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1、,鲁商.泰安项目市场定位及物业发展建议,济南思源房地产经纪有限公司 二00九年 元月,定位思路,高度决定一切！,京沪高铁带来什么？,泰安缺什么？,泰安有什么？,旅游、文化,旅游产业链,城市发展契机,基于城市之上的产品,三大核心问题？,项目 立足点是什么？,我们 能够做什么？,我们 如何去做？,项目立足点是什么？,1,身份决定地位,京沪高铁泰安设站为城市发展带来新契机,项目规模庞大，影响深远，政府关注度高,著名风景文化旅游城市，拥有城市名片泰山,我们的项目,项目位于泰安新客站广场北侧，地块四至尚未完全确定，总占地约500亩，无详细用地指标。新客站为京沪高铁泰安客运站，并且有一条开元河穿越地块。,
2、项目紧邻新客站与高速公路，地处城市咽喉,高起点 高视角,打造城市新名片,过去来泰安只为了登泰山，以后来泰安，不仅为了登泰山，也是为了游鲁商 ！,如何实现？,A、自力更生？,自己创造条件？,站在巨人肩膀上,背靠大树好乘凉？,B、傍“大款”？,借泰山之力 乘高铁之势,第一阶段需要解决的问题？,因地制宜 借力打力,力在哪里？ 打向何方？,泰安交通枢纽 四通八达,泰安地处山东省中部，北与省会城市济南相连，南临孔子故里曲阜，东连瓷都淄博，西濒黄河。,城市交通发达，高速公路、高等级公路纵横交织。京沪铁路和规划的京沪高速铁路纵穿南北，京沪、京福高速公路从城市西南部经过。,泰安南北逢缘 尽享资源,中部文化旅游
3、带,北,泰安向西、向南发展为主,泰安市总面积7765平方公里，人口550万人，辖泰山区、岱岳区、新泰市、肥城市、宁阳县、东平县个县市区。泰安市主要集中在高速公路环内发展，以向西、向南发展为主，严禁跨越环山路向北建设。,本案位于泰安市岱岳区西南方向,GDP高速增长,泰安市GDP增长率不仅高于济南，更是远高于全国GDP增长速度。 2006年泰安市GDP全省排名第十。,经济的稳定及持续发展形成了消费者信心和各种商业投资活动的基础。,产业结构亟待优化,第三产业发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志 ，泰安的产业结构水平尚处于工业化初期，城市化水平较低，作为一个风景文化旅游名城，旅游龙头带动作用没
4、有充分发挥。,泰安市第一产业比重逐渐降低，第二产业比重持续增加，并占据主导，第三产业比例变化不明显，甚至出现下降。,旅游收入快速增长,近年来，泰安市旅游收入增长迅速，特别是2004年-2006年，连续三年涨幅均超过30%，而2006年全国旅游收入增长率仅为16%。,非严格意义来讲，对一个旅游城市来说，几乎没有哪个行业的收入与旅游业完全无关，旅游业对于城市经济发展，特别是对于第三产业的带动作用是不可估量的。,游客具有一定消费能力,旅游人数保持旺盛增长,旅游花费适中 游客具有一定消费能力,一日游为主,传统旅游线路“一山、一水、一圣人” 三日游=曲阜一日游+泰山一日游 +济南一日游 热门旅游线路“齐
