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1、【侯家塘C0301地块】,市场调研与土地投资可行性分析,2010年9月,目录纲要 Contents,1,2,3,4,项目地块简介,宏观市场分析,区域竞争分析,利润测算分析,C03-01地块的价值是什么？,市中心 地王级绝版地块,长沙会客厅城市CBD中心,合理的土地定价,较高的利润空间 较低的投资风险,前言 a previous remark,以本案绝版地段来看，投资商更需关注以下几点 1、长沙市场基本概况； 2、区域版块优势分析； 3、售价与利润率测算； 鉴于此，我们将在下文以比较法进行对比分析和测算，我们将划分一类竞争与二类竞争对象，来对项目进行经济评估；,自2007年起至今 侯家塘版块已无
2、土地供应,绝无 仅有,项目地块简介,1,城市CBD中心极致完美配套,卫星航拍地块环境,本案,未来城市规划道路,贺龙体育馆,五星级酒店,第五 中学,摩天 一号,高档 住宅,高档写字楼,芙,蓉,路,7,该宗地位于长沙市南北向城市主干道芙蓉中路（号称“三湘第一路”）金源大酒店旁，与贺龙体育馆隔路相望，东距东塘商业中心约2公里，西至湘江不到3公里，南距省政府新址约5公里，南临长沙市主力商圈候家塘商圈，北距中天广场所在的五一商圈也仅2公里。周边道路密布，交通发达，位置优越。 地块衔接长沙各级商圈，侯家塘、东塘商圈近在咫尺，商业配套齐全，休闲娱乐齐聚于此，周边学校、医院、五星酒店云集。中高档居住社区林立，
3、居住氛围成熟，市政配套完善。,项目价值一区位价值,项目位于CBD核心区，侯家塘商务片区。,项目处于芙蓉南路旁，中央商务区侯家塘以北片区； 中心板块北片区，侯家塘商圈辐射区域； 南湖片区与侯家塘片区连接的交汇处。,项目价值二商务价值：城市群发展的中心纽带,中心板块在未来仍然承担着无可替代的城市中央的角色，注定了本项目彰显出无法比拟的投资价值。,9,中心板块,城南板块（省府板块）,长沙市城区地图,本项目位于传统中心区中南段，承接中心区与新城南板块（省府板块）的过渡连接； 随着城市的南向扩张，核心区板块南移，项目地块未来将成为新的重要城市中心！,长沙主城区,向南,芙蓉路,向南,本案,侯家塘 新一佳,
4、五华酒店,长沙歌 舞剧院,神龙大酒店,平和堂,神禹大酒店,大华宾馆,友谊商城,雅礼中学,炎帝大酒店,金赋大酒店,五分钟生活圈,雨花亭 沃尔玛,华银旺和,国防科 技大学,贺龙体育馆,田汉大剧院,五分钟生活圈，我们有金源大酒店、神龙大酒店、大华宾馆、神禹大酒店、炎帝大酒店、紫天大酒店等 五分钟生活圈，我们有沃尔玛、新一佳、友谊商城 五分钟生活圈，我们有贺龙体育馆、田汉大剧院 五分钟生活圈，我们可达南郊公园 五分钟生活圈，我们有雅礼中学、第五中学，省第二人民医院,第二人 民医院,紫天大酒店,项目价值三配套价值,侯家塘商圈,项目价值四投资价值：中央商务区未来增值空间大,传统中心区中南段，承接中心区与新
5、城南板块（省府板块）的过渡连接，投资价值的无限提升。 长沙CBD最大的优势，是城市“核心”赋予的投资功能（保值增值能力），且不受物业形态与结构的影响。,长沙CBD区域传承了自汉代以来厚重的文脉和商脉。,聚集了10层以上的商务楼宇140多栋，入驻企业3552家。 集中长沙70%三星级以上酒店和高档商场，世界500强企业23家。 核心区每平方公里实现的地方财政收入、固定资产投资、社会消费品零售总额等指标分别高于市平均水平的11.7倍、4.8倍和22.6倍。 投资强度最高。 功能配比多样化：商务办公3040%，商业娱乐3040%，公共设施1015%，住宅2530%。,地铁1号线和3号线在侯家塘交汇，
