2010四川阳晨新世界招商方案（74页）.ppt

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1、阳晨.新世界 招商方案,成都全心地产投资顾问有限公司,2010年6月2日,谨呈：简阳阳晨房地产开发有限公司,1,目 录,市场调 研分析,项目分析,项目商业定位,招商策略,简阳市简介 简阳市商业市场背景 简阳市商业市场现状 简阳市商业发展趋势预测 简阳市消费者状况 简阳市主要商业项目状况 项目所处商圈特征分析,项目概况 项目SWOT分析 区域市场对本项目定位可行性分析 项目规划设计评价及分析,项目商业定位原则 项目业态定位 项目业态定位原因 项目各楼层业态及租金建议,技术策略 管理策略 价格策略,招商 计划,招商原则 招商流程 招商阶段工作计划,简阳市概况 简阳市位于四川盆地西部、龙泉山东麓、沱

2、江中游。素有“天府雄州”、“蜀都东来第一州”、“成都东大门”之美誉。全市幅员面积2215平方公里，主城区面积约20平方公里，辖55个乡镇，全市总人口约150万，主城区人口约23万人，城区流动人口约30万人。市政府驻地简城镇。东 邻乐至县，南接雁江区，西连双流县和仁寿县，北倚成都市龙泉驿区和金堂县，距省会成都市区仅48公里。,市场调研分析,简阳市简介,交通状况 简阳离四川省会成都市区仅48公里，距资阳28公里。区位条件优越，交通便捷。成渝铁路、成渝高速公路、321（广州成都）、319（厦门成都）、318（上海拉萨）国道穿境而过。成简快速通道在建，2011年建成通车；成安渝高速，规划中的成都第二国

3、际机场在成都市金堂县与简阳市交界处，各占一半；与第二机场配套的机场高速、机场轻轨都将经过简阳。,市场调研分析,简阳市简介,经济实力 2008年，全市地方生产总值（GDP）突破140亿元大关，完成145.61亿元，增长15.2%。其中，第一产业增加值完成37.06亿元，增长3.0%，第二产业增加值完成71.87亿元，增长22.6%，第三产业增加值完成36.68亿元，增长12.4%。 2008年，简阳市规模以上工业实现总产值203.48亿元，实现工业增加值70.21亿元，同比增长30.4%。,市场调研分析,简阳市简介,成资工业区 即“成都资阳工业集中发展区”的简称。工业区位于简阳市养马镇和石盘镇交

4、界处，目标规划100平方公里。起步区16.7平方公里动工建设。从2008年6月开始运转起，已有48家企业前来洽谈投资建厂，有意向的20余家，而其中有18家企业只等第一时间入驻，其投资总额将超过25亿元。 根据规划，到2012年，工业区将实现工业销售收入500亿元、增加值170亿元。 从园区开建的成简快速通道，将工业区与双流机场的距离拉近至40分钟车程，与成都经开区拉近至20分钟，而距未来横跨金堂、简阳的成都第二机场只有20公里。,市场调研分析,简阳市简介,简阳市商业发展经历了初级阶段，现正进入快速成长期，商业形态也在同步升级，从历史情况来看，2002年以前，简阳市商业形态以集贸市场为代表（部分

5、商场物业也采用市场型的经营形式，从经营模式上我们称为市场型物业），商品构成主要集中在市民日用品方面，包括食品、副食品、低档服装、日用百货等，中高档商品和非生活耐用品销售规模有限。 2002年后，简阳市商业发展进入快速成长阶段，快速成长阶段的典型特征是商业规模的扩张和商业形态的升级，2002年以来，简阳市民收入水平不断提高，消费理念超前，消费规模同步提升。从商业形态而言，,市场调研分析,简阳市商业市场背景,简阳市一批新的商业卖场投入市场运营，以品牌专卖和大型超市为主力的业态开始出现，并成为市场消费的主体，这种情形标志着米泉商业发展进入快速成长期。 简阳市商业发展已经经历了以市场型商业为主体的初级