5、鲁情，山海恋” 五日游=曲阜一日游+泰安一日游+淄博一日游+济南一日游+ 青岛一日游,吸引人 留住人,发展才是硬道理,餐饮、娱乐地位不高,住宿支出比例逐年减少 景点支出比例小幅增长 餐饮支出比例竟然下降 交通支出比例变化不大 购物支出比例缓慢增长 娱乐支出比例微乎其微,泰山城市名片,人们不一定知晓泰安，但一定知道泰山，泰山以五岳独尊名扬天下，为中国十大名山之首。泰山海拔1532米，在中国的群山中并不高，五岳中比西岳华山低近1000米，地位所以如此崇高，主要是历史原因促成的。,泰安因泰山而得名，古曰“泰山安则四海皆安”，泰安寓国泰民安之意。在历史上，它是中国历代帝王登山封禅、遣官告祭的国事重地，
6、更是各朝文人墨客、名家学者争相瞻仰、顶礼膜拜的心灵圣地。,“五岳之首”政治和文化地位,泰山是中国首个被联合国教科文组织列入的世界自然与文化遗产。从泰山文化来看，泰山游程的文化色彩更加浓厚一些。五岳之首”更多地强调了泰山在中国名山中的政治和文化地位，而封禅则正是这政治文化意义中最厚重的一笔！,石刻文化,建筑文化,封禅文化,宗教文化,泰山是道教名山，但儒、佛两教在泰山的影响亦不可小觑。,现存碑刻500余座、摩崖题刻800余处，碑刻题名之多冠中国名山之首，成为一处天然的书法展览，具有很高的艺术和史料价值。,泰山是中国古建筑的荟萃之地，岱庙与北京故宫、曲阜三孔、承德避暑山庄并称中国四大古建筑群，泰山之
7、北的齐长城更是世界之最 。,泰山封禅是一种规模盛大的祭祀典礼，其隆重的程度超过了历代历朝帝王登基的仪式，这是包含着对泰山神灵的极端崇拜和有着宏大政治背景的文化奇观。泰山的显赫名气正是源于此。,第一阶段问题回答,第二阶段需要解决的问题？,京沪高铁来了,机会？ 挑战？,北京南站 上海虹桥站,京沪高速铁路是我国第一条具有世界先进水平的高速铁路，每公里静态投资为1亿元人民币，全线共设置21个客运车站，途经北京、天津、济南、南京、上海等重要城市，在山东省则经过德州、济南、泰山、曲阜、枣庄5市。,京沪高速铁路预计2010年投入运营，建成后将与现有的京沪铁路实现客货分流。京沪高铁将实行高密度、公交化的发车班
8、次，最高有望达到每3分钟一个班次。 届时，北京至上海高速列车年输送旅客单方向可达8000余万人次，是一条快捷的大能力客运通道。,泰安,京沪高铁拉近城市距离,速度拉近距离 速度拉动经济 高速度带来新活力 京沪高铁的建成，拉近了城市距离，沿线城市间的空间和时间距离大大缩短，泰安又将增添一条南北交通大动脉，泰安与北京、上海等一线城市的距离拉近了，这无疑为泰安市经济注入了新的活力，为城市发展带来新的契机。,“交通是经济之母，铁路是交通之母”。京沪高铁开通后，全程只需5小时 ，这对泰安市的经济发展，特别是旅游市场的带动作用是不可窥视的，目前泰安的旅游人群主要来自于本省及天津、北京、河南、河北等临近省市，
9、京沪高铁开通后，泰安旅游客源市场将不断扩大，将带来大量南方及沿海城市旅游人群。,京沪高铁摆脱客货混运局面,客货分离带来人流、物流加速流通 建成后的京沪高铁将承担起京沪间的客运任务，彻底摆脱客货混运的局面，成为专门的客运专线。运力及效率都将大幅提升。而伴随这种能力的增强，将是经济体之间人流、物流的加速流动，这两大载体的加速流动必然会带来资金流的快速流动。,人流和物流的加速流通带来的也将是更具活力的物流产业和旅游产业，充分利用高铁带来的发展契机，泰安物流和旅游产业的快速增长也将会是水到渠成。,京沪高铁带来高消费人群,高票价意味着高消费人群 因为建设成本和管理成本都要高于现有的普通铁路，所以京沪高铁
