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1、2010年11月11日 yuk_lee,清远佛冈项目前期调研分析报告,目 录,一、佛冈县城市发展概况,清远市位于广东省中北部、北江中游、南岭山脉南侧与珠江三角洲的结合部，现辖：清城区、清新县、佛冈县、阳山县、连南瑶族自治县、连山壮族瑶族自治县，并代管英德市、连州市两个县级市，共1区2市5县，总面积1.9万平方公里，人口约400万人。,佛冈城市发展概况清远概况,清远市,佛冈城市发展概况佛冈概况,佛冈地处珠三角边缘地带，县城距广州90公里， 属于广州一小时生活圈范围。,佛冈位于广东省中部，清远的东南部，与从化、新丰、英德和清远清城区毗邻，境内有106国道和京珠高速2条高等公路贯穿。 全县总面积13
2、02平方公里，总人口31万人，其中县城人口14万 ； 全县共有石角镇(县城)、汤塘镇、迳头镇、水头镇、高岗镇、龙山镇等六个镇。,佛冈,珠三角区域,佛冈县,县城,汤塘镇,英 德 市,新 丰 县,从 化 市,清城区,佛冈城市发展概况佛冈交通,佛冈县城距广州90公里，约一小时车程，至清远市区约40分钟车程，两小时内可到达珠三角主要城市，两条高等公路贯穿佛冈南北，交通便捷。,佛冈,汤塘,广州,佛冈,汤塘,106国道,英佛公路,354省道,京珠高速,广州,佛冈城市发展概况佛冈交通,京珠高速在佛冈县内设有汤塘、佛冈和高岗三个出入口。 项目位于汤塘黄花湖旅游区，距广州50分钟车程，距县城10分钟车程，距清远
3、30分钟车程，距从化良口镇50分钟车程。,县城,汤塘,106国道,英佛公路,354省道,京珠高速,项目,从化良口,清远,韶关,英德,汤塘出口,佛冈出口,高岗出口,广州,佛冈城市发展概况佛冈经济,佛冈近年依靠四大工业园区及旅游业的拉动经济发展快速，势头良好，2009年度GDP总量达到88.9亿元，在山区县中处于中等偏高水平。 佛冈人均GDP增长亦处于高速发展阶段，04年至09年短短5年间，已由8523元增至30452元，但农村居民纯收入目前大概为6000元/年，仍处于较低水平。,单位：亿元,单位：元,数据来源：佛冈统计局,佛冈城市发展概况佛冈产业,江森约克科技工业园,建滔电子工业园,顺德北滘产业
4、转移工业园,荣埔食品饮料工业园,佛 冈,四大工业园,佛冈属于山区县，农村地区多以农田耕种和生态农果种植为主业，砂糖桔是佛冈的农业龙头产业。 工业主要依托四大工业园拉动发展，四大园区规划总面积约13万亩，目前已初步形成空调冷冻设备制造、汽车零配件、食品饮料、五金铸造、五金制品、电子、化工纺织、机械零件等产业为主的工业体系。 旅游业则为佛冈目前大力发展的第三产业，并以“三大旅游经济圈”规划和建设。,县城,汤塘,佛冈城市发展概况佛冈未来发展规划,江森约克科技工业园,建滔电子工业园,顺德北滘产业转移工业园,荣埔食品饮料工业园,佛冈目前以“融入珠三角，接轨大广州”为视野谋划新发展。 未来将发展成清远市三
5、大片区南部产业核心区的两翼之一。 以“四大工业园”和“三大旅游经济圈”规划建设，将县城建成中等山水园林城市。,羊角山森林闲情山水旅游圈,观音山旅游圈,项目,汤塘-龙山生态温泉旅游圈,县城,佛冈城市发展概况小结,佛冈区域经济较薄弱，但近年经济发展迅速，后发优势强，具一定发展潜力。 产业规划日益完善，四大工业园快速、稳步发展，知名企业陆续加入，此将大力拉动佛冈经济发展。 区域山水和温泉资源丰富，现有旅游项目知名度不断扩大，且陆续有优质项目开发，旅游业的迅猛发展将为区域带来一定的高消费人群。,二、佛冈房地产市场分析,佛冈房地产市场房地产概况,佛冈目前房地产开发投资稳步增长，08年曾一度超过26亿元，
