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1、2010-2012年 投资发展规划,目录,2,一、战略目标,二、投资原则,三、规划举措,四、战略保障,一、战略目标,3,一、战略目标,4,战略方针：“中国领先的高端商业地产开发商和运营商”。 以中化集团“第三次创业”以及“创新、整合、协作”的精神为指引，坚持高端定位，走精品路线，在发展中调整优化结构，体现“三个加速” 。,方兴2012年,五年目标：进入中国房地产综合实力15强，进入第二梯队,整合；聚焦商业模式、核心能力突出,不进则退；持续依赖市场机遇谋发展,目前，第二梯队规模： 收入100亿 市值300 亿,预计五年后实现收入接近200亿元，利润总额40亿元，市值超过400亿元，提前实现集团对
2、地产业务板块的规划目标,三年目标：经营规模翻一番,收入,收入从2009年的64亿元增长到2012年的120亿元，三年增长近一倍 在持有物业和酒店投资平稳运营的条件下，要实现以上收入目标，未来三年公司开发业务要加快节奏。到2012年开发业务收入90亿元，年均增长34%。（香港上市公司前20名过去三年收入年均增长24%）,目标：2012年达到120亿元,目标：2012年达到30亿元,盈利能力,利润总额从2009年的14.5亿元增长到2012年的30亿元，三年翻一番,三年目标：盈利能力翻一番,三年土地储备目标,为实现2014年销售收入200亿元的目标，那么，2011年用于土地储备的资金应不低于45亿
3、元，对应的储备面积为一线城市45万方的建筑面积。考虑一二三线均衡布局策略，2011年分解到一、二、三线城市的土地储备目标分别为20万方、40万方和15万方。未来三年的整体储备目标如上图所示。,二、投资原则,9,二、投资原则,10,长期持有与物业出售相结合，以物业出售为主 资产经营与资本运作相结合，以资产经营为主 自主发展与外部协作相结合，以外部协作为主,三、规划举措,11,三、规划举措,12,资源获取寻找、甄选、取得公司赖以生存的资源，实现可持续发展； 资源筹划针对目标资源，通过策划、二次开发实现资源价值最大化。,土地 土地招拍挂 设立专职岗位，研究重点关注城市的经济、地市、房市，筛选有价值地
4、块重点跟踪与论证 建立并维系与地方政府的良好关系，在土地出让过程中，说服政府设定的出让条件尽可能有利于我司，达到“勾地”的效果 合作取得 重点关注目标市场的“地产”公司，发挥各自优势，实现房、地共赢 利用国企优势，介入城市厂矿、危房及城中村改造 组成土地竞买联合体，规避竞价，变相设置竞争者进入门槛 一级开发 重点关注处于土地收储后期的一级开发项目 实现与土地一级开发商共赢，通过二级市场获取可控成本的土地资源,（一）资源获取,1、方式与策略,在建项目 根据现行政策法规，项目在建过程中由于没有形成完整的资产，项目以资产转让的形式受到制约，所以在建项目唯一可行的取得方式为股权收购。 风险揭示：政策法
5、规风险、或有债务风险,（一）资源获取,1、方式与策略,建成项目 资产收购 通过优化运营，寻求持有物业的现金流水平的提高； 通过物业二次开发、寻求物业变现的“批零”差价。 股权收购 通过股权收购，降低物业的持有成本； 通过物业二次开发，寻求物业增值（股价）。,（一）资源获取,1、方式与策略,（一）资源获取,2、资源地图 一线城市,目标区域 北京、上海、广州、深圳 重点关注 城市副中心 住宅 卫星城镇住宅、城镇建设,一线城市资源储备策略,（一）资源获取,2、资源地图 二线城市,目标区域 明星城市：杭州、青岛、宁波、 厦门、苏州、大连 潜力城市：成都、武汉、长沙、 合肥、南宁、西安、济南,二线城市资
6、源储备策略,重点关注 老城区 城市综合体 城市边缘 住宅 新城城镇建设、一级开发,（一）资源获取,2、资源地图 三线城市,重点关注 新城一级开发、城镇建设,三线城市资源储备策略,目标区域 地域优势： 南通、漳州、汕头、舟山 产业优势： 株洲、通化、唐山,收入与房价对比分析,（一）资源获取,（二）资源筹划,（二）资源筹划,基于规划条件，寻求价值最大化 如：中岛旧城改造项目,配置业态种类，提高物业的整体效率； 优化业态比例，提高物业的分项效率； 安排业态长短结合，改善物业的现金流。,（二）资源筹划,资源整合与二次开发 如：怡生园周边整体开发项目,功能集成； 品质提升； 服务改善。,（二）资源筹划,
