2010商业专题研究（商家选址）65P.ppt

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1、商业专题研究（商家选址）,安邦机构市场研究部 2011.11.23,主力百货类选址要求 主力超市类选址要求 餐饮类商家选址要求 酒店类商家选址要求 电器类商家选址要求 休闲娱乐类选址要求,主力百货篇,主力百货选址要求：（共性要求）,主力百货选址要求：（共性要求）,商家示例：,主力超市篇,主力超市选址要求：（共性要求）,主力超市选址要求：（共性要求）,商家示例：,商圈要求： 1、在项目1.5公里范围内人口达10万以上为佳2公里范围内的常住人口可达1215万人； 2、须临近城市交通主干线，至少双向四车道。 3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平； 4、项目周边人口畅旺，道路

2、与项目的衔接性较好，车辆可以顺畅地进出停车场； 5、核心商圈内(距项目1.5公里)无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳。 物业要求： 1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米；临街面不低于70米； 2、层高不低于5米，净高在4.5米以上； 3、楼板承重在800千克/平方米以上； 4、柱距要求9米以上； 5、正门至少提供2个主出入口； 6、每层有电动扶梯连接，地下车库与商场之间有竖向交通连接。 停车场地要求 ： 1、至少300个以上地上或地下的顾客免费停车位； 2、必须为供货商提供20个以上的免费货车停车位。,个案解析,商圈要求 ： 1、城市交通十字路口处物业。 2、位置要求：交

3、通方便(私家车、公交车、地铁、轻轨)； 人口密度相对集中；两条马路交叉口，其一为主干道。 物业要求 ： 1、建筑占地面积15000平方米以上； 2、最多不超过两层；总建筑面积2-4万/平方米；建筑物长宽比例：10 7 或10 6. 停车场地要求 ： 至少600 个机动车停车位，非机动车2000平方米以上。 合作要求： 1.转租租户由家乐福负责管理； 2.租赁合同一般是20 年-30 年。,个案解析,商圈要求： 二级商圈：位于城区密集居民住宅区，3公里以内常住人口30万以上，紧邻城市主干道，有6 条以上公交 线，店面日均人流量6万以上。 三级商圈：位于城区居民住宅区，3公里以内常住人口20万以上

4、，紧邻城市主干道，有4条 以上公交线，店面日均人流量4万以上 物业条件 ： 层高：5米。 柱距：8米8米。 楼面载荷：卖场4千牛/平方米，库房5千牛/平方米。 总建筑面积：12000平方米。 单层建筑面积：12000平方米 ; 多层建筑面积：6000平方米/层。 地面停车场面积：2000平方米 ; 地下停车场面积：8000平方米。 库房面积：2000平方米。 办公区面积：600平方米。 卸货区面积：300平方米。 卸货平台：高度0.8米，面宽：8米，进深：5米。 卸货通道(消防通道)宽幅：3米。 能源供应：经营方独立开户，用电量0.12千伏安/平方米，其他根据规范可 满足经营需要。 合作方式：

5、 租赁，期限20年。,个案解析,首选物业： 商业综合体，购物中心，商业街 物业使用： 租赁，合作 需求面积： 2000平米; 合同期限： 5-10年 世纪联华(CENTURYmart)的选址标准： 1)应接近公司现有业务区域； 2)虽远离公司现有业务地区，但人口规模巨大，经济发展水平高，商业业态以传统百货和杂货店为的地区； 3)人口规模应在300万以上； 4)城市间交通便利，有高速公路相联系； 5)城市分布呈面状，尽量避免线状分布； 6)城市间相互距离不超过三个小时车程； 7)在区域城市体系中有一个特大型中心城市为中心。 开店方式：直营、加盟,个案解析,首选物业：商业综合体，购物中心，商业街

6、物业使用：租赁，合作 需求面积：2000-9500平米； 合同期限：10-20年 对物业的要求 1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米； 2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上(空调排风口至地板的距离)； 3、楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上； 4、柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米； 5、正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个； 6、每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接； 7、商场要求有一定面积的广场； 8、店铺面积应在2000平米以上； 对停车场的要求 1、至少

7、提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位； 2、必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位； 3、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米。,个案解析,个案解析,首选物业： 商业综合体，商业街 物业使用： 租赁，合作 需求面积： 8000-1.5万平米; 合同期限： 10-20年 选址标准： (1)面积在8000平方以上； (2)以半径1.2公里的商圈，人口规模应在300万以上，城市化水平在30%以上，中、小城市密集，城乡一体化发展的区域； (3)城市间交通便利，有高速公路相联系； (4)城市分布呈面状，尽量避免线状分布。

8、开店方式： 直营,餐饮类商家篇,特色类餐饮选址要求：（例如：民间瓦缸、漓江又一轩）,特色类餐饮选址要求：,特色类餐饮选址要求：（例如：民间瓦缸、漓江又一轩、湘菜馆）,商家示例：,概念餐饮商家选址要求：（例：王子厨房、毛家饭店）,概念餐饮商家选址要求：（例：王子厨房、毛家饭店）,商家示例：,金汉斯：现酿啤酒和营养烤 品主题餐厅 面积需求：10005000 拓展区域：全国,中西快餐商家选址共性要求：（肯德基、麦当劳、永和大王）,中西快餐商家选址共性要求：（肯德基、麦当劳、必胜客）,商家示例：,个案解析：麦当劳,个案解析：KFC,个案解析：必胜客,中式快餐商家选址共性要求：（真功夫、蒸功夫 、外婆家

