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1、城中村改造专题培训,投资管理中心 2010年9月,目 录,一、城中村改造的背景 二、城中村改造的相关概念 三、城中村改造的主要模式 四、郑州市城中村改造相关政策法规 五、郑州市城中村改造的主要环节 六、城中村改造中的常见问题 七、参与城中村改造项目的措施和建议,一、城中村改造的背景,一、背景,1、耕地保护及新增建设用地计划 全国土地利用总体规划纲要（20062020年）要求中国耕地保有量2010年和2020年分别保持在18.18亿亩和18.05亿亩，并确保15.6亿亩基本农田数量不减少。截止2005年底，全国耕地面积仅剩余18.31万亩，到2020年可变更用途用于建设的耕地面积约260万亩。,
2、2009年我国批准建设用地57.6万公顷，其中住宅用地仅占10.8%。,一、背景,河南省土地利用的主要调控指标 （单位：万公顷）,根据河南省2006年2020年土地利用总体规划，河南省10年内计划新增建设用地15万公顷（225万亩），其中新增城乡建设用地8万公顷（120万亩），每年新增约0.8万公顷（12万亩），平均每个行政区域（18个地级城市、108个县）约新增952亩土地。,2、盘活存量建设用地 （1）国家下达我省的年度用地计划指标主要保障重点项目建设用地，即保 障国家在我省区域内布局的重大项目、重大基础和公共设施项目、引领全省产 业升级和结构调整的重大项目、重要生态环保和节能减排项目、重
3、大招商引资 项目及重点民生保障项目的用地需求。 （2）城镇存量建设用地挖潜保障一般项目用地需求。城镇存量建设用地盘活 的重点包括批而未供、供而未用、低效使用的建设用地，破产倒闭企业占地， 旧城区、城中村和棚户区改造后腾出的土地。 （3）充分挖掘农村存量建设用地的潜力。 开展“空心村”、砖瓦窑和工矿废弃地整治，为补充耕地和城乡建设用地创 造条件 。 城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩。,一、背景,一、背景,3、集团决策 在2010年8月23日集团总经理联席会议上，胡董指出旧城改造项目、中心县级城市旧 城改造项目、大规模城乡结合部项目和撤村并镇项目作为下一阶段土地储备的工作重点。 城中村改造
4、作为旧城改造的重点之一。本次专题培训按照集团8.23会议精神，重点 讲解郑州市城中村改造的有关政策。,二、城中村改造的相关概念及特征,城中村改造的相关概念,1、城中村 2、城市建成区 3、控制性详细规划 4、修建性详细规划 5、城市规划区 6、土地利用计划管理,1、城中村 （1）定义 “城中村”具有农村和城市双重特征，是城市化进程中的历史产物。从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。 从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。,城中村
5、改造的相关概念,村庄,城市,（2）城中村的分类 从所处位置上看，主要分为两大类： 第一类：位于城市建成区范围内的村庄，分为有农地的村庄和无农地村庄。 第二类：位于城市建成区范围以外，但在城市总体规划范围内的村庄，这类村庄普遍存在农地。,城中村改造的相关概念,郑州市城中村：城中村是指在本市建成区范围内使用集体土地,并以村民委员 会为组织形式的农民聚居村落。”,城中村改造的相关概念,（3）农地转用的审批管理 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；对于符合相关条件的耕地划入基本农田保护区。 基本农田转建设用地审批须报国务院审批；基本农田以外的耕地超过35公
6、顷的须报国务院审批；其他农用地超过70公顷的须报国务院审批；上述规定以外的其他建设项目需占用农用地由省级政府批准，并报国务院备案。,城中村改造的相关概念,2、城市建成区 指一个市政区范围内经过征用的土地和实际建设发展起来的非农业生产建设的地段，包括市区集中连片的部分以及分散在近郊区域与城市有密切联系，具有基本完善的市政公用设施的城市建设用地。 （选自：中华人民共和国国家标准）,郑州市建成区范围,城中村改造的相关概念,3、控制性详细规划 以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。 控制性详细规划应当包括下列
