2010超市专题研究73p.ppt

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1、超市专题研究,2010-9 名邦市场前期部,专题结构,1、分类及特征 2、选址分析 3、经营面积、辐射半径、目标客户、人口基数 4、规划布局和动线细节 5、具体超市进驻条件例举及条件提炼,类别及特征,6种超市基本形态及基本特点,数据来源：国家质检总局、国家标准化管理委员会（零售业态分类）,分类及特征,超市品牌,分类及特征,针对当前6种类型超市的连锁品牌例举,数据来源：网络搜集,选址分析,1、选择在居民区为主 2、目标顾客应以稳定的居民为主， 3、以附近的企事业单位上下班职工为主 4、选择在交通枢纽开设超市 5、经营内容必须视流动顾客的不同特点做出决定 6、选择在商业中心或老城区开设超市 7、经

2、营内容必须同商业街上其它业态的商店的经营内容有一个互补作用,基本原则,超市选址的基本7原则,选址分析,便利店,一、商业中心区，居住集中区，医院，学校，娱乐场所，商务办公区，加油站，公园，广场，大中型企业区 二、车站、停车场 三、交通主干道交叉口，最好是三岔路口，在交通要道的回归动线上 四、门口有3-5米的驻停区和缓冲区，不宜设置临马路线上无缓冲区，停不住人 五、非地下店铺 六、形状规划店铺（最好长方形或正方形） 七、必须有4-5米左右的宽度做店门，临街最好全部是能做玻璃橱窗，周边无遮挡物，增加昭示性 八、周边300米内无同类型强劲竞争对手,人流集中区、车流集中且易短暂驻停、自身昭示性强,喜士多

3、（潮王店）,临交通主干道潮王路、临学校、临人口密集的老小区,喜士多（西湖店）,临西湖、临酒店、临购物广场，过路游客和购物人员多,喜士多（学院店）,临两条主干道交叉口、处于文三路电子街核心区，电子从业人员多,喜士多（紫金店）,临两条主干道和次干道交叉口、周边餐饮、足浴等业态能聚集巨大的人群,可的（西溪店）,临交通主干道，周边有写字楼、娱乐场所、宾馆等,可的（武林店）,临交通主干道，人流南北集中通行区，店铺门口有较宽的人行通道,快客（杨家村店）,非主干道、非商业区，依托于一个总人口数量巨大的社区（杨家村）,快客（南村一店、二店）,临次干道，处于社区商业集中区，一个人口密集的大型社区-大关小区,喜士

4、多加盟基本条件 从申请到开店，差不多需要2个月的时间。包含接洽面谈商圈评估、签订合同、进阶培训、门市装修、设备购买、进货开业等 。,联华快客便利店加盟基本条件,选址分析,折扣店,一、集中居住区，娱乐场所（如剧院、电影院等）旁，购物广场旁，大型综合超市旁，大中型企业区等人流集中区，交通要道、公交站点、停车场旁 二、根据折扣店自身的经营商品结构选择地址，与周边的同类型店铺形成集中效应，突出自身品牌优势 三、把店铺开在著名连锁店或品牌店附近，如果消费者契合度高，可共享客源 四、东西走向街道的最好选择坐北朝南的店铺，南北走向街道的最好选择坐西朝东店铺，充分考虑消费者的行走习惯，达到快速消费目的 五、店

5、铺周边无遮挡物，店门宽度以4-5米以上为宜，不仅昭示性强，而且利于顾客的进出流动 六、租金相对低廉,人流集中区和快速通行区，同类业态集中区,FOXTOWN（上海徐汇店）,FOXTOWN（上海世贸店）,FOXTOWN（深圳友谊城南山店）,商业集中区，各种品牌扎堆，依托周边有大型的购物广场吸引人流，或者直接进驻购物广场，视觉可达性强,超市,选址分析,一、以生鲜食品超市和标准综合性超市为主 二、城市商业中心区，区域型商业中心区，传统集中居住区，忌讳城市人口流动性大的区域，客源稳定 三、交通主干道或次干道旁，交通易达性强，最好是交通站旁 四、与区域内大型超市（经营面积6000方以上）必须隔开2.5公里

6、以上 五、提供一定数量的停车位，地上或地下，面积大型视情况而定 六、该类超市的昭示性要求低于大型超市和便利店，这主要是基于店面租金和外来客源较少的考虑 七、超市店门口需留出一定的面积，设置超市基础服务设施，面积大小视情况而定,传统居住区，客源稳定，核心商业区或区域性商业区,世纪联华（大关店）,世纪联华（潮鸣店）,世纪联华（采荷店）,世纪联华（杨家门店）,临交通次干道，对于目标客群昭示性已经够了，传统的人口居住集中区，流动人口较少，周边无大型超市,大型超市（一）,选址分析,一、商业中心，与其他商业业态组合，形成购物广场形式，城郊结合部，与其他商业业态配合，形成区域型商业重点，如果是单体商场，周边