6、发展阶段，现正进入以百货、超市、专卖店、商场、专业市场多业态并举的发展阶段，商业形态升级和商业竞争加剧成为这一时期的主要特征。,市场调研分析,简阳市商业市场背景,典型的三级城市商业分布体系二维商业分布体系，由一个核心商业区和社区商业组成的商业体系，商业分布十分集中。商业主要集中在以政府街为核心的区域，该区域集中了大型百货、大型超市、家电卖场、品牌服饰、化妆品专卖店等多种商业形态。 以政府街为核心，南街、西街、顺城街主要经营各种品牌服饰专卖店、化妆品专卖店等商品。东街、北街商业档次相对较差，主要经营各种日用百货、副食品、烟酒、服装、皮鞋等商品。 政府街上的“香港城”是目前简阳是唯一集“百货、超市

7、、服饰化及妆品专卖店、餐饮、娱乐、休闲等”为主的大型商业综合体。,市场调研分析,简阳市商业市场现状,五友路沿街约1公里的临街底商，主要经营摩托车销售、汽车摩托车配件。 以阳晨新世界为核心，沿建设路沿街主要经营各种家具、灯饰、装饰材料辅材等，该区域已成为简阳市集品牌家私、灯饰、装饰材料辅材的专业市场。 红建路及滨江路沿线是餐饮、酒吧、KTV较集中的区域；安象街安西巷正在打造聚餐饮、娱乐、休闲的美食风情一条街；而“海上花园”“京龙江水湾”临街二层商铺也是餐饮、娱乐、休闲的主要聚集地。,市场调研分析,简阳市商业市场现状,随着城市经济发展和大面积商业开发，以商城和大型专业市场为代表的商业物业开始供应市

8、场。当地商业形态由传统商业向现代商业转型，但由于商业消费市场增长和消费水平提升有限，商业过剩导致市场竞争加剧，经营户的盈利能力逐步下降。 从商业发展趋势判断，当地商业区域进一步向政府路集聚，依托原有的商业环境促进各种商业形态升级。尤其以香港城为代表的大型商业综合体，必将彻底改变当地商业格局和竞争形式。 伴随当地商铺租金的一路上涨，商铺销售价格也水涨船高，但从商业经营水平来看，商业的经营规模和单品利润并未同步提升，尤其是,市场调研分析,简阳市商业市场发展趋势预测,单品利润反而呈下降趋势，商业经营效益普遍下滑，从而抑制商铺租赁和销售价格进一步走高，伴随大量商铺的开发和交付使用，商业租赁和销售价格在

9、登顶后必将出现逐步走低趋势，直到市场供需重新达到平衡。 从市场发育程度而言，商业竞争层次较低，主要集中在低水平的重复定位和价格竞争上，时常缺乏有效的管理和规范，使广大经营户经营受到损失，市场迫切需要专业化、规范化管理的现代商业卖场。商业竞争逐步从硬件竞争转向软硬件并举的竞争格局。,市场调研分析,简阳市商业市场发展趋势预测,市场调研分析,简阳市商业市场发展趋势预测,商业发展周期图解,初级阶段 成长阶段 成熟阶段 衰退阶段,从上述发展趋势图可以看出，简阳市商业发展已经进入成长期，成 长期的典型特征是消费规模的急剧扩张和竞争的残酷性。受市场发展利好的刺激，商业规模急剧扩张，必然导致商业竞争的加剧，商

10、业利润水平下降，市场波动加剧。 伴随着市场激烈的竞争，定位失误和经营管理水平低下的商业将会被淘汰出市场，而消费者在竞争过程中，消费理念也日趋成熟，从现阶段以价格导向消费（消费不理性的典型，高收入阶层认为价格是评判品牌和品质的唯一标准，低收入以价格低为购买目标）向品质和品牌方向转变。消费开始趋于理性，消费目标性明显，消费者倾向于到自己认可的商业市场购物，购买适合自己的品牌。,市场调研分析,简阳市商业市场发展趋势预测,中低档商品仍是市场消费的主体，伴随居民收入水平提高和购物理念更新，中高挡商品消费规模逐步提升，品牌消费意识成为消费的主流意识。 日用品等生活必需品是消费的主流商品，主要从驻地附近购买

