2009海南龙栖湾健康专题研究70p.ppt

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1、1,今日汇报议程,项目进展汇报 健康主题湾区专题研究 商业专题研究 项目开发模式制定 项目分期开发方案制定 下一步工作安排,2,中期沟通围绕如何塑造差异化湾区及地产高价值实现，三方达成了如下关键结论(1/2),3,中期沟通围绕如何塑造差异化湾区及地产高价值实现，三方达成了如下关键结论(2/2),整体布局： 十字轴空间。轴心设置休闲综合体，包括休闲商业、主题酒店、广场等公共设施，快捷方便服务社区，作为社区活力中心 配套布局： 健康中心（暂命名）位置未定 物业布局： 如下系列,高尔夫球场,半山别墅 公寓组合,顶级别墅群 或高层公寓 （暂未定）,水景别墅 公寓组合,纯别墅群,休闲综合体,主题酒店 商

2、业街 广场组成,精品酒店,4,本阶段工作内容：探讨健康主题如何打造以及项目分期开发方案的制定，过去1周项目小组展开了如下主要研究,5,今日汇报议程,项目进展汇报 健康主题湾区专题研究 商业专题研究 项目开发模式制定 项目分期开发方案制定 下一步工作安排,6,国外度假胜地已从资源度假迈入健康度假阶段，健康产业得到快速多样化的发展,阳光浴,温泉浴,海水浴,泰国的 健康平衡,德国的 康复管理,日本的 抗癌治疗,瑞士的 羊胎素,巴厘的 健康平衡,韩国的 塑身美容,新加坡的 健康治疗,德国的 骨科治疗,7,海南岛已经进入度假升级的临界状态，项目打造健康度假顺应国际趋势，率先进入蓝海发展,阳光浴,南田 温

3、泉,兴隆 温泉,七仙岭 温泉,海水浴,官塘 温泉,南洋 温泉,？,初步统计海南依托温泉资源建有40余家温泉酒店,从现有数据看来 三亚资源型度假发展已近20年，市场疲软 单依靠资源度假盈利能力难以突破 且已经进入严重同质化恶性竞争的格局,健康度假的发展方向在哪？,10年,10年,8,80 80 70 50,从产业和度假视角看，健康管理服务将是项目健康度假的最佳可行发展方向,美国引起死亡因素的以上可归为是能被人为控制的因素，例如体重、身体锻炼、吸烟、喝酒、血压和精神状态等 美国疾病控制中心研究,通过有效地改善生活方式，80%的心脏病与糖尿病，70%的中风以及50%的癌症是可以避免的。个人的不健康风

4、险因素是可以控制并降低的 哈佛公共卫生学院疾病预防中心研究,9,但由于医疗产业发展水平的限制，健康管理服务在国外呈现两类发展模式,模式定义阐释 主要应用领域 医疗支持条件 典型代表案例,传统中医医学 高科技体检设备 健康咨询师和中医师,现代科技医学 高科技的医学设备 医院或诊所、医疗专才及软件,以自然疗法为核心，旨在促进身体、心理和生活方式的平衡，达致身心健康,泰国齐瓦颂Chiva-son Resort 巴厘岛Ayana Resort,德国Soarow Therme 德国巴登巴登 瑞士CPN,以物理科技疗法和激素疗法为核心，结合自然疗法，旨在促进慢性病、衰老、运动创伤等的身体康复,健康疗养管理

5、模式 （尚未危害身体）,健康康复管理模式 （已经危害身体）,减压、排毒、抗衰老 肥胖、皮肤和身体护理,慢性病、运动创伤 癌症、体检、抗衰老、美容缩身,10,泰国Chiva-som是国际性的健康度假目的地,位于泰国湾以西华欣海滩，著名的泰国滨海度假区； 距曼谷西南281公里，约3小时车程； 希拉里、迈克尔、杰克逊、张曼玉等名流指定养生度假中心； 世界前三名的Spa 健康度假胜地。,康复管理模式,疗养管理模式,Chiva-Som International Health Resort,11,【发展理念】在泉浴基础上应用传统的泰式中医技术和现代体检技术打造健康平衡度假,阳光浴,温泉浴,海水浴,融合了

