2010郑州元通轻纺城项目策划报告89p.ppt

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1、,2010.6 shanghai,元通轻纺城项目 策划报告,PART1,通过对于市场、周边环境、项目本身的分析，为能否支撑产品的开发，得出客观的结论,！,2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，环比上涨1.1%，市场无视政策调控，房价呈现持续上涨态势；,“两会”刚召开，地王再现，高价地从一线城市向二三线城市蔓延，房价上涨预期加剧，与今年房地产政策调控的稳定市场预期目标背道而驰；,去年房地产市场销售强力回暖，开发放缓，导致今年上半年供应持续偏紧，而累积的刚性需求旺盛，支撑房价持续向上攀升；,5月随着调控新政的出台，成交量应声下跌，但是价格还维持高位。多方博弈开始，调控

2、预期难料。,房地产宏观趋势,宏观政策特点：“限”字当头，“控”字为重,限信贷：2010 年将执行严格的房地产信贷政策 限房贷：首套房利率收紧，二套房政策逼紧，三套房禁止贷款 限按揭：二套房首付按揭比例不低于50% 限预售：广西开始试点取消新商品房预售制度，或将全国推行 限返点：中银协发文叫停银行向房产中介提供房贷返点费用 限囤地：国家严打囤地炒地，多处闲置土地被强制 限囤地：国家严打囤地炒地，多处闲置土地被强制收回 限融资：证监会表示加强对房地产企业融资的监管,房地产宏观趋势,宏观政策调控未来市场预测,短期内市场调整难以避免,“暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或

3、社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”，实质上是对部分城市的部分购房者已经开出了结构性禁贷令。新出台的调控政策远超过了2007年“9.27”房贷新政的政策力度。从政策作用机理上看，这些政策将收缩购房者的资金杠杆，达到抬高炒房者入市门槛的目的。从政策效果看，预计市场将很快进入观望期，并在下半年出现一定程度的调整。,现阶段楼市调控已提升为政治任务。因此，对楼市调控的理解应更多从其民生角度出发。房地产业兼具经济属性和民生属性，2009年在“保增长”前提下，其经济属性压倒民生属性；2010年，“调结构”占据上峰，民生属性反过来压倒经济属性，政策收缩成了唯一的结果。因此，我们判断目前的政策并

4、未完全释放，在信贷调控之后，若未达到中央政府调控预期，税收【物业税/房产税等】调控有可能随后跟上。,首提行政首长问责制。在“考核问责制”的激励之下，后期地方政府可能“政策频出”，我们预计各地方政府在接下来较短的时间内，可能陆续出台针对当地市场的相关实施细则。这种以房价上涨速度作为地方政府考核指标的机制，也可能会作为一种中长期制度性安排被逐渐固化下来。在相应责任考核制度下，也同时赋予地方政府灵活决策的权力。,按住终端非理性需求的同时，通过加大土地供应增加供给，有利于房地产投资在中长期更加持续的增长，短期针对房地产局部过热的调控将遏制房价持续上涨的预期，减小出现全局泡沫的可能性，降低金融系统的风险

5、，使得经济增长更加平稳。,税收调控是“另一只靴子,问责制将使地方政策频出,供给大幅增加将平滑房价,将受到新政的迅速波及，房价“调控”威力渐露，城市房价开始松动，低价盘开始涌现，市场“抛盘”现象明显，甚至出现零星的“退房”潮。 二手房挂牌量激增，成交迅速下滑，实力炒房客出货出逃现象明显，卖方主动降价行为渐多。,二三线中小城市由于投资比重不高，因此市场被炒作的程度远以及一线城市，所以目前敏感度不是很强，量价没有出现明显的松动，但未来随着政策效应的范围扩大将波及至二、三线城市，因此开发商近期促销措施被提上日程。 虽然政策影响没有直接体现，但对于市场心理预期的利空影响开始凸显，可能带来市场观望氛围的加

6、深。,一、二线等大城市,二、三线中小城市,宏观政策调控未来市场预测,以郑州市场为基准的月度还款额变化情况,二套房的交易对于利率优惠较为敏感，差别化房贷政策明确要求提高二套房贷首付比例及利率，将遏制投资投机性需求。 以郑州市场价格为标准，总房款80万元（相当于8000元/平方米*100平方米）进行房贷政策调整前后的模拟测算。,7折利率变为8.5 折时，10 年期、15 年期、20 年期月度还款额分别上升了 4.22%、6.12%、7.87%；贷款利率由8.5 折变为1.1 倍之后， 10 年期、15 年期、20 年期月度还款额分别再度上升了6.98% 、10.04%、12.81% 。 通过以上测

