，会议中心及畔山别墅组成。 球会运营

16、模式：半开放式 球场价格：平日：650元 假日：730元。 特色服务： 用林肯、奔驰等高档轿车全程专车接送，尊崇身份不言而喻； 上门式登记服务，客房内办理入住，VIP礼遇，无需在前台等待； 专业管家服务，召唤5分钟内到达，服务快速、及时、精准； 酒店经理伴游丽江，详细介绍风土人情，并享受景点餐饮折扣。,丽江古城高尔夫,高尔夫球会核心竞争力研究,高尔夫球会核心竞争力研究,各类型高尔夫球会对应的品牌、客户等关系总结：,高尔夫球场基础知识,高尔夫球会经营研究,高尔夫及物业客户研究,高尔夫物业相关研究,4,1,2,3,内容简介,高尔夫消费客户,客户分类,球迷客户,商务客户,客户特点： 主要是高尔夫球的

17、爱好者，其中以国外客户为主，包括日本、韩国、东南亚等客户。 关注因素： 高尔夫的设施档次，球场的球道设计，球场的周围环境，球场的消费水平。,客户特点： 主要是工作需求的商务人士，包括国内外政府和企业的领导层和高管。 关注因素： 高尔夫的设施档次，球场的周围环境，球场配套物业的水平。,据高球先生杂志关于高尔夫爱好者结构划分的抽样调查显示，中国500万高尔夫消费者，74%处于商务目的消费的。,北京InfoYou专业高尔夫市场调研公司一项调查表明，参与高尔夫运动的人群当中，35岁至65岁的人占总人数的3/4以上; 买高尔夫会籍的人将近30%都是通过朋友圈子介绍 .,高尔夫消费者大多是出于工作和商务需

18、求的成熟人士，少量是出于喜爱打球的的客户。,高尔夫置业客户,高尔夫的置业客户以置业价值点可分为针对物业和针对高尔夫两种类型客户。,高尔夫球场基础知识,高尔夫球会经营研究,高尔夫及物业客户研究,高尔夫物业相关研究,4,1,2,3,内容简介,“一级”：球场内球道景观主题地产。一般是高尔夫球场球道景观别墅这类高尔夫主题地产，其量非常有限。 “二级”：与球场边界紧密相临的环球场概念地产。这类高尔夫地产量较大，可开发量不少，是高尔夫地产的主流，主要是别墅和公寓等产品。 “三级”：球场外围与“二级”直接相邻的概念地产。 “三级”比“二级”的领地面积、物业体量更大。 “四级”：练习场周围的概念地产。由于练习

19、场一般建在市区内或城市的近郊，有相对比较成熟的社区环境和现成配套，将可能得到一定的发展。 “五级”：借用外部高尔夫概念来进行概念附加与捆绑促销的概念地产。这是主要由营销要素催生而新近发展起来的概念地产。,一级高尔夫球场住宅,二级高尔夫景观住宅,三级高尔夫设施住宅,五级高尔夫概念住宅,四级高尔夫设施住宅,球场和地产物业之间的地理位置关系为基础依据，参照“级差地租”理论，可以把高尔夫地产分为五级。,高尔夫物业（Golf-Building）,A 高尔夫与物业的价值关联,具备高尔夫球场的别墅比不具备高尔夫球场的别墅的价值至少高出20%到30%，平均水平更达到60%80%。 加之现在国家已经对高尔夫球场

20、的建设采取了限制性政策，停批别墅用地、限制别墅供应，对支持别墅价格总体来说是一个利好消息，这都使得高尔夫别墅具有极高的升值空间。,中国,21世纪初，根据最权威的国际高尔夫组织（NGF）的统计，在美国，高尔夫球场发展房地产从30上升到了46，而且高尔夫物业的售价比一般住宅高出34倍以上，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。,美国,最有价值的别墅不是在山水之间，而是在高尔夫球场之间。,高尔夫对物业的溢价能力要远远高于其他普通住宅。,高尔夫球场品质与物业价格成正比。,01年,春城,1.1万,高尔夫球场价值对物业的溢价能力大于高尔夫景观的溢价能力。,A 高尔夫与物业的价值关联,B 高尔夫物业

21、的开发模式研究,通过典型案例研究高尔夫物业的开发模式,春城湖畔高尔夫,中信绿色高尔夫,B 高尔夫物业的开发模式研究,98.11,球场开业,世界最佳500个球洞之一,99.06,中国及香港高尔夫球度假村之冠,00年,01年,1期别墅 单价1.1万 总价100-900万,07年,世界百强球场,04年,2期别墅 单价1.4万 每套均价800万,01年,亚洲最佳球场第二名,01年,亚洲最佳高尔夫度假村,08年,昆明春城高尔夫是先打造高品质球场，然后利用球场推动高尔夫物业的销售，属于高尔夫推动型开发模式。,“把球场定位很高，因为球场跟高尔夫物业密切相关，没有一个很好的球场，别人也不会来买物业，特别是昆明