6、将形成经济发展的金十字。,项目价值五未来规划，地铁1、2号线交汇点，长沙经济发展之核心,芙蓉大道连接湘潭和株洲，缩短城市距离,2009年3月26日，芙蓉大道与红易大道完成对接，从长沙中心城区到湘潭、株洲城区的车程缩短到25分钟，,区域隐性价值三城联动，侯家塘成为中心枢纽：,14,1、总体技术经济指标,2、退让用地红线（单位：M）,东 S/2且9 南 S/2且9 西 S/2且9 北 S/2且9,3、退让城市道路（单位：M）,东 12 北 12,15,1、以宏观角度来看稀缺性,经历了国家新政对房地产市场调控后，长沙土地市场也步入调整阶段，土地配置市场化程度日渐提高，土地总体供应量日渐减少。土地作为
7、房地产开发的龙头，其稀缺性日渐成为制约房地产开发企业的发展瓶颈。本案地段尤为如此。,2、以中观角度来看易拆迁（企事业单位改制用地）,长沙城区存量土地供应主要来自两方面：一是原有工业企业、事业单位改制后处理的划拨用地，二是旧城改造用地。如今，长沙市二环线以内的工业企业改制已完成 90以上，处置用地已所剩无几，因此，城区存量土地供应主要集中于旧城改造，但由于新的拆迁安置条例实施，拆迁成本大幅上涨，导致建设成本增加，旧城改造项目开发难度大，故而开发企业对旧城改造项目不愿问津。,长沙二环内企事业单位改制完成90% 此类地即将绝迹 厂房拆迁前期投入成本低,16,SWOT分析, 区位好，为连接新南城与传统
8、市中心的咽喉之地 地块规模适中，利于短平快的开发周期； 地块地质条件较好，有利于控制开发成本； 区位认同度高，对客户而言有心理优势，若规划得当，一则可减少部分营销推广成本，二可利用地利优势树立项目形象； 接近熟地，可控制拆迁成本和节省前期工作时间； 地价成本较为合理、后期定价空间较大； 所处地段为长沙CBD中心，属于长沙配套最完善的区域。 未来规划利好众多，2年后地铁开通将赋予项目巨大的增值空间。,优势（Opportunity）,17,SWOT分析,项目沿芙蓉路被金源酒店遮挡，未来昭示性效果不理想。 项目周边已然处于旧城改造阶段，周边环境依然有待改善。 项目地段寸土寸金，因此开发体量受限制，无
9、法形成社区概念。 28%绿化率偏低，因此后期本案产品规划受一定限制。,劣势（Weak）,18,SWOT分析, 老城区土地供应减少，土地稀缺，将减少潜在竞争对手威胁； 省府南迁，新南城市政建设投入加大，改善环境和交通； 周边中高档楼盘林立，居住氛围日益成熟； 长株潭城市扩张，使项目所处区域的战略位置日益 重要，是连接新南城与传统市中心的咽喉要地，升值潜力大。 区域版块近2年几乎不会有土地供应，未来竞争对手寥寥无几，地产价值可达最大化。,机会（Opportunity）,19,SWOT分析, 国家对房地产业的宏观调控的持续性和不断加强； 银行加息和提高首付比例，会抑制投资型客户的需求； 南城建设速度
10、加快，二环以外新盘崛起，众多高品质楼盘其价格优势将对我们形成次级竞争； 受体量限制，项目的规划设计有局限性。 项目位于城市主力商圈之中，未来商业规划需进行考证。,威胁（Threat）,从地段的稀缺性来看无疑未来将拥有巨大的升值空间，而土地本身的价值就已不言而喻； 从区域配套的完善性来看本项目商品房以其强大的前天性优势为投资商大大降低了投资风险； 从整体城市发展来看未来长沙CBD中心，届时将拥有众多企业入驻，现阶段已然有近30万平米的5A级写字楼正在开发中，因此，后期本项目无论从潜在客群还是投资导向上都将为我们迎来新的契机。,战略总结绝版！千载难逢的投资契机,宏观市场分析,2,1、全国省会城市房