6、但在社会固定资产中所在比例不高，约为8%-10%。 佛冈商品房销售量和销售均价近几年均呈上升趋势，09年商品房成交12.97万平方米，同比增长18%，成交均价2914元/平方米，同比上涨6%。,单位：亿元,单位:万平方米,单位:元/平方米,数据来源：佛冈统计局,佛冈房地产市场区域市场,恒大金碧山庄,龙山新城,碧桂园清泉城,城市春天,项目地块,勤天城,佛冈奥园,英 德 市,新 丰 县,从 化 市,清城区,佛 冈,时代盘谷,106国道,英佛公路,354省道,京珠高速,佛冈房地产市场区域市场,佛冈奥园,城市春天,枫仕丹顿,华府上御,明珠花园,港深花苑,福田小区,港深豪苑,名汇花园,佛冈县城,4000
7、元/平方米,3800元/平方米,3600元/平方米,6200元/平方米,3900元/平方米,英佛公路,106国道,振 兴 路,京珠高速,佛冈出口,佛冈房地产市场周边区域市场,侨鑫从都,华熙温泉度假村,居礼润园,明月山溪,富力泉天下,碧桂园清泉城,佛冈奥园,项目地块,从 化,佛 冈,佛冈房地产市场周边区域市场,佛冈及从化温泉镇现有和规划大量休闲度假地产项目，通过分析两地项目有以下相同特点：1、项目地处珠三角边缘地带 2、项目地山水和温泉资源丰富 3、项目规模大 4、以温泉、休闲、养生、度假、商务会议为主题开发。,佛冈房地产市场周边区域市场,产品方面：佛冈板块及温泉板块现有项目产品涉及独栋、双拼、
8、联排别墅和公寓。 户型面积：佛冈别墅户型面积主要集中在170-250平方米，属于mini型别墅；温泉板块别墅面积相对较大，主要在200-500平方米之间；公寓面积集中在45-110平方米之间，属于度假、投资型公寓。 售价方面：佛冈双拼售价在6500-8000元/平方米之间；温泉板块联排9000-10000元/平方米，独栋14000-20000元/平方米；公寓4700-7500元/平方米；两地相比，温泉板块较佛冈板块售价高。,佛冈房地产市场周边区域市场,从区位、产业发展和房地产市场的比较和分析得知：佛冈和从化的旅游和房地产市场有较大相似，可借鉴从化项目进行开发。,佛冈房地产市场重点项目分析,佛冈
9、奥园,规模：占地640亩 宣传主题：天赋极品温泉，低碳养生胜地 户型面积：别墅177-460平方米 售价：目前在售双拼6500元/平方米,佛冈房地产市场重点项目分析,碧桂园清泉城,规模：已有用地1061亩，计划征地共6000亩 宣传主题：北广州原生温泉度假新城 户型面积：双拼174-228平方米 售价：年底开盘，预计7000-8000元/平方米,佛冈房地产市场重点项目分析,城市春天,规模：占地约5万平方米 宣传主题：佛冈首席花园洋房 户型面积：平层100-150平方米，复式200平方米 售价：平层4000元/平方米，复式5000元/平方米,佛冈房地产市场市场分析与小结,区域房地产市场发展较迟，
10、2007年各大品牌发展商进驻后迅猛发展； 普通洋房盘集中在县城，且规模较小；别墅和旅游地产项目主要分布在各大景区附近，规模大； 目前洋房售价集中在3500-4000元/平方米之间，双拼别墅售价为6500-8000元/平方米； 普通洋房以本地自住需求为主，别墅盘客户以珠三角消费群和少部分当地富豪、高官为主； 区域产业规划和工业园区建设未来可给地产项目积累一定的潜在消费； 大型度假休闲项目均以温泉和山水资源为主要卖点，区域市场与从化温泉板块有一定相似；,三、佛冈旅游情况分析,佛冈旅游情况旅游经济,近年佛冈旅游业迅猛发展，旅游景点知名度不断提高，佛冈政府明确将依托丰富的自然旅游资源，以“三大旅游经济
11、圈”逐渐将佛冈打造成为广州及珠三角地区旅游、休闲度假首选地。,2002年全县接待游客仅10万人次，旅游收入不足2000万元，到2009年，接待游客数已达300万人，旅游收入已达9亿元，7年间分别增长29倍和44倍。 今年国庆期间,佛冈县共接待游客28.1万人次,同比增长21%,旅游经济收入8400万元,同比增长52%；高中档酒店的开房率达98.6%,9月30日-10月5日的开房率更是达到了100%。,佛冈旅游情况未来发展,规划建设“三大旅游经济圈”，实施南、中、北部错位发展策略，着力打造珠三角休闲旅游首选地； 2009年成功创建省旅游强县，目前正全力打造中国首家“国际健康养生旅游示范基地”；