10、的票价肯定要高于现有火车票价，原则上其价格应介于民航票价与普通铁路客运票价之间。据专家预测，全线票价将相当于七折左右的机票。这意味着乘坐高铁的人群会中会有相当比例的高收入、高消费群体。,京沪高铁建成后的主力客群是沿线城市中具有较高消费能力的商务、政务和旅游型客群，这无疑为沿线城市旅游业的发展带来新的机遇和挑战，市场潜力巨大。,新客站酝酿新商圈,新客站引发新的商业格局 火车站是城市人流的汇集地，它不仅是城际间的端点，也往往是一个城市的窗口，更重要的还是一个城市的商业集中地带，积聚了相当的人气，富有人流、物流和资金流，构成了特殊的火车站商圈。,在目前的泰山火车站，已经形成了以银座百货为核心的全市型
11、商圈，我们是否可以在新客站打造一个以鲁商品牌为核心的全省，甚至全国型商圈？！,第二阶段问题回答,立足点泰山之力 高铁之势,项目立足点,泰山风景文化旅游,京沪高铁泰安设站,我们能够做什么？,2,市场允许我们做什么？,源于市场 高于市场,基于项目立足点，因地制宜,从市场中挖掘机会,思考1：泰安旅游产业断链,泰安的核心商圈是以银座百货为中心向四周辐射，而休闲、娱乐业发展落后。现今的旅游人群已经从单一的观光型逐渐向休闲、度假综合型转变，泰安市可以供游客参与、体验、休闲、娱乐的项目几乎没有，旅游产业链断裂，辐射带动作用未能得到充分体现，得天独厚的旅游资源并没有被充分利用。,泰安旅游产业三大遗憾,缺乏品牌
12、带动,没有形成规模,缺少特色产品,机 会,填补市场空白,思考2：政治寓意与商务配套,泰山的庄严神圣来源于其宏大的政治背景，几千年前帝王来泰山封禅，是以政治为目的，而今人们对泰山仍然赋予了崇高的政治寓意，各个季节都有大量高层会议在泰安召开，但与此想成反差的是，泰安的商务配套非常落后，泰安全市仅有1家五星级酒店、2家四星级酒店，其余均为三星级及以下宾馆，就入住率而言，星级酒店远远高于中低档宾馆，特别是唯一一家五星级酒店出现住宿和会务型客群均供不应求的现象。06年以来经济型商务酒店在泰安悄然兴起，以其精致的装修和家喻户晓的品牌迅速打开散客市场。另一方面，全市没有一处会展中心。,会展经济有待发展,经济
13、型商务酒店悄然兴起,酒店高端需求旺盛,机 会,思考3:产业升级催生写字楼需求,泰山市目前几乎不存在真正意义的写字楼，写字楼以定向开发为主，由于城市发展水平有限，中小企业数量较少，并且大多聚集在宾馆、酒店或门头房中办公。但随着泰安市旅游业的发展以及京沪高铁开通所带来新发展契机会促进泰安市产业升级，产业升级将带来大量就业机会并催生大批中小型企业，写字楼的开发势在必行，但在目前的市场情况下仍然要控制体量。,机 会,目前没有不代表没有市场，项目开发必须具有一定前瞻性，但“先驱”和“先烈”往往只有一步之遥，为了控制风险一定控制体量。,思考4：住宅是稳健的资金回笼保证,住宅开发在泰安房地产市场中占绝对主导
14、，2008年是泰安住宅市场快速发展的一年，房地产投资力度加大，房价涨幅也前所未有，消费者的购房意愿有所增强。对于本项目而言，规模大、起点高，不能没有住宅衬托，换个角度思考，住宅开发相对而言风险低、易操作、回款速度快并且可以提高土地使用效率。,机 会,虽然无法创造最大效益，但与其他业态相互影响，互相促进，并且具有风险低、易操作、回款速度快，提高土地使用效率的优点，适当开发未尝不可。,站在立足点之上思考,立足点1旅游休闲地产,旅游休闲地产，指的是整合旅游休闲资源，为满足人们旅游、休闲、商业、居住需要而开发建设的复合式地产项目。包括旅游文化、休闲项目、运动健康、商务社交、餐饮娱乐、居住等元素 。,丰