7、必须有银行、娱乐、餐饮等业态 二、必须在交通主干道附近，人行道宽度必须在5米以上，步行5分钟左右，必须有公交车站，且有5路以上公交车经过，且有不低于营业面积40%的停车场 二、城市的规划新区或正在成长区，未来消费人群可期 三、周边1.5-3公里必须有相当数量的居住区，不仅要考虑流动人口的购物消费，更要有撑起整个大型超市的周边稳定客源，且均有道路直达,中心区、城郊，交通便利，周边稳定客源，选择业态组合,四、周边1公里内无营业面积在其50%以上的同业态商场，周边2公里内无营业面积与其相同的同业态商场，周边3公里内无大型超市和购物中心 五、周边无立交桥、高架桥、交通隔离带，单行道，地面铁路等 六、门

8、前有建设大型的室外广场的场地面积，无不可拆除有碍通行和视线的铁塔、电线杆等 七、地块以矩形和正方形为宜，长宽不宜超过2：1，以4：3和5：4为最佳,大型超市（二）,选址分析,中心区、城郊，交通便利，周边稳定客源，选择业态组合,家乐福（涌金店）,欧尚（大关店）,世纪联华（华商店）,好又多（黄龙店）,交通主干道三岔路口，商业集中区，人流集中区，众多的交通站点,交通主干道岔路口，郊区，临近大关小区，流动人口聚集，巨型停车场,交通主干道岔路口，处于居住地点和工作地点的过渡地带，巨型停车场,交通主干道三岔路口，商业集中区，多类型人流集中区，多交通站点,选址分析,仓储式超市,一、城郊结合部 二、交通主干道

9、旁，选择可见度高的地点，最好是两面临街的十字路口或三岔路口，周边无遮挡物，昭示性强，来往车辆和行人均可见 三、在当前的交通条件下，周边有密集的公交系统 四、与营业面积相同的停车场 五、周边5公里内无相同类型和相同经营面积的商场 六、步行单程以15分钟为限， 自行车单程以10公里为限，开车或乘车单程为30分钟左右 七、地块以矩形和正方形为宜，长宽不宜超过2：1，以4：3和5：4为最佳,城郊、非常倚重交通便利性、与营业面积相同的停车场,麦德龙（彭埠店）,郊区，距杭甬高速不到300米，交通主干道交叉口，交通通达性非常好，周边无高楼大厦，可视性非常，周边无超过1万方的大型超市，无很大的竞争压力，周边是

10、江干区流动人口聚集地，人口集中且数量大,精品高端超市,选址分析,1、一线城市商业核心区，中央商务区（CBD） 2、高档住宅集中区、涉外居住区，外国人和高收入群体的聚集区 3、高档购物区，共享购物场所便利设施,核心商业区，依托周边高端购物场所，高收入人群集中区,OLE （钱江新城店）,LES（杭州大厦店）,OLE超市依托于杭州第一个真正意义上的综合体万象城，万象城刚好又位于杭州的第二个核心区钱江新城，区域内高端楼盘云集，目标消费群体数量大,LES城市生活超市位于杭州大厦C座，依托于杭州大厦旅游购物综合体，杭州大厦是全浙江省公认的最高档的购物场所， LES城市生活超市所要面对的客群与杭州大厦的客群

11、高度契合,经营面积、辐射半径、目标客户、人口基数,经营面积、辐射半径、目标客户、人口基数四者关系,超市四大市场因素,数据来源：国家质检总局、国家标准化管理委员会（零售业态分类）,经营面积、辐射半径、目标客户、人口基数,1、超市经营面积的调整切实忠于辐射半径、区域内可服务目标群体等实际情况 2、精品超市作为最近冒出来的超市业态，在辐射空间半径和辐射人口数两方面尚无进行相对正确的定量分析，其余五种常规的超市业态均有相对合理的基础数量分析 3、超市业态的商业面积与服务人口数比例基本在1000方：10000人（无竞争业态，数据来源国家标准化管理委员会），根据其超市的经营面积了可基本得出辐射半径，随着经

12、营面积的扩大，其辐射面积也在不断外扩 4、超市所辐射到得人口，其分布形状最好不要呈现扁平化长条状、偏居一侧、集中在局部等情况，辐射商圈必须是呈圆形状或椭圆形状,四市场因素简析,四因素并不是相互决定关系，是综合考量的四个方面,5、超市每种业态对于商品和目标客群都有比较针对性，虽然某些方面是有重复的，但是均有自己的主力客群 6、除便利店和高端精品超市没有生鲜经营区外，其他四种超市业态均设置比例很大的生鲜区 7、生鲜区在经营面积2000-10000方的超市中，占比约20-30%，在经营面积1000-2000方的视频超市中，占比约30-40%，出于商品深度调整、吸引更多的消费人群、追求更高的利润三个因