11、价排名：长沙排名倒数第六 ；,以2009年7月的房价为例，长沙在全国省会城市排名中倒数第六，仅高于内蒙、吉林、青海、新疆、宁夏等省的省会或自治区的首府。,而长沙城市居民的人均收入不仅高于西北城市，而且高于中部6省的所有城市。 由此看来，政府对长沙楼市必将采取政策、经济等多方面的引导，使得长沙房价能够健康稳定的发展,长沙的商品房价格一直处于很低的水平，形成了奇特的“房价洼地”现象。,长沙：内陆龙头城市 低价造就强劲升值潜力，城市房价涨幅空间超乎想象,2、2009年中部六省GDP与房价对比表,长沙的GDP在六省省会中排名第二， 而房屋均价则排到了倒数第二， 说明长沙房价有极大的上升空间，未来发展前
12、景良好。,数据来源于长沙市数据中心,3、长沙近几年房产市场分析,近几年长沙房地产价格平稳上涨，成交量极速上升，是由刚性需求所拉动，09年下半年价格出现飞速上涨，投资客全面被激活。,数据来源于长沙市数据中心,4、近一年长沙房价走势,全国最健康的房地产市场环境 价格呈现指数型增长趋势，整体市场健康、有序、平稳,数据来源于长沙市数据中心,5、住宅商品房存量与空缺,供不应求区域版块住宅需求空缺达77.7万,数据来源于长沙市数据中心,宏观市场总结,NO1：市场健康，长沙作为全国房地产市场最健康的城市之一，已被众多中国50强开发商所看好，现阶段已有23家全国50强进军长沙，香港房地产三巨头，已有2家进驻长
13、沙，后市升值潜力强劲，未来增值空间将超过120% NO2：需求强劲，长沙作为内陆地区的龙头城市，拥有着600余万城市人口，城市中心版块已处于供不应求的状态。 NO3：规划利好，融城计划的正式实施，地铁动工，都将加快长沙城市化建设进程，未来城市现代化建设必将迈入一个新的领域，因此，未来2年将成为长沙房地产市场投资的黄金时期，长沙房价的鼎盛时期将出现在未来3年内； NO4：房价坚挺，尽管政府加大了对房地产市场的宏观调控力度，但长沙房地产市场依然坚挺，在保证稳定成交量的同时，以每年16%的房价涨幅速度稳定发展。,区域竞争分析,3,区域竞争分析前提,为使各位投资商更加清晰的了解版块价值，本节将以竞争项
14、目对比手法，进行区域市场分析，同时也作为我们房价及利润评估的基础参考。 本次对比，将划分一类竞争对手、二类竞争对手两个类别，使投资商更加了解项目优势；,一类竞争对手分布,竞争划分原则： 1、地段存在可比性； 2、产品存在可比性； 3、目标客户可比性 4、总价存在可比性； 5、销售时间重叠性,根据以上原则： 我们将区域内一类竞争对手锁定为： 摩天一号、友阿大厦、长沙之芯、金烨融府、名富公寓 建发汇金国际、嘉盛国际,长沙之芯,摩天壹号,友阿大厦,五一大道,劳,动,路,芙,蓉,路,金烨融府,名富公寓,汇金国际,嘉盛国际,本案,摩天一号嘉盛国际,摩天壹号与本项目地段极度相似，现阶段售价8800元/，住
15、宅已基本售罄，值得一提的是，本案未来的建筑形态与该项目较为相似，均为2栋高层，小户型产品去化快。,摩天一号历史售价： 09年8月均价7500元/ 现阶段售价8800元/销售情况：92%去化率,嘉盛国际售价： 10年8月退出 现阶段售价10000元/销售情况：40%去化率,摩天一号 嘉盛国际,嘉盛国际为刚开盘项目，售价高达10000元/，距离本案不足一公里，但地理位置更加理想，本项目一大特征与本案相似，该项目同样毗邻五星级酒店。,友阿大厦,项目定位：友阿大厦在产品上以写字楼为主，该项目定位为中心城区集商业、写字楼、公寓三位一体的城市综合体,两栋高层，北栋写字楼、南栋住宅楼 14层为商业裙楼；,未
