2009苏州盛泽新联纺织厂商业地块市场研究及定位报告.ppt

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1、盛泽新联纺织厂地块 市场研究及定位报告,基础研究,商业格局,本体分析,客群研究,主题定位,城镇概述,产业/经济,商圈分布,商业业态分布,经营状况分析,项目区位研判,总结,优劣势分析,产品规划分析,商圈辐射区域,概念定位,主题定位,业态划分,售价预估,在售商业简述,投资者研究,销售期预估,城镇规划,总结,租金水平研究,消费者行为研究,基础研究,城镇概述,产业/经济,城镇规划,总结,城镇概述,地理位置：东临上海、西邻太湖、北依苏州、南接浙江，位于江苏、浙江、上海二省一市交汇的金三角地区，是中国沿海和长江三角洲对外开放的中心区域； 交通：苏嘉杭高速公路、227省道和京杭大运河穿境而过，与318、31

2、2国道、沪宁、沪杭、沪浙高速公路和太浦河相衔接。处于上海一小时经济圈内，具有良好的交通条件。 地域人口：全镇面积147平方公里，其中已建成区面积40.4平方公里常住人口30.8万人，其中在册人口12万人，外来经商、务工人员约20万人。全镇辖38个行政村、3个场队、15个社区居委会。,基础研究,城镇概述,产业/经济,城镇规划,总结,产业/经济,丝绸纺织业是盛泽的支柱产业，占全镇工业总量的90%以上，产业特色十分明显。 产业集聚优势：截止2009年底，全镇共有工业企业2000多家，商贸、服务企业7000多家，拥有工业资产500亿元，其中资产超过30亿元的企业有4家，超亿元的80余家。 产业配套优势

3、 ：形成一条从缫丝、化纤纺丝、织造、印染、织物深加工到服装等纺织制成品的产业链，同时，还形成了研发、生产、市场、物流、服务为一体的配套体系 。 技术与装备优势：盛泽纺织业的技术装备在国内处于领先地位，部分设备国际领先 。 专业市场优势 ：东方丝绸市场是盛泽纺织产业的龙头，也是国内最重要的纺织品集散中心、价格形成中心和信息发布中心之一。 2007年市场实现商品交易额538亿元，连续三年名列全国纺织品服装市场第一名。 企业家团队优势 ：盛泽有一支具有较高素质的民营纺织企业家队伍，他们有资金实力，有管理经验，有市场眼光，有开拓魄力，有社会责任，他们或来自纺织生产一线，或来自中国东方丝绸市场。,200

4、8年实现地区生产总值172.9亿元，增长15%； 完成全口径财政收入27.64亿元，增长9%； 实现地方一般预算收入12.86亿元，增长11%； 工业应税销售520亿元，增长10.4%； 注册外资13134万美元，到帐外资13052万美元，增长18%； 完成固定资产投资52.84亿元，其中工业固定资产投资为32.54亿元；,随着当地经济的发展、规划落实以及外来人口不断导入，将会促进当地第三产业的发展，第三产业的成熟发展，将使得全镇各项经济领域带来繁荣和活跃，同时，对于房地产也会带来强大的消费群体。 受当地支柱产业影响，丝绸市场吸引了广东、温州、福建等地数万人在此经商，成立客商会，这部分人很大部

5、分成了当地房产市场的有效客源。 （近十年中有100多亿元外来投资投向盛泽的纺织业。目前共有30多个省市区以及日本、韩国、香港、台湾地区的数万名纺织客商常驻盛泽经商，数十万人常年往返盛泽，从而对第三产业起到了巨大的助推作用。）,产业/经济,基础研究,城镇概述,产业/经济,城镇规划,总结,西南高档 住宅区,纺织 科技园,老城区,丝绸 市场,新城区,城镇规划,东调：东部地区有苏嘉杭高速公路划城而过，由于其历史原因在住宅区中留有零星污染严重工厂，住宅区布置杂乱无章，目前正加强都市圈的建设同时对东部旧城区进行内部的优化调整，以此促进人口和产业的疏散。 北优：北部地区为进出盛泽的主要隘口，优化地区的功能布