13、素的考虑，有些分设几层的大型卖场把第一层全部设置为生鲜区 8、本专题中列出的生鲜区面积已经包括了生鲜的陈列区和加工区，它们之间的面积比约为50%:50%,经营面积、辐射半径、目标客户、人口基数,四市场因素简析,四因素并不是相互决定关系，是综合考量的四个方面,规划布局和动线细节,整体面积配比,1、除了精品超市、便利店、折扣店三种超市业态，其他超市业态前区和后区面积比例7：3 2、便利店、精品超市、折扣店三种业态店铺小，面积利用高，前区和后区的面积为8：2 3、超市中，生鲜部门面积比较大，熟食、面包、鲜肉等生鲜部门加工区的比例较大，生鲜区加工区和陈列区面积比例：1 ：1至 2：1 4、超市规模定位

14、与生鲜区规模对比表,生鲜区面积规划是超市重中之重,数据来源：各种类型超市面积分析,规划布局和动线细节,超市实效面积,1、商业地产公摊面积高不仅是建设规划的需要，更是商业经营便利的需要，按照商业地产建设规划情况和经营情况，营业面积占建筑面积约75%，而实效面积占营业面积约75%，在当前商业广场不断高端化，经营不断体验化的市场情况下，经营面积和公共面积的配比基本都维持在1：1的比例，超过50%的公占面积是常态 2、在商业业态中，超市的呈现主力店的形态，其营业面积和实效面积略高于商业地产的整体水平，超市的营业面积约占整个建筑面积的80%-85%左右，而其中的超市实效面积约占整个经营面积的80-85%

15、 3、超市公共面积不断放大的利益诉求点在吸引客流、消防安全，提升购物环境、物业形象 4、如何在不影响卖场整体档次的情况下提高卖场的实效面积和营业面积，这是各大商业地产商都在追求的事情，一般都采用不常规的设计手段，比如卖场电扶梯外置，也可相应减少超市的公共面积,在利于整体经营的基础上提高实效面积,规划布局和动线细节,1、超市商品品类面积配置严格按照当地消费者日常支出的商品消费投向比例 2、根据数据统计显示超市各商品品类的面积配比,水果蔬菜面积10-15%、肉食品15-20%、日配品15%、一般食品10%、糖果饼干10%、调味品南北干货15%、小百货与洗涤用品15%、其他用品10%. 3、中国幅员

16、辽阔，各地区的消费水平和消费习惯不尽相同，同时也要对竞争对手进行调查，做好自身的超市定位，从而得出适合本体项目的商品品类面积配置比 4、以上所述的商品品类面积配比适合使用在“超市、大型超市、仓储式超市”三种超市业态中，对于便利店、折扣店、精品高端超市并不适合. 5、严谨的考察竞争对手各种商品品类的配比情况，适当扩大能发挥自身的优势的商品品类面积。,商品品类面积比,消费者日常支出的消费投向是品类面积配比的唯一导向,上图中数据来源：国家标准化管理委员会 超市各种商品品类所占面积的结构和居民消费支出结构尽量相匹配,规划布局和动线细节,商品位置安排原则,1、超市商品品类的位置摆放遵循消费者购买每日所需

17、商品的顺序，按照消费者的购买习惯和人流走向 2、根据实际情况，可以把商品做出如下前后顺序排列，蔬菜水果畜产水产类冷冻食品类调味品类糖果饼干饮料速食品面包牛奶日用杂品 3、同样的商品同样的场地，仅仅摆设位置的差别可以使销售额发生30%以上的变化,按照客流运行习惯和客群购买习惯设置各类商品位置,上图基本遵循：蔬菜水果畜产水产类冷冻食品类调味品类糖果饼干饮料速食品面包牛奶日用杂品的商品排列顺序,规划布局和动线细节,1、生鲜区各部门位置规划 靠墙位置：加工区安排的需要； 靠近入口处：多用在中小型连锁超市，以利吸引顾客进店； 超市的深处：引导顾客走过整个大型综合超市，提高集客能力，提高超市深处死角商业价

18、值； 靠近收银台：便于生鲜品保鲜和顾客即拿即买，达到防损控制和方便顾客的双重目的 2、面包及果菜品部 超市的高利润部门，采用岛式陈列， 也可以沿着内墙设置。也可采用现场制作的方式，吸引购买。 3、肉食品部 购买肉食品是大多数顾客光顾超级市场的主要目的之一，一般应沿着超级市场的内墙摆放，方便顾客一边浏览一边选购。,商品具体位置（一）,八大类商品“对号入座”,生鲜部门的岛式陈列,4、冷冻食品部 冷冻食品主要用冷柜进行陈列，既可以靠近蔬菜，也可以放置在购物通道的最后段，这样冷冻食品解冻的时间就最短，给顾客的携带提供便利性 5、膨化食品部 这类食品存放时间较长，多被摆放在超级市场卖场的中央，用落地式的