6、東方医学哲理与西方医学技术，發展身、心、灵合一的全新健康度假潮流,在资源浴的基础上 引入传统中医疗法 实施健康疗养管理,主要针对亚健康群体，实施健康疗养管理,康复管理模式,疗养管理模式,12,【关键举措1】引入全程健康咨询专业服务，咨询师依据中西体检报告制定个性化的健康疗程,Chiva-Som Experience (from 3 nights） Chiva-Som普通疗程（3晚） Fitness Retreat (from 5 nights） 减肥疗程（5晚） Spa Retreat (from 3 nights） 休养疗程（3晚） Physical Remedy Retreat (from

7、 3 nights） 物理治疗疗程（3晚） De-Stress Retreat (from 5 nights） 减压疗程（5晚） Detox Retreat (from 5 nights） 排毒疗程（5晚） Anti-Aging Retreat (from 5 nights） 抗衰老疗程（5晚） Stop-smoking retreat and so on 戒烟疗程等,康复管理模式,疗养管理模式,专业健康团队提供全程健康咨询和针对性服务全程健康疗养管理,中医学家体检心,西医学家体检身,健康综合评估报告,个性化主题健康疗程,健康教育,健康效果评估,突出中医及健康技术，推出疗程前的咨询评估环节是竞

8、争取胜的关键动作,13,【关键举措2】打造独特的核心设施及多样的健康疗法，塑造区域主题和核心竞争力,康复管理模式,疗养管理模式,一流的理疗设施,多套餐组合疗程,57间理疗房（客房数量58间） 18间治疗房； 5间医疗咨询房； 3间泰国按摩房； 多间舞蹈和运动房 瑜伽和太极亭 图书馆、工艺美术室 有机蔬菜和水果园 翡翠高级餐厅、波海滨餐厅,世界最多样的健康疗法及疗程 12种传统按摩方法 “水果包”现代特色疗法 11种面部护理选择 20种全身护理 4种特色水疗法 12种手部、足部和修饰护理方法 13项异域补充疗法，包括禅道馆指压、虹膜学(眼部研究)和印度头部按摩,以最多的健康特色疗法和设施而闻名于

9、世,理疗房：客房=1:1,传统和现代特色疗法异域疗法,14,【关键举措3】深化健康主题，将购物、餐饮、住宿、运动围绕健康平衡主题进行配置,日出在海滩散步或是打太极拳开始 之后做冥想，清晨瑜伽，伸展课训练 然后吃早餐（无油、无盐、无糖） 然后做水上有氧运动，常规有氧运动，再做一系列普拉提，动态运动，心肺锻炼课程以及其他课程,康复管理模式,疗养管理模式,专业的健康咨询师根据个人的体力、压力和心理状况将餐饮、运动、娱乐融入日常疗程中,15,德国巴登巴登因独特气候和温泉而闻名，因康复医疗技术而著称,区位：位于德国黑森林西北部的边缘上的奥斯河谷中。 交通：从法兰克福的列车总站乘区间快车，约需1小时45分

10、钟。从瑞士的巴赛尔出发，1小时30分钟之后就能到达。 声誉：天然矿泉结合的度假区，素有欧洲的夏都之称。欧洲最典型的温泉疗养胜地。它的温泉不但可以透过浸泡的方式达到舒筋爽骨和袪除风湿、肠胃不适等疾病。,德国的春天从这里开始，“满城泉水满城花”,康复管理模式,疗养管理模式,16,【发展理念】在泉浴基础上应用现代医学技术对慢性病、运动创伤群体实施全程康复管理,阳光浴,温泉浴,海水浴,巴凳巴凳的传统淋浴保健及现代医学的康复管理,在资源浴的基础上 引入现代医学技术 实施健康康复管理,主要针对各类非传染性慢性病、运动创伤群体进行各种物理疗法促进康复,已经有8家私人康复诊所或医院进驻,康复管理模式,疗养管理