7、算可以看出，二套房贷款利率的大幅度提高将增加投机投资性需求的购房成本0,新政后郑州市房地产市场的表现,小结： 相对于沿海一线城市，郑州投资购房比例较低，绝大部分是自住购房，因此房价泡沫相对较小。此次新政，重点打击的是投资购房行为，对郑州这样一个以自住需求为主的市场来说，近期影响不会太大。“如果说有影响，也是买卖双方成交速度减缓，增加持币观望的心态，导致成交量下降严重。同时本次调控主要针对住宅产品，对于从住宅市场挤出的资金，反而促进商业产品投资市场。,区域介绍,项目所在地位于中原区须水镇，离市中心仅15公里。西接荥阳市，南邻郑州市二七区 ，北连国家郑州高新技术产业开发区，面积58.82平方公里，

8、辖22个行政村，89个自然村，159个村民组，人口7.9万人。,区域交通,连接郑州市城市主干道。中原路和郑上路两条郑州市主干道经过本项目，十多分钟车程即可直达郑州市委市政府。 西南绕城高速入口近在咫尺，高速路网快速联通。本项目东1.5公里处即为郑州市西南绕城高速入口，通过西南绕城高速，可直通新郑机场、连霍高速、京珠高速、郑少高速、郑尧高速等。 郑西高铁规划车站在项目周围。郑州西安高铁经过项目南侧地块，规划的郑西高铁荥阳站即在本项目西2公里处。,区域环境,区域处于发展阶段，商务及居住环境还是处于初级阶段。区域主要是机械制造和服装产业园。主要商业包括：花卉市场、建材市场、汽配市场、大厨房市场。现在

9、还没有成熟的居住小区。,配套缺乏,本区域属于生产区，生活配套缺乏。无法满足普通 生活需要。,人气不足,环境脏乱,由于是加工区，企业的入驻需要时间，同时区域 人口不是以居住为目的。人口导入缓慢。,在区域环境的硬件营造上，还需要政府加大投入， 改变目前环境脏乱的局面。,建材钢材市场：,中原建材城以512亩的体量打造集建材交易、商贸物流、居住办公、信息服务于一体的郑西最大的建材交易市场，总体量20万方，可容纳3000家商户,一期200多家招商已满，二期正在做里外粉刷，三期基本封顶，一期二期已经销售完毕，二期八月份交房,三期四排共48间商铺九月份交房,三期即将开始销售 。,本项目周边专业市场,建材钢材

10、市场：,近期销售平均价格每平方3790元，返三年租金24%的回报率，可以直接折在总房款里面，折过价后每平方2880元/平方。包租第一年免租金,第二年10元/平方,第三年30元/平方。业态涵盖包括油漆涂料、陶瓷洁具、五金工具、板材门类等建材行业的所有业态。,市场前期多次启动运作，均告失败。目前市场人气较差,除了商户基本没什么客户,开发商资金不足，市场遗留问题较多。工程质量问题较为严重，部分商铺出现塌陷，市场形象较差。前期多次启动导致市场对外形象较为混乱。,本项目周边专业市场,中原花木城：,中原路水岸花木城是集花卉种植、交易、农业科研机构、农业高科技生产、生态环保、农耕文明、中原文明、旅游观光为一

11、体的“现代农业科技示范生态观光园” 。项目东西长约3公里，南北宽420米，规划总面积126万平方米。共分两期开发，一期为“花卉市场”，规划面积10万平方米。,本项目周边专业市场,07年初,24平方商铺价格， 根据位置优劣不等，分别是65800/70000/98000/108000/元/铺,六年包租,六年后1.2倍回购.土地适用年限30年。,中原花木城：,本项目周边专业市场,通过对业主的调研，目前商铺价值对07年升值有限。,中原汽配大世界,中原汽配大世界位于郑州市中原区建设西路，是在大庄汽车百货广场的基础上扩建而成，项目占地287亩，总建筑面积20万。一期汽车装饰商场1.2万方,自由分割销售,均

12、价3450元/平方.二期是独立门面房，一共180套房，还剩余20套，目前销售价格2680元/平方，统一经营、管理、招商，六月中旬试营业，招商已达到80%。,本项目周边专业市场,中原汽配大世界是集汽车配件、汽车装饰、汽车维修、商务信息、居住办公、物流配送等六大功能为一体的汽车贸易中心。郑西最大、最完善、最专业的一站式汽配装饰专业市场。中原汽配大世界将携手中原路多家汽车4S店和三环50余家汽修厂，整个市场共分一个商务中心，四大功能分区，其中商务信息中心2万m2，产品交易区10万m2，5万m2市场公寓区，仓储物流区3万m2，3万m2大型停车场。,中原汽配大世界,本项目周边专业市场,明宇汽贸城,明宇汽