19、货架陈列。具体布局以纵向为主，突出不同的品牌 6、饮料部 饮料与膨化食品有相似之处，但消费者更加注重饮料的品牌，摆放也应该以落地式货架为主，货位要紧靠膨化食品 7、奶制品部 顾客一般在其购买过程的最后阶段才购买容易变质的奶制品，奶制品一般摆放在蔬菜水果部的对面,规划布局和动线细节,商品具体位置（二）,八大类商品“对号入座”,8、日用品部 包括洗涤用品、卫生用品和其他日用杂品，一般摆放在超级市场卖场的最后部份，采用落地式货架，以纵向陈列为主。顾客对这些商品持有较高的品牌忠诚度，他们往往习惯于认牌购买。这类商品的各种价格方面的促销活动，会使顾客增加购买次数和购买量,规划布局和动线细节,商品具体位置

20、（三）,八大类商品“对号入座”,规划布局和动线细节,商品布局的技巧性（一）,根据5个“磁石点”重点布置商品,第一磁石点 位于卖场中主通道的两侧，是顾客必经之地，也是商品销售最主要的地方。 此处配置的商品主要是： 主力商品 购买频率高的商品 采购力强的商品 这类商品大多是消费者随时需要，又时常要购买的。例如，蔬莱、肉类、日配晶。(牛奶、面包、豆制品等)，应放在第磁石点内，可以增加销售量,卖场主通道上的商品,第二磁石点 第二磁石点穿插在第一磁石点中间，一段一段地引导顾客向前走，第二磁石点在第一磁石点的基础上摆放，主要配置以下商品 流行商品 色泽鲜艳、引人注目的商品 季节性强的商品 第二磁石点需要超

21、乎一般的照度和陈列装饰，以最显眼的方式突出表现，让顾客一眼就能辨别出其与众不同的特点。同时，第二磁石点上的商品应根据需要隔一定时间便进行调整，保持其基本特征,规划布局和动线细节,商品布局的技巧性（二）,卖场主通道货架上的堆头商品,根据5个“磁石点”重点布置商品,第三磁石点 第三磁石点指的是超市中央陈列货架两头的端架位置。端架是卖场中顾客接触频率最高的地方所以可配置下列商品： 特价商品 高利润商品 季节性商品 厂家促销商品 值得特别提出的是，我国目前有一些超级市场根本不重视端架商品的配置，失去了很多盈利机会，一些超级市场选择的货架两头是半圆型的，根本无法进行端架商品的重点配置，应积极地加以改进,

22、卖场主通道货架端头的商品,商品布局的技巧性（三）,规划布局和动线细节,根据5个“磁石点”重点布置商品,第四磁石点 第四磁石点通常指的是卖场中副通道的两侧，是充实卖场各个有效空间的摆设商品的地点。这是个要让顾客在长长的陈列线中引起注意的位置，因此在商品的配置上必须以单项商品来规划，即以商品的单个类别来配置。为了使这些单项商品能引起顾客的注意，应在商品的陈列方法和促销方法上对顾客做刻意表达诉求主要有： 热门商品； 有意大量陈列的商品； 广告宜传的商品等,卖场副通道两侧的货架商品,副通道,主通道,商品布局的技巧性（四）,规划布局和动线细节,根据5个“磁石点”重点布置商品,第五磁石点 第五磁石点位于收

23、银处前的中间卖场。各门店可按总部安排，根据各种节日组织大型展销、特卖活动的非固定卖场。其目的在于通过采取单独一处多品种大量陈列方式，造成一定程度的顾客集中，从而烘托门店气氛。同时展销主题的不断变化，也给消费者带来新鲜感，从而达到促进销售的目的,卖场收银区大面积空地可做活动促销,商品布局的技巧性（五）,规划布局和动线细节,根据5个“磁石点”重点布置商品,卖场通道设计（一）,1、足够的宽：要保证顾客提着购物筐或推着购物车，能与同样的顾客并肩而行或顺利地擦肩而过，最小的通道不能窄于0.9米 2、笔直：尽可能避免迷宫式通道，要尽可能地进行笔直的单向通道设计 3、平坦：通道地面应保持平坦，处于同一层面上

