2010新乡房地产市场调研报告.ppt

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1、新乡房地产市场调研报告,目录,新乡ONE 新乡TWO 新乡THREE 新乡FOUR 新乡FIVE,新乡市情及宏观经济分析 新乡市房地产总体市场分析 新乡市房地产各版块在售项目调查分析 新乡市房地产开发规费及政策分析 市场调研分析总结,新乡ONE, 市情及宏观经济分析,新乡市,地理位置- 中原城市群“十字”核心区城市。 新乡市地处河南省北部，南临黄河，与省会郑州、古都开封隔河相望；北依太行，与鹤壁、安阳毗邻；西连煤城焦作，与晋东南接壤；东接油城濮阳，与鲁西相连。,一、新乡市情概况,行政区划-新乡市行政总面积8169平方公里，现辖两市(辉县市、卫辉市)、六县(新乡县、获嘉县、原阳县、延津县、封丘县

2、、长垣县)、四区(卫滨区、红旗区、牧野区、凤泉区)以及高新技术产业开发区、西工区、新乡工业园区，总人口550万。06年底中心建成区面积77平方公里，人口90万；规划2010年建成区面积110平方公里，人口110万；规划2010年建成区面积180平方公里，人口180万。,交通情况-新乡为国家二级交通枢纽城市，境内有京广、太石（太原山东石臼所）铁路在此交汇，107国道、106国道、京珠高速公路及正在规划建设的阿（内蒙古阿荣镇）深（深圳）、济（济源）东（山东东明）、新（新乡）陵（山西陵川）等高速公路穿境而过。沿京珠高速公路南行，距新郑国际机场不足100公里。,工业概况- 2009年新乡市全部工业增加

3、值585.49亿元，比上年增长14.7%，规模以上工业增加值430.15亿元，增长16.1%；规模以上工业企业683家，大中型工业企业88家。全国520户重点企业2家，全省100强企业11家，销售收入超亿元企业49家，超五亿元企业8家。已初步形成电子电器、生物工程与新医药、新型电池及原材料、化纤纺织、能源电力五大强势产业。,知名企业榜单：新飞电器公司、华兰生物、新乡化纤白鹭集团（我国最大的粘胶连续纺生产线）、科隆化工、金龙精密铜业工业、安美公司等一大批国内外知名企业。,新乡市宏观经济指标,二、新乡市宏观经济概况,新乡市城乡居民人均可支配收入,2009年新乡市GDP在全省排名,2009年新乡市人

4、均可支配收入全省排名,三、新乡市发展规划概况,经济发展规划-根据“十一五”规划，“十一五期间”新乡市要实现经济“提速晋位”，主要经济指标翻一番。GDP年均增长15%以上，2010年突破1000亿元。人均GDP达到30000元。全社会固定资产投资五年累计达到2480亿元，年均增长15%以上。地方财政一般预算收入年均增长15%以上，2010年达到50亿元。,城市发展规划-根据推测，2010年城市人口110万人，其中：中心城区103万人，卫星城区7万人。按城市人口人均用地90平方米， 预计2010年规划城市建设用地约99平方公里，其中：中心城区89.9平方公里，卫星城区9.1万平方公里。,城市建设规

5、划-城市向东，是整个新乡城市规划的重点，围绕市政府所在地进行的城市规划，已经规模初现，在开发区的新乡CBD已经动工建设。,新乡城市发展以工业为主导，基础雄厚,以电器制造、生物制药、机械制造为支柱产业，三大产业协调快速发展，拉动城市经济快速增长，为城市项目开发提供经济保障。,城市经济增长率居于全省18地市中上游，城市居民消费能力逐步提升，同时工业主导城市发展，人均居住面积增长，都为项目后期提供充分购买力。,新乡城市规划发展主体方向为城市东、南部，此二板块高速发展，相应软硬件设施逐步完善，在城市板块竞争中占据最佳优势。,小 结,新乡TWO, 房地产总体市场分析,20072010年上半年商品房半年投

6、放情况 单位：万,20072009年，新乡市商品房共投放502.35万，其中住宅425.14万；半年平均投放量为100.47万，其中住宅85.03万；半年投放量平均增幅为9.65%,其中住宅增幅为11.57%.,一、新乡市商品房供给,20072009年，城区商品房供销比为1.55:1， 其中住宅1.41:1； 半年平均供销比1.65:1，其中住宅1.49:1； 半年供销比平均增幅为13.02%， 其中住宅增幅12.53%，,2007-2010年上半年商品房供销比趋势情况,20072010年上半年商品房半年销售情况 单位：万,20072009年，城区商品房共销售324.98万，其中住宅301.4

