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1、东方之珠左岸推广策划报告,灵狐广告 2010-4-24,本次大纲要解决的问题,通过产品深度分析，寻找项目根本核心价值，得出品牌DNA 找到本项目主力消费人群，绘制准确的客户地图 寻找营销核心命题，给出相应营销解决战略， 制定2010年度营销计划，确保2010消化量,报告内容目录：,推广目标,市场分析,项目分析,推广策略,整合推广,战略目标 目标分解 目标分析,宏观市场 板块市场 竞争分析,营销回顾 房源分析 客户分析,问题障碍 核心策略 策略体系,营销脉络 集客脉络,战略目标,建立“左岸”的项目形象，打响第一枪,战略目标,凯捷利，09重要作品 新城区塑造者 土地价值拉升者 新区生活推动者,目标
2、分解,推广主题,阶段主题,推广方向,推广调性,推广手段,目标分析,主题推广分析,产品分析,策略分析,媒体分析,政策分析,市场分析,报告内容目录：,营销目标,市场分析,项目分析,营销策略,整合执行,战略目标 目标分解 目标分析,宏观市场 板块市场 竞争分析,营销回顾 房源分析 客户分析,问题障碍 核心策略 策略体系,营销脉络 集客脉络,宏观市场,市场价格上升明显，整体需求上升 市场最大的需求面仍然集中在中低价需求层面 市场最大的需求动因仍然以拆迁刚性需求和改善型需求为主,市场需求现状,市场供给现状,产品竞争现状,连云港整体房地产市场供大于求，市场趋向于买方 板块市场供给过量，加剧了项目之间的竞争
3、压力,整体市场产品竞争呈上升趋势，产品发力有市场出口 基于精确市场细分的产品创新更容易跳出竞争 产品同质化严重，高端产品竞争加剧 客户对产品整体鉴赏力和关注度逐步提升,宏观政策影响,坚决抑制不合理的住房需求 选择了差别化的税费和房贷措施来抑制投资投机 加大保障性住房用地供应力度；至于进一步打击囤地等 调控力度减小，速度放缓,受宏观政策利好以及城市化进程影响，与相关宏观经济指标比值表明09年市场投资处于火热态势,按户籍人口计算，人均GDP超过3000美元，城市化率45左右，房地产业处于稳定高速发展阶段。,2009年连云港人均GDP超过了3000美元，根据连云港十一五规划，人均GDP将达到7000
4、美元,连云港土地市场成交上升趋势明显，预计2010年市场上市量将大幅上升。,固定资产投资和房地产投资增速在苏北城市中位居第一。,2009年上半年，完成房地产投资51.23亿元，同比增长22.13%，增幅比上半年同期回落11.49个百分点，占城镇固定资产投资的16.72%；房地产施工面积1228.75万平方米，同比增25.92%，其中住房施工面积964.18万平方米，同比增长19.15%，比上年回落5.03个百分点。房地产新开工面积86.31万平方米，同比下降66.2%，其中住房新开工面积60.25万平方米，同比下降69.34%，新开工面积同比大幅下降，市区累计可售商品房面积和套数分别为270.