6、局与空间结构，建设客流和物流中心成为当前要务。 南扩：南部建立纺织科技示范园，加强与高校合作，增强其技术储备。引入资金实力雄厚的厂家形成规模优势，形成密集的产业发展，为盛泽的经济腾飞奠定坚实的基础。 西拓：行政中心即将迁移至西部地区，从商业中心（太古广场）至丝绸市场再到新规划住宅区，利用该区域地势开阔、水景丰富利于创造品质的生活等优势，强化区域中心城市地位的重要区域。,中心区：舜新路沿线和太古广场周围地区；规划主要为中心商业区（CBD）和休闲娱乐区，其规划的形成为盛泽并不发达的第三产业注入一剂强心剂，刺激其迅速发展。 居住区：基本分为两片，盛泽原为工业重镇，其镇区中不可避免零星的留有一些工厂，

7、但随其新规划的出台，这些工厂外迁，原工厂用地和原依厂而建的住宅小区就形成了老居住区。从其最新规划上看，舜新路以东至东环路为旧居住区，这一区域主要有目澜、扬扇等一些旧建成小区。镇政府和盛泽教学设施大都集中在这一区域。西部规划为住宅区用地，由于有自然水系及区域可塑造性等优势，对这一片区房地产市前景看好。 公共设施区：主要为一些商场用地，建成有规模、配套齐的丝绸市场。其中以东方丝绸市场为龙头，作为丝绸产品集散中心，辐射影响全国。 工业区：引入大型丝绸纺织企业，形成规模效应，与科研单位和大专院校通力合作，全面提升其核心竞争力，提高其丝绸纺织品业在世界中心的地位，建成有世界影响的丝绸生产基地。,工业区,

8、中心区/公共设施区,西部居住区/ CLD,东部居住区,规划解读,舜新路以东，至东方路老城区，行政中心，文教中心，居住区； 舜新路以西，至现西环路商贸中心，配套较成熟，城市改造重点； 现西环路和改造中的西环路丝绸专业交易地，物流中心； 规划中的西部地区未来行政中心和CLD中心，西拓重点； 纺织科技示范园盛泽产业基地；,功能界定,基础研究,城镇概述,产业/经济,城镇规划,总结,总结,本案地处盛泽镇的老城区，目前该片区正处在旧城改造阶段，和其他城镇相比均有比较明显的共性和特征。 1、政府有步骤地改造和更新老城区的部分或全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务条件。 2、区域的工业、商业、居住等

9、形态布局也将面临更新和调整，区域内的道路系统、公交出行系统也将得到逐步的优化。 3、改善城市居住环境，必然要投入大规模的公共服务设施建设，把旧街坊改造成完整的生活区。 从城镇规划来看，虽然本案处于老城区商圈的边缘地带，商业价值尚未完全展现出来，但是从城区发展阶段来看，本案所处板块的面貌、形象必将随着时间推移而逐步提升，区域内的商业逐步成熟也使得本案具有后发优势和长期优势。,商业格局,商圈分布,商业业态分布,经营状况分析,总结,在售商业简述,租金水平研究,东方 广场,舜湖西路,舜湖中路,舜 新 中 路,舜 新 南 路,东方中路,环 湖 路,水 务 公 司,湖,衡悦广场 二期,大 润 发,衡 悦

10、广 场,市场路,东盛步行街,中国东方丝绸市场,商圈分布,太古 广场,三大商圈 1、东方广场 太古广场 2、东盛步行街 3、大润发商圈,商业格局,商圈分布,商业业态分布,经营状况分析,总结,在售商业简述,租金水平研究,舜湖西路,舜湖中路,舜 新 中 路,舜 新 南 路,东方中路,环 湖 路,水 务 公 司,湖,市场路,东盛步行街,中国东方丝绸市场,综合零售、餐饮、娱乐、休闲等,丝绸专业市场,服饰50% 丝绸30% 餐饮10% 其他10%,服饰40%， 餐饮30%， 金融10%， 五金建材、通讯10% 其他10%,服饰60% 餐饮30% 其他10%,服饰30% 丝绸50% 餐饮10% 其他10%,

