2013新国五条解读.ppt

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1、,国五条,“新国五条” 政策解读,山东黑马地产渤海锦绣城项目组,LU,MU,A,C,B,事件还原,政策详解,事件分析,事件还原,From Page 1,To Page 2,政策详解,From Page 3,To Page 7,分析,From Page 8,To Page 21,A-01 事件 A-02 具体内容,B-01 逐条解读,B-01 目的分析 B-02 效果分析,A,事件还原,Orientation,From Page 1,To Page 2,A-01 事件 A-02 具体内容,A,事件还原,全程策划 大盘专家,A-01 事件 A-02 具体内容,新国五条 政策解读,国务院总理温家宝2

2、0日主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。 会议指出，近年来，各地区、各部门认真落实中央关于加强房地产市场调控的决策部署，取得积极成效，投机投资性购房得到有效抑制，房地产市场形势逐步平稳。住房限购、差别化住房信贷和税收、增加土地供应等综合性政策措施，对合理引导住房需求、缓解供求矛盾、稳定房价特别是遏制一些热点城市房价过快上涨，发挥了关键作用。 会议指出，我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。要保持政策的连续性和稳定性，严格执行并完善有关措施，促进房地产市场

3、平稳健康发展。,A,事件还原,A-01 事件 A-02 具体内容,新国五条 政策解读,（一） 完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。 （二） 坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。 （三） 增加普通商品住房及用地供应。2

4、013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。 （四） 加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。 （五） 加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发

5、布管理。,全程策划 大盘专家,B,政策详解,From Page 3,To Page 7,B-01 逐条解读,B,政策详解,B-01 逐条解读,新国五条 政策解读,（一） 完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。 政策解读： 公布房价控制目标、制定控制计划这一措施是在2011年就已经提出的，但就实际情况来看，政策出台后中央政府并未严格审查各地的控制目标和控制结果，本次将城市级别加以限定，更加细化，仅是表明了决心，毕竟就算真的严格控制，对于地方政府来说也有的是对策，如合

6、肥、广州之流在目标无法达成时，暂时限制高房价楼盘备案、销售等，当然这些措施对于开发高端、高价楼盘的开发商必有影响。,全程策划 大盘专家,新国五条 政策解读,（二） 坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。 政策解读： 本条基本均为重申，最重要的点在于“按统一要求完善限购措施”，如果严格审查，如济南之类未按统一要求做细则的城市将有影响，但为数不多。至于其

7、他房价上涨过快的城市要求采取限购政策，主要锁定的将是三四线城市，但就2012年市场反应来看，最主要的“逆袭”城市仍是一二线，三四线城市整体价格涨幅平稳，所以影响城市也较为有限。扩大房产税试点迄今为止也已经提了有两年了，传说中的百城住房信息联网至今也未见成效，因此道路长远，但一两年内重点一二线城市预计都会列入试点范围。,B,政策详解,B-01 逐条解读,全程策划 大盘专家,新国五条 政策解读,（三） 增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。 政策解读： “供地不低于前五年平均水平”

8、，此条为国土部此前政策重申，结合此前政策，今年监管重点或在存量地块供应进行发力；有别于以往政策，此次强调“尽快形成有效供应”，一方面为督促地方政府，另一方面也强调中小户型楼市供应压力的紧迫性。,B,政策详解,B-01 逐条解读,全程策划 大盘专家,新国五条 政策解读,（四） 加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。 政策解读： 主要变化在于将外来务

9、工人员纳入住房保障范围，但是没有细则支撑。保障房建设目前遇到的问题：一是资金，二是由资金引发的建设速度。如郑州现状，保障房大部分都摊派到了商品房社区内，因此建设速度将更有保证，而三五年内经适房将逐渐退出，公租房成主流，外来务工人员纳入保障范围和城中村拆迁双向作用下，郑州公租房需求将大幅增加，因此承接保障房建设的开发商也将更有利益保障。,B,政策详解,B-01 逐条解读,全程策划 大盘专家,新国五条 政策解读,（五） 加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。 政策解