12、省内知名旅行社大力介入佛冈旅游市场； 全国汽车拉力锦标赛去年和今年都在佛冈设分赛区，是广东唯一分赛区； 森波拉二期、篁胜二期、聚龙湾三期、恒大、体育公园、良洞水库、观音山、莲瑶温泉等一批优质项目将陆续动工； 2-4年内全部项目建成后，区域五星级酒店将达到9家以上。,佛 冈,三大旅游圈,佛冈旅游情况景点分布,黄花湖旅游度假区,篁胜国际温泉花园酒店,金龟泉生态度假村,聚龙湾天然温泉旅游度假村,观音山风景区,森波拉度假森林,独龙山龙啸峡漂流,景点主要分布于南、中、北三大旅游圈内； 自驾车游客、散客是佛冈旅游主要客源，团队游客逐步增长； 游客主要来自广州、东莞、深圳、番禺、顺德、清远、香港、澳门等珠三
13、角地区； 温泉养生为旅游项目主要吸引点； 农家乐项目越来越受欢迎，节假日经常出现火爆情况。,羊角山省级森林公园,羊角山森林闲情山水旅游圈,观音山旅游圈,汤塘-龙山生态温泉旅游圈,石联风景区,佛冈旅游情况景点概况,旅游景点多以温泉为主要卖点，功能主要有温泉、餐饮、会议、住宿、娱乐五大点，黄花湖度假区内的五个山庄为早期开发项目，规模较小，档次较低，后期开发的大型项目如聚龙湾、森波拉和篁胜等规模和档次明显提高。,黄花湖度假区,白云温泉山庄,好世界温泉酒店,樵春山庄,颐和山庄,白云机场温泉度假邨,黄花湖,黄花湖,琶江,黄花湖旅游度假区是佛冈政府为发展旅游业于1994年开发而成，湖面面积约36万平方米，
14、区内湖光山色，拥有丰富的温泉资源，温泉水温高达80多度，日涌泉量2000立方米； 目前区内有五间度假山庄/酒店，黄花湖旅游度假区建设至今已有16年，在当地和珠三角地区具备一定知名度，但区内度假山庄档次有限，略显落后，满足不了高端消费人群。,项目地块,佛冈旅游情况重点个案分析,黄花湖旅游度假区,1994开业,佛冈旅游情况重点个案分析,聚龙湾度假村位于汤塘镇106国道旁，占地约27万平方米，计划扩租1000亩地发展生态观光休闲“农家乐”和精品别墅项目； 聚龙湾是佛冈首家4A级旅游景区，主打温泉度假，是“汤塘-龙山生态温泉旅游经济圈”的核心； 游客主要为珠三角自驾游客和旅游团体。,聚龙湾天然温泉度假
15、村,2006年9月开业,佛冈旅游情况重点个案分析,森波拉度假森林位于县城附近，占地2000亩，背靠羊角山省级森林公园，区内有广东首个大型火山主题温泉，森波拉是山地旅游、温泉疗养和森林度假的大型旅游项目，是佛冈旅游景区的一大王牌。,森波拉度假森林,2007年开业,佛冈旅游情况重点个案分析,篁胜度假酒店位于县城政府背面，占地约800亩，主要由会议酒店、养生温泉谷温泉和半山别墅组成，目前在建8栋可售别墅。 酒店按五星级标准建设，其国际会议厅1280平方米，可容纳一千人，是佛冈最大和最高档的会议厅，欲打造珠三角会议度假胜地。,篁胜国际温泉度假酒店,2008年开业,佛冈旅游情况小结,区域旅游资源丰富，拥
16、有良好的温泉和山水资源； 接待游客数和旅游收入近年高速增长，旅游业为拉动当地经济发展的重要助推力； 新建旅游项目规模和档次越来越高，未来有数个大型旅游项目动工兴建； 旅游游客以珠三角自驾游、散客为主，团体游比例呈上升趋势； 以“三大旅游经济圈”规划和发展旅游业，日后将成为珠三角休闲旅游度假胜地； 成功创建省旅游强县后，佛冈目前正全力打造中国首家“国际健康养生旅游示范基地”。,四、项目地块分析,项目地块分析地块位置,地块位于黄花湖度假区东北面，黄花湖北面，夹在106国道和京珠高速中间。,A 地 块,B 地 块,黄花湖,琶江,106国道,京珠高速,A地块面积49.43亩 B地块面积61.33亩 两
17、地块共110.76亩,项目地块分析A地块四至图,东向,南向,西向,北向,A地块,项目地块分析B地块四至图,东向,南向,西向,北向,B地块,项目地块分析地块现状,A地块为平地，内有杂草，靠近106国道一边为绿化带，此外地块内有几栋残旧破楼； B地块属于洼地，目前为养殖鱼塘，共有大小鱼塘6个； 两地块被流入黄花湖的河流分开。,A地块,B地块,项目地块分析周边自然景观,水,项目南片为36万平方米的黄花湖，湖内水质较好，水是项目可利用的最大自然资源。,项目地块分析周边自然景观,山,项目项目东西两侧被连绵大山环绕，空气质量好，景观视野佳。,项目地块分析周边环境,龙眼荔枝林,106国道,地块小路,广韶公路
