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1、上街房地产市场概况研究分析,项目区域楼盘分布及价格区间调查 重点参考项目调查分析 市场产品投放结构分析 市场销售速度分析 市场竞争态势分析,项目地块区位和面貌分析 项目定位依据和档次 项目开发战略定位,二、上街房地产市场分析,二、项目定位分析,一、上街土地市场分析,上街土地市场2011-2012.3成交分析,目录,壹：上街土地市场分析,939亩，16万/亩，楼面地价156元/,24亩，16万/亩，楼面地价165元/,2011-2012.3上街土地出让分析,上街新城区出入土地未来可投放总建面积是105.2万。,本案,2011-2012.3上街土地出让分析,2011-2012.3上街土地出让分析总
2、结,开发热点：从市场土地出让量体分布来看，市区依然是未来房地产开发热点，未来可投放市场量体有229万，上街新城区只有105.2万。 竞争压力：未来市区和新城区可投放量体一共是334.2万，可开发建筑体量大，且市区项目分布密集，竞争激烈。 土地成本：上街市区的土地成交金额多集中在40-50万元/亩，有三块位于老城区的土地成交价格较高，在53万元-92万元/亩。本案土地的成本在43-49万元/亩，处于市场主流价格段内。,贰：上街房地产市场分析,上街楼盘分布及价格区间调查,单位：元/,上街重点个案分析综述,楼盘概况：目前市场在售项目较少，并多集中在许昌路与金华路沿线。 楼盘形态：建筑形态多样，涵盖退
3、台洋房、电梯洋房，小高层、高层和联排别墅，其中以高层为主。 楼盘产品：三房为主，面积分布在100-160，集中分布在110-130，但小面积三房去化率较高。 楼盘价格：市场高层均价在3600-3700元/，德宝城墅的退台洋房价格在3700，建业森林半岛及亚星江南小镇的洋房价格在5000元/左右，别墅在15000元/。 楼盘客层：主要为以周边县市客户为主，及部分巩义客户。 来人来电量：目前市场在售项目日均来访量在5-6组左右。 楼盘规划：目前市场以亚星江南小镇及建业森林半岛项目为代表整体定位较为高端，多数项目社区规划合理，并含有水系景观。 购房热度：自2011年10月份开始市场热度急剧下滑，客户
4、观望情节较重，但年后整体市场开始回暖，多数项目日均来访量在5-6组客户左右。,建业森林半岛二期概况,二期电梯多层,亚星江南小镇概况,三期,溪畔美域概况,理想城二期概况,二期多层,乐福国际二期概况,二期在售,龙吟世家概况,一期预售,德宝城墅概况,一期在售,翡翠城概况,一期在售,市场产品投放、销售结构分析,总投 2161套,总销1572套,通过市场调研，上街整体市场当期总投2161套房源，总销1572套，整体去化率73%，市场表现较好。 市场投销中，三房投放占主要比例，三房销售比例也占第一。,市场产品投放、销售结构分析二房,市场二房产品投放量少，且面积段集中，在80-90。 二房去化率80%。,市
5、场产品投放、销售结构分析三房,市场三房整体投放1622套房源，销售1182套房源，市场整体去化率73%； 市场三房房整体投放区间在150-160，100-110三房去化率最高。 小面积三房去化率较高。,市场产品投放、销售分析综述,投销：市场整体投放、销售中，三房均在75%，占绝对比例。 二房：目前市场二房产品整体投放较少，且面积段较为单一，主要在80-90之间，但整体销售情况较好，表明二房仍有较大的市场需求空间。 三房：市场整体投放较大，面积段较为集中，主要在110-130，但整体销售中，小面积三房投放虽少，去化率较高。,市场销售速度分析-整体市场销售速度,通过市场调研分析： 目前市场在售项目
6、个案月均销售套数为35套，销售面积为4313。,市场销售速度分析-不同产品形态月均销售套数,通过市场调研分析： 目前市场电梯洋房产品的个案销售速度为38套/月； 普通多层个案销售速度为29套/月； 高层产品个案销售速度为36套/月。,市场销售速度分析-不同产品形态月均销售面积,通过市场调研分析： 目前市场电梯洋房产品的个案销售速度为5541/月； 普通多层个案销售速度为2852/月； 高层产品个案销售速度为3981/月。,市场竞争态势分析,通过市场调研分析，目前市场在售项目余量9.9万，未来总体可投放量162.9万，未来市场竞争压力较大。,市场竞争态势分析,市场竞争态势分析,如按照上街现阶段市
7、场月均去化速度是4313/月，未来可投放量体将需1152个月销售完毕。未来市场竞争激烈。,上街房地产市场分析综述,上街房地产市场在售楼盘数量少，但是建筑形态丰富，涵盖面广。 市场整体去化率较高，达到73%，其中以三房为主，投放和销售都占到了75%，面积主要集中在110-130。 上街房地产市场整体月均销售速度慢，其中从产品形态来分析，洋房的去化速度不论是套数和面积，销售速度都是最快的，高于普通多层和高层。 上街未来房地产市场可投放量体大，达到497.1万，竞争激烈。,叁：项目定位,项目定位-地块区位分析,项目地块位于丹江路南，登封路西，汝南路东，漓江路北，处于上街区南部新城区起步区，处于规划中
