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1、第九章 路线价法,第十一章 地价评估,房地产估价,第一节 地租理论及其测算,地价=地租/利息率 一、地租的概念 狭义的地租：利用土地所获得超额报酬。 广义的地租：超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。 纯粹的剩余物,房地产估价,第一节 地租理论及其测算,二、地租现象 地租衰减现象 三、地租理论的简要回顾 地租理论发展到今天，已经形成了一个庞大体系，它不仅涉及到纯经济问题，还涉及到社会和政治问题。,房地产估价,第一节 地租理论及其测算,四、地租量的理论计算 根据地租理论，地租量的计算总结如下： （1）计算公式：地租量=农产品的市场价格-农产品的销售税费-农产品的生产成本-土地
2、上投入资本的利息-农业经营者的利润 （2）土地是在最佳用途下使用的。 （3）土地是在最佳集约利用下使用的。 （4）销售税费、生产成本、资本的利息、经营的利润均是以社会平均或一般水平来扣除的。 （5）没有农产品的损失和浪费，PQ,房地产估价,第二节 路线价法,一、路线价法的概述 （一）路线价法的概念 路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度修正率或其它价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种方法。,房地产估价,第二节 路线价法,一、路线价法的概述 （二）路线价法的理论依 路线价法实质上是一种市场法。 （三）路线价
3、法适用的对象和条件 城镇街道两侧商业用地的估价。是种对大量土地进行估价的方法。,房地产估价,第二节 路线价法,一、路线价法的概述 （四）路线价法的操作步骤 划分路线价区段；设定标准临街深度；选取标准临街宗地；调查评估路线价；制作价格修正率表；计算临街土地的价值。,房地产估价,第二节 路线价法,二、划分路线价区段 一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。 应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。 两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点。,房地产估价,第二节 路线价法,三、设定标准临街深度 标准临街深度简称标准深度，是街道对地价影响的转折点。在实际估价中，设定的标准临街
4、深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临界深度的众数。,房地产估价,第一节 路线价法,四、选取标准临街宗地 标准临街宗地简称标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地。 标准： 一面临街 土地形状为矩形 深度为标准临街深度 宽度为标准临街宽度 宽度深度比例适中 具有代表性用途 容积率具有代表性 其他,房地产估价,第一节 路线价法,五、调查评估路线价 路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。可用货币表示，也可用相对数表示。,房地产估价,第一节 路线价法,六、制作价格修正率表 临街深度价格修正率表是基于临街深度价格递减率制作出来的，临街深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值随着远离街道
5、而有递减现象，距街道深度越深，可及性越差，价值也就越低。 最简单且最容易理解的临街深度价格递减率是四三二一法则。相应的还有九八七六补充法则。,房地产估价,第一节 路线价法,例：某块临街深度为30.48m、临街宽度为20m的矩形土地，总价为121.92万元。根据四三二一法则，计算其相邻的临街深度为15.24m临街宽度为20m的矩形土地的总价。 上例中如果临街土地的深度为45.72m，其他条件不变，则该土地的总价为多少万元？,房地产估价,第一节 路线价法,六、制作价格修正率表 临街深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率三种。,房地产估价,第一节 路
6、线价法,七、 计算临街土地的价值 路线价法的计算公式 用路线价法计算临街土地的价值，需要搞清楚路线价的含义、临界深度价格修正率的含义、标准临街宗地的条件，并结合需要计算价值的临界土地的形状和临街状况。 采用不同的临街深度价格修正率，路线价法的计算公式有所不同。,房地产估价,第一节 路线价法,七、 计算临街土地的价值 路线价法的计算公式 以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。 （1）估价对象土地临街宽度与标准临街宗地宽度相同： V(总价)=标准临街宗地总价单独深度价格修正率 V(单价)= V(总价)/估价对象土地面积 （2）估价对象土地临街宽度与标准临街宗地宽度不同： V(