13、贸城” 项目位于河南省郑州市中原区郑上路111号。明宇汽贸城总占地约800余亩，总建筑面积65万平方米共分三期开发。 项目一期工程占地180余亩，总投资近2亿元，建筑面积4万余平方米，主要以新车4S店、2S店，二手车交易市场为主；汽配、汽车装饰、汽车修理为辅的综合性汽车交易市场，一期招商工作已基本完成，2010年5月9日试营业。,本项目周边专业市场,目前招商50%,市场较冷清.同时郑州市车管所西所已成功进驻本市场并开展车辆审验、检测、上牌、过户等一系列服务。二期工程占地200余亩，以汽车配件、汽车装饰美容、汽车维修为主。建立起省内最大的汽车用品及服务市场，预计于2011年开工，三期工程占地30

14、0余亩，以仓储物流，商务酒店，办公写字楼为主，总投资将达到15亿元。拟建成仓储物流区、大型汽车综合体验场、综合商务功能区。,明宇汽贸城,本项目周边专业市场,大厨房市场：,郑州大厨房农副产品物流港是政府发展郑州西区的重点工程，郑州大厨房项目总占地面积640000平方米，一期开发406亩，建筑面积160000平方米。它位于西环路以西、中原路以北、郑上路以南、西四环以东的街区内，紧临西流湖、连霍高速公路、国家南水北调运河，系“郑洛工业走廊”的起点。,本项目周边专业市场,小结： 1、周边专业市场大多数体量暂时不具备规模效应。 2、不论业种，经营状态都不理想。 3、区域住宅氛围薄弱，项目周边无较大型住宅

15、楼盘。 4、部分专业市场土地采用租用形式，手续不全。 5、整体人气缺乏。 6、周边配套不成熟，对于从业人员的吃、住、行等生活 造成不便。 7、经营管理存在问题。 8：政府投入不足。,商业整体氛围差，从周边商业市场可以看出，不论其业态，经营状况都不理想，说明此区域的商业氛围还需要进一步的培育；而住宅市场处于空白，没有可以参照的标准。,郑州纺织产业园,郑州纺织产业园是郑州市委、市政府为加快棉纺企业改制步伐、重振郑州纺织工业雄风而做出的一项重大战略决策。产业园总规划面积13平方公里，规划设计有“五区一中心”，即：纺织印染生产区、服装加工区、纺织机械制造区、产品展示销售物流区、生产生活服务区和纺织信息

16、中心。,本项目所处位置,入驻郑州纺织产业园企业,南阳路床上用品市场（今年改造）,位于南阳路北段133号路东（张砦村），于1996 年 9 月9 日开业，市场占地13500平方米，经营面积8000平方米。现有铺位369个，分9个经营区，每个区的铺位数量不等，现在有商户120户，全部经营床上用品。商户大多数来自浙江、江苏、河北等地，本地商户很少。商铺为单层临时建筑物，通道狭窄，物品摆放混乱，市场整体感觉较差，目前还有相当一部分的商铺在空置。南阳路床品市场今年开始改造，建造以家纺批发业态定位为主的4层商业裙楼 。,郑州市区主要轻纺类专业市场,丰乐家纺城,丰乐家纺城的开发商为郑州丰乐企业机构，项目地处

17、南阳路和宋寨南街交叉口向东100米，位于南阳路床上用品市场东侧，两者只有一墙之隔。该家纺市场的建筑面积分二期开发，达到15000左右。一期总建筑面积为6000，商铺88套，建筑形态为单层的临时建筑物。,郑州市区主要轻纺类专业市场,纺织大世界（目前郑州的主要轻纺市场）,该市场占地面积80亩，建筑面积7万平方米。其商铺形式主要为单层临时建筑物，缺乏现代气息，陈旧的建筑物已经影响了郑州的市容市貌。市场内通道为5米左右，两侧还摆放着各种摊位，显得非常杂乱无章。,郑州市区主要轻纺类专业市场,纺织大世界,1995年4月22日正式开业.业至今共形成五大经营区域，分别为布匹区、床上用品区、棉布区、窗帘区和辅料

18、区。五大经营区域目前共有商户1100户，其中布匹西区、东区（含辅料区）共497家、大厅一楼355间、棉布市场190间，窗帘区58家左右。“布匹西区、东区”主要经营各类布匹、纺织品辅料，“大厅”主要经营床上用品及各类花布，“棉布市场”主要经营各类棉布、花色布。,郑州市区主要轻纺类专业市场,纺织大世界,郑州市区主要轻纺类专业市场,小结： 1、从整个郑州轻纺市场来看，没有成规模的市场、没有专业化运营的市场，一个全业种专业化的轻纺市场是目前郑州缺乏的。 2、市场建筑物多为单层的临时建筑物，形象非常差，市场管理无章、乱收费现象严重，不能体现现代商城的实力； 3、市场配套功能不够完善，如仓储、信息发布、物