8、的职教城内。,项目定位-面貌分析,本案,丹江路面貌，在项目西边有一发电厂,丹江路与登封路交叉口向北面貌,项目东边是建业和亚星合作开发的幸和群岛,峡窝镇便民服务大厅和计划生育中心,全友家私,登封路南面貌,市政规划发展特点 项目位于中原区规划的宜居职教城区，按照规划宜居职教城将于2015年正式竣工，未来发展前景好。 项目区位特征及地块条件 上街区的郊区，区域发展缓慢，人流量少，以村庄为主。地块三面邻路，南面漓江路正在规划中，交通出行方便，地块平整，利于开发和提高容积。项目西边有发电厂，电网密集，不利于居住。 项目周边现状特点 现阶段周边生活配套设施不完善，区域内市政教育单位有峡窝镇的便民服务大厅和
9、计划生育中心，商业有全友家私和少量超市门店，项目东侧是建业和亚星集团集体开发的幸和群岛项目，现暂未开工。,项目定位依据,项目未来发展机遇 随着2015年宜居职教城的正式竣工，届时，可吸纳并解决5万人的配套三产服务及就业问题。以及项目紧邻东侧的建业亚星集团开发的幸和群岛的开发建设，区域面貌将会得到改善，人流量增大，居住氛围逐渐形成，将会重新引导上街区居民的购房选择，为本项目的发展带来更多发展机会。,项目定位依据,项目定位目的,目的一：与职教城建设相呼应，满足上街及周边居民的住房需求。 目的二：提高项目竞争力，避免与市场热点产品的竞争，能够满足开发商对于资金和收益率的需求。,项目档次定位,项目处于
10、上街新区宜居职教城，区域规划布局了六大组团高等职业教育组团、实习工厂及工业集聚区组团、江南水乡旅游休闲组团、合村并城及商业地产组团、汜水河花卉产业组团、五云山山地运动休闲度假组团，定位中高端。 通过调研中了解，上街在售楼盘规划品质高端，产品形态多元化发展，有普通多层，电梯洋房，别墅，小高层和高层。紧邻项目又是建业和亚星集团一起开发的幸和群岛项目，建业和亚星集团在上街区的影响力大，以开发中高端住宅为主。 故而本项目定位为上街新区中高端的人居典范住宅项目。,项目开发战略定位-产品总价定位,项目产品总价的制定，主要是结合当地收入水平、经济特点及当下楼市的总价特征而确定的本案产品总价范围。是项目获得市
11、场认可的先决条件。 根据调研分析，市场两房总价带在25-35万之间，三房总价带在35-45万元，而本案两房的主力总价带在26-30万元，三房在33-35和40-43万元之间，均在市场主力总价范围内，产品竞争优势大。,项目开发战略定位户型概念定位,符合市场需求，满足开发商对资金和回报率的需求。 随着上街市场均价的逐渐走高，部分楼盘，尤其是新近将要推出的楼盘，产品面积出现压缩，出现了110以下的三房，通过控制总价，扩大客群范围，促进销售。但是户型设计仍以传统户型为主。 所以本项目可通过创新户型，控制面积，达到市场及客户实际需求面积，从而控制总价，提高去化率，实现开发商的利润最大化之目的。,3房+1
12、房销售面积：72，赠送面积约：15，实际使用面积约：87,项目开发战略定位-高层户型图示,2房+2房销售面积：78，赠送面积约：18，实际使用面积约：96,项目开发战略定位-高层户型图示,3房+1房销售面积：89.8，赠送面积约：20，实际使用面积约：109.8,项目开发战略定位-高层户型图示,3房+1房销售面积：110，赠送面积约：20，实际使用面积约：130,项目开发战略定位-多层户型图示,3房+1房销售面积：89.7，赠送面积约：20，实际使用面积约：109.7,项目开发战略定位-多层户型图示,项目开发战略定位-住宅户型建议,住宅户型建议,二室二厅 2+1户型 80 （赠送约10）,三室
13、二厅 3+1户型 115 （赠送约12）,住宅户型建议,项目开发战略定位-住宅户型建议,住宅户型建议,三室二厅 3+1户型 125 （赠送约14）,项目开发战略定位-住宅户型建议,项目开发战略定位户型配比定位,结合市场投放及销售特征，适度避开市场最集中的产品形态和面积段投放区域，确定本项目的主力投放户型及面积段，从而最合理的迎合市场需求。 结合上街在售楼盘户型投放以及客户对户型的选择上，建议以两房和三房为主，其中占比分别是25%和75%。,项目开发战略定位经济测算,本案土地取得时，容积范围在1-3之间，考虑到上街未来房地产市场可投放量体大，竞争激烈，参考市场在售主流产品形态，分别是普通多层、电
14、梯洋房和高层，其中普通多层和电梯洋房逐渐成为稀缺产品，产品去化速度快，并且洋房又成为市场上高端产品，售价高，所以将三种不同的产品形态进行经济测算，结合地块和开发商资金量，为项目未来规划的产品形态做参考。,项目开发战略定位经济测算,从三种方案的投报分析来看，洋房售价最高，利润率最高，高层的总销最高，但是利润率最低。,项目开发战略定位投报分析,项目开发战略定位总结,现阶段上街房地产市场主流的产品形态是普通多层、电梯洋房和高层，而普通多层和电梯洋房逐渐成为稀缺产品，去化速度快，电梯洋房月均去化速度是5541，它的售价也是最高的，投资回报率也是最高的。 未来上街可投放市场量体大，产品形态以高层为主，普通多层和电梯洋房更加稀缺。 考虑本案的土地成本较低，为避免产品形态同质化，竞争激烈，去化速度慢，回报率低等问题，建议前期可先以电梯洋房和普通多层入市，在市场成交较为低迷状态下，用稀缺性的产品形态吸引市场，拔高项目形象，提高去化速度和回报率。,