5、96万平方米、34379套，其中累计可售住房面积个套数分别为178.47万平方米、15684套。,苏州、无锡、常州、南京、南通、扬州、盐城、徐州、淮安、宿迁、泰州、镇江,连云港市在13个城市大部分经济指标数值位次偏后，但增长率位次靠前，发展潜力较大。 居民人均可支配收入大幅增长，居民消费力持续增加 固定资产投资增幅46，大大高于全国平均水平25.8，投资力度较大，后劲也大。,2009年连云港市城市发展与江苏其他城市比较,09年市场连云港市各区域供销相对平衡,09年受宏观政策调控，将导致2010年集中放量，房地产竞争将更加激烈。,2009年土地放量，导致2010年施工面积增加,各项目销售率都较高
6、，区域整体均价有一定提高。,销售额,销售额近年持续增加，2009年本地区房地产市场各项数据创近年来新高。2010年将是一个平稳过渡之年。,价格平稳、缓慢上涨。 供应量增加。,销售面积,近几年销售面积基本持平。（2009年全市房地产开发完成投资110.81亿元，商品房销售面积达625.88万平方米，比2007、2008两年销售总量还多出50余万平方米 ）。,09年市场连云港市各区域销售面积大幅增长,成本上升促使房价上涨；成本上升包括土地价格上涨和建筑成本上涨两个方面。 09年刚性需求释放，导致房价涨幅速度加快，区域房产消费层次被逐渐拉开,连云港市各区域市场价格保持稳定增长,17,商品房空置量偏大
7、，相对于销售量而言，空置比例偏高，且近几年有不断增加的势头,据统计，从2005年以来，我市商品房空置面积呈现出递增的态势。2005年底，我市商品房空置面积为6.95万平方米，空置风险基本上在可被允许的正常范围之内。但2006年上半年，我市房地产行业进入了又一轮的大开发阶段：仅仅前5个月的施工面积就达到了442.78万平方米，这使得我市商品房闲置量有了较大程度的跃升，截至2006年5月底，全市商品房空置面积增长至13.01万平方米，将近是2005年底时候的一倍。2006年年底，商品房空置面积在上半年的基础上再度增长至14万平方米。而仅仅两个月过去，商品房控制面积又增加了6万平方米，升至20万平方
8、米，其中，住宅商品房空置面积超过10万平方米。截止2009年，商品房空置面积达31万平米。,连云港市市场空置率偏高,18,连云港市全市房地产发展总体供求特征,从2009年房地产市场运行情况来看，由于08年一年刚性需求的释放，开发商投资幅度增加、新开工面积增加、销售走势快速推进、房价涨幅加快。但09年的房地产市场尤其特殊性，总体来看连云港房地产市场运行健康，供求基本平衡，在一系列宏观政策调控下，2010年将保持平稳态势。,可以预见，在良好的经济环境和相应的政策拉动下，特别是连云港市住宅建设的不断深入，连云港商品房的供应量与需求还将进一步增长。市场朝更加理性的方向发展,板块市场,区域特性：,全市传
9、统居住区，生活、商业配套较为成熟。 地处市中心繁华地带，土地资源稀缺，基本无地开发，在售楼盘较少,自然、人文环境，各项生活设施完善； 环线以内基本为小高层、高层建筑； 外部环境差异大，价格差异性大，中心板块平均价格5000-6000元/平方米左右；环线外项目价格一般在4000-4500元/平方米； 购房客户以本地客户为主；,目前状况：,新浦中心区,土地稀缺造成高房价,21,区域特性：,连云港未来发展的方向，市政府所在地，城市向东 中心地带楼盘开发殆尽，开发向纵深发展，楼盘竞争加剧； 板块以小高层、高层为主，多层为辅； 小高层、高层价格主要在5000元/平方米左右（个别达7000元/平 米）；
