2010长沙佳天浏阳河项目整体物业发展建议 89p.ppt

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1、佳天浏阳河项目整体物业发展建议,湖南中原事业三部 CHANGSHA 05.2010,报告目录,物业发展建议,建筑风格与立面,整体定位回顾,智能化运用,整体规划,总体原则,园林景观,物业管理,配套设施,启动区建议,层高及车位比,户型设计,各类产品面积规划,户型配比,SWOT,S：优势,本土品牌企业，众多项目的成功运作，为项目“企业名片”式产品的打造奠定了基础，同时给予市场较强的号召力。 依托浏阳河风光带整体规划，为项目启动制造热点； 浏阳河风光带一线河景，汇集城市便利性与自然资源性于一体； 无退距，区域内真正距浏阳河最近的地块。 地块占地6万多，内带酒店、公寓、商业于一体，属区域内近期启动项目中

2、具有一定规模的综合项目。 5、 国际星级酒店带给住宅、公寓除了形象提升，更可带来服务的拉动作用。,区域的认可度较低，非长沙房地产发展热点区域，却又与传统板块存在一定的距离； 地块周边环境高端项目较少，高端居住氛围不成熟； 区域同期开发在售的一线水景项目较多； 地块内部平整，但整体呈狭长状，且北向为尖端状，住宅规划一定程度上受限； 地块规划容积率较高，与传统高端物业指标存在一定的差距。,芙蓉稀缺的绿化景观资源浏阳河风光带将于近期开发建设，对本项目后期推广及销售提供有利条件； 营盘路及马王堆新城区域聚集了大量政要和商贾客户，可开发项目不多 芙蓉生态新城片区未来重大基础设施建设和环境改善等利好因素为

3、项目价值提升提供帮助；,地产新政的不断出台，地产发展进入下调阶段，政府意愿等多方因素对项目规划及未来开发增加了不确定性； 2010年后，辉煌国际城及本板块万科购买土地与项目几乎同步。供应量及品牌压力相对较大，项目市场竞争较大； 市场已略有观望态势，项目定位高端物业，投资客户来源受到一定挤压，这为项目价格拉高形成一定障碍； 周边热点房地产区域（如雨花区武广片区）的不断成熟，将截流大量向东置业客户。,T：威胁,O：机会,W：劣势,项目市场定位回顾,本项目是芙蓉区重点打造的RBD新典范居住休闲区、拥有稀缺景观资源 和区域“唯一”的国际五星级酒店配置的18万平米“偏高档”综合项目，它将是片区乃至长沙未

4、来的“名片”级标志性建筑群。,项目客户定位回顾,项目的目标客户定位为：市场主流客群为主，部分舒奢型客户为辅,第一圈层,第二圈层,第三圈层,第二圈层客户群：周边换房客户、芙蓉区企事业单位高端客户,第三圈层客户群：长沙市中心区和其他区域客户群，含天心和雨花等。,第一圈层客户群：周边企事业单位高端客户,第四圈层,第四圈层客户群：以长沙周边其他县市客户群，含湘籍外地客户群。(深圳、广州等),根据本项目的资源、目标和市场特征，项目产品定位为拥有突出景观资源特色和产品线涵盖丰富的滨水特色产品：“全景致国际滨水封面集群”,项目在拥有丰富产品线，有酒店、公寓、商业、住宅，有面积大的、有面积小的,集群,项目产品

5、定位回顾,整体面向市场和客户的项目形象定位为：掌控高端资源的“都会水岸栖居”,辐射中南的市场商户、私企众多，是区域财富密集之处,资源掌控,首脑机关云集，是湖南传统的党政重地、资源掌控区域,项目占据了芙蓉区稀缺景观资源,并且为浏阳河风光带中“唯一”无退距项目,水岸,长沙的CBD、经济最发达的区域，有三湘第一区之称，城市化水平长沙最高。,都会,栖居,项目拥有酒店、公寓、商业、住宅的综合性项目,项目形象定位回顾,报告目录,物业发展建议,建筑风格与立面,整体定位回顾,智能化运用,整体规划,总体原则,园林景观,物业管理,配套设施,启动区建议,层高及车位比,户型设计,各类产品面积规划,户型配比,以“都会水