16、售,友阿大厦,友阿大厦临芙蓉中路，为体现项目高档物业属性，外立面、大堂等配置高，项目昭示性强。,友阿大厦,友阿大厦未来预计售价920010000元左右；暂定售价9200元/,建筑形态：高层,长沙之芯,长沙之芯位于长沙中心城区，属于泛CBD范畴,长沙之芯,1层为商业，2-4层为大开间办公区域，5-27层为标准办公层 标准层506.7平米，三梯10户，电梯配置低，影响项目品质及使用舒适度。 设计一房、二房、三房三种户型，面积区间在37-108平米，主力户型45平米，分摊率在29.5%左右，得房率不高,长沙之芯均价7600元/，目前剩余少数高层房源8200元/,价格情况 起价6800元/，折前均价7
17、500元/，折后均价7400元/ 优惠情况 5000抵10000；一次性98折，按揭99折 销售情况 开盘当日总计成交套70余套，目前一批剩余极少高层房源未售， 目前均价为8200元/,金烨融府,金烨融府位于长沙中心城区，属于泛CBD范畴，体量与本案几乎相同，值得一提的是，该项目裙楼商业被众多投资客所看好，售价较高。,金烨融府历史售价： 09年底开盘均价8200元/ 现阶段售价9200元/销售情况：85%去化率,金烨融府,171平米四房,90平米二房,110平米三房,价格情况：价格未定。 09年11月28日开始办理vip卡，诚意金10万，优惠措施暂未公布。 10年9月17日2031层加推，均价
18、9200元。,金烨融府现阶段售价： 住宅均价：9200 裙楼商业：4500050000,名富公寓,名富公寓位于北城区，公寓住宅，次城市中心,名富公寓售价： 住宅均价：9200 裙楼商业：4500050000,名富公寓对外销售均价6200元/,价格情况：预计6000元/平米左右 目前正在办理vip卡，诚意金1万抵1.5万。,名富公寓销售情况： 已售667套，总套数1066 去化率65%,建发汇金国际,与本项目同处芙蓉路，总体定位：城市综合体，涵盖150米超高层写字楼、叠加别墅，70160平米户型，现阶段平层销售均价9600元/,汇金国际住宅售价： 住宅均价：9600 开盘均价：9200,融圣国际
19、：火车站商圈人民东路立交桥畔中端城市综合体，预计销售均价5900元/,融圣国际地处人民路立交桥旁边，周边环境质量恶劣，交通拥堵； 融圣国际小户型公寓属中档物业，售价5900； 总体说来，融圣国际在产品、区位、品质上无法与本项目抗衡,二类竞争对手分析,越界位于八一路与车站路交汇处，此路段为长沙交通最拥堵路口之一，周边环境嘈杂，喧嚣 越界定位为酒店式公寓，中档物业，均价6000 长段临街面都属楼高4层的商铺，东南角为人行天桥，昭示性不强,越界：火车站商圈中端城市综合体，在区位，产品性价比等因素上对本项目难以形成竞争压力，目前销售均价为6000元/,二类竞争对手分析,亚商国际：城市CBD顶级写字楼，
20、区位价值在全城高度稀缺，目前小户型商务公寓销售均价为5300元/,项目地处红星商圈腹地，东临韶山南路、北面新韶东路、南面电力路，交通便捷。周边生活配套应有具有，居住功能属性强；同时，项目产品以43-73平米小面积户型为主。 亚商国际写字楼产品在2010年初推出，由于地理位置相距较远，加之亚商地段优势远差于本案，因此竞争威胁度低。,一类竞争分析总结,区域均价：一类竞争区域，现阶段整体市场均价已达到8769元/。 去化速度：一类竞争区域，各项目销售状况良好，除嘉盛国际定价过高外，其余项目均可做到开盘去化60%以上的目标。 物业形态：一类竞争项目多为城市综合体性质，涵盖商业、写字楼、住宅三大物业。