10、产业发展催生的白领阶层是板块的重要客户来源；,目前状况：,东区,新兴城区房价上涨迅速，土地供应平稳,区域发展高起点、高规划、高发展，现代化国际化城市特征显现； 集商业和居住等功能为一体；供销量在新浦区均处于第一位,22,土地分析,土地现状 城市关系 距离华联6公里 距离城市大节点：新城区中心、体育中心 新港城大道，进入港口的大门口，立交桥、高速快线流畅，交通印象极好。花果山、大浦河近在咫尺，未来自然及发展预期良好,关键提炼： 港城/中心/便捷/自然,板块审视,地块位置认可度不高； 人居理念主打小区环境和配套牌； 供应量较大； 生活配套欠缺，生活氛围尚未形成； 生态资源丰富，； 相对相邻区域价格
11、较低，性价比高； 市场迅速发展，并受到广泛认可，存在较大需求空间,目前区域市场布局已形成了同心圆分级层次，同一层次的项目环绕中心点分布，不同层次的消费呈梯级分布。, 核心竞争圈区域竞争,本案所处市场区域属于新浦东部板块，板块内同质项目将与项目形成面对面的直接竞争。,边缘竞争圈分化竞争,新浦其它板块的分化项目竞争。,竞争市场,竞争项目分析,项目分析,灵狐对于左岸的理解,地段优势：交通方便，公交畅通全城 配套优势：五星酒店，酒店运动休闲会所，大型商业、国际双语幼儿园等， 衣、食、住、行无忧 景观优势：地中海风情水岸景观 户型优势：户型多样化，全明设计，布局合理，满足不同层次的需求 服务优势：“金钥
12、匙”五星酒店式品牌服务,优势,项目分析,灵狐对于左岸的理解,环境劣势：周边的生活配套还没有成熟，开发区的工厂企业。 景观问题：民众传统心理认为别墅应该是有山有海风景优美。但是本项目处于连云港这个山海城市中不靠山靠海的。 概念问题：作在连云港这个三线城市，以及目前市场的别墅市场消费心态来看，消费者比较认同在市区中周边配套非常齐全的别墅才受欢迎才更有升值潜力。 传播问题：左岸凭什么称为别墅豪宅？受到一期低端价位的误导。同时，别墅与普通公寓分而不离，影响到别墅的定位和客户认知。,1、将主力宣传的“稀缺”作为辅助宣传，高品质、具有身份感并且稀缺，给受众一种购买的“紧迫感”。 2、以地中海自然水景别墅作
13、为特色，更正了“别墅是在市区中心的房子”，与其他同类型项目有本质上的区别。 3、新浦新区建设的向东发展，本项目作为真正意义上的城市别墅，必然使项目本身的价值有相当程度的提升。 4、项目周边的花果山景区；新城的建设配套等等优势也就不言而喻，这也与项目本身的身份相吻合。,机会,1、政府大力度的对投资房的调控。 2、公寓和别墅同时推出。,劣势,风险,开成高尔夫,项目位于开发区新港城大道88号，由香港新东方集团投资，开成地产开发，营销公司是凌峻.中国。项目占地802亩，总建筑面积约50万平方米，产品涵括独栋、双拼、联排及部分高层住宅，并拟规划一栋高尔夫度假酒店。位于花果山片区，交通方便，是纯粹的山地高
14、尔夫低密度住宅，一期入市价格相对较低，2009年5月16日产品亮相会当天，两套单价为88万的低密度住宅当场被认购，随后不到1个月的时间，50多套，产品全部售罄（面积区间为267-335）。,产品特色分析,云顶英伦汇,项目位于新浦区浦南开发区黄河路8号，由云顶置业投资开发，占地约350亩，容积率0.81，绿化率60%，规划建设350套英、法、西班牙、加拿大等6种欧美风格别墅，坐落于204国道边连云港市中心约6公里的鲁兰河畔，该社区还按照“后小康”人居社区的配置要求，分别规划设计了“管理、健身、休闲、棋牌、阅览、文化会所”和“商务、餐饮、购物、美容、美发会所”。,产品特色分析,名人世家,项目位于新
15、浦区学院路29号，由连 云港华阳房地产开发有限公司投资 开发，项目占地92665，总建筑面 积3.8万，容积率0.41，共112套， 由44套独栋30套双拼98套联排组成。,产品特色分析,同科汇丰国际,同科汇丰国际项目由同科投资集团携 手央企中国盐业总公司，荣耀钜献。 项目地块总占地约480亩，规划建筑面 积约90万平方米，总投资约36亿元人民 币。项目位于港城绝版新老城区黄金地 段，紧邻市政府行政中心，雄踞苍梧路 核心商务圈，规划集联排别墅、四层六 层花园洋房、高层、商业购物广场、大 型品牌连锁超市、师专三附小、幼儿园、 会馆和超六星级写字楼、酒店式公寓等 为一体的大型综合社区；同科汇丰国际