11、；服装化妆品等耐用消费品，主要在政府路附近购买；餐饮休闲娱乐等仍在红建路、滨江路等主要集中地消费。 区域经济发展和人口增长，城市化进程和消费理念升级，必然带来消费规模的扩张和消费层次的升级，区域消费出现融合，大型商业综合体等现代主力业态成为市民购物和休闲的主要去处。,市场调研分析,简阳市消费状况,香港城 项目位于简阳市商业繁华的政府路上，规划总占地38亩，总建筑面积17万， 其中商业建筑面积6万。整个商业部分以“商业中心+步行街”规划设计。,市场调研分析,简阳市主要商业项目状况,该项目是目前简阳市唯一集购物、休 闲、文化、娱乐、居住于一体的大型商 贸中心。项目商业部分共五层，以“美 好家园”大

12、型超市百货为主要业态，其 他业态有德克士、名古屋日本料理、各 种专卖店、美容美发、网络会所、婚庆、 电玩城、美容健身中心等。整个项目租赁和经营情况良好，只有2楼和5楼有较大面积空置。（2楼空置约380平，原为该项目开发公司办公场所，现租赁价格43元/平.月）。,市场调研分析,简阳市主要商业项目状况,香港城,海上花园 项目位于简阳市公园后街（人民公园沱江河畔），规划总占地160余亩，总建筑面50余万平，其中商业建筑面积约16万平。,市场调研分析,简阳市主要商业项目状况,整个项目商业为临街临河的底商部分，共两层，1楼层高达6.1米、2楼层高达5.9米。目前该项目3期正在修建；1、2期底商主要为档次

13、较高的餐饮、休闲、娱乐业态，整个商业经营情况良好，商家经营面积在200-1400平左右。项目1、2期剩少量商铺出租出售，1楼销售价格7600元/平、租赁价格28-35元/平.月；2楼销售价格5500元/平、租赁价格25元/平.月。,市场调研分析,简阳市主要商业项目状况,海上花园,项目位于简阳市沱三桥畔东城新区，规划总占地120余亩，总建筑面27余万平，其中商业建筑面积6万余平。,市场调研分析,简阳市主要商业项目状况,京龙江水湾,整个项目商业为临街临河的底商部分，共两层，1楼层高达5.9米、2楼层高达5.5米。目前该项目3期正在修建；1、2期底商主要为档次较高的餐饮、休闲、娱乐业态，整个商业经营

14、情况良好。项目1、2期剩少量商铺出租，1楼租赁价格35元/平.月左右；2楼租赁价格25-30元/平.月。3期商铺销售均价7000元/平左右。,市场调研分析,简阳市主要商业项目状况,京龙江水湾,天成国际社区，位于简阳市滨江路南端，沱江之滨，规划总占地464亩，总建筑面积48万平，商业约8万平。为简阳市目前规模最大的楼盘，建筑凸显浓郁的欧洲风情。项目三期馨河湾商业部分为退台式3层建筑设计修建，未开始推广。项目1、2期商业为建筑底商部分共2层，现大部分处于空置状态。,市场调研分析,简阳市主要商业项目状况,天成国际.馨河湾,昕雅图酒店位于简阳市建设西路西段（川空文化广场对面）。规划占地约90亩，总建筑

15、面积27200平,层高十四层，是集住宿，餐饮，娱乐，休闲，商务，会议于一体的旅游，商务型豪华酒店。该酒店的餐饮、桑拿保健中心、有水休闲中心经营规模较大。,市场调研分析,简阳市主要商业项目状况,昕雅图酒店项目,项目位于简阳市建设路（艺术中心对面）。规划总占地20亩，总建筑面积5.5万平，商业为临街底商部分（共20间），已于今年年初售完，销售均价7400元/平左右。,市场调研分析,简阳市主要商业项目状况,昕雅图花园,上城,该项目位于简阳市建设路（川空文化广场对面）。规划占地约20亩，商业为临街底商（共2层），约5000平。现处于推广期。,市场调研分析,简阳市主要商业项目状况,简阳市美食一条街,项目