15、富的资源是项目成功运作的基础,对比,1、借势做势的理念 2、必要的资金投入 3、良好的政府资源 4、广阔的社会资源 5、专业的运营能力,1、借泰山之力，乘高铁之势 2、依据开发商战略 3、具备良好政府资源 4、具备一定广阔社会资源 5、具备专业运营能力,结论：自身具备的条件和资源完全可以成功运作旅游休闲地产。,立足点2打造火车站经济圈,综观全国各大城市，火车站周边都形成了一个城市的商业集中地带，在聚集了相当人流和物流的基础上，根据车站地区在城市中所处的地理位置，结合地区商业发展基础、车站客流和需求层次的实际，进而扩大规模、提升层次、形成具有综合消费功能的商业街或购物中心，使更多的城市居民而不仅
16、是过站旅客，都会被优良的消费环境和便利的交通条件所吸引到此消费。,北京三大火车站,北京站中高档酒店、中高档写字楼、公寓住宅三足鼎立。,北京西站周边存在大规模普通住宅，其次为中高档写字楼和中低档酒店。,北京南站周边严重缺乏商业，以普通住宅为主，其次为中低档酒店和中高档写字楼,北京南站未来将作为京沪高铁的始发站，丰台区正在兴建南站经济圈，其功能定位将以商务办公、物流为主，突出商务特色。,数据来源：思源各分行调研数据,济南、天津、内蒙古火车站,济南站以中低档商业和中低档酒店为主。,天津站以大型商业、中低档酒店和中高档写字楼为主。,内蒙古站以中低档酒店和综合商业为主。,数据来源：思源各分行调研数据,人
17、云亦云也不错,结论：传统火车站周边主要以满足临时娱乐、购物、餐饮等商业和中低档酒店为主，同时，火车站自身将创造相关的写字楼需求，比如物流、广告、咨询等行业的公司等。另一方面住宅也是火车站附近常见的物业。,做什么旅游休闲地产+火车站经济,今后来泰安必做的两件事，登泰山、逛鲁商旅游文化城！,吃、住、玩、购一站式旅游综合体,火车站边,旅游文化城,城市新名片,需要特别指出的是，基于我们项目的身份和地位，我们不得不在一定程度上迎合政府的想法，设立旅游集散地，是泰安政府由来已久的想法，也是一些旅游城市运作比较成功的模式，同时也会为本项目带来积极的影响。,旅游休闲地产,火车站经济圈,居住,旅游休闲娱乐,旅游
18、商品展示交易中心,写字楼,商业,酒店,人文生态社区,旅游集散中心,与政府合作,四大模块,火车站边 旅游文化城,会展中心,我们如何去做？,3,两大载体如何布局？,旅游休闲地产与火车站经济圈虽然在人群上有一定交织，但服务的主要客群是完全不同的，外加住宅社区和旅游集散中心，这将是一个涵盖面较广的综合体项目。建议将两大载体分为两大组团，在功能和客群明确区分。,旅游集散中心,住宅社区,两大载体分布示意图,火车站经济圈,旅游休闲地产,火车站经济圈,旅游休闲地产,泰安旅游休闲地产症结所在,症结所在,观光客多、休闲客少,过客多、住客少,头回客多、回头客少,商务会议无处可去！,游客无处可玩！,旅行社无利可图！,
