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1、深蓝华庭沿街商铺 销售执行报告,呈：安徽省德城投资发展有限公司,2010年10月26日,商业物业目标沟通,深蓝华庭商业物业 运作目标： 利润的重要来源； 项目整体增值：形成对深蓝华庭整体项目运作的价值支撑； 展示价值；,成为项目增值举措,具有展示价值,利润的重要来源,住宅商业对项目发展的作用,概况,深蓝华庭商铺主要位于董庄路主入口处（南门）及技校南（北门)，总面积约4072； 由北门两层铺位12个及南门一层商铺40个组成； 一楼层高4.2米，二楼层高3.6米； 店面进深在10-12米/间，面宽在3.8-5.1米/间，柱距呈不规则分布，单位面积集中在40120平方米/间；,周边商业分析,周边半公
2、里之内居住人口不足万人; 尚未形成成熟的生活圈； 没有成熟的商业；,现代花园,翠峰南路,董庄路,四环路,华松时代,深蓝华庭,神火开发新项目,百合公寓,在建,入住,待建,华松时代,汇报思路,东莞商业物业市场分析,深蓝华庭商业街价值分析,商业物业价值判断,深蓝华庭商业街营销策略分析和实施方案,淮北商业物业市场分析,深蓝华庭商业街核心均价的探讨,淮北商业物业市场分析,商业物业的两种类型： 大型集中商业：如中泰国际、相王国际等； 临街商铺：如万马商业街、华松时代商铺等；,大型商业物业比较表,模式：确定一个新的商业经营主题，或者以极大的优惠政策引入主力商家，并以返租的形式销售是大多数商家的运作手法；,商
3、铺调查表,主力商圈租赁价格体系,古 城 路,250元/月,老城区商铺的租金回报率一般处于4%-7%之间的较低水平；,商铺经营状况,人流量是影响商业街价值的关键因素： 步行街由于人流量大，服务范围广，业态丰富，经营状况好于服务住宅的社区商业；,新城区核心路段业态分类统计：,淮北商铺调查小结,购买商铺的客户主要目标是保值和增值； “一铺养三代，”主要体现了商铺的价值，而被集中商业推广所套用，误导消费者；,商铺租金及租金以步行街为中心向南部呈递减趋势，但市民居住氛围比较好； 淮北商铺的投资回报率在4.25左右，南城区的商铺回报率略低（在4.04.5%之间）； 投资客户与商铺使用客户分离，用于自己经营
4、的买家极少；,汇报思路,淮北商业物业市场分析,深蓝华庭商业街价值分析,商业物业价值判断,深蓝华庭商业街营销策略分析和实施方案,深蓝华庭商业街核心均价的探讨,商业物业价值判断,商业物业价值判断,商业物业,投资价值,一铺养三代的“铺”,周边人流量多少,商圈内的消费能力,优惠政策是否有足够的吸引力,非短期的租金回报，而在于长期的升值空间。,街铺：自我调节能力强。是适合大众投资的传统的商业物业投资品种。,北门的内街：不适合整体销售，适合小客户的长期投资经营。,关于两种商业类型的价值对比研究,关于淮北目前商业物业投资价值的思考,大型集中商业的集中面世，给淮北商业物业的长期竞争和发展带来极大的压力。,淮北
5、城区需要多少商业物业？,城区大型集中商业的面积已经超过50万平方米（包括在建）； 城区大大小小的商业物业面积之和超过80万平方米； 最近几年全淮北集中面世的商业物业面积总量100万平方米；,按照淮北三区的总人口50万计算，人均商业服务面积2 M2/人 参考值：中型城市人均商业服务面积常规指标0.7-0.91M2/人，上海市1.2M2/人；,汇报思路,淮北商业物业市场分析,世纪城国际公馆商业物业价值分析,商业物业价值判断,深蓝华庭商业街营销策略分析和实施方案,深蓝华庭商业街核心均价的探讨,深蓝华庭商业街价值分析,深蓝华庭商业物业价值分析,深蓝华庭商业街最大的商业价值在于未来升值潜力： 位于淮北南
6、区最有发展潜力的城市生活圈内，生活圈内的总人口将可望突破10万人； 将形成淮北一定规模、档次的区域； 根据城区人均消费水平逐年提高，将拥有含金量较高的客户群体；,现代花园,翠峰南路,董庄路,四环路,华松时代,深蓝华庭,神火开发新项目,百合公寓,在建,入住,待建,华松时代,本项目商业物业的可能性,以风情商业街为主的运作模式最为可行；,汇报思路,淮北商业物业市场分析,深蓝华庭商业街价值分析,商业物业价值判断,世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案,深蓝华庭商业街核心均价的探讨,深蓝华庭商业街营销策略分析和实施方案,商业街的SWOT分析,S（优势）： 全街铺； 品质社区品质和客户群的含金量； 高
7、起点的商业街规划和品质； 泛现代商圈的逐步形成；,W（劣势）： 目前基本无商业氛围，无法立即持续经营；,O（机会）： 街铺是最受淮北投资者关注的投资型物业； 一期集中商业即将交付，部分餐饮、休闲业态有望进驻；,T（威胁）： 淮北投资类型商业的总体供应量巨大； 大型集中商业的推广力度和声势占据先机；,营销策略 让客户回归于关注商业价值的本源； 通过设计全新的形象，形成差异化； 降低置业门槛，有效扩大客户层面； 打造南区重点商圈蓝图；,推广形象的确定,推广名建议： 优客壹号街区 形象确立： 保留延续前期商业美食街的案名，保持推广统一性，规避美食街单一定位，以1号街区拉升在南区商业中的档次和地位；,