7、1万；半年平均销售量为65万，其中住宅60.28万；半年销售量平均增幅为14.13%，其中住宅增幅为14.35%，,二、新乡市商品房销售,20072010年上半年商品房半年均价走势图 单位：元/,20072009年，新乡商品房半年平均成交价格为2063元/,其中住宅1848元/；半年成交均价平均增幅为3.13%，其中住宅增幅为3.14%。,2009年新乡市各区住宅成交均价对比,城区纯商品住宅均价2645元/，其中内城区2736元/、东区2649元/、开发区2523元/、铁西区1867元/；非市场定价类商品住宅均价1728元/（团购房、定向开发房等），其中内城区1848元/、东区1759元/、开

8、发区1684元/、铁西区1349元/。纯商品住宅与非市场定价类住宅均价相差916元/。,2009年新乡市各区住宅销售量对比,城区纯商品住宅销售3414套、面积40.76万，其中内城区1688套、19.89万，东区811套、10.01万、开发区831套、10.05万、铁西区84套、0.80万；非市场定价类住宅销售2823套、面积38.29万，其中内城区493套、5.81万，东区1492套、21.18万，开发区652套、8.76万，铁西区249套，2.53万。非市场定价类住宅占商品住房销售总量的48.44%，其中内城区22.59%、东区67.91%、开发区46.57%、铁西区76.03%。,200

9、9年新乡市各区多层住宅成交均价对比,按照住房楼层均价划分，纯商品多层住宅2458元/，其中内城区2274元/、东区2492元/、开发区2525元/；非市场定价类多层住宅1588元/，其中内城区1635元/、东区1775元/、开发区1615元/、铁西区1308元/。纯商品多层住宅与非市场定价类多层住宅均价相差870元/。,2009年新乡市各区多层销售量对比,按照住房楼层销量划分，纯商品多层住宅销售1507套，18.06万，其中内城区354套、4.17万，东区417套、4.97万，开发区736套、8.92万；非市场定价类多层住宅销售1161套，13.90万，其中内城区228套、2.55万，东区14

10、7套、1.69万，开发区561套、7.40万，铁西区225套、2.26万；非市场定价类多层住宅占多层住宅销售总量的43.49%，其中内城区37.94%、东区25.35%、开发区45.33%、铁西区100%。,2009年新乡市各区高层住宅成交均价对比,纯商品高层住宅均价2794元/，其中内城区2858元/、东区2804元/、开发区2509元/、铁西区1867元/；非市场定价类高层住宅均价1808元/，其中内城区2015元/、东区1758元/、开发区2058元/、铁西区1694元/。纯商品高层住宅与非市场定价类高层住宅均价相差986元/。,2009年新乡市各区高层销售量对比,纯商品高层住宅销售19

11、07套，22.69万，其中内城区1334套、15.72万，东区394套、5.04万，开发区95套、1.13万，铁西区84套、0.80万；非市场定价类高层住宅销售1662套，24.39万，其中内城区265套、3.25万，东区1282套、19.50万，开发区91套、1.36万，铁西区24套、0.27万；非市场定价类高层住宅占高层住宅销售总量的51.80%，其中内城区17.15%、东区79.46%、开发区54.63%、铁西区25.31%。,2009年新乡市各区商业用房成交均价对比,城区办公用房均价3113元/，其中内城区2971元/、东区3286元/、开发区2781元/；商业用房均价4895元/，其

12、中内城区5628元/、东区4067元/、开发区3748元/、铁西区3934元/；,2009年新乡市各区域商业用房销售量对比,09年办公用房销售103套，面积1.09万，其中内城区56套、0.67万，东区32套、0.28万，开发区15套、0.14万；商业用房销售358套，面积4.65万，其中内城区168套、2.67万，东区84套、0.66万，开发区65套、0.80万，铁西区41套、0.51万；别墅销售21套（开发区），0.72万。,从左图来看，3545岁购房者人数居于首位，占总量的35.55%；其次为25-35岁购房者，占总量比例的33.41%；再次为45-55岁购房者，占总量的16.40%。,

13、三、新乡市购房消费特征,2009购房者年龄占比分析图,数据来源：豫房指数,从购房者来源来看，新乡市城区个人购房者所占比例最大，占总量的83%，共成交5174套；八县购房者比例居于次席，占总量的8%，成交466套；外省市的占5%，成交321套；本省其它地市占4%，成交276套。,2009购房者籍贯占比分析图,数据来源：豫房指数,新乡商品住房销售套均面积为126.73（含非市场），其中120-144成交量最高，占住宅销售总量的38.83%；其次为90-120，占住宅销售总量的26.41%；再次为144-180的户型，占住宅销售总量的13.28%。,2009购房者偏好面积对比图,数据来源：豫房指数,