19、流、中专等，制约了商家的发展； 4、市场覆盖面积在萎缩，原来本地纺织品可以覆盖整个中西部，甚至是东北三省，因规模、管理、商品组织、服务等方面的欠缺，目前本地的纺织品市场只能覆盖全省，有的甚至只能在市内销售； 5、此类市场都在市内的主要交通要道，车辆流动非常大，极易造成交通拥堵，增加的城市交通的压力。 6、市场体量小，分布太分散，无法形成集中优势，不能够形成集约化的产业链等问题。,本项目位置示意图,本地块位于郑州市中原区须水镇，用地四至关系为：东临郑州市西四环，南临郑上路，西临须水河，北至郑州至西安高速铁路客运专线。,本项目位置关系示意图,在规划建设地块中，东南侧部分为即将拆迁的少量居民房和厂房

20、，南侧为即将拆迁的须水镇集贸市场，西侧是须水河。位置在现阶段的依托度差。,本项目所处位置,经济技术指标:,本项目规划一期总用地面积约419亩，除国家棉花纺织品质检中心和网通公司也占用部分用地外，现有建筑将全部推倒重建。,占地面积：22.7万方 总建筑面积：90万方 容积率3.2 建筑密度：62%,本项目现状:,本项目在2年前部分建成投入使用，但是用于政府配合度的不足，招商失败，造成目前项目经营上的困局。整个市场基本上处于无人问津状态。,项目SWOT分析,优势分析 （Strength）： 交通便利：项目地处郑州西大门，北靠连霍高速，西接绕城高速，东临客运站、货运站、规划地铁站约500米 品牌知名

21、度：锦艺集团在郑州本地已经形成良好的品牌效应。,项目不论外部还是内部优势都不明显，从本项目来看，其优势要独立支撑大体量的商业设施还有一定难度。,劣势分析（Weakness）： 周边环境较差：周边尚不成熟。 位置较偏：位于西4环外，距离市区有一定距离。 配 套 差：生活配套不完善，银行、饭店、娱乐、休闲、商场、 相距较远。 容积率高：容积率3.2，对于一个商业市场是非常难以规划的。 人气不足：区域人气差，对于商业是非常的不利。 认知度差：区域市场认知度不够，郑州市民对于此区域的认识 就是工业园。 消费力有限：周边居民整体层次不高，消费力有限。,项目SWOT分析,机会分析 （Opportunity

22、）： 对于住宅的调控，可能促进商业市场的投入。 大体量商业可能更容易形成聚集效应,威胁分析（Threat）： 人为迁移纺织大世界，能否在本项目内存活还不确定。 体量大，投入多，容易造成资金积压。,项目SWOT分析,结论： 项目周边环境还不成熟，商业无充足的市场支撑。且项目自身经济指标具有较大的限制性。我们建议此地块近2年作为公司储备用地，暂时不开发。,PART2:,结合市场及项目自身情况来看，条件尚未臻完善，开发风险较大，不能采用普通常规的开发模式，面对此种情况我们如何应对,？,如果需要在近期开发此地块，必须要以下几个方面来全面配合: A: 准确找到合适的业态。 B：在产品定位上拔高，挣脱出本

23、地专业市场的局限，打造 全新的专业主题模式。 C：需要合理的产品规划。 D: 需要郑州市政府的大力支持。,1：适合的本项目定位，才能最大化地获得市场的 认同。获得各方面的支持。 2：如果产品还是停留在一般专业市场的常规思维， 我们也就将与目前郑州经营困难的市场遇到同 样问题。 3：在本项目，我们必须跳脱出郑州的局限，把视野 投向整个中原地区，以大体量、大辐射的概念打造 本项目。,我们同时从市场及发展的角度来审视我们最需要解决的问题。,4：在发展中，市场需要的功能不仅仅局限于买、卖。 需要更多的符合现代市场的功能组合。 5：从产品规划来看，产品的规划成败会直接影响未 来的销售，所以适合当地市场、

24、政府预期的规划 是不可或缺的。 4：纵观大体量商业项目都有政府的大力支持，且项 目外部和内部的的情况都有挑战性。政府的支 持更是至关重要。,所以，能够满足4个方面的配合要求，是我们项目能够顺利推进的关键！,在市场竞争中小商品市场、轻纺类、皮具、家具建材、五金机电、物流等因其特有的优势属性成为了具有竞争力的专业市场,Text,需求,产业集群,政府规划,行业内不具有绝对品牌优势、劳动密集型,产业不易老化,小商品市场 轻纺类 皮具、家具建材 五金机电 物流,准确找到合适的业态,整合、提高、发展全面提升郑州的轻纺地位！,1：郑州本身具有良好轻纺工业的基础 2：郑州本身轻纺类市场层次不高，处于较为较低阶