22、这个地方。 先把环境建设出来，才开始销售别墅，所以当时我们把俱乐部建好了，球场做好了，才来做别墅，让人感觉发展商有这种信心和环境去做好球场，才能销售别墅。 春城高尔夫市场销售总监,B 高尔夫物业的开发模式研究,物业布局原则：湖景景观最大化 由于球场场地原因，物业仅位于球场边缘； 组团式规划，确保每户均能享受天然湖景； 物业并非沿球道展开，虽离球道不远，但仅有部分物业能看见球场。,中信绿色高尔夫的开发模式是突出自然景观的最大化，高尔夫物业作为提升物业价值的配套出现。,B 高尔夫物业的开发模式研究,B 高尔夫物业的开发模式研究,高尔夫球场基本上分布在城市周边和自然环境较好的区域，在城市中心地带基本

23、没有分布。 对于邻近城市的物业高尔夫主要通过良好的景观起到增值的作用。 由于距离对于物业的价值影响显著，远离城市中心的物业价值递减效果明显，高尔夫可以通过本身设施资源弥补由于距离产生的价值递减，从而提升物业价值。,价格,与城中心距离,常规物业价值曲线,高尔夫物业价值曲线,设施增值,城市周边具有良好自然资源的陌生区域，通过高尔夫的设施配套带动区域价值的提升，形成热点,景观增值,城市周边距离较近的交通方便之地，通过高尔夫本身的良好自然景观带动区域的价值提升,锦上添花,雪中送炭,选取何种开发模式要根据项目的自然条件和所要追求的物业价格来合理选取。,通过典型案例研究高尔夫别墅打造KPI,惠州棕榈岛高尔

24、夫别墅,中信绿色高尔夫别墅,C 高尔夫别墅项目打造KPI,观澜湖高尔夫别墅,C 高尔夫别墅项目打造KPI,整体规划包括完善商务休闲娱乐设施配套，实现完美度假氛围。,动,静,A、住宅及管理区(含酒店),C、休闲康体区,B、高尔夫球区,D、游戏活动区,项目各种配套各自成区，并实现动静分区。,住宅环绕高尔夫球场，实现高球景观的最大化。,棕榈岛整体规划设计注重度假氛围、动静分区和高球景观最大化。,C 高尔夫别墅项目打造KPI,道路曲折蜿蜒，掩映在丛林，尽量降低对整体景观的破坏度。,景观设计一体化，实现建筑和绿色的完美融合。,C 高尔夫别墅项目打造KPI,灰瓦-四坡大屋顶,单层木结构泰式亭子,面带安祥的

25、佛像,纯粹泰式建筑和园林，打造完美异域度假氛围。,通过典型案例研究高尔夫别墅打造KPI,惠州棕榈岛高尔夫别墅,中信绿色高尔夫别墅,C 高尔夫别墅项目打造KPI,观澜湖高尔夫别墅,见附件,C 高尔夫别墅项目打造KPI,高 尔 夫 别 墅 项 目 打 造 KPI,规划设计,产品打造,建造多类型高端配套，打造轻松休闲度假生活,规划动静分区，休闲娱乐与居住生活各自成区,别墅围绕高尔夫球场景观设置，实现景观价值最大化,景观体系,运动交通,建筑布局,连绵的绿化体系和流动的景观空间，以花园围绕建筑；,公共空间的景观和活动空间的相互融合,临水而非亲水，借山林、建筑和湖景形成丰富景观体系,高尔夫球场尽量穿插于高

26、尔夫别墅间，形成价值峰点,尽量减少机动车道路数量，控制宽度,借用地势创造自由曲线形态，产生步移景迁的效果,尽量减少支线渗透居住区，保证居民的出入便捷,运动配套穿插休闲娱乐功能区中，依地势再造运动空间,引进灵活的、分块明确的交通体系,建筑按照自然坡度梯阶排布，景观大于朝向,注重建筑度假细节打造，支撑度假氛围,期待更多精彩补充！,高尔夫别墅案例卡,附件,地理位置优势： 位于梅观高速、莞深高速和机荷高速交汇处； 1小时车程范围覆盖着珠三角的核心城市群，深圳、珠海、惠州、东莞、广州,世界杯球场,维杰球场,费度球场,观澜湖高尔夫球会1992年成立至今，已发展成为国际一流水准、亚洲最大的高尔夫社区,观澜湖