6、岸栖居生活营造”+“高端形象”+“品质打造”为项目发展的核心价值体系,总体原则确定,报告目录,物业发展建议,建筑风格与立面,整体定位回顾,智能化运用,整体规划,总体原则,园林景观,物业管理,配套设施,启动区建议,层高及车位比,户型设计,各类产品面积规划,户型配比,住宅居住布局建议:根据规划地块周边素质进行综合研判，将项目地块的一级、二级、三级居住价值分别设置：大宅区、名宅区、小户豪宅区,功能布局,古曲路,北段绿地（启动区）,营 盘 路,公 园 路,长 善 路,社区道 路,住宅居住布局： A区（三期）：大宅区 B区（二期）：名宅区 C区（一期）：小户豪宅区（公寓）,浏 阳 河,A,B,C,商业布

7、局建议:根据交通、昭示性和周边配套价值进行综合判断，在项目一级商业价值区域布置部分商业,功能布局,北段绿地（启动区）,营 盘 路,公 园 路,长 善 路,社区道 路,备注： 作为高端社区，尽量商业不要住宅连在一起，且不对小区内部开门，以保证小区内部的整体舒适度 同时，为减少临街商业（长善路）对项目小区的影响 小区东侧“长善路”一边需要通透，并与绿化带、河景形成很好的景观面 商业主要设置在公园路和长善路交汇处，及长善路和北段绿地交汇处 建议在酒店裙楼设置少量配套性商业，在公寓裙楼设置社区型商业,古曲路,浏 阳 河,酒店布局建议在项目北段地块（长善路和北段绿化带交汇处）,公寓,北段绿地（启动区）,

8、功能布局,回顾：四期酒店对价值提升和项目风险控制： 酒店最为开发商自持物业：将酒店设置在项目北段绿地侧，有利于酒店作为开发商自持物业享有最佳的景观和配套资源。 三期住宅价值的实现：同时，酒店作为最后开发的项目，前期对于住宅遮挡少，景观面更佳，有利于促进项目前期的住宅销售； 项目风险控制：将酒店此区域最后开发，有利于项目开发风险的控制。,四期：酒店,项目售楼部 （商业会所）,规划设计建议的10大价值点：,整体规划核心精神：树立芙蓉中心区滨水高尚住宅典范,整体规划价值点,交通流向：建议设四个出入口与小区路的环形与曲线布局相统一，达到人车分行，方便出行的同时达到观赏景观最大化。,功能布局,古曲路,北

9、段绿地（启动区）,营 盘 路,公 园 路,长 善 路,社区道 路,浏 阳 河,A,C,人行和车行主入口,人行和车行次入口,车行和人行次入口,人行次入口,展示（3/3） ：样板间实景展示,本项目建议设四个出入口，一主三次 项目地块东侧建议设两个出入口 人行车行主入口：主要满足业主进入社区和观赏浏阳河景观的出行方便。 人行车行次入口：主要满足酒店出入和观赏浏阳河景观的出行方便。 项目地块西侧建议设两个出入口 人行次入口：主要满足业主进入社区的方便和安全。 车行和人行次入口：一是满足酒店出入的方便，二是达到业主进入社区的通畅方便。,另附建议： 建议在 项目地块东侧设一条步行景观路入口，一是满足与浏阳

10、河景观带相统一，将浏阳河景观引入社区，达到景观利用最大化。二是观赏景观出行的方便与安全。,根据项目地块和周边环境特点以及达到人车分流，项目组建议小区路采用环形和曲线布局。,结合项目地块资源和未来营销工作的顺利开展，建议项目分期开发策略如下,公寓,北段绿地（启动区）,二期,三期,一期,开发方式：组团开发 开发分期：四期 （一期公寓、二期住宅、三期住宅、四期酒店） .开发时序：由南往北、依次开发 （而北段绿地在一期启动区中予以完成）,分期开发策略,四期：酒店,项目售楼部 （商业会所）,分期开发策略释义：北段绿地区域,公寓,北段绿地（启动区）,二期,三期,一期,1、北段绿地区域 1）启动区展示区域：