19、目前所有旅游线路在泰安的安排几乎都是一日游，一天一夜或者仅仅一个白天，虽然泰山文化吸引了大量商务会议，但可以选择的会议地点却少得可怜，大多旅行社都抱怨泰安旅游如同鸡肋。,对症下药,对症下药,休闲旅游是未来旅游市场的趋势，购物、餐饮、娱乐在旅游消费中占的比例将越来越高，将泰安一日游，变为两日甚至三日，吸引周边城市休闲度假、商务会议人群，吸引人、留住人是泰安旅游的关键。,两个城市的启示,广西阳朔,阳朔一个广西的县城，号称国内最适合休闲度假的目的地，距离桂林65公里，成功推出“印象刘三姐”大型实景演出，一条“西街”古色古香、民风质朴吸引无数中外游客。不少游客频繁来此休闲度假而非观光。,兴隆一个位于海
20、口和三亚之间的华侨农场，却成为了海南最有特色的旅游亮点，每天夕阳西下，海口、三亚的旅游大巴络源源不断向兴隆聚集，第二天一早所有大巴车都匆匆离去，白天的兴隆几乎就是一个空城，吸引所有游客来此留宿的就是一台独特的大型表演。,海南兴隆,四点启示,靠特色吸引人,深度挖掘泰山文化和齐鲁文化，打造泰山风情。,靠品质吸引人,提供高品质服务，让游客玩的开心，住的舒心。,靠规模吸引人,大规模、大影响力、大辐射面、大容纳量。,靠丰富吸引人,打造 吃、住、行、购一站式旅游综合体，满足多种消费，增强旅客与环境的互动，使人流连忘返。,凭借特色休闲娱乐吸引多次度假者，凭借精彩的夜生活吸引周边旅游者前来住宿。,鲁商旅游文化
21、风情街,鲁商 旅游 文化 风情 街,鲁商,凭借品牌树立高起点、高标准，凭借品牌资源优势，升级项目升级品牌。,旅游,旅游客群是主要目标，作为旅游产业链的节点，吸引并留住旅客。,文化,浓厚的文化底蕴、丰富的文化内涵是泰安的根本，也是吸引游客的根本。,风情,通过建筑和情景营造，打造鲜明的、浓厚的泰山建筑文化风情。,街,商业主体以一至两层为主，路面不用很宽，营造特色街市氛围。,依托河流丰富商业街形式,依托地块内的河流规划出丰富的商业街的形式，通过不同的街区组合，相互连通、相互带动，提升商业的经营价值，还有街道的非直线性布局、非同平面布局等措施。,示意图,依托泰山文化营造独有建筑风情,泰山文化中最核心的
22、是“封禅文化”，与之对应的是“宫廷建筑”，宫廷建筑最大的特征是硕大的斗拱、金黄色的琉璃瓦铺顶，绚丽的彩画、高大的盘龙金桂等以及周围的建筑小品，以显示宫殿的豪华富贵。在泰山建筑群中，天贶殿是最伟大的建筑，它采用的中国古代建筑中最高规格的“九五”之制建造的。,富有特色的标志性小品,用什么来证明你这是独一无二的，用什么来证明就你只能属于山东将山东的著名人物、事件通过泰山独有的石刻和石塑方式表现出来，形成独有的山东文化街景。,孔子,墨子,孙子兵法,成功案例阳朔西街,成功案例拉萨八角街,成功案例丽江小镇,业态1：休闲娱乐,传统休闲,拓展训练,休闲娱乐,温泉,演艺表演,蟹岛,酒吧,棋牌,洗浴,特色娱乐,案
23、例借鉴龙脉温泉 北京龙脉温泉度假村位于昌平小汤山，集住宿，餐饮，娱乐，会议，休闲、度假，为一体的高档旅游度假区。龙脉温泉娱乐宫是目前亚洲最大的室内温泉游泳馆，建筑面积1.4万平方米，可同时容纳2000人。,建议1：温泉、洗浴、足疗,依山就要造水，温泉、洗浴、足疗不仅可以让游客在登山之余得以放松，同时可以很好的和商务会议相结合。,温泉中心 8000平米温泉乐园拥有26种独具特色的温泉浴，游泳池、针刺球、伞瀑浴、温泉理疗池、沙滩浴、石板浴、水滑梯、冲浪、急速漂流。嬉水乐园、3米跳水、桑拿、温泉泡池、人造海浪、特色漂流、高山滑道、儿童乐园、高温浴、沙滩浴、石板浴、牛奶浴、瘦身浴、芦荟浴、SPA盐浴、