14、成交量最大、最受市场认可的价位是20002500元，占住宅销售总量的31.38%，共成交1955套；其次为15002000元（主要是非市场定价类住房），占住宅销售总量的24.88%，成交1552套；再次为2500-3000元价位，占住宅销售总量的18.26%，成交1139套。,2009购房者偏好价格对比图,数据来源：豫房指数,按揭贷款是新乡市购买商品房主要的支付手段，占总量的54%，共有3370套；其次为一次性付款，占总量的27%，共1685套；分期付款占13%，共825套；公积金贷款占1%，共76套；其它方式占5%，共281套。,20082009购房者偏好付款方式对比图,数据来源：豫房指数,

15、09年房地产市场成熟发展，市场竞争日趋激烈 新乡市房地产市场，目前处于发展的成熟期，整个市场的投放量、销售率基本持平，处于供销两旺的发展阶段；但知名开发商纷纷入驻，再加上本地开发商，市场竞争将日趋激烈。,小 结,住宅的需求旺盛，开发量总量较大 新乡市房地产市场突飞猛进之后，住宅供应量也将达到峰值。08年全年房地产开发投资71亿元，比07年增长38.2%，其中，住宅投资53.6亿元，增长36.7%。09年，销售面积约100万平方米，市场出现供销两旺的局面。,产品素质由“低端化”向“品质化”转变，小高层和高层接受度提升 新乡房地产发展初期，产品综合素质参差不齐，但随着市场进一步发展和市民居住品质的

16、提升，近两年，新乡市涌现出较多“亮点”楼盘，如建业森林半岛、伟业中央公园、世纪村、紫郡等，产品供给从“粗放型”向“品质化”方面转变，房地产企业更加注重产品内在品质的提升。,规模性楼盘呈明显存在“扎堆”现象，楼盘销售“冷热不均”。 城市框架东扩，各企业纷纷在东区圈地，近两年东区住宅项目集中上市，导致竞争加剧，东区楼市呈现“冰火两重天”，世纪村、紫郡、伟业中央公园、理想城等项目依靠规划及产品包装优势取得良好的销售业绩，而部分缺乏准确定位和产品创新能力的项目则销售维艰，如：大景城、城市旺点、BOBO公社等。,本土品牌发展迅速，外地名企竞相进驻，消费者倾向于品牌化选择。 近两年新乡楼市崛起了“金谷、辉

17、龙、新飞、隆基”等本土企业，在产品开发，物业管理等层面形成了一定的品牌影响力。而外域房地产如河南建业、宇通不动产、绿地、伟业、沙河、开祥、绿地等，近两年加速抢滩楼市，积极参与市场份额争夺大战；对于消费者来说，房产消费时对“品牌实力企业”更为青睐。,销售价格稳中有升，各种需求活跃 商品房价格稳中有升，销量强劲攀升，创历史新高 。楼市将“两大”并存，即楼市供应量大和市场容量大，居民购房需求旺盛，市场发展持续利好。新乡居民置业热忱被充分激活，潜在投资、二次（多次）改善性置业以及刚性需求共同汇集，各层次置业需求表现的十分活跃。,单位集资及小产权房依然存在，持续影响楼市健康发展不可小觑。 新乡楼市发展到

18、今天，仍然有进一步规范的要求，目前市场存在一定量的单位集资及小产权房。如东区机电高等专科学校住宅楼，兰亭小区部分政府机关团购集资楼等。,区域性发展不平衡，“东热西凉” 现状将继续维持。 随着城市框架东扩的进一步推进，楼市东区和东南区的楼市应会持续高速发展；中心老城区具有一定发展潜力，但受制因素过多，整体发展可谓不愠不火，小步向前；铁西板块、北区及偏远南区楼市始终发展缓慢，“自给自足”为市场主导。整个新乡楼市区域发展不均衡的现状将继续维持。,东区供大于求，多层供不应求，区域价格相差较大，东区高层偏高。 截止到三季度东区商品房共投放3716套、48.17万平方米，而销售仅2407套、32.39万平

