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1、,上海网球公寓项目,定价参考报告,2010年3月,思路,市场篇 选取特定样本进行分析 区域篇 区域价值认知市场特点总结 项目篇 项目价值挖掘 客户篇 目标客户搜索,市场篇,整体市场分析,选取住宅产品成交时间点09年3月10年3月,选取住宅产品成交总价段8001200万,1、成交产品的物业类型 2、成交产品的环线分布 3、成交产品的单价特点 4、具体分析各类产品的单价与面积段,本案的市场机会,整体市场分析,公寓产品在成交物业类型中所占比例最高,近一年的成交物业类型中，公寓所占比例最高为50%，其次为独栋别墅，其中叠加产品所占比例仅为2%,整体市场分析,住宅高端产品集中在中外环间与外郊环间成交,近
2、一年的成交物业所处环线中，中外环间与外交环间所在比例最高，分别为32%与31%，其中郊环以外成交比例最小。,住宅高端产品成交均价集中在34万元/平方米,整体市场分析,近一年的成交物业的成交单价集中在34万元/平方米，其次为45万与23万/平方米区间，其中2万元以下5万元以上价格区间产品所占比例较小,叠加产品市场分析,叠加产品主力均价为23万元/平，主力面积段为310320、260280平方米,近一年的叠加产品主力成交均价为23万/平方米，成交产品面积段集中在310320与260280平方米，成交主力项目为金桥瑞仕花园、裕龙花园,联体产品市场分析,联排产品主力均价为34万元/平，主力面积段为28
3、0300平方米,近一年的联体产品主力成交均价为34万/平方米，成交产品面积段集中在280300平方米，成交主力项目为保利林语溪、龙湖艳澜山、汤臣湖庭花园、金地格林风范城、绿地康林公寓、银都名墅,独栋产品市场分析,联排产品主力均价为23万元/平，主力面积段为290320平方米,近一年的独栋产品主力成交均价为23万/平方米，成交产品面积段集中在290320平方米，成交主力项目为爱法奥朗新庄园、棕榈滩、中房森林别墅、佘山银湖别墅、山的院子花园、南郊别墅、览海高尔夫别墅、湖山在望花园、城市经典花园,公寓产品市场分析,公寓产品主力均价为35万元/平，主力面积段为260280、220240平方米,近一年的
4、公寓产品主力成交均价为35万/平方米，成交产品面积段集中在260280、220240平方米，两者总比例达到37%，其余面积段产品分布较为离散，成交主力项目财富海景花园、翠湖天地、汉斯国际公寓、仁恒河滨城、尚海湾豪庭、世茂滨江花园 、星河湾荟苑,整体市场小结,区域篇,西上海 闵行 华漕 金丰国际社区,本案,生活配套成熟，国际氛围浓郁，低密度高端国际化运动场所多,作为成熟别墅区，区域的配套较为完善，银行、购物中心等日常生活配套设施齐全 还有国际化运动场 所，包括上海银涛高尔夫俱乐部、上海大都会高尔夫俱乐部、上海马术运动场、上海网球俱乐部等 周边汇集了上海美国学校、新加坡国际学校、英国学校、德法学校
5、、韩国学校，以及上海台商子弟学校 丰富的教育资源吸引了众多的国际家庭来此居住；浓厚的国际氛围更使金丰社区成为外籍人士安居的乐土,建行,联华超市,华联超市,农工商超市,华漕镇政府,大都会高尔夫俱乐部,银涛高尔夫俱乐部,马术运动场,家乐福,大润发,由于外籍欧美人士在沪工作时间多为2-3年，因此，每年将会有1900名学生转学，预计涉及近千户家庭。,距离虹桥国际机场15分钟车程；通过延安高架20分钟到达人民广场；30分钟到达外滩；由外环线20分钟可至徐家汇。 公交线路：莘纪线、803、74B、74、古华线等 轨道2号线西延伸段将通到距华漕仅3公里的虹桥临空园区 虹桥综合交通枢纽建成后，华漕将成为整个长
