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1、上海中铁中环时代广场,项目营销工作汇报 2010年10月,项目介绍,项目概况/各产品情况/项目价值点,营销分解,开盘推广策略/价格策略/年度任务分解,营销目标,项目目标/营销思路/操盘策略,营销执行,目前工作进度/认筹现状/效果评估,营销费用,总表/比例/总结,中铁登陆的上海强势之作中铁中环时代广场,位居北上海 金中环,位于市北高新技术服务园区核心区域； 踞中环西北紧邻中环高架及南北高架； 大宁商圈辐射区域,中环时代广场,1号线、7号线双轨道枢纽直达人民广场； 距离大宁商圈仅5分钟车程； 距离1号线汶水路地铁约步行5分钟。,交通便利 双轨交站直抵市中心,项目主要经济指标,项目各产品面积指标,城
2、市综合体 | 价值灵魂,中铁中环时代广场,【摩登时代精装SOHO】,50精装/轻松投资 大宁辐射区，精装小户型。 自用？投资？轻轻松松当业主。 办公？居住？快快乐乐地享受。 小投入，大收获，让您的业主梦提前再提前。 3.5米层高，户型通透，先进的地源热泵系统，带来自然和谐的新风。,双层记LOFT，舍我其谁？ 一层价格，两层空间 /关键词：超值 上海绝版LOFT，买一层得两层。 以一层的价格，产生112的复合效应，多维立体空间，使商务生活不再一层不变。 挑高5.4米，大开间8.4米，户型方正通透，空间上下灵活，可根据面积需求度身定造，使工作、休息两相宜，从此摆脱朝九晚五的束缚，真正享受无拘无束的
3、生活。,【摩登时代百变LOFT】,【高峰时代甲级办公】 企业实力象征/世界500强总部基地 绿色生态、高科技办公空间 上海中环核心区域，国际甲级写字楼，国际顶级企业商务办公首选地； 用高科技智能化识别管理系统；国际智能化办公平台，信息时代全球化同步办公。,【克拉时代商业】,品牌旗舰店、高档餐饮将在此汇集一流购物环境，全新的经营理念，完善的服务体系，体验多元化、多层次的时尚与流行。主题餐饮、特色餐饮、中西式快餐、西点房、自助银行、便利店等，一应俱全，使商务生活变得有声有色，在紧张的工作之余，让心情放松片刻，以舒展饱满的最佳状态，迎接下一个挑战。,24小时高品质生活方式 全力打造大型高端商业街区,
4、星级酒店/世界级人性化服务 高星级品牌酒店，拥有数百间豪华房。 以星级酒店管理和世界级全新的定制服务，醇正顶级奢华礼遇，迎合世界 高端商务人群的需求。 引地源热泵系统入楼，节能、环保、恒温、恒湿 踏进酒店，宾至如归。,【酒店 HOTEL】,完整价值点排序,中铁中环时代广场,项目三大目标：,品牌层面，形象初建： 完成年度中铁置业品牌在上海至长三角区域的形象导入； 营销层面，大局开端： 顺利完成年销售回款5个亿，力争在2011年实现项目100%销售的指标； 完成项目总体形象的推广及提升。 共赢层面，相互辉映： 在实现自身销售目标的基础上，与市北高新技术服务园区的形象提升形成良性互动。,高调,本此开
5、盘为中铁置业在上海乃至长三角区域的首个房产开发项目首次开盘，借助此次项目开盘，高调的进行相关宣传配合，可以更好的提升企业和项目的知名度和形象。,高级,以更加高级的营销理念进行项目销售，以具有市场竞争力的产品进行全新展示和销售。,高效,为顺利完成2010年销售目标奠定坚实基础，做到“开门红”。,上海中铁中环时代广场项目首次开盘“热卖”,2010年销售金额5个亿。,尽速去化本项目，并保证销售速度和单位利润的平衡。,通过中环时代广场项目，树立中铁置业的开发品牌，为其在上海后续滚动开发做好准备。,名 利 双 收,短期目标,中期目标,长期目标,销售时间紧 资金回笼要求高,利润最大化 降低风险 快速有效去