11、衡悦广场 二期,大 润 发,衡 悦 广 场,商圈内商业街业态分布,东方 广场,太古 广场,商业街业态及商铺面积,从业态来看，各大商圈均以沿街商铺、小型卖场为主，经营业种大多为纺织、服饰、餐饮，缺乏集中性的餐饮、休闲娱乐业态。 从铺位面积来看，面积大多集中在30-60平米之间，这种面积段的商铺总价相对较低，经营户承担的租金成本也不会太高，利于商家的聚集经营。,商业格局,商圈分布,商业业态分布,经营状况分析,总结,在售商业简述,租金水平研究,大润发、衡悦广场及附近商业体量已经超过7万平米，若加上本案，商业总体量将超过10万平米，面对这样一个逐渐成型的新兴商圈，当中的每个商业体都应该有各自的经营特色

12、，商业体间应错位竞争、业态互补，这样才能保持整个商圈的良性发展。 所以我们认为：本案的业态定位因立足于整个商圈乃至整个盛泽镇商业的需求，采取特色经营、集中经营、错位经营的理念。,竞争区域商业经营状况,商业格局,商圈分布,商业业态分布,经营状况分析,总结,在售商业简述,租金水平研究,舜湖西路,舜湖中路,舜 新 中 路,舜 新 南 路,东方中路,环 湖 路,水 务 公 司,湖,市场路,东盛步行街,中国东方丝绸市场,3-4.5元/天,衡悦广场 二期,大 润 发,衡 悦 广 场,2-3元/天,5-10元/天,3-5元/天,0.8-2.5元/天,5.8元/天,2-4元/天,租金水平,东方 广场,太古 广

13、场,4-5.5元/天,商业格局,商圈分布,商业业态分布,经营状况分析,总结,在售商业简述,租金水平研究,舜湖西路,舜湖中路,舜 新 中 路,舜 新 南 路,东方中路,环 湖 路,水 务 公 司,湖,市场路,东盛步行街,中国东方丝绸市场,衡悦广场 二期,大 润 发,衡 悦 广 场,首层30000-32000元/ 二层13000-15000元/ 二层相当于一层售价的50%左右,雅都SOHO,商铺双层16500元/ 酒店式公寓6-7千/ （装修标准1000元/ ）,首商铺双层：20000-28000元/,在售（转让）商铺均价,东方 广场,太古 广场,商业格局,商圈分布,商业业态分布,经营状况分析,总

14、结,在售商业简述,租金水平研究,盛泽商业主要以专业市场和零售型商业构成，其中零售型商业基本上以街铺为主，档次较低，集中程度偏低，难以形成很强的聚集效应。 盛泽的零售商业大多集中在东方广场、太古广场周边，其中以舜湖西路最为繁华，人流量最大，其次是舜新南路、舜新中路和舜湖南路；从租金上看，人流量最大的舜湖西路最高。 集中型商业如大润发、农工商业态丰富，购物环境优异，他们的经营状况普遍较好，可以这样认为：营造业态的丰富性、集中性以及购物环境的优良性是商业体成功三个非常关键的因素。 盛泽目前商业物业类型购买者中，投资的占80%，自住经营的只有20%左右，客层以当地私营企业主、丝绸纺织行业经营大户为主。

15、,总结,本体分析,项目区位研判,优劣势分析,产品规划分析,售价预估,项目所处区位,位于老城区传统商圈的末端，东方丝绸市场的西面，由于交通问题，目前人流只能从东、西两侧导入。,本体分析,项目区位研判,优劣势分析,产品规划分析,售价预估,优势：1、盛泽镇大量的商务人流、外来人口，他们具有较高的消费能力，对全镇 的商业起到强而有力的支撑作用 2、与大润发毗邻，人流得到一定程度的保障 3、招商先行，能够保证业态、和后期经营的稳定性 劣势：1、项目三面不沿街，商铺可视性差，需要较强的招商予以配合 2、项目周边小环境较差，丁字路使得人流动线、通达性较差 3、项目规划为4层商业步行街，3-4楼的招商与经营有

16、待市场验证 4、周边的衡悦广场目前经营惨淡，势必对本案产生不利影响 5、高消费能力人群向城镇西南片居住区迁移，造成中高端消费分流难以避免,优劣势分析,本体分析,项目区位研判,优劣势分析,产品规划分析,售价预估,规划分析,本体分析,项目区位研判,优劣势分析,产品规划分析,售价预估,租金反推法测算商铺价值 步骤一 确定本案首层租金范围（权重法）,根据各商圈内首层商铺租金的权重分析，我们大致可以得出本案首层租金应该在4元/平米/日。 等商圈成熟后，租金有望达到4.5元/平米/日。,项目商业部分售价预估,租金反推法测算商铺价值 步骤二 确定盛泽镇普通商铺年平均收益率,根据目前在售项目价格与租金比进行测