24、 4、少拐弯：原则上人的动线一侧直线进入，沿同一直线从另一侧出来，但是这样的店铺不多，美国超市标准长度为18米-24米的商品陈列线，日本超市的商品陈列线一般为12米一13米，中国超市的商品陈列线一般为14米-16米，尽量在这个长度上别拐弯 5、通道上的亮度：通常通道上的照度起码要达到1 000勒克斯；尤其是主通道，相对空间比较大，是客流量最大、利用率最高的地方。要充分考虑到顾客走动的舒适性和非拥挤感 6、没有障碍物：通道避免出现死角，在通道内不能陈设、摆放一些与陈列商品或特别促销无关的器具或设备，以免阻断卖场的通道,规划布局和动线细节,遵循以下基本的6点设计卖场通道,卖场通道设计（二）,规划布

25、局和动线细节,五种不同单层面积的卖场主副通道宽度,主通道,主通道,副通道,数据来源：建筑设计防火规范，各超市市调分析,卖场出入口方式,规划布局和动线细节,1、入口和出口分离 大型超市基本采取出入口设置分离，有利于出现回流式客流动线，减少“经营死角”面积。单层的大型超市基本是一个出口和一个入口，多层的大型超市，可以设置多个入口和一个出口，有些服务意识强的超市，收银台附近的出口也可当出口，大型超市入出口分离是基本情况，但是具体问题还要视具体超市而定。多层大型超市的出入口设置可参考沃尔玛购物广场，有正门入口，停车场入口，乘手扶梯直接从外界直上二楼等三种形式 2、入口和出口一起 中小型超市基本出入口设

26、置在一起,综合考虑营业面积、客流、地理环境确定出入口方案,卖场入口设计细节,规划布局和动线细节,1、把卖场人口设在顾客流量大、交通方便的一边 2、通常入口较宽，出口相对窄一些，人口比出口大约宽13 3、在人口处为顾客购物配置提篮和手推车，一般按1辆(个)/10人3辆(个)/10人的标准配置 4、一般采取全开式无门设计，中小型超市可采取自动伸缩门 5、入口门可采取落地大橱窗的形式，在门边设置大量的商品广告信息或陈列对顾客具有较强吸引力的商品，不仅可以发挥招徕作用，而且能够增强卖场对顾客的吸引力 6、多层超市可采用自动手扶梯等形式吸引周边顾客 7、门口配置便利基础设施 8、门口用斜坡和阶梯组合形式

27、从而达到无障碍通行效果,招揽顾客、通行顺利是入口设计的两个最基本原则,规划布局和动线细节,卖场出口设计细节,1、一般大型超市出口通道宽应大于15米，且可多设几个通道 2、出口处设置收款台，按每小时通过500-600人为标准来设置一台收款台 3、出口附近可以设置一些单位价格不高的商品，如口香糖、图书报刊、饼干、饮料等，供排队付款的顾客选购，一般而言，顾客等待付款结算的时间不能超过8分钟，否则就会产生烦躁的情绪。 4、可设置“黄金通道“，专门为不超过3件单品的顾客服务，以加速顾客缴款的速度。（一般为每200平米配置一个收款台。） 5、出口配置便利基础设施 6、出口用斜坡和阶梯组合形式从而达到无障碍

28、通行效果 7、大型超市紧邻出口处，设置大片开阔地，用于促销活动或疏散顾客,出口处设计的遵循快速通行原则,卖场单层动线 （单层面积1000平方米以上）,规划布局和动线细节,1、直线型通道 直线式通道也被称为单向通道。这种通道的起点是卖场的人口，终点是零售店铺的收款台。顾客依照货架排列的方向单向购物，以商品陈列不重复，顾客不回头为设计特点，它使顾客在最短的线路内完成商品购买行为，这种形式适合面积小、商品品类比较少的卖场。 2、回型通道 回型通道又被称为环型通道，通道布局以流畅的圆形或椭形按从右到左的方向环绕零售店铺的整个卖场，使顾客依次浏商品，购买商品。在实际运用中，回型通道又分为大回型和小回两种

29、线路模型,注： 2.1重大回型通道 这种通道适合于营业面积在1600平方米以上的零售店铺顾客进入卖场后，从一边沿四周回型浏览后再进人中间的货架它要求卖场内部一侧的货位一通到底，中间没有穿行的路口 2.1小回型通道 它适用于营业面积在1600平方米以下的零售店铺。顾客人零售店铺卖场，沿一侧前行，不必走到头，就可以很容易地进中间货位,直线型通道和回型通道是最基本的两种动线形式,动线具体表现(一）,规划布局和动线细节,U形动线,1、U动线适合建筑是方形或接近方形的超市 2、顾客从超市入口进入超市，在宽大的主通道指引下，不用刻意商品引导，顾客就能自主按照设计路线到达超市每个商品区域，方便顾客的购买,方