11、模式,17,【关键举措1】实施全程健康专家服务，提供一揽子健康管理计划，让人信赖,健康体检与评估 （专家及尖端设备）,健康恢复与促进 健康康复与治疗,健康教育与咨询,健康数据管理,以专家医师为核心的多种健康管理服务团队，提供专家服务和一揽子健康管理计划，让人信赖,专家医师,物理治疗师,体育教师,按摩治疗师,营养师,职业治疗师,心理学家,外部专家,7种甚至更多的专家和治疗师组成康复中心核心团队,健康康复 服务团队,康复管理模式,疗养管理模式,18,【关键举措2】打造关键设施水疗中心和专业私人康复诊所或医院，塑造区域磁场,关键设施水疗中心,关键设施诊所或医院 通常与大中心医院保持合作,关键设施先进

12、医疗设备 通常与医疗设备公司保持合作,康复管理模式,疗养管理模式,19,【关键举措2】突出现代医学疗法，结合传统水疗，提高康复效果和附加值,在水疗中心进行多样的健康平衡疗法 Thalasso海水浴疗法 温泉热疗法 物理疗法 体疗疗法 排毒养颜减压疗程 在诊所中享受专业的康复物理医学治疗 心臟、血管和循環系統疾病 行為和運動器官疾病 風濕病 婦科病 神經系統疾病如中风 身心疲憊、一般的虛弱狀況 病後康復,康复管理模式,疗养管理模式,20,【关键举措3】将医院度假化和酒店化，在度假中平衡健康，享受康复,医院功能酒店化满足多功能度假需求，如餐饮、购物、运动等,医院氛围度假化在度假中平衡健康，享受轻松

13、的康复生活,独立淋浴和卫生间，电话，阳台,医院大堂如一个酒店大堂，周边设置餐饮和购物店,花园式医院，多种度假设施和疗养设施，以及队中体疗活动，提供完美的健康度假生活,康复管理模式,疗养管理模式,21,【关键举措4】深化健康主题，将餐饮、住宿、运动围绕康复主题进行配置,康复管理模式,疗养管理模式,22,不同的健康发展模式取得成功的关键因素呈现一定差异，财务投入要求也有不同,发展理念 专业服务 核心设施 疗法疗程 主题深化 财务投入,运用东方医学哲理和西方体检技术实施全程的健康疗养管理,运用现代医学技术实施全程康复管理,全程健康平衡咨询服务,全程康复管理专家服务,具规模及特色的健康平衡中心 与精品

14、酒店结合一体,具医疗效果的健康水疗中心 与带有度假感和酒店化的专业康复医院或诊所结合一体,专业医疗设备投入1亿元以上 专家人才引进困难且持续投入,专业医疗设备投入5000万以内 中医本土人才丰富,健康疗养管理模式 （尚未危害身体）,健康康复管理模式 （已经危害身体）,特色自然疗法赢得声誉 多样疗法满足顾客需求,突出物理疗法和激素疗法 辅之自然疗法,餐饮/运动/住宿等围绕健康平衡主题配置,餐饮/运动/住宿等围绕健康康复主题配置,参考天津泰达中德康复中心,23,三个视角确定本项目健康发展模式的最终选择，其中以市场实现为核心依据,健康市场实现,地产实现促进效果,财务投入效果,发展模式选择 健康疗养管

15、理？ 健康康复管理？,三个视角衡量可行模式,在地产实现及财务投入效果上， 健康疗养管理模式健康康复管理投资,24,【市场实现】在中国健康管理服务市场潜在需求规模庞大,据中国国际亚健康学术研讨论会公布数据，亚健康群体超过9亿，按照45的城市化率计算，城市亚健康群体人数超过4亿。,需求1：健康体检,医检分离逐步接受，一线城市的健康体检逐渐成为消费时尚； 上海、北京高端健康体检机构已有10余家，其中全球四大健康体检机构台湾美兆已经进入开展业务；,需求2：健康平衡,中国保障体系不完善，以及竞争的激烈，亚健康群体肥胖、失眠、压力、皮肤粗糙等对身心疗理需求旺盛； 前往泰国及巴厘岛享受SPA和健康管理服务的