6、三角地区的交通中心 地下：引入3条轨道交通线路。从这里到达市区的 交通将更加便捷。,目前自驾交通便利，规划后公交与轨道通达性提升,当前区域主要由6个重点项目 独栋：西郊庄园、兰乔圣菲、瑞生花园 联排+叠加：万科.红郡 联排+公寓：林荫湖畔 纯公寓：西庭网球公寓,本案是区域唯一的高端纯公寓项目,网球公寓,西郊庄园,兰乔圣菲,红郡,林荫湖畔,瑞生花园,竞争个案区位图,区域个案租售情况概况,由于项目品质与物业类型差距，导致区域总价段跨度较大,小结,区域内的物业类型以高端别墅为主，本案是唯一的高端纯公 寓项目,区域内三级市场活跃，项目多以投资出租为主，且区域总价 段跨度大,金丰国际社区区域认知度高，配
7、套成熟，学校资源丰富，国 际化氛围浓厚，是上海为数不多的外郊环低密度高端居住区,大虹桥枢纽的规划落实将大大提高该区域的交通通达性,项目篇,项目分期,二期,网球场,上海西庭网球公寓,项目概况： 一期有193套、只租不售，其中75套由上海美国学校参建； 二期216套，住宅总面积60609平方米，由12栋6至8层的电梯公寓组成，首层底层为复式，其中121套用于出售，其余均为只租不售 停车位：216个 容积率：0.97 公寓面积：235353平方米 得房率：84% 销售情况：户均成交总价350万，成交单价12550元/平方米。 开盘日期：05年1月第一次开盘，共去化73套，去化周期20个月，成交单价1
8、5994元/平方米；09年11月第二次开盘当天去化143套，成交单价11844元/平方米（估计为整体收购） 物业管理：上海西郊庄园物业管理公司 物业费用：15.7元/平方米 发展商：荷兰国际房地产,基本信息,景观配套,水景绿地,户外泳池,恒温泳池,精装修房，装修标准2500元/平方米 会所豪华，会所拥有13片网球场、室内外游泳池、进口食品商店、诊所、大型餐厅、篮球场等设施，在外籍人士中拥有极佳的口碑， 会所年费为27000元人民币 住宅四周还设有6个小型温水泳池，可24小时使用,景观配套,每户均有阳台,景观多运用堆坡处理,软性服务,网球公寓的网球卡会员可以免费使用小区网球设施 2年卡价格为3万
9、，终生卡价格为5万，可以免费申请变为全球通用卡 物业管理费：价格相应较高，主要原因为小区配套设施网球场、泳池、会所等的维护费用较高，针对具体住户与业主并无特殊服务。,各栋具体信息,各栋具体信息,各栋具体信息,各栋具体信息,各栋具体信息,各栋具体信息,户型统计,三房两厅三卫（复式） 整体房型呈长方形，南北长，东西短 一层餐厅客厅大气方正 南北各一个露台，通透性良好 配有洗衣房、保姆房、衣帽间 二层三个卧室，均南北开窗，且都配有衣帽间 无书房，且餐厅客厅局部采光效果不好,户型分析,三房两厅三卫（平层） 餐厅客厅方正，南侧有大阳台，北侧开窗，通透性良好 卧室分别位于南北两侧，均配有衣厨，其中两个配有
10、卫浴间 配有洗衣房、早餐间 进门走道面积过多 餐厅客厅最好设在进门处 无书房设置,户型分析,四房两厅五卫（复式） 整体房型呈长方形，南北长，东西短 一层餐厅客厅方正 南北各一个露台，通透性良好 配有洗衣房、保姆房、衣帽间 二层四个卧室，均南北开窗，且都配有衣帽柜，其中两个卧室配有洗手间 无书房，且餐厅客厅局部采光效果不好 进门正对楼梯，视觉效果不佳,户型分析,四房两厅五卫（平层） 餐厅客厅方正，南侧有阳台，北侧开窗，通透性良好 卧室分别位于南北两侧，均配有衣厨，其中三个配有卫浴间 配有洗衣房、早餐间 进门走道面积过多 功能间设置较为单一,户型分析,五房两厅五卫（平层） 餐厅客厅方正，南侧有27
11、平米的露台，北侧有尽50平米花园，南北通透性良好 卧室分别位于东西两侧，均配有衣厨，且南北开窗，其中三个配有卫浴间 配有洗衣房、早餐间 有书房设置,小结,会所及运动设施的配置，尤其是良好的物业管理，在外籍 人士中拥有极好的口碑，在周边树立的高端小区的形象,我司预售房源分布较散，户型主力为四房,小区整体呈半月形，绿化面积大，水景、泳池、运动设施 配套良好,户型方面，全部为大户型，较多的迎合外籍人士的使用习惯,价格篇,价格推导,近三个月金丰区域一手房成交信息,价格推导,一手房各产品线价格对比,户均成交面积357平方，户均总价1478万，成交均价41365元/平方米,价格推导,二手房各项目产品线价格