27、高尔夫,40,观澜湖高尔夫,观澜湖高尔夫在球场建成八年之后才规模化开发房地产，细分市场并逐步实现客户多元化：投资客企业机构度假/自住人士.,41,球会通过承办高水平的国际赛事，提升社会知名度，强势建立品牌,观澜湖高尔夫,球场与物业联动： “长堤” 在开盘前已积累500余名意向买家，如果诚意客户交纳3.8万办理临时金卡，可享受一个月的球会金卡权益；若开盘未能认购者可或3.8万全额返还；,物业与球场联动，促进销售，并对高端客户进行针对性营销,推广渠道： 在机场、口岸设置户外广告牌； 在航空杂志和国外专业杂志刊登广告； 对银行VIP客户举办营销活动；,长堤规划图,观澜湖高尔夫,位置：位于深圳龙岗区龙

28、岗镇南部，中信植物园,期,占地：246万平方米 设施：27洞国际标准杆湖景山地球场、9洞湖心岛球场，高尔夫练习场一座及9洞现代化国际性灯光球场； 经营方式：实行会员制，同时限额对社会散客开放 开业时间：2003年11月,中信绿色高尔夫,栖湖物业排布突出湖景而非高尔夫资源,位置：40万平米龙湖西侧 资源：山、湖、林、高尔夫,物业布局： 由于球场场地原因，物业仅位于球场边缘； 组团式规划，确保每户均能享受天然湖景； 物业并非沿球道展开，虽离球道不远，但仅有部分物业能看见球场；,中信绿色高尔夫,客户大多为本地人士，看重环境多于高尔夫运动本身，对总价敏感。,销售情况： 2005年11月开售，共57套，

29、2006年月售完，均价22000元/平方米；开盘当日成交率达70%； 联排物业由于面积较小、单价不高，总价在市场接受范围内，销售迅速； 独栋别墅由于单价高导致总价在千万以上，市场消化困难，并偶然出现挞订情况，故别墅物业必须注意总价控制； 物业全部出售，不采取售后经营（返租）方式 成交客户构成： 基本为深圳本地企业主，一位政府高层；其中50%来自龙岗区， 50%来自临近的福田区； 位港台人士； 客户置业前大多非中信高尔夫球会会员 客户置业动机： 首要原因：植物园、龙湖的稀缺自然资源； 高尔夫未对物业销售带来过多的促进作用,中信绿色高尔夫,物业与高尔夫联动： 向诚意客户开放高尔夫球场； 为业主举办

30、挑战赛； 营销策略： 2005年10月参加2005中国（深圳）欧洲设计艺术高峰论坛暨国际品牌设计商年展，并荣获“2005国际设计双金奖”“国际建筑设计金奖”、“国际住宅园林环境设计金奖”； 全球产品发布会：2005年11月18日晚于中信广场举办，出席人士包括副市长、地产界名人、影视明星，由凤凰卫视知名主持人现场视频连线； 2005年11月20日低调开盘，没有邀请任何一家媒体到场，确保高端项目客户选房的私密性，充分尊重客户的隐私，开盘的时间也没有对外透露； 采用短信直邮方式对目标客户进行宣传； 在航空杂志、高尔夫杂志投放广告，无电视广告； 2006年4月，在楼盘现场举办“名车靓展、原味PARTY

31、”活动，并同时开放半岛独栋别墅的精装样板房，当天成交最后套物业,中信绿色高尔夫,物业与球场联动，促进销售，并对高端客户进行针对性营销,整体发展战略 目标明确，分步实现，高水准建设贯穿始终 以发展高尔夫房地产为最终目标 前期重点打造具有世界水准的高起点的高尔夫球场,“一开始就确立10年目标：做高尔夫地产。” 春城高尔夫市场销售总监,春城湖畔高尔夫,球场定位为亚洲前五位，并投入大量资金维持其高品质；当球场充分展示环境和奠定客户信心后，才开始推售物业,“把球场定位很高，因为球场跟高尔夫物业密切相关，没有一个很好的球场，别人也不会来买物业，特别是昆明这个地方。 先把环境建设出来，才开始销售别墅，所以当