9、、永和大王 等）,商家示例：,商务海鲜酒楼商家选址要求：,商务海鲜酒楼商家选址要求：,商家示例：,海港 海鲜酒楼,亚洲美食商家选址要求：,亚洲美食商家选址要求：,日本料理,商家示例：,咖啡西餐商家选址要求：,咖啡西餐商家选址要求：,星巴克咖啡,商家示例：, 酒店类商家篇,要求： 四星级饭店需要有中央空调（别墅式度假饭店除外）；有背景音乐系统；18小时提供外币兑换服务；至少有40间(套)可供出租的客房；70%客房的面积(不含卫生间)不小于20平方米；提供国际互联网接入服务；卫生间有电话副机、吹风机；客房内设微型酒吧；餐厅餐具按中西餐习惯成套配置、无破损；3层以上建筑物有数量充足的高质量客用电梯，

10、轿厢装修高雅；代购交通、影剧、参观等票务；提供市内观光服务；能用普通话和英语提供服务，必要时能用第二种外国语提供服务。,四星级酒店,一、酒店总体设计要求 建议四星级酒店设置在主干道上作为酒店主要出入口。 酒店应功能划分合理，有背景音乐系统。 总统套房应设置在噪音影响较小的层数，并建议有独立的室外休息平台。 建筑设计应利于销售及后期物业管理的经济性要求，并便于后期维护; 施工材料选用节能、隔音材料，并达到防火等级要求。 满足环保、节能要求。设计标准以国家最新节能标准设计。 充分采用节能材料，降低使用能耗。 尽量使用本土材料，有效控制成本。,四星级酒店,二、酒店与商业、写字楼关系要求 在保证建筑外

11、形、空间感与商业、写字楼和谐的条件下，应具有相对独立性; 建筑外观具有公建特征，应重点考虑节能环保需要; 建筑主入口的选择、交通系统、设备系统应具有相对独立性，尽可能降低对 商业 的干扰，建议主出入口设置于主干道上。,四星级酒店,三、酒店建筑首层 大堂应气派豪华、风格独特、装饰典雅、光线充足，人流的平面及竖向交通通畅 舒适 大堂面积应在500平米以上，宽敞大气，与接待能力相适应 大堂建议挑空处理 有与酒店规模、相适应的总服务台;并在入口、服务梯附近设置行李房; 在非经营区设客人休息场所 门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，有残疾人专用卫生间或厕位，能为残疾人提 供 特殊服务 大堂设有酒店和客人

12、同时开启的贵重物品保险箱，保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客 人的隐私 设置宴会展示。,四星级酒店,四、客房及标准层 客房面积 34-37平方米 标准层平面设计尽量规整简洁。 客房区走廊净高不低于2.4米。 五、酒店配套功能 酒店配套功能应包括：商务中心、会议室、餐厅、宴会厅、健身房、游泳池、 超市、多功能厅、医务室、后勤用房等。 停车场100个停车位以上,四星级酒店,设备 电梯配置要达到或接近舒适型标准，每70间客房配备一部客用电梯、及两部独立员工电梯 提供24小时热水; 电梯配置数量以高峰等候时间不超过30秒为宜; 设公用电话 自备发电系统 电梯厅及电梯、扶梯 在30层或以上的高楼大厦的穿梭

13、电梯必须经过电梯专家的分析。 拥有300多个房间和(或)17层以上的酒店需要单独研究以确定的电梯、能力和速 度要求。 客梯必须达到最高3米的要求，开门尺寸不小于1.2米（W）*2.5米（H），货梯开门尺寸 1.8米（W）*2.5米（H）,四星级酒店,经济型酒店选址要求：如家快捷酒店,经济型酒店选址要求：汉庭快捷酒店, 家电类商家篇,电器商家选址要求：,电器商家选址要求：,商家示例：, 休闲娱乐篇,KTV选址要求：,商家示例：,大地数字影院选址要求：,金逸影视选址要求：,金字塔影城,影城商家示例：,租约：15年以上 面积：10005000 拓展区域：全国,租约：15年以上 面积：50001000

14、0 拓展区域：全国,租约：15年以上 面积：10005000 拓展区域：全国,租约：15年以上 面积：10005000 拓展区域：西北区域,杭州神采飞扬娱乐有限公司选址要求：,租赁时间：一般15年 拓展区域：华东、华北、 华南、华中、东北 倾向面积：200010000 选择地点：购物中心 经营主题：游艺电玩世界、欢乐嘉年华、儿童亲子乐园、休闲运动天地四大主题,电玩商家示例：,美容SPA、健身休闲商家：,租约：510年 面积：500以下,合作期限：510年为主（美容）； 面积：大部分需求面积在500以下。5001000只有很少商家需要。 拓展区域：华南、华北、华东商家考虑较多； 华中、东北、西南、西北区域较少。,业态：青果健身 租约：1015年 面积：10005000,租约：510年 面积：500以下,租约：5年以下 面积：500以下,租约：510年 面积：500以 首选：商业街、社区商业 拓展区域：全国,足浴 休闲商家：,合作期限：510年为主 面积：需求面积集中在500以下及5001000之间。其中，500以下居多。,租约：5年以下 面积：500以 首选：商业街、社区商业 拓展区域：全国、华北， 重点考虑陕西,租约：5年以下 面积：500以 首选：综合体、商业街、社区商业 拓展区域：全国 重点考虑北京,我们的商业资源,The End Thank You !,