16、 本着“全国知名，江苏一流，连云港独 树一帜的高尚、示范住区”的高端定位， 开创港城住宅新纪元的建筑典范。,项目简讯,市场综合分析,城市的房地产开发水平滞后，近年来市场供应量加大,且消费潜力巨大，市场缺乏针对性的引导。,消费能力较强，刚性需求较大。港城楼市在经历了2009年牛市之后，成交价格与成交量已经迅速攀升到一个新的水平。2010年第一季度的同比数据上涨幅度近4成，这在很大程度上说明，目前港城楼市的商品房消费结构刚需仍然很旺，投资性和投机性需求也比较看好港城楼市。,项目分散，集中引导性较差，选择余地较大。就城市规划来看，“一心三极”、“一 体两翼”的共同发展，使项目在地段价值上，观念模糊。
17、而房地产市场整体来看，所 开发的项目遍布连云港地区，没有集中引导性，虽然减小了项目之间的竞争力度，同 时也缩小了项目相对的客户群体。,消费者的聚众性较强。在连云港这作为三线城市的市场，随着大量房源的推出，市场 逐渐成为买方市场，在市场中，口碑效应和品牌效应起到举足轻重的作用。畅销的楼 盘一直能够得到大众的认可。,价格敏感度高。购买力没有得到完全释放，市民的选择是十分实际的。对户型通风、 采光，空间使用率上要求比较高，比如南向的客厅和卧室、卫生间的布局。注重小区 环境的营造，温馨安全，渴望安静和空间，期望得到心灵空间的释放。价格便宜，三 线城市的价格的敏感度很强，价格对市场的引导作用很大。,报告
18、内容目录：,推广目标,市场分析,项目分析,推广策略,整合推广,战略目标 目标分解 目标分析,宏观市场 板块市场 竞争分析,营销回顾 房源分析 客户分析,问题障碍 核心策略 策略体系,营销脉络 集客脉络,营销回顾,内容摘要：据连房研究中心统计数据显示，1月份新建商品住宅成交量为5341套，和2009年12月份7450套成交量相比，环比下滑39%。虽然1月是传统意义上的楼市淡季，但相对09年12月2000多套的削减的确有些惊人。当月全市的成交面积也只有区区40万方。十一、十二月连续二个月全市成交近80万方的辉煌开始大幅消褪。,1月月报：港城楼市蛰伏过冬 一月成交量环比下滑39%,内容摘要：来自连房
19、研究统计数据显示，2010年3月份，我市市区及四县商品房共成交3407套。与2月份的成交量相比，3月份全市商品房成交套数增加了1036套，增幅为30%。与2009年同期相比，全市成交量增加390套，增幅约为12%。其中市区成交1574套，四县成交1833套。,3月月报：港城3月楼市“惊蛰” 成交量小幅攀升,营销回顾,房源分析总结,大批量密集推售给2010年带来多重营销挑战：,如何在产品定位发生变化的情况下，如何提高价格和销售速度？ 如何在大批量快速密集推售的要求下，把控推售节奏？ 如何在同期供应面积单一的情况下实现产品的最大价值？ 如何在激烈的市场条下，持续推升价格平台走高？,购房群体年轻化趋
20、势已形成,客户分析,连云港有购房意向客户40岁以下的占到了主要部分，共76，与08年这一年龄段73.5的比例基本持平。显示出中青年人群为我市的主要购房群体，而从40岁以上受访者的年龄分布中我们可以看出，其购房者数量随着年龄的增加而呈递减趋势.,客户分析,各分区购房客户细分,客户分析,客户收入分布,主要购房客户群体年收入在3-6万,购房客户群体及潜在客户，家庭年收入主要还是在36万和3万以下，分别占总数的42和38；购房潜在客户在收入和支付能力都要略高于普通居民平均收入。,客户分析,客户购房意向,潜在购房者中，自主性需求仍是主要购买力， 且8成以上潜在客户计划在1-3年购房，市场刚性需求巨大。,