11、建议作为项目启动区园林展示区，用以拔高项目入市形象。园林可增加主题性，如区域首个下沉式高尔夫球推杆场或网球场等，增强项目卖点。 2）设置项目售楼部：因酒店为最后开发 方案一：在绿地规划区域内，设置临时建筑作为项目售楼部使用（昭示性、展示性较佳） 方案二：在公寓的商业群楼内设置未来的商业会所或咖啡厅等（未来对外招租运营），在前期作为项目的售楼部进行使用；,四期：酒店,项目售楼部 （商业会所）,分期开发策略,分期开发策略释义：一期公寓产品入市,公寓,北段绿地（启动区）,二期,三期,一期,2、一期公寓产品入市 项目2011年6月入市 住宅类产品万科已经在市场上树立了标杆位置，且在明年6月份住宅类产品

12、区域供应量较多、竞争大。因此，项目一期如以“住宅”入市，将较难突破区域价格天花板 而公寓在项目入市时，整体区域供应量少，且项目是区域市场上，唯一拥有国际五星级服务和这么好景观的公寓，结合市场所可能的“变市”状态，因此，先推公寓竞争力会更大、风险相对更小。 按“地块和资源”特点，项目酒店和公寓分开较为合适；但按“价值组合”特点，项目酒店和公寓放在一起较为合适，建议未来让设计院出两款图纸再供探讨。,备注：区域住宅及公寓相关竞争情况详见佳天浏阳河项目市场调研报告,四期：酒店,项目售楼部 （商业会所）,分期开发策略,分期开发策略释义：二期、三期入市产品住宅,公寓,北段绿地（启动区）,二期,三期,一期,

13、3、二期、三期入市产品 大宅入市、奠定高端形象： 二、三期产品线建议更纯粹一些、面积也更大一些，以舒适型产品满足区域高端换房客户的需求，并且分期推售，将项目价值最优的地块产品放到项目三期。 实现项目价值：将项目大宅产品分期后，有利于促进项目价值随地块价值和项目形象价值的不断提高，而达到最大化的实现。,四期：酒店,项目售楼部 （商业会所）,分期开发策略,分期开发策略释义：四期酒店,公寓,北段绿地（启动区）,二期,三期,一期,4、四期酒店 酒店作为开发商自持物业：将酒店设置在项目北段绿地侧，有利于酒店作为开发商自持物业享有最佳的景观和配套资源。 三期住宅价值的实现：同时，酒店作为最后开发的项目，前

14、期对于住宅遮挡少，景观面更佳，有利于促进项目前期的住宅销售； 项目风险控制：将酒店此区域最后开发，有利于项目开发风险的控制。,四期：酒店,项目售楼部 （商业会所）,分期开发策略,报告目录,物业发展建议,建筑风格与立面,整体定位回顾,智能化运用,整体规划,总体原则,园林景观,物业管理,配套设施,启动区建议,层高及车位比,户型设计,各类产品面积规划,户型配比,项目各类型产品规模配比及物业类型,项目各类产品体量规模建议：酒店、公寓、商业、住宅,项目住宅户型总配比,物业类型： 高层塔楼+ 高层板楼+小高层大平层 建筑面积：住宅 11.6 12.1万平米,备注：以上舒适性2房和3房非功能上的“+1”产品

15、，仅在面宽进深尺度和入户花园等舒适赠送方面予以重点考虑,项目公寓户型总配比,物业类型： 高层塔楼 建筑面积：公寓3万平米,备注：以上面积段为建议区间，建筑设计院可在此范围适当调整。,项目酒店户型总配比,物业类型： 高层塔楼 建筑面积：2.7万3万平米,A、801002+1户型需设计入户花园、空中花园及赠送飘窗； B、120以上户型须有空中院馆设计，入户花园设计、飘窗及双阳台设计； C、150 以上大平层设计大露台充分保证入户观景。,户型设计指标,每种户型、面积段对应主要设计指标如表所示：,户型设计指标,建议配置,可选配置,根据市场调研获取客户偏好，结合创新户型可实现性，我们建立项目户型设计价值

16、体系如下:,项目户型价值点梳理,行排列式，现代风格、挑高阳台； 规划社区文化中心，用以规避道路分割影响；,以本土客户需求为导向，大面积产品打造板式楼为主,户型设计,“空中院馆”的设计有助于户型的空间结构布局，尤其对于大户型房间走廊过长的修正，并 且增加整体的通透性和采光； 户型的本质是体现院落文化，院落是家庭的中心，是将各功能房间连接的纽带； 现代高处院馆生活，既有传统的情景元素，又有现代都市的空间元素。,空中院馆：引用传统的院落概念，设计空中院馆，增强整体通透性和采光性；差异化市场竞争，形成项目独特卖点,户型设计,飘窗比平窗更能够让房间接受更多的阳光，又延展了室内空间； 飘窗窗台可以小坐，可