30、形超市一般采用U形动线,1、L型动线适合建筑形状是长方形的超市，主通道像倒放的L型。长方形超市横向长，一般很难把顾客引导到超市内部,而使用L型动线可以引导顾客到达超市内部，分散到每个商品区域和货架间过道, 顾客停滞店中的时间也使之拉长，提高客流量,L形动线,动线具体表现（二）,规划布局和动线细节,2、如果长方形建筑的纵深较长，L型动线的长L过道对于部分区域商品就会存在死角，顾客难以到达每一个长的过道，影响商品销售。一般纵深较浅，横向较长的超市使用L型动线会非常合适 3、针对长方形超市纵深深的问题，需要通过F型动线来解决，F型动线在下页介绍,长方形超市一般采用L形动线,动线具体表现（三）,规划布

31、局和动线细节,F形动线,1、F型动线实际上是综合U型动线和L型动线的优点，从而得出的 2、F型通道里，可以近距离到达任何一个过道和看到过道货架上陈列的商品，使超市里的商品更通透，让更多的顾客买到需要的商品，解决了L型动线的弊病。,F形动线是结合了U形动线和L形动线的优点产生,动线具体表现（四）,曲线动线,1、这类动线属于强制性动线，顾客进入超市必须按照超市经营方设定的路线购物，没有折返的线路 2、这类曲线动线布局在设计时按照商品属性划分来安排区块，国内见到使用的有宜家和韩国每家玛超市，每家玛超市根据超市总的布局来使用曲线动线的，生鲜、熟食、蔬果、鲜肉、散货等都在超市外做岛状销售，小型商品不占面

32、积，用货架可以搭建组合成上图的曲线 3、这样的动线设计比较浪费超市面积，不适合一般超市使用,规划布局和动线细节,曲形动线体现了超市布局中引导型消费的功能,货品摆列示意图,动线设计图,韩国每家玛超市（华亭店 ）,借鉴了宜家家居的动线，进了卖场就别想回头，一直走到收银台才可以出去，强迫性动线,1、在超市实际动线运动过程中，使用U型、L型、F型动线时需要按照商品区块的自然衔接或关联商品来设计过渡商品售卖区域，比如：百货“软品”或“硬品”做关联布局，“软品”包括：“服装鞋帽、家纺、床上用品、婴儿用品”等，可以做关联布局，“硬品”包括：“文体用品、家电用品、家居用品、DIY用品”等，也可以做关联布局。

33、2、非食等高毛利商品在超市入口及顾客必须经过区域，通过一些装饰和特殊的陈列，吸引顾客，增加顾客眼球接触时间，促进顾客冲动性购买 3、食品属于低毛利商品，是顾客每次必买商品，就位于超市最里端 4、洗化类商品属于功能性商品，也是顾客的生活必须品，一般布局在死角或顾客不容易到达的区域，起到引导客流的作用,动线关联性分析,规划布局和动线细节,超市动线规划从来都是多种基本动线形式的综合,具体超市进驻条件例举,对商圈的要求 1、在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12-15万人 2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳 3、

34、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平 4、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场 5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳,具体超市进驻条件例举,对物业的要求 1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米 2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离） 3、楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上 4、柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米 5、正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个 6、每层有

35、电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接 7、商场要求有一定面积的广场,对停车场的要求 1、至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位 2、必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位 3、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米,具体超市进驻条件例举,其它要求 1、市政电源为双回呼或环网供电或其它当地政府批准的供电方式，总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明，收银台，冷库，冷柜，监控，电脑主机等的用电需求，并提供商场独立使用的高低压配电系统，电表，变压器，备用发电机，强弱电井道及各回

36、路独立开关箱 2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表，给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，美工满足市政府停水一天的商场用水需求 3、安装独立的中央空调系统，空调室内温度要求达到24度正负度标准 4、物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期,具体超市进驻条件例举,具体超市进驻条件例举,1、地理位置要求：十字路口，第一准则。满足私家车、公交车、地铁、轻轨等各种交通要素的通达人口密度要相对集中，附近要有两条马路的交叉口，其一为主干道。具备相当面积的停车场，比如在北京至少要求600个以上的停车位，非机动车停车场地2000平方米以上。

37、2、建筑要求：占地面积15000平方米以上，最多不超过两层，总建筑面积2万4万平方米。建筑物长宽比例10：7或10：6 3、商圈半径：公共汽车8公里车程，不超过20分钟的心理承受力 4、灵活适应当地的特点：家乐福店可开在地下室，也可开在四五层，但最佳为地面一二层或地下一层。家乐福一般占两层空间，不开三层 5、租期要求：家乐福能够承受的租金较低，而且一般签订长期的租赁合同（通常是20年-30年）,具体超市进驻条件例举,一、好又多进驻城市的经济指标要求 1、城市常住人口：25万以上 2、城市居民人年均消费支出:8000元以上为佳； 二、物业要求 1、建筑面积：10000-30000平方米 2、楼层

