2010年11月保利贵阳电厂项目定位报告.ppt

《2010年11月保利贵阳电厂项目定位报告.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2010年11月保利贵阳电厂项目定位报告.ppt（95页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、保利贵阳电厂项目,【保利贵阳电厂项目定位报告】,贵阳保利 纬联地产2010年11月重庆,Chapter 1 项目属性界定,Contents 目录,隶属两区结合部，离南明区（贵阳市中心）仅约6公里，离南面小河区约4公里。,项目区位,A,地面西面紧靠花溪大道，区域唯一连通南明区和小河区的主干道，交通压力较大。,除西侧的花溪大道外，地块北面可通过玉厂路和桃园路到达项目地块范围内。,B,项目交通,规模较大，为南明河隔断为2个版块，整体低于花溪大道约3-5m，内部为电厂、居住区和其他建设用地，地势极为平坦。,地块主要指标： 占地面积： 约700亩 容积率：3.5 绿地率：35% 建筑密度：35%,地块红

2、线图,C,地块状况,East-东面 紧靠凤凰山，享有近距 离自然山景资源。 West-西面 花溪大道，连接南明区 与小河区的主干道 South-南面 火车高架桥、小河污水 处理厂，对地块影响较 大。 North-北面 玉厂路、太慈桥小型区 域商业中心，有一定的 配套支撑。,地块西面紧邻花溪大道，环境较差；东靠凤凰山，具有山景资源；南面紧邻高架桥和污水处理厂，设计上应充分考虑规避其视线及噪音影响。,D,地块四至,地块中间为贵阳主河流南明河，东面为凤凰山，整个地块背山面水，属于贵阳市中心的稀缺地块，资源优势突出,E,地块资源,区域属性,项目属性,核缘区域,辐射面广,大规模项目,强势资源,高架桥,污

3、水处理厂,外部环境差,项目属性界定,Strengths-优势 区位：位于城郊城市理想生活半径，两区结合部 交通：紧靠花溪大道，交通便利 资源：地块内有凤凰山、南明河等自然资源 配套：周边现有商业、教育等设施，配套设施较为完善 Weakness-劣势 基地西侧临花溪大道，有一定噪声干扰。 南侧紧靠高架桥，影响地块外部环境及景观视野，有噪音影响。 地块所处区域外部环境较差 Opportunities-机遇 市中心城区少有的可出让地块，将主导未来南明区的房地产供应 作为主城区的外延片区，将承接主城区的居住功能 Threats-挑战 高品质、有文化、有特色高端大盘的营造 别墅、洋房体量如何适度最大化

4、如何规避高架桥及污水处理厂带来的影响,SWOT分析,Chapter 2 发展方向研判,Contents 目录,维度一 贵阳市区房地产大势分析,供需平稳； 均价上扬； 老城趋紧； 新城拓张；,大势向上,上半年市场呈供需两旺特征，进入5、6月，虽受新政影响，成交量下滑，但需求仍然超过供应，整体保持平稳；,乌当区已经取代传统2强成为新的土地供应大户，未来将成为贵阳房地产开发的主力方向；,4月均价呈小幅度下滑，但整体呈逐步上扬之势；,与09年同期相比，两城区呈下降趋势，土地供应日趋紧张，乌当区上升趋势明显，成为未来主要土地供应区域；,市场环境良好，项目占据老城区绝版黄金资源,区位： 南明老城区，与贵阳

5、市核心区仅6公里，同时是连接老城区与小河区的桥头堡。 认知： 核心城区的边缘地段； 区域配套相对缺乏； 交通压力较大，外部环境形象较差。,维度二 项目区位认知,核心居住版块，城市外延连接桥头堡，区域的形象、配套、环境亟待改善和提升,周边区域竞争主要以大盘为主，竞争激烈，其中山水黔城已进入后期尾盘销售。,维度三 区域周边竞争状况,区域楼盘整体品质较为一般，同类产品价格处于同一水平，区域无标杆产品，开发模式单一。,资源突出： 背山面水 老城区绝版资源大盘,维度四 项目自身属性,区位资源优势，项目具备开发高端产品的条件。,项目占据着贵阳核心区最后的黄金地块，如此资源，我们需要具备更高的眼光,研判结论