17、以摆放陈设，也可以通过调整成为梳妆台或写字台，增加实用率；落地飘窗增加步出空间； 层高小于2.2米，进深小于0.6米赠送全部面积。,飘窗：扩大视觉空间，提升舒适度和附加值，建议所有户型能送尽量送,飘窗可广泛运用于各种户型之中，实用性高，也增加了采光面和观景面,落地飘窗垂直剖面示意图,次卧、书房采用飘窗增加步出空间,飘窗,户型设计,观景阳台可考虑与客厅等功能空间连接，既增大景观面，又扩大阳台的活动景观空间； 功能阳台一般与厨房相连，方便居家功能的需要； 各种户型的主卧都可以考虑设置不计容积率的法式小阳台（进深小于0.6米），增加步出空间。,两房先保证具有一个观景阳台兼功能阳台使用； 三房以上户型

18、设置双阳台，让生活阳台与观景阳台区分； 大平层设置三阳台。,客厅连通观景阳台,厨房连通功能阳台,阳台：两房保证一个观景阳台，三房设置双阳台、大平层设置三阳台；,户型设计,优劣势分析： 优：可构成立体绿化空间、增加采光面，引入室外空间，提高舒适度； 劣：但使建筑进深增加，从而影响排布；长沙市场上入户花园设计还未被客户广泛利用； 设置户型分析： 受项目的基本情况制约，建议可在部分舒适性产品，如舒适性2房以上户型采用入户花园结构，拉长户型景观面，但是不宜设置过大； 赠送方式分析： 按新规“异形入户花园”计一半面积，“矩形型入户花园”面积大于6平方米或进深大于2.5米，计算全部建筑面积。,主力户型三房

19、尽可能采用入户花园设计，作为提升功能空间，并拉升景观面，面积不应过大。,入户花园：入户花园可构成立体绿化空间、可变书房、可变茶室,户型设计,优：露台采用有利于增加情趣和观景，扩大生活空间； 劣：露台设计，增加建筑容积率，且影响建筑外立面，不建议大量采用； 进深大于2.5 米或面积大于12平方米“露台”计算全部建筑面积。,可在本项目的大平层单位使用，实现户户全露台设计,露台：可增加观景平台和活动空间；在项目的大平面户型设计的适当采用,户型设计,优劣势分析： 优：具备步入式衣柜是居住品质提升的重要标志之一； 劣：占用部分室内空间。,在有限面积条件下，保障私密性，建议利用过道作为衣帽间,舒适主卧：设

20、置步入式衣帽间，作为舒适房型的必备空间，主要用于大平面中，提升舒适度,户型设计,结合政策和市场趋势，建议项目户型增加创新赠送，如： 公寓“3565”：单间、1房1厅、1房1厅变2房1厅,单间,1房1厅改2房1厅,1房1厅,其他各类产品户型建议,2房“7085”可考虑部分作成2+1户型或2+2户型,注：此户型为深圳宝安区 金海华府项目2房产品，可将此两房改四房，自由组合的空间可以满足客户家庭结构的变化和不同功能的需要。,注：此户型为深圳中海阳光玫瑰园2室2厅1卫80 （可变为2+1）实用率:76.8%,其他各类产品户型建议,3房“110120”可考虑部分作成3+1户型，如“3房”变“4房”，甚至

21、“3房”改“5房”,此图为深圳“城色”项目3房产品，可将此3房改4房甚至5房。,其他各类产品户型建议,4房“170180”可考虑部分作成3+1户型，如“3房”变“4房”，甚至“3房”改“5房”,深圳龙光君悦龙庭3室2厅2卫164.19,长沙恒基凯旋门4室2厅2卫156.85,其他各类产品户型建议,报告目录,物业发展建议,建筑风格与立面,整体定位回顾,智能化运用,整体规划,总体原则,园林景观,物业管理,配套设施,启动区建议,层高及车位比,户型设计,各类产品面积规划,户型配比,外立面建筑风格,结合项目整体定位，要体现项目高端都市主义的形象，同时考虑市场客户的接受度，建议外立面整体建筑风格以现代风格