21、报告内容目录：,推广目标,市场分析,项目分析,推广策略,整合推广,战略目标 目标分解 目标分析,宏观市场 板块市场 竞争分析,营销回顾 去化分析 客户分析,问题障碍 核心策略 策略体系,营销脉络 集客脉络,品牌优势未能形成,品牌信任度不够,陌生开发品牌未能形成信任度,开发企业品牌承诺未能形成信认度,品牌认知度不够,跳出竞争的差异化品牌识别系统未建立,短时间内无法形成眼见为实的品牌体验,品牌体验不够,核心问题,问题障碍,核心策略,以客户为中心的 全面解决方案,推盘节奏,价格销控,形象主题,样板体验,终端体验,活动体验,品牌、推广策略,体验策略,销售策略,品牌推广,渠道推广,核心策略,1、真正的身
22、份别墅 2、真正的品质象征 3、真正的阔邸名宅,别墅都在谈品质，品质只是别墅的基础 别墅都在讲景观，景观只是别墅的必备,别墅在现代社会，已经不只是生活品质的代表， “身份地位”的象征成为主导！,核心策略,A类卖点：地中海概念、集团品牌、项目地域、周边环境 概念蔚蓝色地浪漫情怀，海天一色、艳阳高照的纯美自然。 实力斥资18亿，打造“地中海风情水岸” 品牌凯捷利集团，地中海浪漫主义生活的高端血统 区位港城新区第一门户 环境首席亲水园林700米6万平方米河岸原生态健康休闲景观走廊,卖点提炼：,核心策略,B类卖点：建筑品质、户型 建筑风格纯地中海风格，线条丰富明快，红瓦白墙相搭配，再加上设计的不对称不
23、规则，高高低低极富地中海浪漫主义情怀。 品质独门独院，超大私家花园，户户亲水。 景观80000平方米纯地中海风情景观，户户亲水，通过水系的运用有效的保证了各栋别墅的私密性，独立性与领域感，同时在小区中心部位设计了一条长达730米的核心景观轴，将小区串成一个整体。 户型采用飘窗、内阳台、入户花园、私家花园、错层、空中花园、露台等设计手法增加户型的性价比及空间感，大大提高住宅的附加值。,卖点提炼：,核心策略,C类卖点：地中海生活方式、配套 方式“地中海浪漫主义生活”：浪漫的空间，层次的空间、沟通的空间运动的空间、绿色的空间、人文的空间、获利的空间 配套酒店式运动休闲会所，业主皆为会员，首度将五星酒
24、店的客房服务融入社区当中，满足亲朋好友娱乐休闲之需。 商业规划有独立的大型商业场所，建筑面积1.7万平方米，让您在家门口实现轻松购物。 幼教国际双语幼教园。您的孩子在起步时就已领先一步。 教育五星智能化高级管家服务 周边地处国家4A级旅游名胜区花果山脚下，紧临大学城，是未来城市发展的新中心。 出行便捷的交通网络系统3分钟直达市区繁华路段，公交方面目前有2路、25路、101路、102路等公交线路经过本项目。,卖点提炼：,品牌策略形象主题,2010年推广核心目标,确立区域标杆地位,品牌策略形象主题,地中海艺墅，谁与左岸分江山？,品牌策略形象主题,左岸首席500亩地中海水岸,以项目规划和产品的首创等
25、创新点为定位触发点，以“地中海”建筑与人文风情为文化象征，以“地中海式休闲生活方式”为诉求点，以超大的规模及鲜明的形象个性成为连云港特色生活的引领者。,品牌策略形象主题,推广语,新城市中心首席500亩地中海风情水岸,凸显项目地段、产品的唯一性、稀缺性以及不可复制性,品牌策略形象主题,第一阶段,核心主题:城峰地中海境界、立鼎新城市中央,第二阶段,核心主题:新城市中心首席500亩地中海水岸,挖掘产品的深度价值：地段、产品、物 业，树立项目高端形象，扩散全城影响 力,诉求客户追求市中心高品质生活方式的心理，塑造项目新形象,第三阶段,核心主题:中心艺墅 、 城市贵脉,价值印证，结合工程和老业主口碑将项