24、中药浴、薄荷浴。温泉乐园内包含桑拿房、医疗室、保健室、按摩大厅、温泉自助餐厅、等配套设施。,康乐休闲,会议接待,客房服务,餐饮美食,案例借鉴：“印象刘三姐” “印象刘三姐”为大型桂林山水实景演出，有效借助了山水风光，由张艺谋出任总导演，成就了阳朔旅游的繁荣。,建议2大型特色演艺,泰山文化源远流长，山东历史名人辈出，充分利用泰山封禅仪式、孔孟文化故事剧场、孙子兵法演义，聊斋故事、李清照宋词文化等山东特色文化，打造世界独一无二的山东历史人文剧。,山水实景演出印象刘三姐,成功案例蟹岛度假村 位于北京朝阳区，集种植、养殖、旅游、度假、 休闲、生态农业观光为一体。度假村以产销“绿色食品”为最大特色， 以
25、餐饮、娱乐、健身为载体，拥有各种类型的会议室13个，分别可容纳10-400人的会议。,建议3垂钓,垂钓作为一种修身养性的活动，深受高收入者欢迎，特别适合商务会议以及周边城市休闲度假人群，建造成本低。,建议4拓展训练,团队拓展成为众多企业选择的培训项目，可与会议功能、旅游相结合，需要场地面积不大，建造成本较低。,休闲娱乐产品主要为体验式消费，如果客户满意，可多次光临，并带来新客户避免了普通自然 景区游客一生只去一次的尴尬。另一方面，也可以成为周边城市近郊游的主要目的地。,吸引驻客、回头客、休闲客,拦截客群引发连环消费,原有泰山旅游模式,住宿需求,餐饮需求,购物需求,经拦截后引发新的泰山游模式（2
26、3日游）,一日游,交易中心提供山东省各地特产和旅游纪念品的批发和零售。在旅游发达地区，旅游商品收入可以占到旅游总收入的40%60%，而由于缺乏集中经营，泰安市的旅游购物店小而散，难以形成规模效益，打造一个面向全国的山东旅游文化商品展示中心不仅可以大大聚集，也完善了泰安的旅游产业链条，让旅行社有利可图。,山东旅游文化商品展示交易中心,业态2：旅游购物,批发、零售,山东文化特产风筝、泰山石、木鱼石、桃木制品、瓷窑陶瓷,山东土特产煎饼、高粱怡、德州扒鸡、莱芜香肠、乐陵小枣,旅游纪念品、礼品山东各地特色旅游小商品,请牟总指示！,业态3：特色餐饮,不仅仅是具有山东文化和特色的餐饮，因为泰山不仅仅是山东的
27、泰山也是全国甚至全世界的泰山，因此增加客户主要来源地的地方特色餐饮也是必不可少的。,聚丰德,京味儿楼,业态4：星级度假酒店,打造完美的生态自然景观，并辅以齐全娱乐、餐饮等多功能区域配套，不仅可以吸引旅游人群，更重要的是吸引周边省市的会议以及休闲度假人群。,注意：酒店配套可以与休闲娱乐部分相融合，避免功能重叠。,星级度假酒店配套,休闲娱乐,餐饮,会议,业态5：会展中心,会议、展览以及文化演艺活动等均扮演着“旅游吸引物”的角色，试图把“眼球”吸引过来，其实质是希望通过展览展示来扩大知名度、吸引投资和创造持续消费等目的，尤其是会展的商务特性和其产生的注意力，以及集中的、高档次的消费是其它公共服务产品