22、为主，同时通过色系、造型、用材、电梯方面等融入其他风格,风格建议一：现代简欧风格,参考案例： 深圳雅颂居,外立面建筑风格,造型上主要建议在项目的底部和顶部营造本项目的欧式风情，中间部位以现代建筑为主,采用直线条，营造挺拔向上的感觉,中部造型,顶部造型,顶部采用欧式建筑风格，雍容华贵,采用直线条，打造挺拔向上的感觉,中部造型,底部造型： 建议采用罗马柱或者欧式建筑元素造型,采用罗马柱，营造项目欧式的风情,底部造型,中部造型： 建议采用直线条，营造现代建筑风格,顶部造型： 建议采用欧式建筑的元素，营造欧式异域风情,外立面建筑风格造型,用材上建议底部采用石材，增强项目的品质感；项目的观景面使用玻璃，

23、增强项目观景性，最大化项目的景观资源,观景处理手法： 材料：采用质感强通透的玻璃进行搭配； 处理方式：通过观景阳台，转角凸窗等的设置，突出项目高层的观景性。,观 景 玻 璃 运 用,底 部 石 材,石材处理手法： 材料：与外立面基调相似的的暖色调石材或者高档仿石材； 施工方式：可使用干挂石材的处理方式,外立面建筑风格用材,本项目高层（楼王）单位可以考虑采用观景电梯，充分放大项目的河景+部分北部绿化带的景观资源，提升项目的高端形象,观景电梯效果图外部,观景电梯效果图内部,观景电梯效果图外部,优势：放大景观资源，具有昭示性，高端意向； 劣势：占用观景面，成本较高。,外立面建筑风格电梯,外立面建筑风

24、格,风格建议二：纯粹的现代简约风格,参考案例： 深圳天安国际高尔夫珑园,报告目录,物业发展建议,建筑风格与立面,整体定位回顾,智能化运用,整体规划,总体原则,园林景观,物业管理,配套设施,启动区建议,层高及车位比,户型设计,各类产品面积规划,户型配比,客户对生活品质要求的提高必将导致其对景观要求的相应提高，现有社区粗糙的景观体系已不足以满足客户需求； 在竞争较为激烈的市场中，各个项目都力求在各方面提升竞争力，景观则是体现项目品质的关键因素之一，因此，可预见未来市场景观营造水平将不断提高。,从市场的角度考虑,重要节点,景观绿化,重视觉冲击点，给客户非常强烈的视觉感受,注重项目因地制宜的景观绿化的

25、打造,通过中原多年的操盘经验，客户对活动空间、景观绿化、适当水系、注重细节打造等方面都非常关注，园林展示是影响客户购买的重要因素,景观小品,设置景观小品，营造社区的居住氛围,园林景观建议,北段绿地,浏 阳 河 风 光 带,小区架空层抬高5-6米左右，小区一层与浏阳河景观带平行，将其打造成为长沙自然景观与建筑融为一体的高端项目； 项目整体绿化设计在5-6米之上，平台上设计覆土进行绿化具有一定的局限性，建议设计采用乔木+灌木+地被的复合种植法。 备注：建议参考深圳三湘海尚景观园林设计。,抬高小区架空层，小区一层建筑与浏阳河风光带平行，整个项目具有“漂浮的空中花园”的感受，打造长沙首屈一指的自然与建

26、筑融为一体的高端项目，绿植设计建议采用乔木+灌木+地被的复合种植法。,整体地块抬高,小区地块东邻浏阳河景观带，连接东西处设计次景观轴和主次入口，把浏阳河景观资源最大化的借景引入小区内部。 用地南北向长，东西短，中心绿地自北向绿地贯穿南北，与东西景观轴相较于小区中心景观园林，建议南北向用8001000年左右的古香樟为首种植，打造香樟大道，同时中心园林设计为下沉式园林。,北段绿地,南北主景观轴,东西次景观轴,东西景观轴最大化的把浏阳河景观资源借景引入小区内部，与贯穿南北的景观轴形成中心园林，建筑与景观有机融合，打造区域首个下沉式中心园林与百年香樟大道。,景观轴线,入口设置进门大广场，气派，开阔，突