19、方米，供销比为1.49:1，供应量高于销售量近50%；而铁西区情况正好相反，供应量仅为121套、2.07万平方米，销售量为374套、3.84万平方米，供销比为0.54：1，供应量低于销售量近50%。这说明新乡市商品房区域供应量存在不均的问题。,从购房者籍贯分析,新乡市城区购房者所占比例最大，占总量的83%.年龄集中在3545岁之间，其中120-144成交量最高，占住宅销售总量的38.83%,付款方式以按揭为主,价格接受程度集中在2500元左右.,新乡THREE, 房地产各版块市场分析,新乡在售楼盘分布图,从上图，综合新乡城市发展规划的发展脉络，我们发现：新乡房地产市场发展与城市发展规划密切相关

20、。 现依据新乡城市规划板块定位、配套规划的发展现状及消费者购房的区位价值认同状况将新乡楼市划分为内城板块、东南板块及行政东区板块三个板块分别研究。,东南板块,区域范围：指新飞大道以西、向阳路以北、北环路以南广大区域。 本区域在售楼盘26个 以和平大道、平原路、人民中路、金穗大道展开分布，竞争较为激烈的区域,内城区板块,1.本区域拥有新乡火车站、平原路繁华商圈、人民公园、滨河景观等城市稀缺资源，房地产开发主要围绕以上核心价值。 2.本区域为城市较早的建成区，土地资源相对紧张，多为城市遗漏地块开发或老厂区改造项目，如星海假日王府、绿都塞纳春天、东方国际等。 3.本区域交通便利，购物、生活、教育、休

21、闲等配套齐全，购房消费表现为原住居民自住改善需求居多。 4.本区域个别项目由于占据较多公共资源（公园、繁华商业地段等），发展商借势开发综合性商业、酒店公寓，投资需求占有一定比例。 5.本区域铁西开发项目较少，暂不列入研究范围。,内城区板块概况,内城区板块在售项目汇总（一）,内城区在售楼盘汇总（二）,典型个案分析：绿都塞纳春天,（选择理由：独特产品规划、建筑设计）,推出产品,典型个案分析：万和城,（选择理由：北区最大项目）,整体效果图,推出产品,典型个案分析：金谷时代广场（二期）,（选择理由：占据平原中繁化商业资源）,典型个案分析：巴黎左岸,选择理由：本地早期品牌成熟社区,典型个案分析：星海假日

22、王府,（选择理由：占据人民公园稀缺资源）,1、大型高品质小高层、高层改造项目陆续启动 本区域供应多层、小高层、高层等多种物业类型，多层产品自天马兰亭苑、金色家园等尾盘销售后将趋于灭失，后续项目大多开发小高层、高层物业类型。 2、销售价格相对新区有优势，平原路以北区域随后续高档项目入市差距有所减小 本区域由于物业层次差别大，销售价格跨度也较大，相对新区有价格优势，均价从2600元/ 到3800元/不等，主要差别表现为距离繁华中心距离、周边环境优劣、物业类型、小区自身规模素质等。,内城区板块楼市调小结,区域范围：指新飞大道以东、向阳路以南、东环以西的广大城市建成区。,东南板块,目前在售项目集中在南

23、环路、向阳路,本板块以省政府93年3月批准的原高新技术开发创业园区为核心。 本板块核心区发展较早，早期的开发已形成配套相对成熟的居住区，交通环境优势明显，初步获得市场青睐，进驻开发单位较多。 本板块购房群体以近年来招商的工业园区高管、职工及入驻政府事业单位公务员为主。 本板块由于后期城市规划方向发生变革，目前除核心区域外，其它区域配套发展较为缓慢。,东南板块概况,东南板块在售项目汇总,典型个案分析：绿地迪亚上郡,（选择理由：全国知名发展商、规模大盘),推出产品,典型个案分析：嘉联橄榄城,（选择理由：后期之秀、规模社区）,绿都城,典型个案分析：森林半岛,省级知名企业，早期开发使品牌深入人心,典型

24、个案分析：绿都城,后起省级知名发展商、产品规划亮点多,1、全国、省级知名企业纷纷入驻，规模高品质大盘林立，产品营销细节关注较多 本板块动辄200亩以上规模大盘，多为早期城市热点时全国、省级知名企业抢滩必争之地，土地成本高、规模大造成各巨头各显本领，规划园林特色、建筑风格、户性细节亮点频现，如绿都城曾以以90 三房为主打。 2、销售价格由于城市发展方向变革退出领头羊地位，但性价比早已植入人心 本板块销售价格除个别项目为自身营销需要采取价格势能外相差不大，目前多层均价维持24002900元/，高层均价维持在3800元/ /左右。由于本区域多层产品供应巨大，相比东区竞争优势明显。,东南板块市调小结,