7、内容： 详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型； 规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求； 提出各地块的建筑位置、体型、色彩等要求； 确定各级支路的红线位置、控制点座标和标高； 根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线； 制定相应的土地使用与建筑管理规定。,城中村改造的相关概念,城中村改造的相关概念,郑州经开区地块的控制性详细规划,4、修建性详细规划 以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设
8、计和施工的规划设计，是城市详细规划的一种。 根据建设部城市规划编制办法，修建性详细规划应当包括下列内容： （1）建设条件分析及综合技术经济论证； （2）作出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图； （3）道路交通规划设计； （4）绿地系统规划设计； （5）工程管线规划设计； （6）竖向规划设计； （7）估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。 修建性详细规划的文件和图纸包括：修建性详细规划设计说明书、规划地区现状图、规划总平面图、各项专业规划图、竖向规划图、反映规划设计意图的透视图等。,城中村改造的相关概念,洛阳某片区修建性详细规划图,城中村改造的相关概念,5、城市规划区
9、指编制城市总体规划所划定的地域范围。一般包括市区、郊区和城市发展需要控制的 地区。划定城市规划区的主要目的，在于从城市远景发展的需要出发，控制城市建设用地 的使用，以保证城市总体规划的逐步实现。,城中村改造的相关概念,城中村改造的相关概念,6、土地利用计划管理 土地利用年度计划，是指国家对计划年度农用地转用量、土地开发整理补充耕地量和耕地保有量的具体安排。 土地利用年度计划指标包括： （一）农用地转用计划指标。分为城镇村建设占用农用地指标和能源、交通、水利等独立选址的重点建设项目占用农用地指标。 （二）土地开发整理计划指标。分为土地开发补充耕地指标和土地整理复垦补充耕地指标。 （三）耕地保有量
10、计划指标。 农用地转用计划指标实行指令性管理，不得突破。没有农用地转用计划指标的，不得批准农用地转用。,城中村改造项目操作特征,与招拍挂获地方式相比，城中村改造项目有如下优点： 1、项目区位优越、配套完善； 2、可成片开发，规模效应突出； 3、适合开发综合体物业，利于集团收入多元化； 4、客户群体多元化，去化速度快； 5、项目售价提升空间大； 6、土地获取壁垒高，排他性强。,城中村改造项目操作特征,与招拍挂项目相比，城中村改造项目具有如下缺点： 1、协调市、区、街道办、村四级政府和组织，难度大； 2、操作流程复杂，周期长； 3、换届等不确定性因素多，非常规费用多； 4、公共关系工作量大，费用支
11、出、情感支出比较集中。,城中村改造项目操作特征,三、城中村改造的主要模式,1、郑州模式 2、河南地市常用模式（濮阳为例） 3、广州模式 4、上市公司参与城中村改造的模式,城中村改造的主要模式,城中村改造的主要模式,1、郑州模式： 改造原则： 政府主导、市场运作、群众自愿、区级负责、因地制宜、一村一案，条件成熟一个，审批改造一个。 模式特征： （1）政府主导制定统一的拆迁补偿安置标准 、主导进行控制性详细规划和修建性详细规划的报批、主导进行土地征收、主导进行土地拆迁，政府力度大，推进速度快； （2）开发商发挥资金优势、专业优势，编制规划，参与土地拆迁补偿安置方案编制，提供资金，获取土地，但需要及
12、早与村集体签订合作协议。 （3）市城中村改造工作领导小组由主管副市长任组长，下辖办公室负责城中村改造计划的考核工作； 主管副区长为区人民政府责任人，拆迁阶段责任人为城中村改造项目指挥部主要负责人，市直部门责任人为主管城中村改造工作的副局长。,2、河南地市模式（以濮阳为例） 原则：政府引导、市场运作、因地制宜、一村一案。 特征： （1）政府鼓励开发商参与城中村改造，但缺乏配套政策及细则，比如缺乏统一的拆迁补偿标准，仅履行审批职能和招拍挂程序的执行工作，政府参与度低，推进力度小。 （2）由村集体谈判或招标方式确定具体参与改造单位，具体的补偿、安置标准也由双方确定，拆迁工作由村集体与开发商协商进行，
