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1、橡树湾 橡墅 OAK BAY,市场调研报告,华润置业橡树湾,经济指标,所属板块：新江湾板块 环线位置：中外环间 地址：杨浦新江湾城国浩路88号 物业类型：联庭别墅 建筑风格：英式 占地面积：45000平方米左右 建筑面积：36000平方米左右 装修状况：毛坯 均价： 50000元/平方米 容积率：0.8 绿化率：40% 得房率：100% 总户数：150 车位数：1:1 物业费：4.50元/平方米/月 开盘时间：2010-3-13 入住时间：2010-12 项目配套：高端双会所、地上车库、地下车库,消费群体：高端成功企业家及各界精英,项目定位：豪华居住区,宜居生态地产,项目优势分析,区位优势：新
2、江湾城板块内，靠近江湾湿地，借其稀缺原生态的自然资源打造的高端产品 社区规划：独创的联庭设计，为每户住家创造丰富的庭院空间和更广阔的专属领地 建筑风格：鲜明的英式风格，在保证建筑历久弥新的同时，赋予建筑强烈的时代感 社区景观：高绿化率，“拥抱自然”的生态理念让人与自然和谐共处 项目配套：豪华会所，满足生活休闲娱乐所需 精致户型：前后私家花园，打造最舒适的居住空间 品牌保证：品牌开发商、品牌物业，为品质生活保驾护航,一、区位分析,历史文脉,上海江湾，几经繁华，但缺时机。 1872年，中国最早的铁路淞沪铁路第一期工程的终点站就设在江湾镇。 开埠后，借助19世纪末上海租界的北上势头，江湾很快成为中国
3、传统社会的开拓者。上海民间流传这样一句话“金罗店、银南翔、铜大场、铁江湾”。 1880年左右，淞沪铁路的开通，为江湾带来了繁荣，但也惹来保守思想的非议，铁路被拆除，江湾遇到了繁荣梦的第一次挫折。 直到1927年，历史上著名的“大上海计划”为江湾再次带来繁荣。后终因战争爆发，“大上海”计划搁浅。江湾繁荣梦再度破灭。 据了解，江湾的规划是由美国规划专家和中国设计师一起制定，在当时，堪称科学和先进。“大上海”目标是，在数年间陆续建起一座不可思议的上海新城，与租界中的另一个市中心遥遥相对。,江湾体育场,上海市政府大楼,上海市博物馆,新锐崛起,2003年新江湾正式诞生，变成了一个知识型、生态型的宜居花园
4、城区。 借力2010年上海世博会，新江湾城倚靠自身优越的生态环境、规划标准、产业基础、生活配套等基因，成为（上海）第三代国际社区。 优越的自身条件吸引了大批国内外大牌开发商，如仁恒地产、香港九龙仓、华润置地、厦门建发、美国汉斯等。现已成为上海大牌豪宅最为密集的供应区域，并被市场认定为“不离城市，不离自然”高品质居住地。 新江湾城最明显的特征是生态环境，它的湿地生态资源、原生态走廊和已发展起来的古北、联洋等区域相比较有着不可替代的先天优势。,生态资源,新江湾是上海市区难得一块生态净地，是上海唯一一块自然生态“绿宝石”。有9.45平方公里原生湿地，拥有7个世纪公园大小的绿地面积、40万平方米水系、
5、114种鸟类、17种两栖爬行动物、18种鱼类、352种昆虫、237种植物。空气质量达到4A级景区标准。 新江湾城湿地公园，是目前世界上最大、功能最全、难度最高、施工质量最好的永久性极限运动公园。,地理位置,橡墅湾位于新江湾城板块内，黄浦江沿岸。北依军工路；南靠殷行路，外有中环高架；西临淞沪路，外有逸仙高架路；东接江湾城路。另有轨道交通10号线，为该区域居民通往市中心、虹桥机场的黄金线路。 “两轨、四路、两高”形成的立体路网，为社区出行提供了空前的便捷。 驱车只需10分钟即可到达繁华的五角场。,逸仙高架路,中环路,军工路,江湾城路,淞沪路,殷行路,10号线,3号线,五角场商圈,新江湾公园、江湾湿