27、出尊贵感,设置进门大广场，气派、开阔，突出尊贵感觉； 看似不加修饰，随意、自在，但是透漏着高贵；,北段绿地,小区主入口,主入口示意图,气派入口,架空层设计的目标是将宅间绿地引入室内，营造一个建筑与外景融为一体的室内活动空间，建议5-6米层高,架空层泛会所,景观小品 昭示性强的区域如公共广场、社区内、景观大道旁，分别布置风格相宜的景观小品；,景观雕塑,特色的装饰小品,特色的装饰小品,水景雕塑,社区小品建议结合周边环境，以“水”为主题进行打造,特色的装饰小品,水主题小品,小区主入口,北端绿地最大化利用，提升项目价值，建议设置下沉式推杆高尔夫园林景观练习场，或者设置网球场,推杆高尔夫,网球练习场,北

28、段绿地：下沉式高尔夫景观或网球场,北段绿地,顶层和楼宇间均种植树木,案例：Reflections at Keppel Bay实现吉宝岛资源价值最大化的同时，也充分珍视岛屿周围的环境，小区园林植被、甚至顶楼以及楼宇间的植被，都使其与吉宝岛融为一体。 “环保意识是当前一种全球性的觉醒，建筑师们再也不能只是单纯地盖房子，建筑的意义关系到人类生存与生活的方式。”,*顶层花园楼宇设计*,顶楼业主专用观景台,长沙最大规模的顶楼业主“专用观景台”（即顶层花园设计），配置180度屋顶观景阳台,180度屋顶观景阳台,长沙最大规模的业主“专用景观台”设置,* 全落地玻璃窗*部分明星产品从客厅、卧室到洗手间均观河景

29、，并设置180度观景阳台,长沙最大规模的观景户型设置：全落地玻璃窗设置的观景客厅、卧室，甚至部分大户明星产品连浴室都可以考虑进行此设置。,观河卧室,观河客厅,观海洗手间,长沙最大规模景观户型设置,报告目录,物业发展建议,建筑风格与立面,整体定位回顾,智能化运用,整体规划,总体原则,园林景观,物业管理,配套设施,启动区建议,层高及车位比,户型设计,各类产品面积规划,户型配比,在项目地块抬高后（或部分抬高），道路系统建议进行人车分流，设置阳光车库，自然通风采光,备注；建议参考深圳红树西岸、三湘海尚,阳光车库,长沙高端住宅层高集中在2.9-3.3米之间，多为3米； 从销售率看长沙客户对层高无较强敏感

30、性；,建议本项目层高:楼王单位3.2米、非楼王单位3米,住宅层高建议,中心城区高端住宅车位比在1.：0.5-1：0.8之间，非城市核心区豪宅车位比在1：1以上； 建议车位比为1：0.8，供小于求，促进项目未来车位的快速去化；,车位比：本项目车位比建议设计为1:0.8，有利于未来车位整体去化,车位比建议,报告目录,物业发展建议,建筑风格与立面,整体定位回顾,智能化运用,整体规划,总体原则,园林景观,物业管理,配套设施,启动区建议,层高及车位比,户型设计,各类产品面积规划,户型配比,长沙高端项目会所研究,会所面积： 长沙众多项目会所面积视其功能规划而定，面积区间在2000-8000平米不等。主流面

31、积区间4000平米左右。 会所功能： 大都为休闲、娱乐、健身场所，档次不一；也有较为特色的，如美洲故事的双会所，设置专门的运动会所与商务会所。如恒基凯旋门会所设置高端的私人影院等。 部分会所包含幼儿园； 会所运营方式及目前经营状况 在目前已经开始完全运营或部分运营的案例中可知，大部分是开发商自己经营，而在经营方面，大多采用外包或合作运营的方式来经营会所。运营状况普遍一般，盈利能力欠佳，多针对业主实行付费服务，客源量少。主要用途还是在提高项目档次，为销售服务。,本土中高端项目会所配套设施,配套设施会所建议一,会所设置：结合项目自身特特点，建议会所先作为项目营销中心，后期以“水会所”对外经营，面积