7、运作模式创新 如：崇明示范生态社区,环保低碳：生态社区； 老龄化：老年公寓; 健康：体检、康复中心; 都市生活工作便利化：城镇建设。,（三）2010年 资源获取与资源筹划 重点推进项目,青岛中岛项目 崇明示范生态社区项目 北京怡生园周边整体开发项目 长沙梅溪湖项目 合肥森林公园地块项目 武汉江岸车辆厂项目 杭州中化蓝天合作项目 王府井大饭店改造,1、青岛中岛项目,2009.12.29与青岛城投集团签署区域战略合作暨中岛蓝海新港城项目合作框架协议 以中岛为起点，进而推进南岛、团岛及小麦岛、红岛、四方滨海欢乐城的合作,29,1、青岛中岛项目,1、青岛中岛项目,开展尽职调查； 进行市场调研； 开展项
8、目开发方案策划； 可行性研究工作； 与城投共同研究合作模式，分割土地，设立公司。,下一步工作,2、崇明示范生态社区项目,国家级环境友好型的生态化城市，可持续发展的低碳城市范例。 设计思想的创新 生活理念的创新 生活方式的创新 规划和建筑的创新 设施设备的创新,取得政府的信任与支持 为取得该项目创造条件 在项目取得方式上尝试创新，形成我司的项目前期策划能力 第一阶段的具体工作为：与土地一级开发商形成联合工作组，推进项目的城市设计工作。,2、崇明示范生态社区项目,工作思路,2、崇明示范生态社区项目,近期工作时间表,区位和现状 位置：顺义区北小营镇 占地面积：480余亩 现状：会议中心 营运状况：有
9、待进一步提升 周边状况 西侧为奥运林，占地800余亩，目前为怡生园租用 南侧为奥林匹克水上运动中心，占地2000余亩，每年需行政事业拨款2000多万 西南侧为北京乡村高尔夫俱乐部，占地3500亩，品质与经营状况一般 东北侧为榆林村,3、北京怡生园周边整体开发项目,3、北京怡生园周边整体开发项目,工作思路创新产生收益 政府诉求：打造北京高端休闲度假区，解决奥运水上公园维护资金问题 我方诉求：以怡生园为基础，通过适度开发周边项目，形成多功能业态集群 高档会务 运动休闲 会议中心 体检康复 养生调理 避世别院 企业会所,4、长沙梅溪湖项目,项目位置 湘江以西，比邻长沙高新技术区和岳麓山风景区，位于二
10、环和三环路之间。,梅溪湖,4、长沙梅溪湖项目,用地范围： 建设用地4500亩，湖面3000亩，总建筑面积1100万平方米。 政府承诺： 人工湖，道路 20万平方米会展中心 20万平米研发基地 5万平米高档酒店,4、长沙梅溪湖项目,工作思路 与政府公司合作，成立土地开发公司 取得政府授权，介入一级土地开发 通过一级、二级联动，控制土地储备成本，折合楼板价1200元 获取土地储备（1100万平方米）,5、合肥森林公园地块,项目区位 合肥市主城区西北部、董铺水库东侧，东南距市中心3公里，东临四里河路，南邻湿地，北接二环路。,森林公园地块,当前出让条件,地块示意图,5、合肥森林公园地块,工作思路 项目
11、规划先行 赢得政府支持 设置竞争壁垒 土地成本控制 保证资源获取,5、合肥森林公园地块,耀华,锅炉厂地块 位于拱墅区，为传统老城区 占地92.3亩，容积率2.8 住宅建筑面积17万平方米,锅炉厂,6、杭州中化蓝天合作项目,耀华地块 位于滨江区，钱塘江南侧，与六和塔隔江相望 占地132亩，容积率2.5 住宅建筑面积22万平方米,6、杭州中化蓝天合作项目,工作思路 与中化蓝天合作，实现优势互补 利用方兴专业能力，实现双方共赢 共同制定土地取得方案，控制土地成本,7、武汉江岸车辆厂项目,项目位置： 武汉市江岸区 长江北岸 北：二七长江大桥 南：二七路（滨江苑小区） 东：沿江大道 西：解放大道,占地7
12、49亩 长：沿江1公里 宽：0.5公里 建筑面积188万平方米,7、武汉江岸车辆厂项目,初步规划： 总建筑面积188万平方米 现规划中的住宅和商业的比例为5:5 存在比例调整的可能性。 土地现状： 80%为原江岸车辆厂工业用地，20%为现存居住和临街商业。,2010年重点推进项目土地储备,8、王府井大饭店改造,从政策可行性论证看，翻建和新建都不可取，投委会11月26日召开的第十五次会议建议在穷尽所有可能基础上，排除翻建和新建两种不可能方向，重点论证改造方向； 在改造方向中，改造成产权式酒店在政策上不可行； 总结上述论证，投资发展部认为，王府井大饭店改造成五星级酒店是切实可行方案。,完成改造前期