16、位于简阳市安象街安西巷，是临街临河底商部分，共6000余平。该项目有少量商铺租售，销售均价为5600元/平；租赁价格为：第一年25元/平.月、第二年35元/平.月、第三年45元/平.月、第四年为免租期。整个项目经营情况一般，临河面商家经营情况较好。,上城,昕雅图花园,香港城,天成国际馨河湾,海上花园,京龙江水湾,昕雅图酒店,美食一条街,市场调研分析,简阳市主要商业项目状况,阳晨新世界,该区域是简阳市集家私、灯饰、装饰材料等一体的专业市场，受专业市场的影响，该区域商业氛围欠缺，缺乏相应的商业配套。 该区域属于城区边缘，居住小区较少，居住人口不多，流动人口也较少，这对对商圈的其他消费难以形成支撑。

17、 该区域交通便利，是进入主城区的主要干道，进出十分便利。车流动线规划合理，物流配送方便快捷，配备有足够数量的停车位。 伴随着城市开发和区域环境改造，片区商业形象逐步改善，发展潜力较大。,市场调研分析,项目所处商圈特征分析,商圈特征属于典型的专业市场商圈特征，适合大型品牌家私和大型装饰材料卖场的经营，必须依赖自身条件改变区域商业氛围较弱的不利点。 周边大型购物、餐饮、娱乐、休闲等业态相对缺乏，随着“文化艺术中心”的正式启动，“上城”“昕雅图花园”的动工，这将强化该区域的商业氛围，改善对人流集聚的效应更趋显著。,市场调研分析,项目所处商圈特征分析,项目分析,项目概况,G区概况,G区为大卖场形态设计

18、，分为地下1层和地上5层两部分，地下为停车场，地上1-5层为商业。负1楼停车场部分规划约80个车位；商业部分总面积约12300平方米，单层面积为2459平方米，层高约4.2米。,项目分析,项目概况,G区概况,A区剩余商业为两层，共约2680平方米。一楼现为菜市场设计并有少量商家经营；2楼临街面已划分成门面房销售并与建设路齐平，层高约3.5米左右。,项目分析,项目概况,A区剩余商业概况,T,O,S,W,优势,机会,劣势,威胁,项目SWOT分析,项目分析,目前简阳市市区以沱江为界划为老城区和新城区。具体划分为：中部主城区、北部石桥片区、沱东片区、南部新市片区共四个片区。项目所处的简阳市中部主城区，

19、其目标是全面提升产业结构，大力发展具有强大区域组织功能的服务业，提高城市的核心竞争力。 中部主城区作为简阳市政治、经济、文化中心的地位短时间内是无法改变，伴随城市化进程进一步加快，区域经济实力和不断增强，人口不断增长。 区域经济和人口的增长必然促进区域商业增长和业态升级，从商业现阶段发展概况、城市未来商业发展规划和商圈辐射能力看，本项目需顺应经济发展大的趋势和商业形态升级的需求，才能具有巨大的商业发展潜力。,项目分析,区域市场对本案定位的可行性分析,从区域经济发展情况看,简阳市前期商业形态落后于经济发展水平和居民消费需求，导致消费外流，近两年商业形态有所升级，大型商业综合体、各种专业市场以及各

20、种专卖店等商业形态发展情势良好。 项目所处区域商业形态单一和居民消费需求之间的矛盾。迫切需要新兴主力业态进驻来改变这种现状，从商业发展趋势和项目定位而言，我们认为找到了很好的对接点，符合市场发展趋势和消费需求。,项目分析,区域市场对本案定位的可行性分析,从当地商业形态现状和升级情况看,随着简阳市经济的大力发展，必然带动消费理念升级，居民消费能力增强，消费趋于品牌化和多样性，在这种消费趋势的促进下，传统的、低档的、单一的消费显然无法满足居民消费的需求，集购物、餐饮、休闲、娱乐等多业态组合的商业综合体必将成为未来城市商业的发展方向。,项目分析,区域市场对本案定位的可行性分析,从消费理念和消费趋势看