10、读： 商品房预售管理、明码标价等均是之前提出的政策，最终多演变为了形式化措施，而“推进城镇个人住房信息系统建设”更是一个长期的过程，重在建立长效的监管和调控机制，短期不会有影响。,B,政策详解,B-01 逐条解读,全程策划 大盘专家,C,事件分析,From Page 7,To Page 23,C-01 目的分析 C-02 效果分析,新国五条 政策解读,C,事件分析,C-01 目的分析 C-02 效果分析,1、背景分析：,2013年1月30日，中指数据全国百城地产价格指数发布，百城住宅均价达到9812元/，环比上涨1%，同比上涨1.2%。这是百城住宅价格连续第8个月环比上涨。,全程策划 大盘专家

11、,新国五条 政策解读,C,事件分析,C-01 目的分析 C-02 效果分析,1、背景分析：,2013年2月，各大房企纷纷发布1月销售报告，其中万科销售额达到191亿元，同比上涨56%，而保利103亿的销售额同比暴涨581%，不禁慨叹，这个春天来的有点早。,全程策划 大盘专家,新国五条 政策解读,C,事件分析,C-01 目的分析 C-02 效果分析,1、背景分析：,与地产销售火爆相同，各大房企拿地的热情高涨，1月份万科拿地达到80亿元，北京两块地成交均达到47亿元，楼面地价最高的达到28000元/。,全程策划 大盘专家,新国五条 政策解读,C,事件分析,C-01 目的分析 C-02 效果分析,1

12、、背景分析：,与地产销售火爆相同，各大房企拿地的热情高涨，1月份万科拿地达到80亿元，北京两块地成交均达到47亿元，楼面地价最高的达到28000元/。,全程策划 大盘专家,新国五条 政策解读,C,事件分析,C-01 目的分析 C-02 效果分析,1、背景分析：,2013年2月1日，金华调整公积金贷款政策，随后的8日、18日，东莞、昆山相继调整公积金贷款政策，一时间国家为地产降温的说法甚嚣尘上，人心惶惶，地产股纷纷受挫。,全程策划 大盘专家,新国五条 政策解读,C,事件分析,C-01 目的分析 C-02 效果分析,2、目的分析：,国务院会议再次确定坚持地产调控不动摇的原则！,本次会议充分确定了以

13、限贷、限购、房产税三大武器进行对地产市场的区别调控，以达到抑制投机性购房，鼓励自住型刚需购房的目的。重点在于抑制投机性需求，着力点在于限贷、限购、房产税，辅以保障房、土地供应，在这个过程中建立完善的个人住房信息系统。,全程策划 大盘专家,新国五条 政策解读,C,事件分析,C-01 目的分析 C-02 效果分析,2、目的分析：,限购仍将是一段时期内政府调控的主要手段之一，已经施行限购令的城市将要对各自的政策作出一定的完善，杜绝贵阳一环内限购这种敷衍政令的出现，切实做到对于投机性购房的打击。,全程策划 大盘专家,新国五条 政策解读,C,事件分析,C-01 目的分析 C-02 效果分析,2、目的分析

14、：,而房产税试点范围的扩大在所难免，广州、四川等地有可能成为重灾区，此前北京对人均土地持有量24以上的家庭征收房产税的说法虽然被否决，但是政府通过房产税调控楼市的决心不言而喻。,全程策划 大盘专家,新国五条 政策解读,C,事件分析,C-01 目的分析 C-02 效果分析,2、目的分析：,再次提出制定房价控制目标，则说明中央政府2013年对于抑制房价过快增长的决心，且在2013年对于价格的控制将会比往年更直接！,全程策划 大盘专家,新国五条 政策解读,C,事件分析,C-01 目的分析 C-02 效果分析,黑马判断：在两会即将召开前夕，本届政府最后一次重要会议以房地产调控为主要命题召开，是本届政府

15、对于地产调控的坚持，同时，也是下一届政府对地产调控决心的提前表达。,经历了本届政府长达2年的严苛调控，无论是政府还是个人，都充分认识到，稳定的地产市场和房价对于国家稳定和国民经济发展具有无比重要的作用，但是寄希望于下届政府为经济发展放开地产调控又是不合实际的，从目前的情况看，下一届政府应会坚持现在的调控政策不动摇，继续采取多样化的调控手段。,全程策划 大盘专家,而且，循序渐进的调控总强过将火爆的市场瞬间秒杀！,新国五条 政策解读,C,事件分析,C-01 目的分析 C-02 效果分析,我们认为，两会之后的地产政策将继续把市场区别对待，即支持自主性刚性需求，同时抑制投机性需求，而本届政府限购、限贷