26、 目的卖点讲到极致，巩固并进一步提升 客户信心,时间:45月,时间:6-9月,时间:9-12月,品牌策略形象主题,视觉表现,品牌策略形象主题,视觉表现,品牌策略形象主题,视觉表现,销售成交曲线,第二波攻击高潮（一期解筹） 目标：确立市场地位,推广脉络,第一波攻击高潮（一期蓄水） 目标：市场预热,第三波攻击高潮（一期开盘） 目标：强销攻势,第四波攻击高潮（一期强销、二期艺墅蓄水） 目标：强销延续,营销推广曲线,4月底6月上旬,6月上旬-7月上旬,7月上旬-9月底,9月底-11月上旬,11月底-12月底,品牌炒作阶段 主要媒介：户外、网络、报纸软文、房展会、拦截单页,品牌形象建立阶段； 主要媒介：
27、户外、网络、报纸硬广、软新闻、小区短信、电视字幕,价值诉求阶段； 主要媒介：户外、网络、报纸硬广、软新闻、数据库短信、电视字幕,形象升级阶段； 主要媒介：户外、网络、报纸硬广、软新闻、短信、电视房产专栏,形象巩固阶段； 主要媒介：户外、网络、报纸硬广、软新闻、小区短信、数据库DM直邮,第五波攻击高潮（二期持续蓄水） 目标：新形象高度,品牌策略品牌推广,媒介选择策略,Active,Passive,Immersion,左岸,大众传播之,户外围墙 户外大牌 户外灯箱 苍梧晚报 广播电视报 连云港地方电视台,虚拟传播之,0518网站 房地产网 搜房网,行为艺术传播之,小众传播之,小区短信 数据库短信
28、数据苦DM直邮 拦截单页,房展会 活动营销（自有媒介）,品牌策略品牌推广,推广策略渠道拓展,渠道行销落地,利用渠道点对点互动式行 销,是最具杀伤力的直效手 段,数据库电话直销,拜访(陌生单位高端人群),圈层(银行高校协会机构) 等,渠道行销的本质是主动集客，变坐销为拉销；目的是形成更大的客户接触面，制造更多的客户双向沟通机会，在市场存在可变的条件下，此攻略能抢占市场高点，实现房源的快速去化。,拜访,推广策略渠道推广,圈层营销,社会白领圈层： 地中海风情论坛+餐会,地中海景观设计专家 论坛活动+餐会,左岸客户餐会,推广策略渠道推广,体验策略终端体验,现场实行全方位的终端服务标准式管理，实现服务升
29、级，全面经营客户感觉，超越顾客满意 ，力促高效成交,提升现场成交率。,终端服务管理标准提升模块,宣传标准,电话标准,接待标准,联系标准,案场标准,现场标准,带看标准,道具标准,人员标准,投诉处理标准,诠释标准,贴心服务标准,价值让度标准,附加服务标准,体验策略终端体验,体验策略终端体验,物业服务的尊崇升级，深度礼宾式和集中资源式,深度礼宾式 设定物业服务人员，身着金陵物业制服,物业服务人员双倍配置 1-达成项目销售期客户看房过程中对于后期物业服务的体验效果； 2.销售期间全过程的细致体贴服务：引导停车、撑伞遮阳、排忧解难,体验策略活动体验,一、活动目的 提升项目形象 二、时间地点 时间：201
30、0年5月10日 地点：云台宾馆 三、活动对象 政府官员、业主、意向客户、 媒体 四、活动内容 现场VIP卡销售 业主答问 现场互动,举办“左岸地中海论坛”活动,策略分析 此次活动旨在引爆市场，让前期准业主感受地中海风情，有利于形成后期的口碑效应，另外通过资源的有效整合形成社会热点，巩固项目的高端形象。,体验策略活动体验,城市发展论坛暨名流PARTY酒会,一、活动目的 利用旅游文化节对项目区域价值 挖掘， 产品推介，奠定 市场影响力 二、时间地点 时间：2010年5月3日 地点：云台宾馆 三、活动对象 邀请官员、大企业领导、知名企业 家及诚意客户参加 四、活动内容 论证区域价值、城市更新的论题；
31、 连云港城市扩容，以及首个CBD的 形成，连云港未来发展空间 项目产品推介,策略分析 举办这次城市论坛，是为了让客户和公众对项目板块有全新的认识，吸引城市焦点关注，赚取眼球，提炼项目城市中央价值,策略分析 举办此次活动有利于提升品牌形象，在举办活动的同时也宣扬的项目的形象，并且对潜在客户也有了一定的筛选。,一、活动目的 利用活动，形成全城影响力， 提升品牌 二、时间地点 时间：2010年9月20日 地点：左岸售楼处广场 三、活动对象 邀请官员、媒体、诚意客户参加 四、活动内容 专业组比赛：服从比赛和敏捷比 赛两大科目； 业余组比赛：才艺表演、服装秀 、 飞盘等项目。,体验策略活动体验,举办“宠