17、算，盛泽镇商铺的平均收益率在6%左右。 备注:在中小型城市，商铺成为当地富裕阶层乐于接受的投资保值产品，他们对租金收益率的敏感性不高，一铺养三代的观念往往植入他们内心，根据我们调查，盛泽也不例外。,项目商业部分售价预估,租金反推法测算商铺价值 步骤三 经验法确定本案各楼层商铺价值比例系数,项目商业部分售价预估,租金反推法测算商铺价值 步骤四 预测本案各楼层商铺均价,项目商业部分售价预估,酒店式公寓 如定位于普通型酒店式公寓，按市场同类型产品类比，售价初步判定约为5500-6000元/平米（不含装修）。,客群研究,辐射区域/人口,投资者研究,消费者行为研究,商圈辐射人口及区域,12万 本地人口

18、39%,16万外来务工人口 51%,全覆盖盛泽常住人口共30.8万人，其中当地人12万，占39%；外来务工人员近14万左右，占45%.；外来客商约3万人，占10%。,大量的外来人口，以及有着较高消费能力的过往客商将是本案定位的最重要的参考因素，因此我们有必要对这些外来人口的消费行为进行剖析。,大圈层以盛泽镇为中心，向周边乡镇辐射 其中就近消费人群定位为专业市场的客商、项目周边社区，积极拓展外来消费人群。,3万 往来客商10%,客群研究,辐射区域/人口,投资者研究,消费者行为研究,消费者行为研究,消费时间段：当地人消费一般以家庭为单位，消费时间段较长，涵盖白天和晚上 市场经营白天户于业务，无明确

19、的休闲日，商务会客、娱乐休闲、餐饮等消费一般安排在晚上 大量的外来务工人员，只有非工作时间的晚上和周末假日才有时间消费 总结：类似于广东东莞，大量的消费集中在晚上和夜间 消费能力：市场经营户和往来客商一般拥有较高的消费能力，当地人一般以日常消费为主，外来务工人员是 最活跃的群体，他们年龄大多18-30岁左右，有着很强的消费欲望，但消费能力一般。 消费项目：外来人密集的地方商业一般以住宿、餐饮、休闲娱乐为主,初步判定：关键词 夜消费，餐饮住宿、休闲娱乐，档次高低兼顾,客群研究,辐射区域/人口,投资者研究,消费者行为研究,投资者心理研究,根据本案的相关属性，我们初步判定： 卖已经不是问题，而是价高

20、价低的问题，而是如何找一个概念将本案价值最大化的展现和包装,主题定位,概念定位,主题定位,业态划分,销售期预估,休闲娱乐,餐饮宴请,宾馆住宿,夜生活,近年来，伴随着盛泽镇纺织产业的飞速发展，当地服务业也有了长足的进步，涌现了一批具有较高服务水准的大酒店、休闲中心等。 但是与周边城市相比，盛泽服务业还是粗放型、没有精细化，当地还缺少一个适合年轻群体、商务群体集中性的综合性消费场所。,引言,由于盛泽纺织、化纤、丝绸专业市场发达，这些商业有很强的规模性和集中性，本案规模较小很难朝专业市场进行定位。 普通商业零售行业经营状况受地段、人气因素制约明显，本案周边（恒悦广场）商业主题定位不明确，业态规划涵括

21、了吃、喝、玩、乐、购，但无一经营起来，所以我们认为布局小而精、小而专、有鲜明特点的商业业态才有生存的机会。,引言,通过对盛泽当地商业形态及消费者消费行为的分析，以及从本项目自身条件出发，我们认为在盛泽现阶段商业用大量存在的背景下，唯有依托只占盛泽市场经营户、往来客商为基本客源，高度整合他们在盛泽的住宿、餐饮、商务洽谈、娱乐、夜生活等综合性需求，同时又可以满足于盛泽广大普通消费者、外来务工人员的娱乐消费需要，将项目打造成一个客商云集、百姓热衷的城市地标性的夜生活娱乐城，同时我们还引入“夜上海”的消费观念，体现本案的时尚化、国际化特征，这才是本案商业价值最大化的机会点所在。,盛泽夜上海,概念定位,