25、区域范围：指新飞大道以东、向阳路以北、新中大道以西广大城市建成区。,新东区板块,本板块以新东区起步区为核心，即已投入使用的市委、市政府为核心。 本板块目前随市委、市政府办公大楼及和谐公园投入使用，交通、热力市政配套发展迅速，高起点规划、行政中心的诱惑使得全市人民翘首以盼。 本板块由于新规划、原有拆迁等诸多因素，人气明显不足，生活配套设施缺。 本板块为新规划区域，用地规模大，基本无拆迁，项目启动速度快。,新东区板块概况,新东区板块在售项目汇总,典型个案分析：紫郡,（选择理由：即将发展地段，性价比高）,典型个案分析：伟业中央公园,（选择理由：毗邻和谐公园、城市综合体规划）,推出产品,典型个案分析：

26、世纪村,（选择理由：毗邻市委、市政府，高品质社区，已成熟）,典型个案分析：大景城,（选择理由：独特商业配套、纯粹高层规模社区）,1、行政中心全民关注，规模社区大多借势周边市政配套，投资成份大 本板块主要围绕市府艺术中心 CBD及平原路沿线，高层规模社区借势新区强势配套的特点显著，由于常住人口少，配套少造成投资需求占主要市场。 2、销售价格占据新乡领头羊地位，投资价值堪忧 本板块销售均价31003800元 /，与普通市民收入差距大，行政中心土地稀缺、高层建筑、高起点规划是诱因。目前市场买家为新乡市辖县私企业主和政府公务员。,新东区板块调研小结,新乡FOUR, 房地产开发 规费及政策分析,国内投资

27、者固定投资在500万元以上的工业企业，经营期10年以上的，从获利年度起，前两年按其企业所得税对地方财政贡献额的100%支持企业；第3年至第5年按50%支持企业。 经营期限在10年以上的生产性外商投资企业从获利年度的第三年起，根据注册资金（包括新增投资），视其企业所得税对地方财政新增贡献额的大小，连续5年按20%50%的比例对企业予以支持。 对新办工业生产性企业应缴纳的各种管理类、登记类、证照类行政事业性收费（不含各项社会保险费和资源补偿类收费），除中央和省应收部分外，其余一律免收。 对投资道路、供热、供气、供排水、污水处理、园林绿化、公共交通、环境卫生等市政公用设施及环保项目的，免收市政基础设

28、施配套费。 对投资于公益性的文化、卫生、科技、体育等公共设施的，按50%收取市政基础设施配套费。 高新技术产业重点项目购置生产经营用房的，减半征收房产交易手续费和产权登记费 投资高新技术产业项目和先进技术企业，投资额达到1000万元人民币的，市政府将在土地地价上给予优惠。,新乡市鼓励投资优惠政策,新乡房地产开发项目成本构成收费标准一览表,新乡房地产开发项目成本构成收费标准一览表,项目成本构成收费标准一览表,新乡FIVE, 房地产市场调查总结,新乡房地产市场目前处于高速成长期。众多省内外的知名开发企业，如绿地集团，建业集团，宇通不动产，伟业集团等纷纷进驻新乡，证明新乡市场的热度和活力。,宏 观

29、结 论,2009年及2010年上半年，整个新乡的房地产市场，也随着全国楼市的持续回暖，成交量、楼市均价均创楼市新高，处于量价齐涨的良好态势。,板块发展的不均衡，是新乡房地产市场的显著特点。其中处于行政中心的东区板块，是新乡楼市价格的领导者，如世纪村已达到均价3600元/平米；环外郊区仍然在1500-2500元区间。,楼市发展“东热西凉”，区域发展不均衡现状将继续维持。规模性楼盘明显存在“扎堆”现象，东南区供大于求的市场状况，正在慢慢凸显。,宏 观 结 论,整个新乡房地产市场，核心区商品住宅均价范围处于2200-3600元/平米之间，商业用房均价处于3800元-5400元之间。区域发展不均衡。,新乡房地产市场，热销户型面积在110-130平方米的三房为主，以多层、小高层的去化速度最快，且多层已经呈现供不应求的市场特点。,微 观 结 论,目标客群分布区域特征，行政东区板块以改善性与投资性客群为主，以私营企业主、公务员等为主； 东南板块以自主性为主，开发区内企业管理人员、教师、公务员等为主； 内城板块，以工薪阶层、教师、医生等自主性客群为主。,微 观 结 论,THANKS 汇报完毕,