13、参与的风险大。 （3）政府对城中村改造意义的认识不足或政府相对保守，主动推进意愿低，项目推进慢。,城中村改造的主要模式,城中村改造的主要模式,3、广州模式： 改造原则： 政府主导、市场运作 模式特征： （1）区级政府主导编制并报批控制性详细规划、修建性详细规划，制定拆迁、安置补偿方案，并将商品房开发的土地采取市场化模式运作，商品房开发部分获取的资金用于拆迁补偿安置。 （2）开发商发挥资金优势、专业优势，竞标获取改造项目。 （3）比较接近于招拍挂出让土地的模式。,城中村改造的主要模式,广州案例 琶洲村“城中村”全面改造项目是广州市政府确定在亚运会前须清拆完毕的9个 “城中村” 之一，根据城乡规划
14、，全面改造范围内的总用地面积为75.8万平方米，总规划建筑面积 185万平方米，分为13宗地块，其中公开出让的一、三、四、五地块属于以商业金融业功 能为主、辅之部分商品住宅功能的经营性用地，其余地块属于村民复建安置用地、村集体 经济发展用地，以及广场、道路、学校、公共绿地等公建配套用地。 该项目采取市场运作模式。具体而言，就是将其中4宗经营性用地作为融资地块通过土 地公开市场筹集改造资金，并将其主要用于村民和村集体的复建安置和拆迁补偿、琶洲区 域的综合整治，以及市政道路、广场、公共绿地等公建配套设施建设。,三种模式对比：,城中村改造的主要模式,郑州模式更易于在河南省地级城市推广，目前洛阳城中村
15、改造基本参照郑州模式执行，但随着房价上涨，广州模式可能会成为未来城中村改造的方向。,4、上市公司的操作模式 （1）武汉万科参与城中村项目的方式： 2008年2月，万科获得了贺家墩地块，位于江汉区贺家墩村，东临常青路，北临中环线，占地6.59万平米，容积率4.5，总建筑面积33.27万平方米。万科是以项目合作开发的方式介入，占52%股份，土地公开出让前的运作过程万科并未过多参与， 该地块由武汉王家墩城建开发有限公司2007年5月摘牌，目前已进入销售阶段。显然这种“半成品”城中村项目是上市公司参与城中村改造的有利方式。 2010年7月挂牌的汉口台北路周边的鲩子湖村城中村用地，目前拆迁遇到障碍（村民
16、要求拆迁补偿标准提高）。该项目万科从与村集体接触到公开出让，全过程独立运作。显然直接介入村集体层面的运作模式不确定性因素较多，风险较大。该项目净地面积13.56万平米。,上市公司的操作模式,（2）沿海地产城中村项目获取模式： 2007年6月，沿海地产集团在沈阳介入东陵区前进乡城中村改造项目。前进乡下辖5个行政村，约3000户。耕地面积90亩，基本农田780亩、林地400亩、村集体用地1300亩，共计约2500亩。 沿海地产以参与招商的名义与政府进行谈判，由政府主导协调，开发商资金配合进行改造。协议约定区政府与开发商的有关责任，开发商仅提供资金，拆迁安置补偿由政府负责解决。,城中村改造模式小结,
17、1、政府对城中村改造的重视程度及推进力度决定了项目的进展速度； 2、注重多方利益协调，市、区、办事处、村集体均需要加强公关。,目录,四、郑州市城中村改造的相关政策法规,郑州市城中村改造政策及变化情况,郑州市城中村改造政策体系,郑州市城中村改造政策核心内容,分工明确、流程明晰、考核保障,郑州市城中村改造政策核心内容,开发企业委托编制规划，区级政府负责报批，市规划局统一把关,郑州市城中村改造政策核心内容,拆迁责任明确、程序规范、补偿标准明晰,郑州市城中村改造政策核心内容,优惠政策： 1、安置房建设除国家和省明文规定不得减、免之外的行政性收费和财政全供单位的事业性收费予以免收；各种行政服务性收费和非
18、财政全供事业单位的服务性收费减半征收。 2、村（组）或房地产开发商按规划投资新建的非营利性公共事业用房，享受安置房的优惠政策。非营利性公共事业用房包括：公办的中小学、幼儿园及公共配套设施用房。 3、规定安置开发比以内的配套开发商品房及所需用的土地享受以下优惠政策： （1）所需用土地的土地使用权出让金，除国家、省规定应上缴财政的部分外，另提取土地出让金的5%作为廉租房建设基金，其余部分以市人民政府补贴方式拨付到区人民政府，用于该城中村改造规定范围内基础设施配套建设； （2）建设安置房的规费减、免政策。,五、郑州市城中村改造的主要环节,1、郑州市城中村改造主要审批流程第一阶段,通过办事处（乡/镇）