28、难以比拟的。会展与旅游的互动性可以更为充分地利用泰安的旅游资源，全面地展示泰安及山东的旅游、文化和社会风貌，扩大对外的影响力和知名度，促进当地经济的繁荣与发展。,旅游,相互带动,会展中心客群来源,本地政府及企业各种展览,山东土特产展销会,旅游商品展销会,新产品交易会,旅游资源吸引到的大量会议,潜在需求,齐鲁文化展览展示,旅游文化展览展示,充分展现泰安、山东乃至全国的旅游、文化和社会风貌,成为山东旅游经济的龙头,大型会议,会展功能,大型演艺广场,展览,山东土特产展销会、旅游商品展销会、各种产品交易会、本地及旅游资源吸引到的大量会议等,主要为泰安本地及周边省市中小规模展览,如泰安市房车展、山东阿胶
29、产品订货会等。,大型的演艺广场，以山东各地的曲艺文化及大型的歌舞会为主，为外来游客充分展现齐鲁文化,集展览、会议、商务、娱乐为一体的多功能建筑,会展中心功能建议,会展中心配套,大型多功能会议厅,建议在会展中心二楼设大型的多功能会议厅，容纳人数在几百到千人不等的会议厅35个。,大型室外的演艺广场,建议在会展中心广场设规模较大的演艺广场，以展示山东各地的曲艺文化，风俗文化，旅游特色等，又能进行商品展销，增加其使用功能与物业利用价值。,会展中心配套,室内演艺厅,建议会展中心设室内演艺厅，可考虑与大型的多功能会议厅交替使用，主要承办泰安乃至山东的大型晚会。,会展中心配套,旅游休闲地产规模及运营模式建议
30、,运营模式,通过租赁、委托代建、销售产权、销售经营权（使用权）等方式获得开发收益，以及获得后续经营管理收益，整体收益将远大于简单地产开发的收益。建议邀请专业的运营机构进行统筹运营和管理，保证投资者的投资收益或者旅游休闲利益。,规模,休闲娱乐：4万平方米,购 物：3万平方米,餐 饮：1万平方米,13万平方米,度假酒店：3万平方米,会展中心：2万平方米,火车站经济圈,经济型商务酒店,火车站周边存在大量短期滞留人群以及商务来往客群，加之经济型商务酒店在泰安市认知度高，散客入住率高，因此建议临近火车站的主干道旁边开发经济型商务酒店。,业态1：经济型商务酒店,侧重于住宿、商务和餐饮功能，满足经济型酒店配
31、套即可。,业态2：中档写字楼,一是基于泰安写字楼无论从规模、产品配套、写字楼外观、附属设施等均存在较大弊端，部分大型企业在自建办公楼办公。泰安基本不存在真正意义上的写字楼，企业自身形象档次较低，绝大多数的企业基于对提升企业形象，改善办公环境等方面的需求，存在对中档商务型写字楼的需求；二是规划中新客站商圈，自身将创造相关的写字楼需求，如：物流公司,快递公司及相关服务配套行业等； 另外作为城市的一个商圈，随着泰安旅游经济的不断发展，多数的中小型公司需要专业化的办公写字楼以提升企业的品牌形象，可为部分中介型，服务型，创意型公司提供工作场所。,中档写字楼,控制规模,写字楼客群,客户群定位,泰安本地的知
32、 名企业、稳健 型中等规模企 业、高成长型 的中小企业,外地驻泰安的 办事处、分公 司等,新客站带来的 部分投资型客 户,酒店+写字楼布局建议,考虑到二者规模均不会很大，且便于灵活使用，建议将两种物业放在同一栋楼上，商务酒店安排在低楼层，写字楼安排在高楼层，其两者客群均可完全享受到酒店商务等配套服务。 为便于管理与使用，建议商务酒店与写字楼实行电梯分置，写字楼部分的电梯不在酒店楼层停留。,写字楼,酒店,酒店配套,地下一层：停车位,一栋楼,其他业态,作为位于交通枢纽的大型商业，一些配套业态也是不可或缺的。,汽车服务站,紧邻交通主干道并且作为交通集散地，汽车维修及服务大有市场。,快餐店,紧邻火车站