16、中国人群逐年递增，泰国齐瓦颂的中国人占比19。,25,【市场实现】在中国健康管理服务市场潜在需求规模庞大,需求1：健康体检,医检分离逐步接受，一线城市的健康体检逐渐成为消费时尚； 上海、北京高端健康体检机构已有10余家，其中全球四大健康体检机构台湾美兆已经进入开展业务；,需求2：康复疗养,中国老龄人口约1.5亿，其中活跃老者相当比例是中国财富拥有者，对慢性病的康复疗养需求强烈,26,【市场实现】国内康复中心普遍与专业门诊医院结合，专业康复诊所（医院）还有待时日,健康体检 医学康复,健康体健 中德合作组建康复中心,27,【市场实现】海南健康度假处于起步阶段，全程健康疗养管理和健康体检率先启动,资

17、源依托型初级疗养,技术依托型健康管理,28,【市场实现】健康平衡市场目前更具市场实现性，但未来康复需求也具高成长性,目前健康平衡市场更具市场实现性 但未来健康康复管理需求具高成长性，可在后期建设,从度假目的看，家庭度假客、蜜月度假客及商务客对健康平衡需求强烈 在初级阶段，明星对健康平衡的消费具有很强的市场拉动和示范效应,29,以市场实现为核心依据，考虑财务投入制定项目发展模式与发展远景,健康疗养管理模式 健康平衡中心,健康疗养管理模式 健康平衡中心,健康康复管理模式 专业康复医院,健康发展模式选择,近期,中期,远期,项目发展远景,30,【健康平衡中心】打造3大关键设施，以最具健康平衡调和代表的

18、太极八卦规划布局,3大设施构建完整的健康度假链,八大主题养生馆,阴阳水疗中心,中西咨询体检馆,水域,花草木,1、中外 2、八卦寓意平衡调和 3、极具中国文化特色的规划及健康疗养将获殊荣提升区域知名度，实现经营价值,太极八卦布局意义：,设施,规划,31,【健康平衡中心】健康咨询评估馆提供健康体检、评估、教育及个性化疗程制定服务,会员制与非会员制经营模式 建立个人健康档：为会员建立有效的个人健康档案，对健康档案数据库进行全程专家管理，定期针对顾客的身体状况，提出预防疾病的措施，适时传达给顾客人，顾客可以通过互联网查询。,健康咨询评估馆核心工作及流程,32,【健康平衡中心】太极养生馆运用传统中医理论

19、提供各种主题健康疗程,规划布局建议： 1、一阴一阳：水疗中心 2、八卦位：8大理疗房，其中3卦位可伸向海中，打桩填海,在此基础上推出全套疗程或专题疗程,33,【健康平衡中心】精品独栋别墅酒店服务健康平衡中心带来的度假客源,精品独栋别墅酒店 经营性别墅 产权式别墅 围绕健康平衡中心八卦布局,34,健康平衡中心体量参考建议如下,广州上海等城市的体检中心面积一般在2000平米,35,【健康康复医院】助推区域向国际化健康度假社区迈进，并成为区域扩展开发的权益发动机,动作：引进德国私人康复诊所或医院，或者北京小汤山疗养院 营销：突出现代医疗技术和全程健康管理能力 价值：作为地产开发后的一个重要盈利来源以

20、及区域扩展开发的权益发动机 体量：视合作医院定 规划：建议放在1800亩租用地的沿山脚下,36,健康中心选址与布局,康复医院,健康平衡中心,精品别墅酒店 酒店式产权别墅 健康体检馆 太极养生馆,康复医院不出售，可租赁土地，同时要求风小干燥，故宜布局在高尔夫用地的沿山脚下,作为湾区核心和高经营价值项目应占高价值地块，提高吸引力,37,附录1：健康康复机构推荐建议引进国际或国内顶级康复机构,38,附录2：健康平衡中心引进机构建议整合相关机构自住经营,39,今日汇报议程,项目进展汇报 健康主题湾区专题研究 商业专题研究 规划方案调整 项目开发模式制定 项目分期开发方案制定 下一步工作安排,40,【亚