6、地公园是成就其生态住宅的珍贵资源,生态资源,交通方式,轨道交通：轨道交通10号线（新江湾城站）、轨道交通3号线（江湾镇站 殷高路站）、轨交8号线（市光路站） 公交线路： 公交168路下行(国浩路政和路)、 公交168路上行(政和路国帆路) 临近中环线 自驾线路：淞沪路、江湾城路、军工路、殷行路、逸仙高架路。中环路等,周边配套,商业购物：五角场、万达商业广场、百联又一城、东方商厦、华美达酒店；新江湾城内规划21万方商业配套，其中家乐福都在规划之列,华美达酒店 五角场 百联又一城,东方商厦 新江湾城内商业配套 （规划中） 万达商业广场,周边配套,幼儿园：中福会幼儿园、本溪路幼儿园、上海音乐学院实验
7、中小学、同济第一附中、复旦大学新江湾分校 娱乐设施：新江湾文化中心、SMP极限运动公园、安徒生儿童主题文化公园、军工路游 艇码头、新江湾城公园等 医院：长海医院门诊中心、东方肝胆医院,复旦大学 SMP极限运动公园 新江湾城公园,音乐学院实验小学 同济第一附中 东方肝胆医院,安徒生主题公园,总结,优点：,社区所处地段生态资源丰富，空气质量良好，是同级社区所无法比拟的。它是能够同时拥有城市和自然的高档低碳生态社区。 社区配套较为完善，并在不断发展趋向成熟； 交通线路较为发达，出行便捷。 适于居住、投资。,缺点：,目前新江湾城内商业配套处于规划中，所以相对近距离范围内的无法彻底满足人们生活所需。 现
8、社区公交线路仅有168路，且待时较长，为人们出行带来了些许不便。应相应增加公交线路或车次。,二、社区规划,社区整体效果,整体规划,物业类别,一期 二期 三期,住宅 会所,一期规划,流线示意图,地下车库,地下车库,车行主道 人行道路 车行次干道,主入口 主入口 次入口 次入口,车库分为地上车库和地下车库两种，且只租不售。 地上：150元/月 地下：400元/月 地下车库在二期规划内，离别墅区相对较远，对于南端住户较为不便。,地下车库,地上停车位,三、建筑立面,风格解析,英式别墅特点： 主要建筑结构墙体为混凝土砌块 建筑线条简洁，建筑色彩凝重，风格独特； 建筑符号：坡屋顶、老虎窗、女儿墙、阳光室等
9、，充分诠释着英式建筑所特有的庄重、古朴。 建筑特征：双坡陡屋面、深檐口、外露木、构架、砖砌底脚等 建材：手工打制的红砖、碳烤原木木筋、铁艺栏杆、手工窗饰拼花图案，渗透着自然的气息。,建筑风格,橡树湾联庭别墅为新英格兰风格。华润置地延承新英格兰艺术和人文传统，传承、包容、发展，塑造出英伦古典的丰美。同时通过现代科技的应用和丰富的材质对比，在保证建筑历久弥新的同时，赋予了建筑强烈的时代感。,建筑色彩,外观特色色彩主要以赭红和白色的搭配和精巧的线条组织而成，既古典又大方。,建筑屋顶,屋顶选取与立面同色系的颜色，使建筑表现的更为沉稳、古朴；所选材质纹理能够体现出建筑的精细之处；双坡面屋顶的设置是建筑更
10、显张力。,建筑檐口,大尺度檐口是体现建筑风格一标志性符号。增加了建筑立面的层次感，使建筑更富体积感。,建筑墙身,15.4M,联庭别墅的创新设计，不仅增加了居民的私人绿化空间，15.4的超大面宽更是普通联排别墅的23倍。手工打制的红砖赋予建筑复古色彩，使其更具亲和力。,墙身细节,侧立面元素的增加、大进深的处理，白色面砖的使用均能体现建筑的线条感以及空间感，增加建筑张力。,建筑细节 ：窗,白色外围，内置彩铝窗框，镶有中空双层玻璃，隔音效果良好。,建筑细节：阳光室,阳光室的设置也是英式建筑的一大特点。框架由彩铝搭建，选用真空双层玻璃，可作为休闲空间，增添生活趣味,建筑细节,可谓“大处精致，小处无痕”