7、总价)=标准临街宗地总价单独深度价格修正率临街宽度/标准宽度,房地产估价,第一节 路线价法,七、 计算临街土地的价值 2、当以单位宽度的标准临街宗地的总价为路线价时，应采用累计深度价格修正率： V(总价)=路线价累计深度价格修正率临街宽度 V(单价)=路线价累计深度价格修正率/临街深度 3、当以标准临街宗地单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率： V(单价)=路线价平均深度价格修正率 V(总价)=路线价平均深度价格修正率临街宽度临 街深度,房地产估价,第一节 路线价法,路线价法举例 例：某临街深度为15.24m临街宽度为20m的矩形土地,其所在区段的路线价（土地单价）为2000元/m2。计
8、算该块临街土地的单价和总价。 一矩形街角地，正街路线价（单价）为2000元/m2，旁街路线价（单价）为1000元/m2，临正街深度为22.86m，临旁街深度为15.24m。设旁街影响加价率为20%，计算该土地单价和总价。,房地产估价,一三角形ABC的土地，如果临街深度为80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116%，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63%，计算该三角形土地的价值。,房地产估价,第二节 城市基准地价评估,城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区域，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。 武
9、汉市市区基准地价表 单位：元/（万元/亩） 商业用地 住宅用地 工业用地 12983（865） 5848（390） 1585（106） 8770（585） 4033（269） 1177（78） 5476（365） 2853（190） 893（60） 3943（263） 2039（136） 687（46） 2927（195） 1410（94） 557（37） 2189（146） 1045（70） 1685（112） 887（59） 1244（83） 914（61） ,房地产估价,第二节 城市基准地价评估,城市基准地价评估的方法和步骤： （1）确定基准地价评估的范围 （2）明确基准地价的内涵、构成
10、、表达方式等 （3）划分地价区段 （4）抽查评估若干宗地价格 （5）计算区段地价 （6）确定基准地价 （7）提出基准地价应用的建议和技术,房地产估价,第三节 基准地价修正法,基准地价修正法是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处地段的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法。类似于市场法。 步骤： 搜集有关基准地价资料 查处估价对象所处地段的基准地价 进行交易日期、土地状况调整 求出估价对象宗地的价格,房地产估价,第四节 高层建筑地价分摊,一、 高层建筑地价分摊的意义 解决高层建筑按份持有土地使用权的数量、面积和价,房地产估价,第四节 高层建筑地价分摊,二、高层建筑地
11、价分摊的方法 按建筑面积进行分摊 主要适用于高层建筑各层用途相同而且价格差异不大的建筑物。 某部分享有的地价数额=土地总价值该部分建筑面积/总建筑面积 某部分占有的地价份额=该部分享有的地价数额/土地总价值 =该部分的建筑面积/总建筑面积 例：某楼房的土地总面积500平米，总建筑面积1000平米，某人拥有其中的80平米的建筑面积。试按建筑面积分摊方法计算该人占有的土地份额和土地数量,房地产估价,第四节 高层建筑地价分摊,二、高层建筑地价分摊的方法 按房地价值进行分摊 主要适用于高层建筑各部分的房地价值有差异但差异不是很大的建筑物。 某部分享有的地价数额=土地总价值该部分房地价格/房地 总价值
12、某部分占有的地价份额=该部分享有的地价数额/土地总价值 =该部分的房地价值/房地总价值 例：某大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，价值为500万。试按房地价值分摊方法计算甲乙公司占有的土地份额,房地产估价,第四节 高层建筑地价分摊,二、高层建筑地价分摊的方法 按土地价值进行分摊 适用面较广 某部分占有的地价份额=(该部分房地价值-该部分的建筑价值)/(房地总价值-建筑物总价值) 某部分享有的地价数额=该部分占有的土地份额土地总价值 =该部分的房地价值-该部分建筑物价值 例：某大厦的房地总价值为5000万元，其中建
13、筑总价值为2000万。某人拥有大厦一部分，该部分的房地价值为100万，该部分的建筑物价值为40万。试按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额,房地产估价,第四节 高层建筑地价分摊,例：某大厦的总建筑面积10000平米，房地总价值为6000万元，其中土地总价值为2500万元。某人拥有其中一部分，该部分建筑面积为200平米，房地价值130万元。试按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额。 例：某幢住宅楼共六层，每层建筑面积均为80m2，总占地面积为120m2。经市场调查测算，确定该幢住宅楼总价为144万元，建筑物建造完全成本为1800元/m2，鉴定标的位于该幢住宅楼的第四层，若鉴定标的(第四层)房地产价格为3200元/m2，。试算鉴定标的房地产应分摊的地价?,