22、主题定位,概念定位,主题定位,业态划分,销售期预估,主题功能定位,盛泽夜上海,豪华影院 新华书店,情趣酒店 （酒店式公寓）,特色餐饮 茶社、咖啡,电玩城 大型网吧 K歌吧,酒吧、慢摇吧 足浴休闲 棋牌,情趣酒店(Boutique Hotel) 源于法语的“Boutique”一词原指专卖时髦服饰的小店。精品酒店最初是指起源于北美洲的私密,豪华或离奇的酒店环境，以提供独特、个性化的居住和服务水平作为自己与大型连锁酒店的区别。,情趣酒店,情趣酒店目前在长三角、珠三角等中心城市亦属于新鲜事物，千奇百怪的专修风格将世界各地的城市特色和民族风情一网打尽，在形象上拉开了和传统酒店的距离，为看似乏味的商务住宿

23、增添了别样的风情和色彩，因此面市以来广受欢迎。,如定位为情趣酒店 方案二 植入情趣酒店元素，立足当地商务客流，打造成固定收益的投资性产品,一、管理成本取营收的45%,二、管理成本取营收的35%,情趣酒店售价预估,主题定位,概念定位,主题定位,业态划分,销售期预估,新华书店,休闲理疗区,情趣酒店区域,情趣 酒店 区域,初步业态划分4F,情趣酒店装修风格示意,情趣酒店装修风格示意,情趣酒店装修风格示意,情趣酒店装修风格示意,情趣酒店装修风格示意,3D IMAX 影城 电影院是一个城市重要的文化设施之一，目前全国各地影院有逐渐向小场次、高品位方向过度。建议本案引进当今最新的3D IMAX播放技术，将

24、项目3楼4个独立的放映厅打造成盛泽乃至吴江地区影城的标杆，让项目成为年轻情侣、影迷最经常光顾的场所。,豪华影城,综合影院区,咖啡厅、茶室,情趣酒店,新华书店,咖啡厅、茶室。与电影放映厅互为搭配，形成商业价值上的互补。,情趣 酒店 区域,初步业态规划3F,2F业态规划,网吧区域,大型电子 游戏区,大型电子游戏区,情趣酒店,情趣 酒店 区域,初步业态规划2F,电子游戏 & 网吧 & 棋牌 & 桌球 网吧、大型电子游戏、棋牌以及斯洛克桌球是当今1550岁年龄层最为热衷的业余消遣方式，特别是针对大多数年青人，网络已经和手机一样成为了生活的必需品，建议将项目3楼区域安排为以网吧、大型电子游戏、棋牌室为主

25、要内容的成人娱乐天地。,1F业态规划,特色餐饮（各地小吃）,特色餐饮(各地小吃),豪华宴请区,特色餐饮（火锅）,特 色 餐 饮,初步业态规划2F,美食街 民以食为天，富有特色的饮食文化一直是吸引消费者最具生命力的消费主题。为了最大限度的网罗盛泽当地不同层次消费者的需求，建议将项目一层街区设为展示全国各地风味的美食一条街，菜品以老百姓喜闻乐见的：火锅、烧烤、料理、南北炒菜、干锅、炖品、为主，间以中高档餐厅为辅。,酒吧区,卡拉ok区,卡 拉 Ok 区,初步业态规划B1,酒吧&卡拉ok 泡吧和卡拉ok是现代青年夜生活必不可少的元素，针对与盛泽当地多达5万人口的外地客商，他们也有和商业伙伴一起泡酒吧、唱歌以联络感情的现实需求。为了避免酒吧和卡拉ok对项目内对其他业态的影响，建议将酒吧和卡拉ok统一规划在地下一层。,主题定位,概念定位,主题定位,业态划分,销售期预估,2010.5,2010.7,2010.10,2011.5,施工队进场,销售队伍进场,项目开盘,销售完毕,销售准备期：3个月 销售期：6-8个月,接下进入讨论时间,