6、：,因此，我们的项目应该是：,复合多功能大盘、引领者、辐射全市，形成区域社区标杆、品质标杆、价格标杆，带动区域整体形象的树立,Chapter 3 项目初步定位,Contents 目录,集复合滨河住宅、 LOFT时尚公寓、城市生活MALL、滨河风情商业街为一体的多功能理想城市社区,中国理想城市社区,“低碳生活”理念：多元化复合业态、低碳生活社区 “滨河街镇商业模式”理念：特色滨河商业街 “8分钟优生活”居住理念：完善的配套，营造8分钟步行理想生活； “儿童优成长”社区理念：双语幼儿园到中学的名校全程教育及儿童休闲娱乐设施营造社区儿童“优成长”理念； “漫系统”理念：休闲漫步系统，悠闲品质生活社区

7、； “社区邻里中心”理念：公共活动场所，加强邻里互动 “河景共享”理念：特色河道打造，社区业主共享 “中轴风景大道”景观理念：标志性景观大道,理想城市社区八大核心理念,贵 阳 光 辉 ， 保 利 成 就,保利云山国际,保利春天大道,保利国际广场,保利高尔夫社区,保利新都会,案名建议：保利新都会,用心耕耘，铸就崭新贵阳,贵 阳 光 辉 ， 保 利 成 就,保利云山国际,保利春天大道,保利国际广场,保利高尔夫社区,保利山河湾,案名建议二：保利山河湾,山河资源，老城核心区域绝版资源大盘,核心/住宅定位,低碳生活住宅理念： 满足中端以上客户需求 资源匹配的多元化复合住宅,中端产品 山河高层,标杆产品

8、山河别墅,中高端产品 山河高层豪宅,高端产品 山河洋房,新都会山河限量别墅,建筑风格：北欧古典风格,产品形态及面积区间建议：,新都会山河宽景电梯洋房,建筑风格：新古典主义,产品形态及面积区间：,产品面积区间建议：,新都会山河景观高层,建筑风格：新古典主义,核心/公寓定位,LOFT时尚幻彩公寓 商住结合，幻彩空间,box-office 商务与居住的完美统一,新都会LOFT时尚公寓,Box-Office弹性演绎纵向菜单式组合, 由小户型公寓向LOFT和大面积办公空间转变,新都会LOFT时尚公寓,产品面积区间建议：,新都会商务方向,结合开发节奏，根据市场与区域发展变化，在先按公寓规划的情况下，后期可

9、进行定位调整，考虑商务酒店与写字楼的可行性。,核心 /商业定位,维度一：商业现状 区域商业集中区太慈桥，形成区域范围内商业配套支撑； 商业经营档次以中低档为主，中高档消费主要流向市中心区域； 商业区内道路状况较差，拥挤堵塞严重； 商业区较为杂乱，临街零散布局，环境较差，整体形象档次低。,商业定位方向：辐射区域的城市生活MALL,维度二：区域属性 南明区南部核缘地段 连接老城区和小河区的桥头堡 城市外延的发展过渡带,集购物、娱乐、休闲、旅游、商务于一体的高端商业街区。 是消费、娱乐和休闲紧密结合的“一站式消费”场所 。,城市生活MALL+滨河风情商业街RIVERSTREET+BLOCK社区商业街