8、经营组合： 中档餐饮； 通讯营业点； 宾馆； 私房菜； 银行社区服务点,书店、药房、电器； 美容化妆品、服饰； 鲜花店、24小时便利店；,营销举措1：产品发布会（客户会）,举措：邀请各家媒体和专业人士参与； 主题： 1、城区生活圈商业价值分析； 2、集中商业和商铺的投资价值论；,目标： 引发对深蓝华庭商业街面世的广泛关注： 引发业内和专业人士对社区商铺的投资价值分析和争论；,营销举措2：产品包装,方式一：卖商业街物业； “优客壹号”商业街，“地块升值潜力”。,方式二：复合型金融投资产品 “优客壹号”商业街，“地块升值潜力”， 淮北2010年最有吸引力的金融投资产品 最低投入，最高投资回报率的淮
9、北商业物业投资品种,操作方式,1,操作方式,拉高未来价值，降低现有的置业门槛； 帐面定价=实收均价/79%； 购房时发展商一次性按照7%的年租金回报率支付三年租金； 客户购买商业物业后由发展商统一招商经营，三年后可收回经营权自用；,案例分析,假设某铺位面积：40平方米，实收均价10000元/平方米，总价40万。 普通销售方式：首期5成，20万， 卖金融产品：售价=10000/79%=12658元/平方米，总价506320万； （首期5成应付，253160万）； 一次性返租三年抵扣首期 年回报率7%，返还款106327万； 客户实际缴纳首期款146832万，相当于29%；,降低首付；住宅首付钱买
10、商临街铺 口号：年回报率高出市场一般水平的80%；,营销举措3：挖掘老客户,老客户投资计划: 1、老业主购买商铺的的额外回馈措施； 2%额外购房优惠措施； 2、购买商铺和住宅的客户特别优惠措施； 3%额外购房优惠措施；,营销举措4：业态招商规划,锁定目标招商（如肥西老母鸡、豆浆大王） 同一品牌，招商时承诺在商业借不出现第二家； 进行清晰的分区，如精品区，餐饮区，书吧特区、金融快捷区等等，并增加临街面集中排烟的设施，保证临二楼有做餐饮的可行性；,“点”对“点”有效控制经营风险的模式,营销举措5：一本商铺投资价值报告,城市重点生活圈商业投资价值报告,报告的结构设定： 城市发展形成各个商业点辐射区；
11、 专业的招商规划； 街铺投资技术分析 全街铺，零风险投资产品； 最适合淮北人的投资物业品种； 财富的贮存地；,营销举措6：1-2层商铺组合操作计划,二层和一层打通捆绑销售，联动解决传统二层经营和销售的难题；,一、二楼打通捆绑销售，提升二层的价值，并利于销售； 方式：下铺+上铺,方式一,方式二,营销实施方案,优客壹号商业街展示攻略,优客壹号营销组织攻略,以“都市化”，“时尚”为核心的展示要求； 最大限度利用学区资源；,以新闻发布会为推广的引爆点，逐步蓄客，集中解筹。,展示攻略Action,展现商业氛围和街铺的临街面气势： 局部店铺的包装展现优客壹号的时尚和国际化； 社区商业指示牌； 丰富并且个性
12、化的导示牌或门店牌；,展示攻略Action1,丰富并且个性化的店面门头，可以形成独具特色的商业街风景；,图片借鉴,效果图,效果图,效果图,展示攻略Action2,中高档次餐饮的介入对商业街整体价值的提升作用明显 方案： 餐饮一条街延伸和利用 左证：华松时代商业街淮北夜市的引入,营销组织攻略销售节奏,2010年-2011年,5月,12月,11月,6月,关键节点及条件,前期预热,公开发售,11.18 3.20,前期准备阶段： 确定合作的广告和礼仪公司； 局部环境、现场销售部灯观光效果的展示； 城市重点生活圈商业价值报告； 招商工作开始筹备； 产品发布会筹备；,预热阶段： 商圈人文及配套地图； 宣传
13、单张和户型图的制作和完成； 售楼处的包装； 发售方案确定； 完成价格表；,公开发售阶段： 后续媒体发布； 营销策略的调整及后续方案制订；,推广,媒体形象强势推广期,媒体投放（报纸、网络、影视）；南城土地拍卖升值的话题炒作；,软文+广告牌/认购信息发布；城市重点生活圈投资研讨会；,持续 销售,形象推广期,汇报思路,淮北商业物业市场分析,深蓝华庭商业街价值分析,商业物业价值判断,深蓝华庭商业街营销策略分析和实施方案,世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨,深蓝华庭商业街核心均价的探讨,商业街核心均价的探讨,均价范围的确定：,市场比较法,对比项目的确定,对比项目的综合比较分析,比准均价的确定,营销可能提升的溢价空间,目标均价的初步确定,对比项目的确定,原则： 目标客户相似、推售时机接近,万马尚街/华松时代/中泰国际/中央花城/ 金色云天/怡和家园/,对比项目的综合对比分析,对比项目的综合对比分析,商业物业的价值与品质和档次的相关不大，而与地段、商圈相关； 1、纯商业不具备真正的可比性，参考值弱，均价选取1/2F的平均价格试算； 2、最具可比的是住宅裙楼，如华松时代、万马尚街，怡和家园等；,目标均价建议,演示结束，谢谢！,Thank you,