38、：1-4层,一二层为佳;地下一层最佳； 3、层高：4-5米; 4、柱间距：8M以上; 5、楼面负重：大于500KG/平方米; 6、停车位：0-300台小车；,具体超市进驻条件例举,1、土地：面积在30亩以上（约20000 平方米）为佳。（覆盖率50%） 2、交通动线：最好以土地为界两边临路，要求在城市的主干道上。 3、商圈人口：以土地为中心半径3公里人口约3040万左右，县、地、省会城市均可，购买力高的城市3公里商圈内的人口20万也可以开 4、建筑物以一层20000平方米为最佳，如二层即单层建筑面积均在10000平方米以上，总建筑面积2000022000 平方米，楼层最好不要超过二层，大厅面积

39、超过3000平方米米 5、停车面积至少：机动车10000 平方米（室内、外均可）约300个停车位，自行车2500平方米3500 平方米（室、内外均可） 6、建筑物室内层高：楼板至楼板在5.4米以上（使用净高3.8米），柱与柱距离8米或11米 7、商场的楼板荷载600kg/ 平方米，收货区、库存区需要1000kg/ 平方米,具体超市进驻条件例举,一、经济指标 1、所在城市的年人均国内生产总值10,000元以上 2、所在城市的年社会消费品零售总额在140亿元以上 3、职工年平均工资9,500元以上 4、城市居民年可支配收入7,000元以上 二、人口指标 1、所属全市的人口330万以上 2、所属市区

40、的人口在100万以上 3、项目3公里范围内人口25万以上 4、项目5公里范围内人口50万以上,具体超市进驻条件例举,三、道路交通指标 1、面临道路主干线，车行道4快2慢 2、所属区域公交线路在6条以上 3、每天经过地块的车辆不少于10,000辆 4、每天经过地块的自行车不少于12,000辆 5、每天经过地块的人流不少于10,000人次 6、了解项目周边市政规划，道路拓宽、高架、地铁、轻轨发展趋势等,四、物业要求 1、地块或已有的建筑物可以租赁 2、地块土地面积不小于2万方，长方形，临街宽度120米，深度大于160米 3、可用建筑物最好为一层，面积在16,000左右。（二层的每层不小于6,000

41、） 4、层高6-7米以上 5、地板承重卖场800公斤/平方米，后仓1,200公斤/平方米 6、停车位在300辆-400辆 7、供电3,000KVA以上 8、供水150吨/天，排水150吨/天 9、燃气150立方米/小时 10、电话30门直线（其中16条为中继线），并可至少引入一条数据线,具体超市进驻条件例举,具体超市进驻条件例举,1、经济较发达中心城市的出口位，大城市城乡结合部的高速公路或主干道附近，超市既是服务中心又是配送批发中心 2、商圈的辐射半径通常为50公里 3、以自建店面为主，拥有自有产权，同时对于村级留用地比较喜欢 4、地块要求成15000平方以上, 每层面积希望有5000平方，其

42、营业面积一般为15，00020，000平方米，建筑面积和与建筑面积基本等同的停车场面积 5、楼板承重：1.5 2.5 吨/平方 6、供配电负荷：1600KVA 7、物业形状要求：比较方正 8、层高：7米以上 9、柱间距：8-10米 10、用高4.5米的工业用大型货架,具体超市进驻条件例举,进驻条件提炼（一）,区域选择基本要求 1、超市将要进入的城市区域与已建的且布局好德物流中心保持合理的距离，其运输线不宜过长 2、区域城市化水平在30%以上 3、区域周边的业态以传统百货和杂货店为主，不可出现建材等与超市业态严重冲突的商业业态 4、区域内城市分布呈面状，尽量避免线状分布 5、区域内居民的收入水平

43、和人均生活消费支出维持在整个城市的平均水平 6、政策环境良好，地方政府对连锁零售商业持支持态度，有政策优惠 7、区域居住密度高 8、城市基础设施完善，交通便捷 9、区域内服务人口的数量没有严格的限定，视超市规模而定,超市将要进驻区域的基本要求,具体超市进驻条件例举,进驻条件提炼（二）,商圈要求 1、 在大中城市商圈应位于城市中间区和新开发的较大居住区内，避开中心商务区和次级商务区 2、 城乡结合部和近效区，若无大型成熟社区，一般不进入 3、 在中小城市中尤其是小城市应尽量接近城市中心或次级中心 4、 商圈所处区应为城市的居住区、居住商业混合区，城市建设水平中上，道路、建筑等城市景观无破旧感，公

44、共设施完好，齐全 5、 附近无污染企业或危险品生产企业和仓库 6、 所在区域不属于城市衰落区，无人口外迁趋势和居民收入水平下降趋势 7、 所在区域无城市拆迁、改造规划 8、商圈形状以接近园形的不规则多边形为最佳，避免狭长状、条带状 9、商圈内无地面铁道线、河流、快速主干道穿过，分割商圈， 商圈内无山丘、大面积水体、大面积绿化用地,超市所在商圈基本要求,具体超市进驻条件例举,进驻条件提炼（三）,目标消费者特征及要求 1、商圈内目标顾客应当地常住居民为主，家庭生命周期以已婚有孩阶段的占主要部份 2、居民收入水平应在当地中等偏上，以公务员、公司职员、工人和商人为主 3、高中以上文化水平的居民应占大部