21、龙湾商业案例】经历了从服务中短期度假客的酒店商业到服务湾区的集中商业,酒店商业 百花谷,41,【富力湾商业案例】服务中长期度假客，社区型商业定位，业主入伙时招商营业,1、购房客很关心商业，36个月的度假居住需要餐厅、生活超市及运动设施保证，不然度假很不方便 2、商业要有度假氛围，风情感及特色，区别于城市商业 富力湾销售经理访谈,42,【Ayana度假村商业案例】服务度假村内度假客，集中商业为主，特色商业分散,说明： A表示餐饮、酒吧 B表示购物,主题商业区，将餐饮、购物、运动等商业与疗养主题结合，形成主题商业,特色分散商业,43,度假区商业案例比较启示,44,项目商业定位与体量度假型社区商业，

22、体量控制在1.32万平米左右,计算公式：体量土地面积容积率4（参考富力湾商业比例） 1200亩667（0.40.6容积率）4 1.3万2万,条状地块 布局别墅,条状地块 布局公寓,45,项目商业选址与布局环绕广场布局集中商业，并在半山涯、健康中心、海上布局特色商业,广场集中商业,公寓布局海岸酒吧 别墅布局沙滩餐厅,悬崖餐厅,高尔夫主题商业,海上餐厅,素食餐厅,船屋商业,46,项目商业分期开发特色商业与地块同步开发，广场集中型商业中期开发,47,规划方案调整如下，条状地块布别墅项目容积率0.67，布高层公寓项目容积率0.9左右,康复医院,半山别墅公寓组合 （1.0）,顶级沙滩别墅群 （0.2）

23、或高层海景公寓 （2.5） 底层打造海滩公园,水景别墅公寓组合 （1.0）,健康综合体 （0.3）,纯别墅群 （0.4）,休闲综合体,主题酒店、商业街、广场、栈桥等组成,精品别墅酒店 酒店式产权别墅 健康体检馆 太极养生馆,高尔夫球场,48,今日汇报议程,项目进展汇报 健康主题湾区专题研究 商业专题研究 项目开发模式制定 项目分期开发方案制定 下一步工作安排,49,【开发模式】海南地产开发享有全国经验，3类开发模式在海南均已出现,亚龙湾模式 （配套开发为先，中后期地产开发）,清水湾模式 （地产和配套滚动组合开发，配套稍置前）,富立湾模式 (地产开发为先，配套中期大举进入）,房地产财务投入占分期

24、比例,各配套财务投入占分期比例,图解释义：,50,【亚龙湾模式】配套开发为先，中后期进行土地及地产开发,亚龙湾开发模式投入模拟图,亚龙湾开发模式现金流模拟图,倾斜度反映中后期溢价能力,产权酒店及土地出让回现,51,【富力湾模式】地产开发为先，配套中期大举开发,富立湾开发模式投入模拟图,富立湾开发模式现金流模拟图,倾斜度反映中后期溢价能力,52,【清水湾模式】地产和配套滚动组合开发，配套稍置前，最大优势是快速形成综合社区价值,清水湾开发模式投入模拟图,清水湾开发模式现金流模拟图,倾斜度反映中后期溢价能力,53,综合各因素考虑，本项目宜实施清水湾开发模式配套和地产滚动组合开发,需要配套先行 提升区

25、域知名度及竞争力,项目宜采用清水湾开发模式，配套和地产组合启动，滚动开发，控制风险,需要地产先行 控制前期投入加快回现,54,今日汇报议程,项目进展汇报 健康主题湾区专题研究 商业专题研究 项目开发模式制定 项目分期开发方案制定 下一步工作安排,55,世联长期遵循五大原则指导项目分期开发计划的科学制定,制定多个可行分期方案,用财务投入效益进行评价筛选,56,从市场实现来看，健康平衡中心启动利于中后期土地价值提升，但对前期地产驱动不足,健康平衡中心 健康体检中心 太极养生馆 精品别墅酒店,停留时间长 海南蜜月客710天 海南家庭客37天,市场接受度高 健康水疗在海南处于加快发展阶段 泰国、巴厘岛