21、,1楼临街两面都设计为独立的商业门面，里面剩余（约1500平）区域只留有宽约6.5米的通道进入。这使得里面剩余部分经营业态无法很好的展示； 共有消防步梯4组，电梯2组。而2组电梯的摆放分别位于临次干道的两侧，这样摆放无法有效的分割使用各楼层； 本项目单层面积为2459平方米，由于2-5楼不能很好分割，对于下一步的招商和销售带来很大难度；,项目分析,项目规划设计评价及分析,G区规划设计,项目地上建筑共5层，层高都在4.2米左右，这对于大业态商家相对较低，不能达到较高档业态经营要求； 柱距达到8.1米，能保证各商家很好的装修设计； 项目负一楼部分为地下停车场，能够停车80个左右，为项目后期经营提供

22、有力保障。,项目分析,项目规划设计评价及分析,G区规划设计,1楼为下沉式专业菜市场设计，主要展示面没有面临主干道； 2楼临主干道建设路为门面房设计，没有预留通道和展示面给2楼剩余部分，现唯一进入2楼通道设计在1楼菜市场内； 单层面积约1340平方米，层高约3.5米左右，柱距大部分为8米，局部只有4.2米。,项目分析,项目规划设计评价及分析,A区剩余部分规划设计,有利本项目销售的原则 符合市场需求及其发展趋势的原则 商业业态对建筑要求的原则 维护本项目高品质的原则,项目商业定位,项目商业定位原则,对宽泛的市场对象进行细分，在明确相应的目标市场的基础上，创造需求、并引导需求，从而有针对性进行业态的

23、整体规划，最大限度的提升商业物业的价值。,项目商业定位,项目业态定位,项目业态定位理念,项目业态规划总体形象：引领时尚高品质生活，情景式 互动感受，多功能服务，引入“休闲中心”的概念。 主要的业态： 方案1：零售超市、大型餐饮、大型休闲娱乐中心、健身美容中心等业态； 方案2：家居广场、大型餐饮、大型休闲娱乐中心、健身美容中心等业态。,项目商业定位,项目业态定位,G区业态定位,项目商业定位,项目业态定位,方案2：家居卖场图片示意,两种业态对比：,项目商业定位,项目业态定位,项目业态总体形象：引领时尚高品质生活； 主要业态：高档家私、灯饰等业态。,项目商业定位,项目业态定位,A区业态定位,方案1：

24、 项目所在区域为简阳市大型集家私、灯饰、装饰材料的专业市场，区域类经营商家很多，属于消费理念领先和消费档次较高的人群。目前该区域缺乏较好的、较为集中的大型餐饮娱乐购物中心，本定位填补了这一市场空白，让本项目开业后既有一个基本的消费支撑，而且，本定位为项目附近区域的餐饮娱乐购物业态的升级版，因此，本项目也具备较强的消费辐射力，有利于持续经营。如果引进的商家品质好，则本餐饮娱乐购物中心建成后完全可以成为简阳市的一个中心亮点。,项目商业定位,项目业态定位原因,G区业态定位原因,方案2： 将项目1楼或1-2楼作为家居饰品专业市场。简阳市目前的家居饰品在该区域不多并比较分散，也就是该区域尚缺乏集中的以家

25、居饰品为中心的主题市场，本定位填补了简阳市这一市场空白，不仅可能使本项目的影响力超出本区域，而且可能达到、超出简阳市范围。 其次，该区域本身就是简阳市家私、灯饰、装修材料的集中区，加上家居饰品的利润较高，能承受较高租金要求，可以为销售提供较好的支撑。 另配以大型餐饮、大型休闲娱乐中心、健身美容中心等业态。既有利于区域生活配套，又有利于聚集人气，达到共存共荣的目的。,项目商业定位,项目业态定位原因,G区业态定位原因,项目受物业本身限制，达不到对其他业态的吸引。 项目所在区域本身就是简阳市家私、灯饰、装修材料的集中区，对于经营中高档的其他大型家私、灯饰商家有很大吸引力，可以引入“南方家私”“双虎家