45、份 4、人均商品性消费支出应在每月300元以上 5、人均月收入应在1000元以上 6、购物出行方式以步行和骑自行车、助动车为主 7、购物频率在每周2-3次左右 8、对价格不是太敏感，但仍视为选择商店的重要因素 9、不愿意或没有足够的闲暇时间至远距离的购物中心购物,超市所面对潜在消费的调查要求,具体超市进驻条件例举,进驻条件提炼（四）,人口规模及分布 1、核心商圈人口规模应不低人5-10万人，最好应在15-20万之间，要求以大型超市的商业利润最大化为目标 2、视所开设的卖场面积大小而定，面积大相应所需门槛人口高，商圈内的人口规模也应相应增加，一般应保持每千平方米需一万人左右的商圈人口的比例 3、

46、商圈内人口分布呈面状，而不是集中于一侧或局部，居住密度高，以高层、多层住宅为主，如果是外来人口大量聚集也可以，情况视周边情况而定,超市所服务人口的规模及分布特征要求,具体超市进驻条件例举,进驻条件提炼（五）,超市具体位置要求 1、超市位置应接近于于商圈的中心或商圈内人流的主要出入通道上 2、超市位置应位于至少两条小区干道级以上道路的交叉或距交叉口4 分钟步行距离内 3、商场周围1公里内没有营业面积在拟开商场面积一半以上同业态的商场 4、商场周围2公里内没的营业面积在与拟开商场相同的同业态商场 5、商场周围3公里内没有大型超市、购物中心 6、商场周围50-100米范围内最好有银行、娱乐、餐饮等与

47、拟开商场在功能上相补的商业设施 7、备选地点应已有一定的人流汇集或人流经过 8、在特大型城市中可区级购物中心内部,超市对于具体位置的要求,具体超市进驻条件例举,进驻条件提炼（六）,周边交通具体要求 1、至少应有两条道路可直接到达店址，或转向后步行4分钟内到达店址 2、商圈内所有的居住组团均有小区道路可到达备选店址 3、店址周围100米内无阻碍通行的或规划中的立交桥、高架桥、交通护拦、交通隔离带、施工场地、单行道、地面铁路线等 4、店址附近步行4 分钟内应有至少一个公交车站有三路以上公交车线路经过或可通过与规划、交通管理部门协调新设立 5、备选物业正前方应方便顾客(步行和驾车)进出 6、应方便大

48、型货车进出,超市周边交通的具体要求,具体超市进驻条件例举,进驻条件提炼（七）,超市经营场地要求 1、门前人行道应在4 米以上，无不可拆除的有碍通行或视线的铁塔、电线杆和其它构筑物，地面铺装质量较高或可改进 2、门前应有宽度不少于4米的室外广场，且无不可拆除的有碍通行和视线的电线杆、水池、花坛等构筑物 3、可供停车的场地面积不应少于1000平方米，且停车场位置以和室外广场相连或可直接进入卖场为宜，若为公用停车场位置不宜超过100米 4、门前室外广场标高应高过与道路标高，但如以台阶相通，台阶级数不应超过超过4级。 5、应有可供货车出入的宽度在6米以上的通道 6、建筑物与其它建筑的间距应符合规划要求

49、和消防要求 7、应有可供货车卸货作业和回车场地，回车场不得小于300平方米,超市场地经营性要求,具体超市进驻条件例举,进驻条件提炼（八）,物业具体一般要求 1、房形以矩形为最佳，长宽比不宜超过2：1，以4：3，5：4 为佳 2、房形应无分割，空间完整，通透性好，无中空和中间有供公共使用的电梯间等公共间或虽有分隔，但均为可拆除的轻质隔墙 3、开间朝向主要街道，开间不少于30米 4、所租物业除考虑营业用面积外还应有后备仓等辅助用房的面积，辅助用房和营业用房的面积划分应按2：8的比例划分 5、进深要求不少于30米，或至少局部在30米以上，以30至60之间为宜 6、柱间距应在6米以上，或至少可用作卖场的主体部份应在6米以上，目前大型超市的柱间距基本都在8米以上，有的甚至已经达到了11米 7、层高以橫梁底算起，应不少于4米，以4.5至5.5米间为宜，最高不宜起过8米 8、租用面积在楼层的分布以全部集中首层为最佳，卖场可设于一、二层，最多不能超过三层，若分层设卖场，每层卖场面积不应少于2000或4000平方米，在特大城市可租用负一层,超市