25、段 3：市场老化，硬件设施落后，跟不上发展 4：政府的规划，纺织大世界或会迁入 5：郑州作为省会城市，具备区域辐射的优势 6：轻纺类属于快速消费品，市场潜力大,所以我们选择轻纺类作为我们的业态方向。,准确找到合适的业态,怎样提高项目知名度? 按照常规方式，本项目走不出自己的天地，只有跳脱出当地市场的常规形式，通过轻纺行业及专业市场的发展分析才能正确找到方向。,轻纺大国而非轻纺强国粗放型增长，缺少技术含量、品牌优势以及销售渠道。,问题,国家促进轻纺工业发展 ，面临提升机遇。,机遇,方向,“设计”、“营销”、“投资”、“品牌”、“管理”的总整合 ，促进整个轻纺行业向高端转化。,轻纺行业发展的特点：

26、,流通销售环节对轻纺产业的重要性,得渠道者得天下：渠道首先是产业的增值盈利模式，渠道更是获得竞争优势的条件,地位,渠道已成为竞争的焦点：各品牌厂家纷纷进行渠道建设和渠道创新,发展,趋势,轻纺行业业种多，与民众的需求紧密。在我国与专业生产是最恰当的结合。但是专业市场也处在升级、调整中。一个具有良好发展的新模式更能促进整个行业的发展。,专业市场是集贸式市场组织的典型，它由乡村集市发展而来，后由农村到城市郊区，渐渐发展为大型专业市场和专业 MALL两种形式,专业市场的发展,地摊,大棚式交易 （工商部门监管）,建设大厦 （运营商管理的室内交易）,B,A,专业MALL 如：红星美凯龙、颐高等连锁经营，加

27、强了运营商的管理，运营商与TOP50品牌的战略联盟,大型专业市场 集研发、展示、销售、物流为一体.,集贸式市场组织是一种以某个固定场所为集聚地，以众多企业和个体商户为经营主体所形成的共享式交易平台 专业市场是集贸式市场组织的典型代表，是一项极具“中国特色”的诱发性制度创新，起源于古老的市场组织形态间歇性集市或称乡村集市 交换的扩展使各地城市纷纷建立商场，即四周往往被露天集市包围的室内市场。在多数情况下，这些商场是些常设的专业性集市。 随着需求的提升，这些专业性集市渐渐突破普通交换的狭隘范围，空间辐射范围的提高和集聚效应使专业市场完成了由农村到城市郊区的扩展,在专业市场的发展中依据其优势支撑因素

28、的不同逐渐形成了四种具有代表性的专业市场类型,专业市场的类型,专业市场的特点,从整个房地产产业链来看，专业市场因其特定的商业定位而区别于普通商业的特征,特色化经营理念：由于专业市场最大一个特点就是同类产品竞争激烈。尽管各个专业市场上所处位置不同，但由于经营的产品类似，因而要在竞争中取胜，经营模式方面必须具备一定的特色，避免同质化竞争。 具备良好知名度：专业市场与其他商业形态不同，服务的对象比较单一，但客户范围就较为广泛。作为专业市场，商场知名度对吸引客源具有相当大的作用。如果做到良性循环，就可以维持市场的旺盛。 建筑群体间的规划布局要求：普通的商业地产规模有限，专业市场由于兼备批发和零售，因而

29、一些大型的专业市场，规模一般在10万平方米以上。 项目招商：区别于一般写字楼或商厦，专业市场在招商方面有严格的把关要求，坚持做到只引进相关行业的企业。 经营管理：商业推广是否到位、经营管理是否专业将直接决定其专业市场培育周期。只有寻求准确的市场定位，通过专业商业管理才能实现良性的持续经营。,1：郑州没有一个完善的轻纺类市场，可以辐射中原地区 2：郑州是中国人口大省，轻纺类市场需求大 3： 郑州目前轻纺市场老旧，硬件无法跟上发展需要 4：目前郑州轻纺专业市场功能单一，无法满足未来发展的需要 5：位于未来政府规划的轻纺类产业园区内 6：通过一个大体量的商业项目来提升区域环境的改变,因其门槛低、需要