6、化,+,目标达成和客户需求相结合,+,低价入市 小步快跑,2010年年度销售任务目标：5个亿,销售方案,原因: 以目前估计最快取得项目预售证时间为2010年11月底，本项目要完成今年的销售任务只能在十二月份开盘； 通过LOFT与SOHO二种产品的总价区别互为推动；,已完成,售展中心开放体验活动,中秋客户联谊活动,上海秋季房展会,论坛活动,正式开盘,户型设计大赛,年度答谢酒会,上海之春房展会,活动时间：2010年8月30日 活动地点：中铁中环时代广场售展中心 参与人员：上海市闸北区政府领导(孙副区长)、区相关政府部门领导、中铁置业集团领导(陈月东副总经理)、市北高新集团领导(丁总等)、中铁置业营
7、销中心领导、中铁市北公司领导、中铁新业领导、意向客户、合作银行领导、新业项目组销售团队、媒体记者、客户。,活动时间：2010年9月18日 活动地点：中铁中环时代广场售展中心 参与人员：中铁置业营销中心领导、中铁市北公司领导、中铁新业领导、意向客户、新业项目组销售团队、媒体记者,中秋客户联谊暨根雕艺术鉴赏,2010年上半年项目工作完成情况概述,2010年3季度项目工作完成情况之销售道具类,销售道具展示,楼书,折页,项目礼品,项目网络广告,项目办公用品,项目户外广告,2010年3季度项目工作完成情况之营销策划类,项目活动宣传,项目房展会宣传,项目媒体稿,2010年3季度项目工作完成情况之销售类,2
8、010年3季度项目工作完成情况之重要节点类,自8月16日新业进入售展中心后开始客户积累工作，到10月12日为止： 来电269组 来访283组 参加“日进斗金”活动客户共60组,项目积客认筹情况：,分析：目前所签意向客户的媒体通路中，现场和朋友介绍的效果最好。,项目意向金客户分析：,分析：已签意向客户中，年龄段集中在31-50岁之间。,项目意向金客户分析：,分析：已签意向客户中的户籍还是以上海为主，由于参加了房展会的原因，其他省市的客户也占了一定的比例。,项目意向金客户分析：,分析：由于LOFT的性价比更高，所以更受到市场及客户的欢迎和关注。,项目意向金客户分析：,效果： 分析：导示性一般，不够
9、美观和醒目。,项目售展中心门头：,效果： 分析：效果较好。,项目售展中心企业品牌墙：,项目售展中心模型区：,效果： 分析：效果较佳。,项目售展中心吧台区：,效果： 分析：整体氛围好。,项目LOFT样板间：,效果： 分析：硬装效果较好，软装效果一般。,项目SOHO样板间：,效果： 分析：硬装和软装效果一般。,营销费用,营销推广费用总体情况,通过以上合同签约金额和已付金额的统计，可以看出： 一、媒体推广费用高于制作类和现场包装的费用比例，属常规现象，但本项目现场包装费用比例偏低，建议适当增加投入。 二、各类已签约媒体中户外广告所占比例最高42%，报媒紧接其后40%，然后是网媒10%。房展、活动和小
10、众媒体所占比例偏低。,原因主要是： 1、中铁置业品牌要在上海这个品牌房产商聚集的大都市里落地，必须先在主流媒体中投入大量的广告，进行品牌和形象宣传。 2、从短期投放效果来看，由于户外广告和报媒在目前未有预售证的条件下，主要表现为形象广告，故该两大媒体在现阶段为客户蓄水直接带来的电话和来访量，有时还没有短信广告或者网络广告的来电来访量高，但从长期效应看，作为一个大品牌开发商在上海这个大城市的品牌落地，该两大媒体投放是必须的，且效果是长远的。 3、项目推广进行到一定阶段后，随着项目形象进度，可以做适当推广调整，增加小众媒体和营销活动的费用投入比例，用精准营销的要求，针对性媒体投放。,1、在预售证取得时间可能较晚的情况下，集中资源，尽力拓宽投放渠道； 2、在各类媒体投放的同时，将项目本地路演、上海房展会、外地路演等推广活动全面铺开。 3、在前期广告投放过程中取得较好效果的媒体上加大投放力度 11月底取得预售证 1个月5亿销售金额？ 没有不可能！,汇报完毕 感谢聆听,