10、,商业整体形象定位,商业整体形象定位,城市生活MALL 辐射区域,提升区域形象及配套的商业MALL,商业整体形象定位,滨河风情商业街 利用河景资源打造特色的高品质的风情商业街,商业整体形象定位,BLOCK社区商业街 便民生活的社区商业配套,中国一般城市居住区商业设施配建指标,城市居住区规划设计规范,维度一,维度二,维度三,商业体量建议,需求体量约4万方,需求体量约7万方,可布置体量约6-7万方,同类项目案例参考,项目自身地形条件匹配分析,基于保利自身不持有商业的惯例，考虑商业经营的风险因素，综合评估： 本项目商业体量建议控制在6万方,地块内滨河沿线约1800m，滨河商业风情街布置约1000m，

11、按商业业态的进深12m-15m，楼层1-2F初步测算，则可布置商业体量约2-3万方，结合7号地块商业MALL（约3万方）及社区商业街（约1万方），体量约为6-7万方。,商业业态及体量分布,百货/超市,MUJI,Watsons, 定向主力店,物美价廉的大众生活超市， 在市场中有强大号召力的Watsons、MUJI 构成项目精致、国际、前沿、时尚的调性, 餐 饮,大型主力中餐,茶餐厅,主题中西餐,新概念服饰,潮流精品,家居馆,品牌专卖, 购 物,新概念招商方向：西班牙款式多样、设计感强、低价格的时装品牌Pull & Bear、童装新概念店Pumpkin Patch、新概念首饰店Coulisse，打

12、造新概念领袖秀场。 品牌专卖：所向披靡的addidas、nike专卖, 休闲娱乐,KTV,浴足/保健中心 个性护理,24小时便利店,网络会所,茶楼,咖啡厅,主题酒吧,院线影院,趣玩吧,视音室,情趣图书馆,咖啡屋是一个场所，一种氛围， 进入社区开始风靡中国,趣玩吧，智力休闲,A.规划设计条件 B.规划难点解析 C.地块分析 D.用地规划建议,PART4 初步设计建议,规划设计条件,A,地块占地面积：700亩 地块建设规模：约140万方 容积率：3.5（暂定） 建筑密度：35% 绿地率：35%,地块红线图,地块主要经济技术指标,说明： 项目容积率暂定为3.5 建设规模按占地面积的净用地测算（占地面

13、的85%）,经济指标,规划指标,规划指标,体量分布说明： 项目总建面约140万方（按占地85%的净用地测算）； 别墅和洋房为提升项目形象的标杆产品，考虑偏高的容积率，在满足高层舒适度的情况下尽量多分布别墅及洋房； 高层舒适类和普通类产品根据地块的资源等级划分进行体量估算，规划时可根据地块实际情况浮动比例； LOFT公寓在7号地块位置，根据地块实际情况，同时考虑市场因素，建议排布3栋公寓,规划难点解析,B,规划难点,1、地块自身条件 地块大，社区规模大; 地块资源丰富 地块南部部分地块呈不规则分布 2、地块周边环境 周边环境差,3、限制条件 容积率高，不利于分布更多的洋房别墅; 火车道穿越地块,

14、影响景观视野， 同时存在噪音干扰，; 部分地块受高压线影响; 南侧靠近污水处理厂;,地块分析,C,地块分级划分,整个建筑用地按地块范围、资源、环境和开发条件分成7个开发地块。,地块分析,1,一线河景资源，背面面水，未临主干道，离高架桥及污水处理厂较远，宜居指数高,地块分级评价,地块分析,2,部分区域一线临河，享有近距离山景资源，南部地块部分受高架桥噪音影响,地块分级评价,地块分析,3,一线临河，背山面水，山景资源突出； 面临现有桃园路，有一定的噪音影响；,地块分级评价,地块分析,4,可远眺河景，山景； 面临玉厂路，有噪音干扰；,地块分级评价,地块分析,4,5,一线河景资源，兼具山景资源； 南侧