11、,总结,优点： 建筑立面颜色的搭配、材料的选取所展现的古朴质感都能很好的张扬建筑风格，在大气的外表下，对于细部的处理也提升了建筑的品质感，可谓是“大处精致，小处无痕”。,四、社区景观,景观塑造： 以庭院为主题，“自然而然”的渗透式手法，创造了丰富的庭院空间,景观细节：入口,6米,小区入口处设置双车道，方便车辆进出，行车路宽6米左右，并有行人专路，达到人车分流。外部围墙高3米，石材结合铁艺，体现社区的高品质。目前为购房者提供电瓶车接送服务。,1.5米,15米,景观内部道路,1.5米,3米,1.2米,1.2米,2米,小区内部道路各异，不同的位置选材、尺寸会有所不同，提高了小区的趣味性，同时也能体现
12、其功能性。,景观内部道路,0.9米,0.6米,1.5米,1.5米,1米,1米,值得一提还有部分路面有渗水功能，水岸木栈道的设置提升了社区景观的品质感。不同道路配以不同的绿化，达到移步换景的效果。,植物选用,景观植物配置讲求层次感。配以香樟、银杏、鸡爪槭、玫瑰、绣线菊等多种植物，人行走其中，达到一步一景，四季分明的效果；与道路结合，景观慢慢渗透庭院之中，让人体会闲庭信步之感；并且与建筑的完美结合，更能凸显建筑的大气沉稳。,庭院景观：入口,庭院外围配以红砖围合成庭院，入口处设置木质亭架及院门，增添了趣味性和品质感，并且保证了私密性，让住户充分享有私人空间。,庭院景观：花园,4米,6米,3米,2米,
13、7.5米,5米,庭院分前上下两层，地上部分又分前后花园。空间的布局为住户提供了更多的私人空间，户主可依自身需要布置，享受独有空间，增添生活品质情趣。,荣庭,跃庭,怡庭,庭院展示,后院,会所,景观节点,小型集散广场,竹径通幽,宅前绿化,小型集散广场,水岸木栈道,景观细节,精致的景观小品，给小区注入风情感,车库,车库入口宽6米左右，旁边置有摄像监控系统，并设置人行通道，人身财产安全有所保障。,20-30米,宅间距,大尺度的宅间距离增加了私密性,总结,优点：,高绿化率保证了居民的绿色生态品质，一步一景，四季分明的景观配置，再结合建筑特色，使人与建筑、自然完美融合。 以庭院为主题，渗透式手法的景观设置
14、，也为人们提供了更为充分的私密独享空间。,缺点：,“渗透式”手法的植入虽提供了充足的私人空间，但公共休闲场所却相对较少，可供人们进行交流娱乐空间受限。 植物方面，大冠幅乔木类植物相对较少，所以宅间私密性相对较低。,五、户型赏析,庭院构思展示,植物植入居住空间，以庭院为主题，为每户都创造了丰富的庭院生活。五层联庭别墅，一层联地下一层为一户；二层三层为一户；四层五层为一户。一宅三户四庭院。相互独立，互不干扰。南向全落地窗的使用也保障了户内采光。,独门独户独楼梯，保障了住户的私密性，住户也可以依自身喜好来装扮独特的私有的楼梯过道。,A户型：荣庭 地下一层,12米,5.5米,6米,4米,2米,7米,4
15、米,地下庭院面积约为77平米，结合28平地下庭院可供住户畅享自由空间，采光良好。,地下庭院,A户型：荣庭一层,2,3.5,3,3.5,4,1.5,6,4,4,3.3,4.5,3,3,3,主卧,客厅,餐厅,厨房,次卧,次卧,庭院,书房,衣帽间,主卫,次卫,地下庭院,三室两厅两卫一厨 180平米,优势：15米总面宽，是一般联排别墅面宽的2倍以上，阳光景致通透。 56平方米南花园，19平方米北花园，遥相呼应，营造满庭馨香。 29平方米地下庭院，承接77余平方米地下室，阳光景致通透四壁 劣势：书房朝向正对客厅，未能满足动静分离；餐厅设在入口处，出入较为不便。 建议：将书房设置在地下一层，即可保证其安静