33、，快餐店为候车旅客以及部分旅游人群提供便捷服务。,便利服务,紧邻火车站，人群集中，传统的便利店是不可或缺的。如网吧、图片社、便利超市、书报亭等。,火车站经济圈规模建议,规模,商务酒店：1.5万平方米,写 字 楼：1.5万平方米,4万平方米,其 他：1万平方米,旅 游 集 散 中 心,旅游集散中心,成功经验表明，当一个地区的旅游市场成熟后，旅游业要想取得更大的综合效益，一定要有一个配套的、大型的、综合性游客集散中心，向区域内的游客提供服务。 目前，国内北京、上海、杭州、成都等旅游发达的地区都建有不同特色的大型旅游集散中心，取得了良好的社会和经济效益，山东省及周边省市还没有成规模的、网络化的、综合
34、性的、对周边省市有较强吸引力的旅游集散中心。 建成一个颇具规模的旅游集散中心是泰安政府由来已久的想法，但由于种种原因一再被搁浅。,Text,山东、华北、华东、中原等地旅游展示中心，运用声光电、多媒体及下一代华联网技术，分省实时展示区域内各省市的主要景区景点。,区域旅游咨询和散客服务中心，主要提供咨询服务、受理投诉、介绍区域内旅游景区景点、提供最新旅游信息、统计客源分布和协调区域景区景点游客分配任务。,Text,旅游咨询服务中心,旅游展示中心,旅游展示、咨询服务中心,Text,区域旅游巴士专用车场和停车场，主要为游客提供区域内车辆换乘和组团乘车服务,自驾车停车场、服务中心，主要为自驾车游客提供停
35、车和汽车后勤服务,自驾车服务中心,旅游巴士服务中心,旅游巴士、自驾车服务中心,Text,汽车租赁专用场站，主要提供网络化本异地汽车租赁、退还车服务,区域互联网服务中心，主要通过建设现代化网络核心服务器，为区域旅游集散提供实时网络平台，初期以第一代为基础，考虑第二代互联网的升级接口，第一时间将第二代互联网引入现代旅游服务,区域网络服务中心,汽车租赁服务中心,汽车租赁、区域网络服务中心,物业规模建议,旅游展示中心：500平米,旅游咨询服务中心：2000平米,旅游巴士服务中心：10000平米,自驾车服务中心：2000平米,汽车租赁服务中心：2000平米,区域网络服务中心：500平米,总面积约1.7万
36、平米,住 宅,城市边 山水间,人文生态社区,地处城市边缘，远离城市的喧嚣与吵闹；靠近火车站，便利的交通与成熟的配套，且地处城市规划的核心位置，大量的中高档项目在此林立，此区域将成为未来西部新城的居住核心区域。且本项目规划中有河流，与泰山形成山水相映，有山有水，乃居所之精髓。 另外，从目前泰安房地产供求关系来看，居住需求量较大，且住宅开发风险相对较低，因此建议可以开发住宅。力争打造有山有水有文化的高尚社区。,产品及规模,小高层住宅/酒店式公寓,市场产品差异化,满足市场空白需求,土地价值最大化,根据整体规模、建筑布局，确定最终规模，建议在20万平方米左右。,结束语,对于这样一个位于新城区，紧邻京沪高铁泰安新客站，带有一定政府目的的大型综合体项目，商圈促成需要时间，政府支持必不可少，整个项目的成功与否取决于多个利益体之间的平衡，风险与利益成反比，操作难度与品牌塑造同样成反比，最终的决策权仍在于战略开发目标。,开 发 商,经 营 者,消 费 者,政 府,一个屋檐下,携手共赢 诚挚感谢！,