15、有高架桥，影响不大；,地块分级评价,地块分析,6,一线河景资源，兼具山景资源； 内部高架桥穿过，影响较大； 南部临污水处理厂，空气质量较差；,地块分级评价,地块分析,7,临主干道，交通便捷、但噪音干扰较大； 内部高架桥穿过，影响较大； 靠近污水处理厂，宜居指数较差,地块分级评价,地块分析,3,5,6,7,一级资源地块,二级资源地块,三级资源地块,四级资源地块,地块综合评价,地块分析,4,2,1,住宅规划建议,D-1,产品依据地块质素对号入座,住宅规划建议,3,5,6,7,山河限量别墅 （1、5号地块一线临河区）,山河宽景洋房 （1、5号地块二线临河区）,山河高层豪宅 （2、3号资源二级地块）,

16、山河普通高层 （4、6号资源三级地块）,LOFT公寓 （7号资源四级地块）,住宅规划建议,4,1,2,普通高层区,公寓商业区,住宅规划建议,别墅洋房区,高层豪宅区,低碳生活住宅理念：,商业规划建议,D-2,城市生活MALL,城市生活MALL 区位选址： 7号地块最具有商业价值； 直观：1号地块位于地块西侧，是项目对外形象展示的主要面 直达：临花溪主干道，交通便利，距周边住宅更近 集中：与周边联系更为紧密，便于集中设置，形成规模,商业规划建议,滨河风情商业街2,滨河风情商业街1,滨河风情商业街 原则： 考虑商业街的服务半径； 避免遮挡一线高端产品的景观视野； 选址：南北沿河区域,商业规划建议,社

17、区商业街,BLOCK社区商业街 根据地块划分三个BLOCK板块，在每个板块中间区域设置社区便民商业街,商业规划建议,BLOCK1,BLOCK2,BLOCK3,“滨河街镇商业模式”理念,配套规划建议,D-3,配套规划建议,会所,滨河休闲广场,分布地块中部区域，满足不同组团的会所配套需求,在滨河区域中部位置设置滨河休闲广场，满足高层及别墅区的业主休闲生活需求，同时加强邻里互动。,广场,会所,“社区邻里中心”理念,配套规划建议,教育配套,与名校联姻，从幼儿园到高中的全程教育体系，营造儿童优成长的社区理念； 选址： 建议布置在地块中部区域，使各个小区的业主子女都能保持一个较为合理的距离,“儿童优生活、

18、优成长”理念,缔造“8分钟优质生活圈”,8分钟社区生活圈,完善的社区配套，保证了社区8分钟的品质生活,交通规划建议,D-4,交通规划建议,主,次,1、出入口分布： 考虑到项目规模较大，且地块进深较长，建议多出入口设置。 主入口设置在中部组团位置，利用距主干道最近的区域，便于单独设置主入口形象展示； 次入口2个设置，北部依托玉厂路及桃园路现有道路设置；南部依托花溪干道现有支路设置,次,交通规划建议,2、中轴景观大道： 通过中轴大道的划分，不光用美丽的风景形成了景观长廊，还使社区内部形成了自然分区，使各个空间良好区隔，保证各居住组团的品质,交通规划建议,3、滨河休闲栈道： 形象展示区，增加项目形象

19、力； 将道路和河道共同打造出社区独特景观,社区“漫系统”理念,体量分布,交通规划建议,4、交通桥梁： 地块范围内现已有桥梁2座，主要为交通桥，北部地块外玉厂路设有一座桥梁，建议保留并加以利用； 考虑中部地块的主入口建议，建议新设一座桥梁，作为主入口的通行桥，同时利用周边环境影响相对较小打造主入口形象展示区,次,干扰因素规避建议,D-5,干扰规划建议,1、高架桥噪音干扰规避建议：,项目南侧河景资源较好地块面临火车噪音干扰； 为充分契合项目“高档社区”定位，充分保 证河景展示区中高档产品的规划，噪音是地 块规划的重点！,建议协商相关部门，在社区南侧高架桥火车 道上设置防噪隔音板； 通过绿化植被对隔