18、管理处,京珠高速,项目地块分析周边环境（塘龙村）,地块西侧有一个小村庄塘龙村,项目地块分析周边环境（黄花湖）,项目地块分析周边环境（县城）,街道开阔，商超林立，琶江清澈 佛冈县城目前颇具现代小城气息,项目地块分析SWOT分析,项目地处知名已久的黄花湖旅游度假区内，已有一 定旅游度假区域效益； 地块沿黄花湖岸布阵，坐拥一线湖景美色，周边群山环抱，空气清新，山水资源丰富； 项目东西两侧分布106国道和京珠高速，距广州市区1小时车程，属广州1小时生活圈范围；,佛冈围绕“三大旅游圈”和“四大工业园”发展 经济，未来区域具相当的发展潜力； 项目位于“汤塘-龙山生态温泉旅游经济圈”和两大 工业园内； 温泉
19、旅游和工业园的发展给项目带来潜在的高消费 人群； 恒大、碧桂园、奥园等知名地产商进驻佛冈，区域 房地产市场将日趋旺盛，并形成新大盘板块； 佛冈别墅和洋房售价较广州和其他珠三角地区低； 佛冈政府大力支持房地产和旅游项目开发。,项目规模小，且被河流一分为二，难形成规模效应； 项目东西两侧有两条公路穿插而过，会带来噪音污染； 项目周边缺乏相关配套服务设施支撑； 项目所在的佛冈属于农业县，当地居民消费力相对有限；,本地缺乏需求支撑，需外地需求补给； 区域内目前休闲旅游度假项目众多，竞争激烈； 从化等周边区域度假型项目会分流一定客户； 未来将面临本地其他大型项目的直面冲击。,S优势,W劣势,O机遇,T挑
20、战,项目地块分析项目总结,项目所处度假区域日益成熟，知名度不断提高； 项目周边有两大工业园区，具备一定产业支撑及潜在消费人群； 区域旅游资源丰富，“三大旅游经济圈”发展迅猛，项目受直接辐射益处； 区域积极融入珠三角生活圈，距广州一小时车程，两小时可达珠三角主要城市； 各大知名地产商陆续进驻，日后有望成为广州北知名温泉大盘板块，板块效益推动 区域价值提升。,五、项目定位,湖光山色,远离喧嚣,青山碧水,远郊,城市压抑,周末,项目定位客户定位,城郊山清水秀，空气清新 佛冈拥有温泉和山水资源,大城市节奏快、压力大，生活压抑,周末及节假日远离城市，找寻度假、养生、旅游胜地,珠三角大区域边缘 广州一小时生
21、活圈,城市缺乏亲近大自然场所及活动,休闲养生 度假投资 置业城郊,项目定位客户定位,广州及珠三角投资度假人士，具备一定经济基础；佛冈本地高官及富豪,佛冈本地公务员、其他高收入人群以及工业园区内中高管理层；,其他客户,核心客户群,重点客户群,游离客户群,区域价值,目标客户,竞争对手,广州北新大盘 温泉板块,形象档次,广州及三角投资度假人士,产品差异化 形象差异化,提升佛冈城市区域价值,项目市场定位,项目核心竞争力,温泉疗养 度假胜地 交通便捷 大广州生活圈 佛冈第一亲水别墅,周边景区项目多，区域效益,工业园区具一定消费潜力,广州一小时生活圈,精品湖畔温泉度假别墅,丰富的温泉和山水旅游资源,佛冈首
22、席温泉养生湖畔别墅,项目定位核心价值,佛冈首席温泉养生湖畔别墅,黄花温泉养生湖畔别墅,事业成功人士 度假別墅 释放压力，调剂心情 离退休老年人士 养生别墅 养生靜心 富裕家庭 精裝度假公寓 减压、享受生活及家庭乐趣 投资客戶 度假服務公寓 休闲、度假、旅遊,目标客户需求及产品对应,项目定位产品定位,项目产品,项目定位产品定位,居住亲水湖畔别墅、度假mini别墅、康体度假公寓。 配套五星温泉酒店会所、养生温泉、黄花湖游艇会、中西餐厅、养 生馆、网球场、篮球场等。,黄花温泉养生湖畔别墅 居住产品及配套,康体度假公寓,游艇 码头,度假mini别墅,养生 温泉,亲水湖畔别墅,亲水 湖畔别墅,度假 mini别墅,其他配套设施,项目定位功能分区布局,酒店会所,亲水湖畔别墅,度假mini别墅,康体度假公寓,酒店会所,养生温泉,游艇 码头,完。,