26、、马尔代夫培养了养生度假客,高经营价值 持续经营形成市场口碑，塑造湾区价值，但形象塑造时间在25年左右 酒店行业经验值 无景观展示价值 酒店的前期景观价值展示较弱,高经营价值利于中后期地产开发 弱景观展示价值对前期地产驱动不足,57,从市场实现来看，高尔夫球场启动利于前期地产开发，但对中后期土地价值提升不足,58,从地块开发条件看，开发顺序地块A、D、C地块B地块E 、F,备注：开发条件的进入性及施工难度，在本项目各地块基本无明显差异。,59,综合考虑，项目宜健康中心先启动，前期地产驱动通过性价比和稀缺产品解决,持续经营塑造湾区，中后期土地价值将整体提升,前期地产驱动不足,前期具备开发条件,中

27、后期形成富有竞争力的健康主题湾区,前期打球不停留对中后期土地价值整体提升不足,前期地产驱动充足,前期开发条件尚不完全具备,对中后期湾区的竞争力形成促进力小,60,从地块价值最大化看，地块B、C价值受球场影响颇大，应与球场同期或置后开发,地块价值依次高升,地块价值依次高升,球场对地块价值的影响,61,从产品稀缺性看，地块C的全景别墅和公寓，地块D的亲海别墅或亲海公寓稀缺、需求旺盛，宜置前开发,公寓产品稀缺图,别墅产品稀缺图,项目 稀缺产品,62,综合因素分析，结合二个规划方案，为项目制定二套分期开发方案,综合因素分析，结合二个规划方案， 为项目制定二套分期开发方案,63,分期开发方案优点便于成片

28、开发，放大价值，缺点是启动产品不稀缺，竞争力弱,规划（一）,备注：A地块有50套产权别墅酒店出售立形象,64,分期开发方案优点启动产品稀缺，各期价值最大化，缺点谈判增加,规划（二）,沙滩将A地块与D地块连接,备注：A地块有50套产权别墅酒店出售立形象,65,今日汇报议程,项目进展汇报 健康主题湾区专题研究 商业专题研究 项目开发模式制定 项目分期开发方案制定 下一步工作安排,66,下一步工作安排,将今天得到的反馈建议融入下一步工作计划 进行规划的市场评价 对分期开发方案进行财务定量分析 终稿报告提交,汇报结束 下面是讨论时间,68,【条状地块布局高层公寓论证】经济上表现为利润大回现快，湾区开发

29、风险降至最低,海景公寓的市场预估价比别墅市场预估价更具市场实现性,高层公寓的盈利打平了湾区总投资，风险降到最低,69,【条状地块高层公寓可行性论证】建设上可行，且深化了建筑对沙滩与海的利用,交通 通常，楼基离铁路线至少25米，这25米可以作为2车道组团道路，旁边还可加一个条状生态停车场 配套 底层架空，打造海滨沙滩花园，休闲商业和健身娱乐设施置于其中 停车位 2楼作为海景停车场 组团道路设置一个生态停车长廊,底 层架 空打 造三 亚首 个海 滩公 园,70,【条状地块高层公寓可行性论证】政策上至少有五大谈判空间,本项目政策上是否可行 主要取决于2个条件,1、规划是否不利于二线地块的利用 2、技术是否能解决诸如交通问题以及安全问题,本项目在政策上的至少有 5大谈判空间,1、规划条状地块后面是山体，不存在影响二线地块利用价值 2、规划高层布局是规划对山体向海的自然延伸，是实现山与海的对话桥梁 3、产品高层亲海公寓是树立乐东度假物业产品的核心品种，利于引爆区域 4、产品铁路噪音及视觉干扰对低密度产品影响很大 5、案例西方和中国有众多高层亲海公寓案例，高层亲海公寓是与酒店并列的海资源最大化利用的产品形态,迈阿密滨海公寓,惠州金海湾亲海公寓,迈阿密滨海公寓,