32、在3000平米左右，设置在东北向昭示性较好的地块,各种水疗浴。如：药浴、牛奶浴、花瓣浴、高低温浴、冰浴、玛瑙浴、光波浴、火龙浴 各式戏水池。如：鲜花池、热池、冰池、儿童池、泳池、浮力池、旋涡池、各式情侣池、深水鲨鱼动态鱼缸。 各式健身区，如：水中健身、陆地健身、乒乓球、沙弧球、儿童游戏区。 各式休闲区，如单人液晶电视休息区、贵宾休息室、立体声电影院、足球吧、网吧、书吧、太空睡眠区 。,水会所：集各种水疗浴、各式戏水池、休闲健身、经练歌房等为一体的综合娱乐休闲场所。,兼顾长沙本土客户喜好，以及会所经营难度，建议会所也可以大众休闲娱乐设施为主,面积3000平米左右，3层设计,配套设置会所建议二,酒

33、店设置之设计关键点：河景资源和北向景观绿地资源的充分利用，每间房都观景，室外大阳台,室内室外自然过渡,配套设施酒店设置,酒店设置之造型：不建议采用鱼鳞造型，但是总体造型仍然建议个性化，可以采用现代欧式建筑风格或者现代简约建筑风格,酒店造型设计关键：采用现代欧式风格或者现代简约风格设计,配套设施酒店设置,*星际泳池*,以大面积落地窗，或露天形式于临江面设置无边际泳池，以使河景最大化。,酒店设置之会所：天际会所区域内唯一的国际五星级名流会所，除设有健身、美容、SPA、桑拿、形体训练、美式壁球室、中西餐厅等高端服务外，建议可以设置长沙首个星际泳池、星空茶餐厅、星幕宴会厅的国际五星级配套服务会所,配套

34、设施酒店设置,配套设施商业设置,项目要打造高档社区，因此商业体量不应过大，除对外经营的会所外，项目商业主要集中在公寓下面的商业裙楼，2-3层左右，服务于社区,要较好的处理住宅与商业的相对隔离和退让，不影响居住品质； 商业街区与住宅风格保持项目统一性，同时具备一定的特色； 部分临街特色商业街，在形式上对项目与周边的区隔起到了重要作用。,运动休闲配套设施建议,室外运动休闲配套：以羽毛球、篮球场为主，架空层设置如儿童乐园、棋牌石桌、乒乓球台、康体器材等大众运动休闲配套,报告目录,物业发展建议,建筑风格与立面,整体定位回顾,智能化运用,整体规划,总体原则,园林景观,物业管理,配套设施,启动区建议,层高

35、及车位比,户型设计,各类产品面积规划,户型配比,住宅科技运用研究,科技系统涵盖各个方面，常见的为直水系统、红外线对射安防系统、可视对讲、中空玻璃。其它较高品质的科技系统较少如西山汇景的远程智能控制系统；,以下为高档小区中使用相对较多的科技产品：,住宅科技运用研究,创新科技设计建议,直饮水系统,新风系统,20-30元/,70-100元/ ,本项目住宅科技采用：、直饮水、新风系统,A、 中空low-E玻璃 阻隔紫外线,B、 外墙保温系统 多种外墙外保温系统工艺，保温、节能,为了照顾景观资源，本项目较难兼顾到朝向，而中空low-e玻璃则可有效防止西晒； 而保温楼板则可有效节能保温并起到降噪的功能。,

36、针对客户关注项目照顾景观面后的东西晒问题：设置防辐射的中控“low-E”玻璃和外墙隔热保温系统,针对客户关注内容配置,报告目录,物业发展建议,建筑风格与立面,整体定位回顾,智能化运用,整体规划,总体原则,园林景观,物业管理,配套设施,启动区建议,层高及车位比,户型设计,各类产品面积规划,户型配比,物业管理方式选择建议：整体外包经营；聘请项目五星级酒店管理公司或知名物业管理公司做顾问,物业管理方式及特点,建议本项目物业管理采用整体外包的形式，并聘请项目国际五星级酒店管理公司或第一太平戴维斯、戴德梁行等国际知名五大行物管公司做顾问。,本项目物业管理方式建议,物业管理建议,物业管理体系：常规服务+酒