32、物节”活动,推售策略三大根基,身份,港城唯一名望阔邸，传承世袭,推售策略三大根基,服务,纯正的贵族物业 管家式服务，无人可及,推售策略三大根基,价值,真正顶级身价体现真正的地位尊严 唯我独尊,推售策略推售节奏,工程进度原则：在政府政策许可的范围内，根据各栋的工程进度和取得预售许可证的时间，合理安排各期推售的产品量。 户型均好性原则：推出时，各类户型均好搭配推出，保证产品线供应丰富，为客户广度提供保证。 小批量推售原则：小货量推售，制造需求紧俏，小步快跑，营造热销氛围。 价值提升原则：根据热销局面，为下一批单位的价格提升奠定基础。,推售策略推售节奏,关于蓄客 考虑后期客户基数,2010年2月开始
33、通过“千元变万元”VIP诚意登记方式 对后期有意向客户进行蓄客，即收取1000元诚意金（注明可退）即可办理 VIP卡，开盘当日凭此卡优先选房，并可享受“千元变万元”优惠（即优 惠9000元）,关于开盘 开盘前期可以进行一次价格竞猜活动，对价格进行测试，同时可设置一定 的奖项，为开盘价格调整留有余地。,价格策略核心要点及主要考虑因素： 1.整体价格策略采取“平开高走，阶段攀升”的价格走势，实现项目整体目标均价，达到产品利润最大化； 2.第一批入市房源推出的价格需要前期已经推出房源（含已售房源）的价格进行强力的铺垫，前期在售房源销售价格不低于该批房源价格的98%已确保该批房源入市的安全性； 3.每
34、批房源推出之前可根据蓄客量，推出少量房源，进行一次或多次内部认购，达到价格试水的目的，确保该批所有房源入市的安全性； 4.已达到整体均衡去化为导向，在定价策略中严格遵守“差价原则”，在定价及涨价过程中灵活把握各楼栋、各楼层、各单元、已售与未售等因素之间的价格挤压，实现推出产品均衡去化，并拉开价格范围保证客户选择的多样性； 5.各个销售周期内房源价格采取“小幅快跑”策略，原则上每次价格上涨维持在5%左右。,推售策略价格销控,推售策略,整体推盘采取平价高开的策略，随着物业档次的提高，价格逐步拉升； 上半年推广以叠加为主，确立左岸项目基调； 5月主推花园洋房，考虑在传统销售旺季下快速去化大盘量房源；
35、 下半年主要推出艺墅，且每次推盘中以联排为主带有双拼，有利于整体价格的拉高。,报告内容目录：,营销目标,市场分析,项目分析,营销策略,整合执行,战略目标 目标分解,宏观市场 板块市场 竞争分析,营销回顾 去化分析 客户分析,问题障碍 核心策略 策略体系,营销脉络 集客脉络,整合执行营销脉络,项目本身： 规划 纯粹的水岸社区 产品以组团方式联系，各组团资源均好性良好 软环境以树木、植被和水的方式对建筑之间分隔，有隐隐绰绰的隐藏感，为最明显的郊区自然处理手法, 关键提炼：水岸/均好/自然,整合执行营销脉络, 外立风格 在新城的自然景观的引导下，规划大幅的柔化处理，斜屋顶，水系，庭院，植被等有浓郁的
36、现代家庭气息。 创新性 纯粹地中海风格，现代而不失贵气 舒适度 南北双景阳台，空间摆放合理，适宜长久居住。, 关键提炼：家庭/创新/地中海/舒适,整合执行营销脉络, 分析 项目水系及别墅形态本身，明显是产品拉动了项目用地的价值增高 整个产品的舒适性良好 社区可生长性良好 适合长期居住，未来人气提升，导致地块的向往程度增加, 关键提炼：本项目是新城内的精华所在,整合执行集客脉络,造势，广域锁定客户,媒体推广、现场展示,城市发展论坛,蓄势，赢得市场主动,体验，深度锁定开放,样板房开放,工程节点进度,“千元变万元”VIP认筹,氛围，激发消费欲望,房展会、看房团,售楼中心全方位体验、终端服务,开盘引爆,谢谢,