21、产品类型：一类竞争项目，总体产品规划基本雷同，除汇金国际拥有少量大户型外，其余项目产品规划均在40120平米左右的公寓型产品，这一特征也很明显的说明，区域内投资价值较大，潜在投资客户较多。 基本特征：一类竞争项目，均为高层建筑，容积率均超过5。0以上，因此，本案未来规划并不需要花费太多精力进行产品研究。,二类竞争分析总结,区域均价：二类竞争区域，现阶段整体市场均价已打到5700元/。 去化速度：二类竞争区域，各项目销售状况良好，各项目在经历12个月的消化周期后，基本售罄，尾盘余量寥寥无几。 物业形态：二类竞争项目物业形态较为简单，基本为住宅、商业两种。 产品类型：二类竞争项目，总体产品规划与一
22、类产品相同，基本集中在3590平米过渡型自住产品。 基本特征：二类竞争项目，同样均为高层建筑，但相比一类产品来言，规模与体量更具有优势，能够形成完整且成熟的社区概念。,利润测算分析,4,区域内拍卖土地价格对比 07年区域内挂拍楼面地价为：2158元/,1、总体技术经济指标,2、楼面地价成本（元/建筑平方米）,2010年本案临界楼面地价：2528元/，价格基本合理,2007年5月，建发集团一举拍下当年的地王，即现阶段在售项目建发汇金国际，数据参考如下：,51,1、总体技术经济指标,2、退让用地红线（单位：M）,东 S/2且9 南 S/2且9 西 S/2且9 北 S/2且9,3、退让城市道路（单位
23、：M）,东 12 北 12,挂牌价：1.25亿,成本 测算,临界楼面地价：2528元/,总投资测算表,总投入成本约：2.96亿,每平米建安成本：5978元/ 含地价成本,未来每年房市价格涨幅比率16%,则2011年9月区域版块均价为：8769+（8769X16%）= 10172元/（以一年开发为周期）,09年5月至 10年4月长 沙房地产市 场价格涨幅 比例为 16%,备注：以上数据参考均来源于长沙市数据中心，本次测算市场价格涨幅比例未计算未来城市发展进程，其中包括地铁开通、三城融合计划、版块内土地供应进一步加剧等因素，因此，未来2年后，城市房地产价格涨幅比率必定远远高于16%。以上售价为保守
24、测算。,前提 以政府宏观调控 期间的长沙房地 产市场走势评估,利润测算 以现阶段区域均价8769测算,当以现行市场均价8769元/为均价销售时： 总销金额为：433548129元 总销金额约为：4.34亿元 总投入成本为：2.96亿元 净利润总额为：1.38亿元 利润率为：31。8% 净利润率为：46。6%,利润测算 以12个月后区域保守均价10172测算,当以现行市场均价10172元/为均价销售时： 总销金额为：502913852元 总销金额约为：5.03亿元 总投入成本为：2.96亿元 净利润总额为：2.07亿元 利润率为：41。2% 净利润率为：69。9%,现行市场售价对比参考 现阶段本
25、项目1公里范围内在售楼盘价格参考,摩天一号：现阶段销售均价8800元，基本售罄 嘉盛国际：近期开盘，销售均价10000元，40%去化 建发汇金国际：10年上半年开盘，均价9600元，去化70%以上。 综上所述：为便于投资商清晰了解市场及项目利润数据，本次测算遵守以成本最大化，利润最小化的准则进行基础测算，以上均为保守测算，因此，本案后期利润率将大于以上测算。,最终总结,本案总投入成本为2.96亿； 保守预算，未来项目净利润率在： 46.669.9%之间 保守预算，净利润总额在： 1.382.07亿元之间 同时，我方认为，在地铁尚未开通的情况，未来增值空间将进一步放大，因此，综合本案的地段、配套、稀缺性、地价成本三方面因素来看，本案拥有巨大的投资价值，未来利润空间丰厚，建议各投资商尽早决策，果断下手，以免贻误战机。,THANKS,