30、的劳动人口多，一个轻纺类市场的成功，在区域里会带动一大批产业的发展。,通过分析，我们为本项目找到关键的点：,中原国际轻纺总部经济区,中原体现项目所处的位置。 国际从未来经营的产品上，不只是单单针对郑州或者河南省，应该具有区域辐射的功能，甚至在产业转移的前提下，进入国际市场。 总部经济区从产品类型上，不仅仅是限定作为一个轻纺产品的批发零售的市场，而是集合多种功能的具有区域总部功能的轻纺大本营。,所以我们为本项目整体定位为：,以项目的“轻纺总部经济区”为核心 形成围绕“核心功能”、“延伸功能”和 “配套服务”的三大功能进行规划,功能定位,核心区,延伸区,配套区,产业促进区,一个核心,三大分区,配套

31、服务区,商贸交易区,功能定位,功能定位,核心 功能,中原国际轻纺总部经济区,延伸 功能,一站式采购,信息提供,技术引进,金融服务,物流配送,配套功能,商业服务,生活服务,交易市场 展示中心,实体功能区,综合 服务区,实体功能区,实体功能区,商业 配套区,居住 配套区,商场 展示厅,综合 办公楼,物业形态,物业形态,物业形态,商业街,住宅 或 酒店式公寓,分拨 仓储,根据我们的项目整体定位，在产品功能上实现整合、提升的目标，我们功能具体规划为：,合理的产品规划：,根据项目整体定位及功能定位，我们将规划分为2个方案进行：,方案一：打造郑州创新型商业，突出商业价值 方案二：倚重商业，结合住宅,方案一

32、：突出商业价值,A,B,C,建筑形态详解,A,基地占地面积约4万平方米，3层商业裙 楼设计。上面加盖商办及酒店式公寓。,B座,商办 酒店式公寓 商业 仓储 绿化组团 广场,D,基地占地面积约3万平方米，3层商业裙 楼设计。上面加盖商办及酒店式公寓。,C座,基地占地面积约3万平方米，3层商业裙 楼设计。上面加盖商办及酒店式公寓。,C座,基地占地面积约3万平方米，共5层，3层商业裙楼设计。上面2层为仓储用房。,方案：结合住宅,B,C,建筑形态详解,住宅 商办 酒店式公寓 商业 仓储 绿化组团,D,A,A,基地占地面积约4万平方米，独立住宅小区设计，总建筑面积约15万方。,B座,基地占地面积约3万平

33、方米，3层商业裙 楼设计。上面加盖商办及酒店式公寓。,C座,基地占地面积约3万平方米，3层商业裙 楼设计。上面加盖商办及酒店式公寓。,C座,基地占地面积约3万平方米，共5层，3层商业裙楼设计。上面2层为仓储用房。,经济测算,根据目前市场情况，我们的经济测算标准为： 商业6000元/平方米 办公酒店是公寓4000元/平方米 住宅4000元/平方米 仓储4000元平方米,方案一：,40万6000元+（15+5+10）万4000元=36亿,方案二：,30万6000元+（15+10+5+10）万4000元=34亿,1：此方案为初步测算，最终结果和未来市场变动、销售情况有关。 2：从经济测算来看，方案一

34、在理论经济数据上占据优势。 3：从项目本身来看，方案二里的住宅设计比较尴尬，整体不大，区 域环境难以打造。,项目的成功离不开政府支持,本项目作为郑州未来最大的商业项目，目前周边位置不成熟。除了开发商下决心投入外，主要是当地政府能够以此为契机，启动区域的发展，加大硬件投入及软件的营造。目前周边客观现实是：,1：周边环境较差，比较杂乱 2：位于西4环外，距离市区有一定距离 3：生活配套不完善，银行、饭店、娱乐、休闲、商场、 相距较远 4：区域人气差，对于商业是非常的不利 5：区域市场认知度不够 6：周边居民整体层次不高，消费力有限,大体量的商业离不开政府的支持。开发商具体实施，政府进行积极引导，这

35、样不仅仅是做活本项目，更重要的是把整个区域的发展启动起来，拉动整个区域的经济。 1：整体迁入纺织大世界。 2：为园区的的企业提供挂牌帮助 3：为落户本项目的经营户提供政策上的倾斜 4：为本项目提供高关联度的周边规划 5：可能的其他优惠政策,通过以上不同类型专业市场的分析，成功轻纺类的专业市场都有政府的大力扶持，所以此类专业市场离不开政府的支持。,众多知名轻纺项目都有政府的支持,案例借鉴 一个项目的成功，不仅仅是看到自己有什么需要什么，而是多方面的全力配合，才能共同实现理想目标。我们以成功的案例来提供我们可以更为完善的思考点。,华南城，规模巨大的一站式综合性原料展示交易中心,纺织服装及面辅料交易