20、音长廊进行美化； 建筑设计考虑整体隔音措施。,干扰规划建议,2、高压线干扰规避建议：,高压线主要干扰条件较好的5、6号地块， 建议高压线改道，使该地块优势更为突出，为规划高端产品奠定基础。,形象关键点建议,D-6,充分利用项目的稀缺性优势 山，水（河道；桥）,形成项目的差异化，标识性,实现以点带面，带动整体价值,1、山的利用：,形象关键点建议,依靠山势及山景打造社区的丰富景观层次感； 山脚区域打造山体公园，增加项目的特色， 提升项目品质,2、水的利用：,充分利用项目紧邻南明河的优势，社区内外通过对水的利用，使社区成为山水自然景观中的住宅，更具独特竞争力： 将河水引入地块营造园林内水系； 通过水

21、系串联项目各小区，各组团； 在园区内修建园区小型的湖泊，岛屿，形成亮点；,形象关键点建议,3、河道的利用：,形象关键点建议,河道是项目漫长的展示线，也是项目最佳的名片，通过对河道的利用，满足客户需求的同时，更加直观，更加有效的传达项目形象。 改造河道，修建包括滨河风情商业街、滨河休闲栈道、亲水休闲空间等功能 通过雕塑、亲水小品、植被等，使河道成为贵阳一条亮丽的风景线；成为最惬意的休闲区,。,河区共享理念,以河为中心，营造“河景优生活”理念，河景资源共享，让每一位业主能够在优美的河景里感受到上等居住区的品质；,4、桥的运用：,形象关键点建议,桥是河流上的风景。利用项目沿河优势，通过不同造型和风格

22、的桥，使之成为项目独特 的风景线，独特的标识！ 桥连接社区与外界，方便客户出行； 交通桥，景观桥打造社区独特风景。,5、标志性的处理：,形象关键点建议,项目主入口处设置凸显项目形象的标志性景观，彰显项目的独特形象。,用地规划总体展示,D-7,主,别墅洋房区,高层豪宅区,普通高层区,LOFT公寓区,滨河休闲栈道,滨河风情商业街,中轴景观大道,社区商业街,会所,社区商业街中心点,学校,社区主次出入口,城市生活MALL,桥梁,用地规划总体展示,次,次,主,启动区及开发节奏建议,启动区建议 开发节奏建议,启动区建议,考虑地块自身的交地顺序 （电厂地块拆迁先与居住区拆迁） 首期启动有资源的地块，便于项目

23、的快速销售，建立良好的市场形象； 启动区需展示项目的高端产品，树立项目的高端形象，同时为后期产品建立起价格标杆； 启动区需具备良好的通达性,选址原则：,启动区选址建议： 1号地块中部范围作为项目首期启动区 别墅及洋房地块，便于项目形象树立； 具有一线河景及山景资源，便于保证销售速度； 临主入口，便于启动区形象打造 现有桥梁利用，通达性良好,3,5,6,7,水,4,1,2,启动区,水,开发节奏,四期,一期： 选择资源较好的地块，建立起项目高端形象，形成价格标杆； 开发以别墅、洋房为代表的高端产品； 纳入滨河风情商业街作为项目品质展示区；,二期： 选择一期东北面地块，形成整体社区规模； 打造出完整

24、的社区景观，突出品质居住区形象； 主推主流高层产品，实现资金快速回现； 社区商业街与滨河风情商业街形成体系,三期： 根据地块交接顺序，开发方向转向南部地块； 主力推出项目绝版河景资源别墅及洋房，实现价格突破； 借助别墅的标杆价格与三期普通高层形成较为明显的差价，带动高层的销售；,四期： 开发公寓产品，实现快速销售，完美收官； 借助社区与区域聚集的人气，打造城市商业MALL,一期,三期,二期,开发节奏,四期：7号地块公寓、城市生活MALL,三期：5号地块别墅、洋房、高层,二期：2、3、4号地块高层、滨河风情商业街2、社区商业街、配套、景观,一期：1号地块高品质别墅洋房、滨河风情商业街1,The end！,