26、私”等未在区域的品牌商家。,项目商业定位,项目业态定位原因,A区业态定位原因,项目商业定位,项目各楼层业态 及租金建议,G区,项目商业定位,G区,项目各楼层业态 及租金建议,项目商业定位,A区,项目各楼层业态 及租金建议,符合整个项目战略定位的原则： 集零售超市（中高档家居饰品）、大型餐饮、大型娱乐休闲中心、美容健身中心等业态于一体，业态选择必须满足以上定位需求的角度出发； 尊重市场需求和选择的原则： 经营布局的规划必须为招商服务，最终格局取决于招商的结果； 合理有效使用空间的原则： 在体现商品形象、合理规划休闲空间的基础上，实现无浪费经营； 经济效益原则： 应充分考虑经营商家的经营利益，达成

27、经营商家与投资者双赢的局面；,招商计划,招商原则,大客户和知名品牌优先原则： 大客户和知名品牌对提升项目品牌，带动中小商户的进驻，以及带动消费起着至关重要的作用，对这类客户要优先考虑； 充分考虑商家愿望和要求的原则： 考虑了商家愿望和要求，才能充分吸引商家进驻，并提高商家的经营激情，从而保证物业的增值，促进后期销售，实现物业价值最大化； 方便顾客消费的原则： 在业态组合方面，体现原则要是顾客充分享受一站式消费的乐趣；,招商计划,招商原则,53,确定招商方案,确定经营模式,制定招商优惠策略,制定招商计划,信息归档完善、招商资料准备就绪,招商负责人进行目标客户开发、拜访、接洽,项目商家整体开业，以

28、及开业活动举行,正式签定租赁合同,签定招商意向书、交纳定金,进行客户分类、确定重点,全面进行招商,客户提供装修方案并进场装修,招商计划,招商流程,时间：2010年6月20日2010年8月19日 目标： 完成招商的基础性工作； 塑造项目形象； 储备大量的目标商家资源，为后期招商做好铺垫工作。,招商计划,招商阶段工作计划,第一阶段招商工作实施准备阶段,招商团队的组建； 完成项目市场调查工作，根据市调情况完成市调报告、项目定位、项目运作计划； 完成现场招商处包装及项目地盘包装； 根据业态规划，设计切实可行的合理的租赁价格体系； 确定目标商家资源，收集商家信息； 筛选重点商家，开展对重点商家的接触；

29、设计完成招商资料；,招商计划,招商阶段工作计划,重点工作：,完成对招商人员招商技巧、统一说辞、商业地产专业培训； 完成租赁合同的评审和定稿； 确定招商广告宣传方案； 完成项目现场广告位及导识系统规划方案； 协助甲方与业主签定委托经营协议。,招商计划,招商阶段工作计划,时间：2010年8月20日2010年11月19日 目标： 全面启动招商工作，完成项目80%招商率。,招商计划,招商阶段工作计划,第二阶段招商强力实施阶段,完成招商任务分解和落实； 继续收集商家资源，筛选商家资源； 与相关协会建立合作关系； 全面展开与意向商家的洽谈，重点引进大型品牌商家，形成带动作用和意向引导； 完成营销推广阶段性

30、计划； 实施项目导识系统及广告位的制作； 逐步完成对项目商业氛围的营造。,招商计划,招商阶段工作计划,重点工作：,时间：2010年11月20日2011年1月19日 目标： 保证项目正常开业,招商计划,招商阶段工作计划,第三阶段整体开业准备阶段,继续对剩余商业进行定向招商，提高招商成功率； 督促商家进场装修并配合协调相关工作； 完成开业策划方案，组织进行开业促销活动的准备； 开业环境布置； 开业广告宣传； 完成开业庆典准备工作及开业庆典活动； 完成对媒体炒作的组织和实施。,招商计划,招商阶段工作计划,重点工作：,所有策略思路的实现，都需要和投资者、经营者及消费者沟通，都离不开信息传播。项目以定点