16、、房产税的三大武器将在一段时期内继续执行，甚至更为严格。,全程策划 大盘专家,新国五条 政策解读,C,事件分析,C-01 目的分析 C-02 效果分析,本届政府最后一次重要会议再次聚焦房地产调控，这是政府对于近年来严苛政策的一种充分肯定，是对自身原则坚持的彰显，也是对下届政府的殷切希望。 2008年，本届政府由地产调控始，2013年，以地产调控终，期间通过严苛的宏观调控影响市场经济，虽然带来了地产市场的震荡、带来了一定时期内房价的飙升，但政府坚持严控不放松的姿态从未改变，而这期间一系列教训将是下届政府宝贵的经验：限购、限贷、房产税将会得到贯彻，两会后政策放松的幻想已告破灭。,全程策划 大盘专家

17、,1、“国五条”的信号意义大于实际意义,新国五条 政策解读,C,事件分析,C-01 目的分析 C-02 效果分析,2、短期市场会受到影响,近期内随着公积金收紧、二套房提高风声以及“新国五条”的颁布，地产市场一片风声鹤唳。地产股暴跌，人们的目光纷纷瞄准两会，在认清了“新国五条”只是两会的前奏后，市场将会受到一定的冲击，部分地区的恐慌性心理得到一定程度缓解，房价涨势会受到一定程度的影响。 而限购、房产税的范围扩大，则在实际效用上限制了市场的进一步回暖，阳春虽来，可能很短！,全程策划 大盘专家,希望不会只有一碗阳春面！,To Page 3,新国五条 政策解读,C,事件分析,C-01 目的分析 C-0

18、2 效果分析,3、长期市场没有得到改善,房地产是市场经济市场，政府以宏观调控手段抑制供求关系，并不能从根本上解除人民对于房子的需求，而长久的压抑所带来的必然是更猛烈的爆发，如2009、2010年的疯狂飙升。 要从根本改善目前的地产市场，必须建立长效的市场机制，调节收入分配，全面提升人民收入，以房产税为突破口完善房地产税收体系，建立个人住房信息系统，通过种种长效机制保证市场自身平稳、健康的发展。,全程策划 大盘专家,附,后续,From Page 23,To Page 26,两会后可能采用的调控政策,新国五条 政策解读,附,后续,两会后可能采用的调控政策,猜想一，房产税在多地迅速铺开,两会后房产税

19、试点范围扩大几成定局，但是范围能扩张到何种程度值得商榷。 在全国一、二线城市均铺开，由于波及面太广，可能性不大。 房价过高、上涨过快的城市铺开，对于抑制房价增长有效，较为可能。 几个试点城市开展，尝试效果，由于已有上海、重庆两地为例，可能性也较大。,全程策划 大盘专家,新国五条 政策解读,附,后续,两会后可能采用的调控政策,猜想二，二套房贷收紧,“新国五条”颁布之前，二套房贷款收紧已有风声，而“新国五条”将市场区别对待的立场坚持，使得两会后收紧二套房贷款变得越发可能因为这是最有效控制二手房投资的手段，首付款提至7成，或者利率上浮至1.3倍，更甚至兼而有之，将是政府最大的调控手段。,全程策划 大盘专家,新国五条 政策解读,附,后续,两会后可能采用的调控政策,猜想三，公积金全面收紧,在二套房首付提高的情况下，公积金成为投资客第二选择，而公积金全面收紧则会将这一漏洞弥补，虽然可能误伤部分刚性需求，但是却能全面减少投机性需求。,猜想三，住房信息联网加速,目前城镇人口住房信息联网程度较低，异地投资的可能性较大，但是随着住房信息联网加速，政府可以全面减少异地炒房这一现象的发生。,全程策划 大盘专家,THANKS,