36、中心 皮革皮具及原辅料交易中心,1,1,2,2,电子原材料及成品交易中心,3,3,4,4,五金化工塑料交易中心,5,印刷纸品包装交易中心,5,6,6,华南城居住小区,7,物流区,7,8,华南城酒店,8,9,9,办公大楼,项目规模： 占地1.5平方公里，总建筑面积220万平方米，投资26亿元构建的工业原料交易中心 位置： 位于国内唯一的一个国家级物流试验基地深圳市龙岗区平湖物流基地园区 经营范围： 由纺织服装、皮具皮革、电子、印刷纸品包装、五金化工塑料五个专业交易中心组成。集展示、交易、物流、电子商务、进出口服务为一体的综合性原料展示交易中心，将生产力要素以最低的成本、最高的效率集合配置,招商，

37、盈利模式：巨额投资，以优惠的政策吸引商家入住，捆绑盈利，控制业态,华南城在3年内投入的市场培育费就高达6亿元 2006年开启了华南城市场培育的第二阶段。投资24亿元进行二期建设，包括五大市场、十几万平米的生活区、保税仓,盈利模式,租、售面向客户,租售价格,盈利模式：采用3+7捆绑模式，有利于控制业态，表达开发商和商户同进退,本项目位于无锡高新技术开发区沪宁高速公路无锡东出口。 中国无锡新世界国际纺织服装城，由深圳市新世界集团投资40 亿元建造。营销推广费用高达6 亿元，入驻近3 万商户。 总占地面积约65万平方米 总建筑面积达到130多万平方米 项目容积率0.88 绿化率12%,无锡新世界国际

38、纺织服装城,项目内设产品交易区、新品展示区、会议洽谈区、仓储货流区、商务办公区、餐饮住宿区、咨询服务区、推广活动区等八大分区。 项目内部配套有TOP10政务一条龙服务中心、大型SHOPPINGMALL、酒店、写字楼等。 周边配套： 周边有赛维拉商业广场、百安居、红星美凯龙、麦德龙大超市等.,无锡新世界国际纺织服装城,上下游资源的充分整合,顶级国际建筑设计,规模化,产业集群,大手笔影响,业态配比合理,政府支持,区位优势,无锡新世界国际纺织服装城八大成功因素,无锡新世界,无锡新世界国际纺织服装城 -从中央到地方的政府支持,无锡市委书记杨卫泽大力支持纺织城发展,江苏省委书记、省长带领省内各市领导到无

39、锡纺织城指导工作,中央财经领导小组办公室副主任刘鹤调研组考察无锡项目；韩国、马来西亚政府造访,无锡新世界国际纺织服装城 -成功的规划、设计、建造,业态配备的全面解决方案,美国德克萨斯州LLA建筑设计师近乎完美的shopping mall似高端设计,130万方的体量，打造了全球第一的规模,无锡新世界国际纺织服装城 -营销亮点频出，资源整合一网打尽,借亚洲小姐选美之势，亚姐亲临服装城,借助NBAY姚明复出,广东富民入驻,韩国议长厚礼,欧美馆开业,营销：亮点频出，张弛有道,安七炫等20名韩国当红明星 “韩流庆典”演唱会,政府机构,中共中央宣传部 中共中央统战部 中央财经领导小组 无锡市政府 香港贸易

40、发展局 中国纺织信息中心 张家港市政府 佛山市政府 嘉兴市政府 徐州新沂市政府,行业组织,中国纺织工业协会 江苏纺织工业协会 中国国际贸易促进会 交通银行 深圳市服装协会 黑龙江服装协会 瑞安商会 上海七浦路批发市场 中国轻纺城 绍兴市服装业协会 。,国际组织,韩国国会 美国ASAP 尼泊尔财政部 越南中国采购中心 德国卡尔斯鲁厄市政府 加州时装协会 世界纺织协会 意大利政府 中国驻法兰克福领事馆 美国国际棉花协会 。 。,案例总结：,政府有意识的引导,政策优惠 宣传推广 规范市场,具有传统产业因素,历史成因 产业集群 品牌资源,辐射周边的区位交通,大区域交通 全市交通 片区交通,完善的配套服

41、务,配套设施 物流服务 新趋势应用 市场管理,成功案例,轻纺专业市场成功因素,背景及客观条件,通过自身项目打造完成,PART3,中原国际轻纺总部经济区是建立在4个高度配合的基础上才能实施，如果其中条件缺乏，特别是缺乏作为4个方面最重要的政府支持，那么我们的解决方案是什么,?,如果本地块现阶段在得不到政府的支持下而必须要开发，在现有经济指标的情况下，未来面临很大的资金回笼压力及招商、经营压力。 作为经营开发公司必须有面临最坏问题的解决方法，所以我们建议能够与政府协商作出以下修改: 1:修改用地性质，把商业用地性质改为住宅。 2：提高容积率，可达到容积率4,把商业用地性质改为住宅。,1：在目前情况