19、获取目标村详细信息： 首先是片区规划，其次是地类和地块边界，然后是村集体相关情况（人口、房屋、两委换届情况，是否有改造意愿、是否具备改造条件）,政府及主要领导对目标村是否有改造意愿。 依据上述信息形成初步改造方案，进行估算（保守）。,开发商完成改造方案主要内容（规划设计初步方案、拆迁补偿安置方案），在测算可行的情况下与区政府达成一致，由区政府协调办事处及村集体通过并上报城中村改造办公室。,启动阶段：申请列入城中村改造计划,摸清基本信息，确定目标项目,2、郑州市城中村改造主要审批流程第二阶段,开发商配合区政府国土局进行地籍调查，协调区政府完成土地确权。 跟踪规划局安置基数测算及控规编制，尽量协调
20、控规条件有利于项目开发。,跟踪区政府土地储备工作情况，协调区政府确定有利于项目商品房开发的安置房位置。 协调房管局设定有利于本企业的土地出让前置条件。,第二阶段：土地规划手续办理阶段,定控规、安置基数、安置区修规,3、郑州市城中村改造主要审批流程第三阶段,跟踪土地出让方案的形成，保证本公司顺利获取土地,跟踪地价款评估，尽可能协调制定有利于公司的评估价。 协助区政府确定城中村改造方案，协调区政府制定有利于公司的土地出让起始价。,第三阶段：土地公开出让阶段,土地出让前置条件设置,4、郑州市城中村改造主要审批流程第四阶段,协助区政府按照确定的拆迁补偿方案进行拆迁补偿工作。 关键点：沟通协调财政部门，
21、保证项目应该享受的规费优惠全部落实，土地款补贴尽快拨付至项目。,第四阶段：交地开发建设阶段,协调拆迁交地 土地出让金返还 规费优惠,小结： 1、自列入城中村改造计划起意味着该城中村申请改造方案获得批准； 2、城中村改造方案批准后，土地和规划手续办理工作保守估计至少需要140个工作日，大约6个半月时间； 3、城中村拆迁审批、项目备案、土地出让、国有土地证办理、建设用地规划许可证办理、建设工程规划许可证办理、工程招投标、工程监督等程序，估计至少需要130个工作日，大约5个半月时间。,5、郑州市城中村改造主要审批流程第四阶段,六、城中村改造中的常见问题,常见问题,1、村集体基本信息调查不清晰、不全面
22、 如土地现状不清晰（是否涉及农用地、基本农田），村庄人口、安置补偿标准、安置面积、可供开发面积等基本情况差距大。 2、片区规划情况不了解 城中村改造项目所属片区规划的情况未详细了解，政府是否在片区布置了大量绿地、道路、公共配套等影响可开发面积的因素。 3、市、区、办事处、村集体班子各级政府沟通工作不能协调同步 过度依赖某一级政府或组织，难以平衡相关关系，致使推进工作受到影响。比如忽视村民的关系维护，缺乏相关关系维护措施等。 4、对村集体班子具体情况调查不清晰（改造意向、领导能力、换届等） 5、拆迁补偿未能整体考虑、统一拆迁、统一实施，因补偿政策及标准变化极易产生遗留问题。,七、参与城中村改造项
23、目的措施和建议,措施和建议,1、要解放思想，城中村改造项目运作尽管存在较多的不确定性，但作为未来土地获取的重要途径之一，一定要在战略的高度上，充分认识城中村改造对房地产市场发展的影响，对集团发展战略的影响，高度重视城中村改造项目的获取工作，应克服“畏惧”心理，消除“等、靠、要”思想，在调研后，要选择城市位置优越或村盘面积较大的村庄作为目标改造项目，稳步扎实推进。 2、鉴于城中村改造的复杂性，要有长期、连续作战意识，确定目标后，要不断攻难克坚，逐一突破障碍，确保项目推进。面对河南省大部分地级城市城中村改造政策体系不配套、政府推进力度小的难题，应主动影响当地政府针对选定的目标项目出台有利政策予以配
24、合。比如：以郑州市相对成熟完善的城中村改造模式去影响地市政府，推动地市政府出台城中村改造的配套政策。,3、针对确定了目标改造项目的城市公司，项目前期可配备36人的专职工作团队，公关人员可从规划、土地、房管及区政府等退休干部中选择，专业人员可配备12名工程人员。 4、集团应针对城中村改造项目，制定灵活机制，以应对非常规事件及费用的发生。建议适当提高城中村改造项目的业务招待费标准，城中村改造项目也可按计划上报村民关系维护费用。 5、在城中村改造项目调研过程中，在接触目标项目后，应结合片区控规先做初步改造方案，依据控规由建立战略合作关系的规划设计单位出具初步设计方案，以方案为基础进行投资测算，以测算为基础结合其他因素筛选优质项目，尽快签署协议，增加集团项目储备量。 6、发挥集团专业优势，产品中心、商业公司应参与城市核心区域的城中村项目前期公关，以集团现有类似项目规划设计成果去影响当地政府支持项目推进。,措施和建议,谢 谢！,