32、时我们把俱乐部建好了，球场做好了，才来做别墅，让人感觉发展商有这种信心和环境去做好球场，才能销售别墅。一些发展商先卖房子然后将回收的部分钱用来建球场，这种做法和我们方式不一样。我们先投钱把环境做好，才卖别墅。 ” 春城高尔夫市场销售总监,2个球场由世界著名高球手设计：山场Jack Nicklaus，湖场Robert Trent Jones Jr； 开发商资金雄厚，有实力一直延续当初设定的目标， 8年以来球场品质一直保持得很好，并获得众多美誉： “在中国城市中，世界最有影响的高尔夫奖 昆明” 美国高尔夫文摘评为“中国第一高尔夫球场” 香港高尔夫文摘评为“中国和香港地区10大高尔夫球场之一”、“维

33、护最好的高尔夫球场” 连续五年被中国高尔夫杂志命名为“我最喜爱的高尔夫俱乐部” 2000年世界最佳500个球洞之一,春城湖畔高尔夫,49,单靠做球场赚钱来发展将会是非常漫长的过程，出售房地产回收之前的球场投资；,吉宝集团Keppel Land 新加坡总部,初期市场东南亚入手，建立国际名声,昆明 春城高尔夫,国内打球的人不多，认识高尔夫物业的人更少，要靠国内人在昆明买别墅不现实； 国外经济水平发达，高尔夫市场成熟，出外打球的度假客源充足； 外资公司，东南亚背景，利用境外客户资源优势进行项目推广； 购买人士以新加坡、泰国、香港为主，置业动机为投资+高球运动；,中国,上海 4个项目,北京 1个项目,

34、成都 2个项目,天津 1个项目,无锡 1个项目,香港 1个项目,东南亚,印尼,印度,马来西亚,菲律宾,越南,泰国,物业定位投资+度假产品,前三期物业推出“返租计划”，以投资目的成功吸引大量国外买家； 经济小户型别墅和公寓，最大户型不超过200平方米； 依托高尔夫球会会所，提供服务； 售价1500016000元/平米，全装修、带会员卡；,“项目初期没有足够的资源，周边无居住人口，缺乏生活设施，做不了常住型物业，所以我们做了三期返租型别墅。” 春城高尔夫市场销售总监,房地产战略前期以投资产品进军从东南亚市场，形成项目知名度和提升区域成熟度,春城湖畔高尔夫,吉宝集团Keppel Land 新加坡总部

35、,昆明 春城高尔夫,中国,上海 4个项目,北京 1个项目,成都 2个项目,天津 1个项目,无锡 1个项目,香港 1个项目,东南亚,印尼,印度,马来西亚,菲律宾,越南,泰国,成熟期市场反攻国内，立足长远市场,国内其他城市以北京、上海客户为主，购买作为度假物业； 昆明本地的消费者，购买作为第二居所，甚至第一居所； 利用国内其它分公司资源，建立客户网络,新推的物业不参与返租计划； 物业类型丰富，将推出townhouse； 面积较大、豪华舒适，别墅约400600平方米、两房式公寓达170平米，一房式公寓106平米； 小区的概念，设有社区中心，只供业主使用；业主还可以享受度假村内的所有设施；,物业定位度

36、假+居住产品,“我们项目的劣势在于离昆明市区有一段距离，去市区只需40分钟，但在昆明被认为是郊区。昆明人对“住在郊外、城里上班” 的生活方式需要一段时间接受。 昆明本地市场也是项目的主要市场，但不可能在前期发展为第一居所，只能从第二局所着手，逐步丰富生活设施，然后从第二居所向第一居所过渡。以后我们会在昆明市区销售。 我们优势在于母公司是新加坡的上市公司，在全中国包括北京上海都有项目，直线客户很多，在云南以外其它地区都是由他们帮助销售，我们有整体优势。” 春城湖畔高尔夫市场销售经理,春城湖畔高尔夫,房地产战略因为要保证一定的租金，返租数额有限，后期立足于国内及本地的长期市场，推出居住型物业,春城

37、湖畔高尔夫以高品质球场驱动物业销售,依托“世界最佳500洞”，2001年，昆明第一个单价上万元的高尔夫公寓、别墅在春城湖畔高尔夫悄然面世，总价为100-900万元。 从2001年至2007，春城共供应226套别墅、42套公寓，市场消化速度较慢。,98.11,球场开业,世界最佳500个球洞之一,99.06,中国及香港高尔夫球度假村之冠,00年,01年,1期别墅 单价1.1万 总价100-900万,07年,世界百强球场,04年,2期别墅 单价1.4万 每套均价800万,01年,亚洲最佳球场第二名,01年,亚洲最佳高尔夫度假村,08年,3期别墅 别墅单价1.55万 公寓单价1.6万,春城湖畔高尔夫,52,别墅,公寓,Town Center,杜鹃豪园 1区,物业排布巧妙利用坡地地势，合理排布物业，确保景观资源价值最大化,春城湖畔高尔夫,