31、招商为中心，整合其他资源，辅助以媒体报道、硬性广告、促销活动、口碑传播、现场包装等，形成强大的市场冲击力。,招商策略,招商策略思路：,招商策略,小众直击目标、大众造势宣传：,本项目弱化,本项目弱化,定向为主，整合实施 定向招商：依据业态规划，对品牌商家及牵头租户实行定向招商，并安排招商负责人重点落实适合业态定位的商家资源。 以商引商：利用品牌商家及牵头商家在其行业的影响力，扩大宣传，以吸引更多目标商家加盟。 广告招商：通过各种宣传和推广活动，制造题材，扩大项目的影响，吸引目标客户的注意力，促进招商。,招商策略,商家策略,技术策略,主次分明，把握节奏 依据商家资源储备和优化目标客户层，从餐饮娱乐

32、和休闲业态入手，先易后难，严格控制和把握项目业态定位，完成品牌商家的招商工作。 掌握时机，利用引进的品牌商家在业界的影响力，扩大宣传，全面开展招商工作。 根据引进的品牌商家业态的实际情况，灵活调整业态，并实施定向招商，提高招商的成功率。,招商策略,商家策略,技术策略,商家应对策略 对商家要进行正面激励和引导，建立商家的经营信心，对商家提出经营建议，表现最大的真诚度，赢得商家的信赖。 充分把握不利因素，规避和淡化对本项目的不利舆论，对不同态度的商家采取不同的应对策略。 对意向性较强，业态相符，经营规模适度的商家，要积极跟进，增强商家经营信心，消除对项目后期可能销售的担忧，促使其下决心。 对于犹豫

33、、徘徊的商家，找准原因，对症下药。,招商策略,商家策略,技术策略,合理规划，引导实施 确定业主自营数量和经营业态，并及时在招商图表上公开，借势引商。 根据商家意愿，结合业态规划为商家选择2-3个场地方案，使业主接受商家认定的租金标准。,招商策略,业主策略,技术策略,特殊矛盾，积极应对 对有对立情绪，不配合的业主要采取个别沟通或转移矛盾、无形施压、冷处理及难题回馈、小利驱动等办法，使业主认同租赁方案。 对于整体租赁，对投资盲目、无主见的业主，要让其感到该规划方案稳当、无风险，不能因个别业主的原因使方案夭折。,招商策略,业主策略,技术策略,统一规划设计广告位、商家店招、导识系统等。 合理规划项目门

34、前区域，增加停车位，以吸引消费者。 沿街路灯，大楼光彩工程等。 人流车流的动线设计，形成对人车的有效引导。,招商策略,规划策略,技术策略,通过有效组织和整合，充分发挥团队的招商作用，相互协作，以完成预定的招商任务为目标。 营造良性竞争机制，调动和促进招商人员的工作积极性和能动性，合理地调配和安排人力资源，充分发挥好个人在专业中的特长。 定期组织专业培训，不定期地根据招商中的具体情况及时沟通交流，强化和提高每位员工的专业技能和综合素质，提升整个团队工作效率和能力。 提供相关资料，加强招商人员谈判技巧，增加招商的成功率。,招商策略,管理策略,制定商铺租金价格时，考虑对业主的投资回报要求，结合资产增值的速度，整体采取统一租金的额度，先低后高的租金价格策略，并逐年进行递增，降低商家前期经营负担，树立商家经营信心，形成旺铺的局面。 根据制定的参考价格体系与商家洽谈所能接受的具体租金标准。 根据本项目商铺面积较大和楼层租金差别较大的特点，结合行业市场情况、业主的投资回报要求，分区制定租金。,招商策略,价格策略,结束语： 根据我们对市场初步的摸底和分析，提出本案，基本涉及该项目业态定位和招商的主要工作，由于招商是动态工作，需要随时对策略进行调整，尤其是招商政策和招商阶段工作的调整，因此要求我们以动态的眼光看待方案涉及的策略。,73,与您一起分享成功的喜悦！,THE END,thanks,74,