16、的空间，又可以为餐厅留出充足空间。,B户型：跃庭二层 240平米,露台,客卧,书房,餐厅,厨房,客卫,客厅,阳台,庭院与露台相呼应，空间尺度开扬阔绰，视野开朗，心境豁然。 复式大跃层，客厅局部挑高至6米，另有二层通高幕墙，以空间变化引导生活格局。 底层22平方米入户花园，以自然沟通内外。 吹拔式玄关（两层通高6米），开门即知别有洞天。 南面22平方米大露台，搭配北面17平方米阳台，阳光、空气贯通居室。 客卧与主卧分层设置，保证了主人的私密空间。,B户型：跃庭三层,主卧,主卫,衣帽间,阳台,次卧,次卫,三室两厅三卫一厨,主卧、次卧分置两边，互不干扰，大面积阳台增加了户外活动空间，视野开阔。,C户
17、型：怡庭 四层 211平米,客卧,客卫,客厅,阳台,餐厅,厨房,居联庭至高处，俯仰之间，风景无处不在，逸乐之情，悠然心生。 独立入户楼梯，完全私有，可按喜好随意装饰。 底层8平方米入户花园，让来客未进家门，先闻花香。 层高3.2米（部分），尺度宜人，空间宽敞舒适。 客厅、餐厅面宽分别达6.2米和5.3米，充分容纳家庭聚会交流的温馨。 附送17余平方米大露台，触摸自然，享受阳光。,C户型：怡庭 五层,三室两厅三卫一厨,主卧,主卫,衣帽间,书房,次卧,次卫,六、样板展示,荣庭样板,跃庭样板,怡庭样板,七、会所展示,功能解析,同样英式风格的会所将作为酒吧、咖啡厅、阅览室向公众开放。双回字形的设计为会
18、所提供了两个户外庭院，可作为休闲空间。回字走廊布置名人画像，人们穿行其中也是别有一番情调。,外部展示,内部解析,会所内部选用大理石结合红木，显示出恢弘大气之感，装饰选材在柔和华美的灯光下更能显示其奢华气息，无处不透漏其高档品质非凡的气息。,内部展示,三期会所,三期会所目前正在规划中，规划面积在6300平米左右，建成后将作为健身房、游泳馆、SPA会馆、网球场等的高端场所向众人开放，供人们休闲娱乐。,九、品牌,智能系统,可视对讲系统 红外报警系统 电视监控系统 电子门禁系统 电子巡视系统,五大安全防范系统,红外报警系统,可视对讲系统,电视监控系统,智能门禁系统,电视监控系统,可对视对讲系统,物业,
19、华润物业管理公司全程呵护 星级礼遇体验贵族尊荣,华润物业有限公司前身为1982年成立的隆地企业有限公司，2002年3月启用现名，母公司为华润（集团）有限公司，现为华润集团的一级利润中心。 华润物业有限公司立足香港，主要从事中、高端物业租赁、物业管理和物业发展的业务。目前在香港所负责经营的物业总面积超过200多万平方英尺，类型包括甲级写字楼、普通住宅、豪华别墅、服务式住宅等。,品牌,开发商:坚实置地上海有限公司 投资商:华润置业有限公司 物业公司:华润物业管理公司 物业管理公司:华润物业管理有限公司 建筑单位:华润建筑有限公司 代理商:华润置业有限公司 景观设计单位:美国EDSA景观设计公司 建
20、筑设计单位:上海天龙建筑设计有限公司 整合推广公司：上海和声广告有限公司 按揭银行：中国工商银行,总结,宜居的生态环境，符合时代要求，是同级社区所无法媲美的 新英格兰风格的联庭别墅让人们体验更宽阔的室内空间，同时赋予人们更多更私密的庭院空间 多所名校林立周围，营造出浓厚的教育氛围 靠近五角场商圈，可谓“不离城市，不离自然” 品牌团队的合作，是社区品质生活的保证,优点：,缺点：,社区所相对近距离范围内生活配备目前无法满足人们生活所需。 现开通公交线路仅有168路，且待时较长，为人们出行带来了些许不便。应相应增加公交线路或车次。 社区旁边紧邻同济附属中学，上学时间可能会造成干扰 新江湾九里正在建设中，施工噪音会产生干扰。,