37、店式管家服务，融入酒店管理的模式和服务意识,代客打印、复印、翻译、发送传真、电子邮件，预定车、船、飞机等,商务管家服务,生活管家服务,运动管家服务,财务管家服务,迎宾拉车门服务，贵重物品免费保管存放服务等，建立业主家庭日常生活数据 ；,健身、瑜伽、高尔夫、SPA私人教练，为业主提供一对一套餐,私人理财顾问、投资咨询顾问,物业管理体系,物管费、公众代办性服务收费（水、电、气、供热、电视、通讯等）、特约服务收费、转售与租赁中介服务,管理租赁服务,秩序维护服务,设备维护服务,日常生活服务,24小时值班守卫监控系统，小区内消防管理、车辆、交通等秩序管理；,专业人员负责机电设备、设施管理维修；,提供幼儿

38、园、小型门诊、菜市场、餐馆、氧吧、咖啡厅、小超市、便利店等服务,常规服务,酒店管家服务,物业管理建议,借鉴星级酒店管家式服务理念，为尊崇业主提供贵族般的生活礼遇,从软性服务上，引入五星级酒店式管家服务（一对一专属个性化、全方位服务），强化酒店服务，通过管家服务创造附加价值； 作为长沙城市标杆项目，使业主有着强烈的身份象征意义。,在这里，享受尊贵的一切! 五星级酒店私有化，每位业主均自动成为酒店的VIP客户,私人管家服务，尊贵生活礼遇,物业管理建议,注重社区安防保障，采用智能化管理系统，提供从社区到入户的双重保障,安防 小区内保安二十四小时巡逻； 小区周围设置红外线对射防攀爬自动报警装置； 小区

39、各主入口、每幢别墅有闭路监控装置； 每户都设有可视对讲门铃； 入户门设门磁报警安防系统 消防 确保社区消防通道随时能启用； 别墅每层楼特设自动感温、感烟装置及自动喷淋；,物业管理建议,报告目录,物业发展建议,建筑风格与立面,整体定位回顾,智能化运用,整体规划,总体原则,园林景观,物业管理,配套设施,启动区建议,层高及车位比,户型设计,各类产品面积规划,户型配比,本项目启动的三大原则：,启动原则,启动原则一： 先期最有优势产品入市，进而次优住宅产品入市，注意整体形象,启动原则二： 后期借助高形象推出最优资源住宅产品，博取高利润,启动原则三： 每期不同产品搭配，产品分工明确，保证速度与利润均衡,项

40、目启动区开发策略,启动总策略：芙蓉中心区“水岸栖居”体验场景，迅速建立市场影响力,结合项目整体开发战略、启动区目标、市场状况以及案例启示，制定本项目启动区三大策略：,配套先行,核心展示,强势产品,会所建立,高端售楼处（会所内）； 北向功能绿地展示 样板房,景观公寓 稀缺产品,项目启动区开发策略,会所与售楼处合并，会所设置在靠近北向功能绿化的商业地块，售楼处在会所内，待销售期结束后将所提供休闲娱乐服务，例如：台球、羽毛球、网球、棋牌、中西餐厅、健身房等服务可对外开放经营，同时也提供业主会员价供业主消费；开发商可视情况经营一部分内容,会所处理2,建议：售楼处与会所一同放置商业地块，以保证售楼处的昭

41、示性和会所日后对外开放成功经营,项目启动区开发策略,展示（1/3）：先期建设“船型” 景观，作为项目标记，作为售楼处及会所主形象；售楼区及样板房区中的空地作为项目园林展示体验区,公寓,北段绿地（启动区）,四期：酒店,项目售楼部 （商业会所）,项目启动区开发策略,展示（2/3）：北向功能绿地，先期建设，制造大气、专属、奢华、尊贵的联想,项目启动区开发策略,推杆高尔夫,网球练习场,北段绿地,不断建立更高的展示和服务标准，承接高形象！,摈弃杂扰、眼见为实的核心杀伤力！ 领先市场：产品 展示 服务 性价比,最可见、最有打动力的销售工具,展示（3/3） ：样板间实景展示,项目启动区开发策略,一眼就觉得这个项目跟别人不一样！ 对于提升客户体验、制造项目亮点、树立业内外口碑、建立佳天品牌有举足轻重的作用；,展示（3/3） ：样板间实景展示,项目启动区开发策略,毛坯样板间艺术展示（1+1户型的阳台）,工程样板间的合作方和用材展示,每个房间都有名称和面积,展示（3/3） ：工程样板间实景展示（清水房）,项目启动区开发策略,Thanks for your attention,Wish you a good day!,