13、筹备，主要工作包括： 2010年10月份，完成设计及政府部门手续报批； 2010年12月份，完成施工及监理单位招标； 2010年12月份，完成资产处置和人员安置； 2011年1月份，开始施工,8、王府井大饭店改造,四、战略保障,49,四、战略保障,50,（一）部门职责 （二）核心工作流程 （三）组织与团队建设,（一）部门职责,1、标准与策略制定,（一）部门职责,2、项目可研与投资管理,（一）部门职责,3、日常事务,项目审议,项目审批,颁发投资批件,根据批件出资,投资项目实施 （前期）,通过,未通过,投资审议意见书,一年内不得再次提出申请,未通过,提出立项申请,项目立项,立项预审,立项预审意见书
14、,通过,通过,未通过,项目论证,通过,投资发展部,投资委员会,投资发展部及专业机构,投资委员会,总裁办公会,投资发展部,财务会计部,投资发展部,投资项目 立项流程,54,（二）核心工作流程,（三）组织与团队建设,1、组织建设,组建南方办公室 搭建一个强有力的投资本部，设立派出机构，组建南方办公室，与此同时，发挥现有项目公司的地缘优势，形成一个网络。,2、团队能力建设,信息取得 资源信息来源投资本部职能、派出机构、属地化公司。形成覆盖目标区域的信息获取网络。 信息处理 行业与市场研究借助外脑，寻求时间与空间上的价值洼地，为低成本获取资源奠定基础 信息筛选与甄别组建专业团队，积累经验，逐步形成独具
15、慧眼的资源获取识别能力 前期定位与策划未雨绸缪，聘请专业人员提前介入，提高决策科学性，确保资源的合理、有效利用，实现开发价值最大化 工具与模型建立针对可能涉及到的业态，建立标准化、系统化工具模板，提高工作效率,（三）组织与团队建设,2、团队能力建设,项目策划 初步发展思路研究先行规划，确保资源获取的合理性 前期定位与策划通过专业人员的提前介入，实现开发价值最大化 二次开发探索提出物业转型、改建方案，提升持有物业的价值 可行性研究 财务可行性根据公司的财务目标与财务能力，适时优化投资标准与财务可行性评判模型 技术可实施性利用规划、工程、法规、政策等方面的专业技能，客观评判项目意向开发方案的现实可
16、操作性,（三）组织与团队建设,2、团队能力建设,对外联系 沟通政府政府规划、土地、房管、建设以及招商部门保持良好的沟通与联系，先于土地公开市场获取项目信息，掌握主动权 协商合作伙伴巩固与既有合作伙伴的紧密沟通机制，促成全方位、长周期的项目合作，同时寻觅潜在合作伙伴，维系磋商与谈判纽带 专业机构日常联络机制,（三）组织与团队建设,部门总经理 张志超,部门总经理助理 高征,部门总经理助理 黄筠生,高级经理 王盼春,资源调查 张会阳,资源调查 曹雯,资源调查 朱强,资源调查 刘海凌,资源调查 李昕宇,资源调查 刘道红,目前岗位与人员状况,（三）组织与团队建设,3、部门人力资源规划,南 方 办 公 室
17、,北 京 总 部,部门总经理,可行性研究 （2人）,副总（上海）,项目前期管理 （1人）,资源调查 （2人）,项目策划 （1人）,日常事务 （1人）,项目策划 （2人）,（三）组织与团队建设,3、部门人力资源规划,副总（北京）,资源调查 （2人）,日常事务 （1人）,规划目标,部分空缺人员的资格要求,可行性研究 能力要求：具有较强的财务、投资分析技能，掌握一定的工程及规划知识，团队协作能力强； 人数要求：1-2人；,项目策划 能力要求：较高能力，具有较强的项目整体驾驭和营销策划能力； 人数要求：综合体业态与住宅业态各1人；,投资管理 能力要求：具备丰富的房地产项目投资经验，熟练掌握工程成本、进
18、度控制以及数理统计相关知识； 人数要求：1-2人；,信息获取及处理 能力要求：中等能力，系统获取相关城市土地、项目信息并整理成库，要求具有丰富的项目来源渠道，与上、下游相关部门、公司具有良好的工作关系； 人数要求：1-2人；,（三）组织与团队建设,3、部门人力资源规划,1）通过公开招聘，聘用经验丰富、专业能力强的人员解决岗位空缺； 2）通过内部专业培训、交叉工作，提升工作能力，实现一人多才，缓解人员不足的局面； 3）通过具有相近工作内容的不同岗位的员工（如策划与资源调研）相互交流，促进部门人员工作能力的整体提升； 4）通过公司内部相近岗位人员来我部轮岗（如营销、前期工作人员）暂时解决人手不足的情况，并适时借调或调入相关人员来我部工作； 5）通过对现有人员进行专业培训提升现有人员的工作能力，例如：房地产策划师；房地产评估师；房地产经纪人；其他短期专题性培训； 6）加强绩效考核，在薪酬上向工作能力强、工作量大的员工倾斜，并优先考虑此类人员的职位提升，例如：房地产策划师。,人力资源保障措施,（三）组织与团队建设,3、部门人力资源规划,汇报完毕，谢 谢！,