42、下，大体量商业在此区域不论业种，存活度都不高。 2：区域本身虽然没有住宅项目，但也说明没有竞争，具有排他性。 3：在无支持情况下，商业的风险值高，而住宅因为有众多案例可循（较多的郊区大盘成功的经验） 4：大体量项目可以作为郊区新城概念出现，具有操作空间。,5：住宅可以自建配套，满足居民的生活需求 6：纯住宅的环境营造比较容易营造和把控 7：住宅不涉及招商和运营问题，减少开支 8：商业资金要求大，住宅资金可以较快回笼,提高容积率,1：商业3.2的容积率在此区域难打造，但是作为住宅项目，容积率可以再提高，而不影响产品的品质。 2：提高容积率可以弥补商业改为住宅后的价值差。 3：提高产品的性价比值。

43、(建筑面积在增加，单价可拉低）,产品策略抢占区域市场制高点，打造区域的标志楼盘,突出优势，成为新的代名词,本区域没有住宅产品，也没有竞争对手，在提供高性价的产品同时，项目的大体量，结合开发商本身的品牌优势本项目完全能够打造出引领区域市场的“灯塔项目，因此我们建议：跳出常规，以领导市场的思路和胆魄，树立项目的绝对高度，将本项目打造成为郑州西区的高性价比代名词。,产品实用性，体现品质，充分利用周边资源，,本项目的体量巨大，注定我们不能走单一产品的路线，在人群覆盖上必须涵盖自用及投资性产品较为全面的产品线。,产品多元化，符合大盘需求多元购买人群,1：虽然周边没有竞争楼盘，但是区域的劣势也是很明显，所

44、以我们的产 品设计上就应该尊重实用性和高性价比。 2：除了我们在做整体规划时，在概念上打造出满足在此生活居民的自足 性，需要在产品面上实际打造出具有代表楼盘档次的产品。 3：未来的产业园区将引入大量人员，作为本区域的大盘，在客群分析 上，应该做充分考虑。,产品面积控制，与区域整体消费水平相符合,本项目位于郑州西区，在认知度及消费能力上有其他区域有差别，在购买力上也就存在差距。所以在产品设计上，在考虑整体舒适度，提高实际使用比例外，总价上应该有一定的控制，在单价不变的情况下，面积控制是最合适的方式。,项目定位：,具有较为完善的配套设施，满足居民日常生活需要的大型现代生活社区。,项目目标,以“国际

45、”为主题特色，打造区域主题景观性社区 满足城市多元需求， 提供完善生活配套的 现代高尚宜居社区 实现低碳生活，倡导健康生活的 现代健康时尚乐活社区,案例介绍：,绿地21城 位于昆山花桥镇绿地大道555号花桥镇绿地大道555号 。 绿地21城规划面积13平方公里，位居江苏省昆山市花桥镇一侧，与上海版图仅一江之隔。 是一个集度假社区、尊老社区、国际社区和商务社区四大主题社区为一体。建筑风格有很多种包括古典西班牙、现代西班牙、北美草原、英伦不列颠、后现代中式等多种风格及多层电梯公寓。可以说物业物业形式是多种多样的，可供业主有丰富的选择。该小区周围的配套设施非常完善，并率先开通往返上海市区中山公园及安

46、亭镇的社区巴士。,10万平米的家世界一站式SHOPPINGMALL，近 11万方时尚风情街，四星级绿地豪生国际会议大酒店，同济大学附属医院，大型新鲜果蔬补给中心，中福会幼儿园，九年一贯制双语学校，5000平迷完全运动会所，室内豪华泳池、篮球、排球、壁球、台球、乒乓球各类球场，动感车房、有氧跳操馆、健身区、攀岩区、等，社区专属养生食堂。,绿地21城,上海奥林匹克花园位于上海松江区内之千年古镇-九亭镇，整个小区呈南北方向分布， 总占地面积63万余平方米 总体规划建筑面积为70万平方米。 项目建设之初，九亭区域价值也不被认同，这么大体量项目也被人质疑，但是事实证明，该项目成为上海知名的楼盘，一度引起销售热潮。,上海奥林匹克花园,上海奥林匹克花园,项目通过组团设计、单体构造等各种建筑元素的精心组合，将生活、运动和娱乐有机地融合在一起，形成特色鲜明的大型体育主题社区。,案例总结： 1：都是处于郊区的大盘项目 2：在项目初期都不被看好 3：都是大型主题性社区 4：有丰富的配套设施，具有自给自足的功能 5：产品线都丰富，满足了多元的需求,结语： 以上部分为我司对该项目的初步设想，还有众多需要完善的地方。我们希望将此报告作为与贵司讨论的平台，以期更进一步的使方案平衡各方关切，使项目能够顺利地推进。,thanks,