12、对比,价格推导,通过与当地房屋中介访谈了解，区域内在售竞争项目基本以投资出租为主，出租率在50%左右，净投资回报率在2-6.5%左右，目前住宅待租时间较长；且本案的出租率在区域最高，保守估计为85%，客源档次仅次于西郊庄园的外国领事与高端商务人士，为周边学校教职员工，与其他区域的外籍商务人士，且均有长期租约，户均为1.5年。再综合物业管理以及配套，本案是区域出租性价比最高的小区。,价格推导,根据投资回报率进行反推，278平米的四房，按月租金3万，年投资回报率分别采用26%的方式计算;,价格推导,鉴于独栋别墅的主力总价多在1500万以上，所以区域总价段9501400万间为价格真空区域，当本案投资
13、回报率在34%区间内，产品总价段正好可以弥补区间价格空白段。此时产品单价范围为3.34.4万/平方米，采用9501400万总价段反切得出单价为4万/平方米，户均总价1112万,未来竞争,未来市场一手供应量很少，只有林荫湖畔与瑞生花园的少量联排别墅与独栋别墅供应 未来主要的竞争将来自于区域的二手房，兰乔圣菲、万科红郡、瑞生花园，主要竞争产品形态为独栋与联体,销售建议,为了实现销售单价4万的目标,有以下几点建议 1.时间节点的选择;可以借助世博契机，于10年 10月正式公开销售，此时虹桥枢纽的进展也有了一定突破 2.重新包装：可以对外立面重新包装，增加其尊贵感，同时对内部重新进行一轮装修，建议装修
14、标准为3500元/平方米 3.带租约销售：可以分栋进行销售，为原有租客进行免费搬迁至小区其他目前非售楼栋,4.提供班车到达附近国际学校、古北家乐福、南京路、淮海路等主要购物休闲地、班车发车班次需加大 5.加强软性配套服务：在保留原有网球会员卡的同时，可以与周边的高尔夫俱乐部和马会场进行合作，提高项目软性价值,销售建议,价格篇,未来小区的场景描绘,由亚洲、港台、中国大陆、西方人混合居住，共同营造了社区国际地球村的生活氛围 英语、中文是社区交流的主要语言 孩子们基本上均在附近几所国际学校就读,客户定位,15-20%的自住客户和80-85%的投资客户,自住客户：大部分具有海外生活背景，喜爱国际化社区
15、的生活氛围 投资客户：国内人士、港台人士、海外华人、在沪工作多年的亚裔人士； 租赁客户： 亚裔人士（以韩国、新加坡、港台中高级管理人员为主）、 欧美人士（部分英国、美国学校教师、部分欧美企业中级管 理、技术人员）,客户特征描述,A.自住客户,在上海工作的国内人士、长期在沪工作的港台、亚裔人士； 客户工作区域集中于上海西区（a.虹桥、b.闵行/青浦/嘉定等临近中小型工业园区） 家庭人口3-4人，部分客户的小孩需要在附近国际学校上学； 有相当部分客户有海外生活背景，部分生活习惯接近于外籍人士； 部分客户的小孩在附近国际学校上学； 家庭年收入基本在100万元以上；,客户特征描述,B.投资客户,国内人
16、士、港台人士、海外华人、在沪工作多年的亚裔人士； 大部分投资客户有投资经验，熟悉区域状况和涉外租赁市场； 家庭年收入基本在200万元以上；,客户特征描述,C-1.租赁客户（欧美）,以在市区、虹桥、区域周边开发区工作的欧美人士为主； 在公司的职位层级：中级管理人员、中高级工程技术人员； 大部分客户为初次来到上海，不了解上海涉外住宅市场，没有区域概念； 家庭人数在4人以上，太太平时在家带小孩，到达上学年龄的小孩则在附近的美国学校、英国学校、德法学校上学； 房屋租金由公司支付，租金预算在USD3000-4000/月,客户特征描述,以在市区、虹桥、区域周边开发区工作的亚裔人士为主 在公司的职位层级：中高层管理人员、高级工程技术人员； 大部分客户对上海已基本熟悉，了解上海主要的几个国际社区； 有相当高的群居观念； 家庭人数在4人以上，太太平时在家带小孩，到达上学年龄的小孩则需在新加坡学校、韩国学校上学； 房屋租金由公司支付，租金预算在USD2000-3000/月,C-2.租赁客户（亚洲）以韩国、新加坡为主,THANK YOU,