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1、2011年11月南宁房地产市场 资讯发布会,2011.11.10,1、近期政策动态 2、全国楼市环境 3、南宁楼市现状 4、应对措施及讨论,11月市场发布会,去年， 中国房价，总理说了不算，总经理说了才算！,但现在， 总理说的真算了，总经理开始慌乱了,近期政策动态,前言,总理在这今年全程策划的系列调控,限购扩充至 二三线城市！,抑制投机投 资性购房！,楼市调控坚决不放松！,国八条出台 致命限购！,1,2,3,4,1月18日：要坚定不移搞好房地产调控。,1月26日：要求进一步做好房地产市场调控。,7月12日：要求二三线城市房价上涨过快须限购。,10月29日：再度强调要坚定不移地搞好房地产调控。,
2、近期政策动态,调控政策回顾,2011年全国经济增长目标8%，前三季度GDP增速同比放缓至9.4%，仍高于全年增长目标。,从今年6月开始，CPI持续高位，近期虽回落，但依然在6以上徘徊，高通胀压力下，政府势必会采取紧缩或调控等政策降火防范。,平稳的经济环境下，调控政策不会放松,平稳的经济环境下，调控政策放松的可能性微乎其微！,近期政策动态,数据来源：国家统计局,数据来源：国家统计局,从年初国八条要求对商品房用地供应加强监管以来，土地供应问责越发严厉，前三季度全国违规案件上升速度放缓，南宁已成交四块限价房地块。,4.1%同比上升速度 3.7万件违法用地行为 1.6万件违法用地案件立案查处 1964
3、名责任人被移送追责，其中 733名责任人受到行政处分 839名责任人受到党纪处分 71名责任人被追究刑事责任,对土地监管越发严厉，成效突显,近期政策动态,数字，就是决心，商品房用地得到保障！,限购令威力下，限购城市成交量下跌明显，房价波动前行。,要命的限购！,限购十月，成交量明显下跌,近期政策动态,数据来源：南宁房管局,同比9.04%,40城市全国住房信息年底联网，温州成首批试点城市。住建部部长姜伟新表示“如能建立健全国联网的个人住房信息系统，限购令就能取消。”,地方控制房价增长速度以应对中央要求，南宁市房价涨幅不能超过11%。,数据来源：各城市房管局或政府网,608个城市只有北京房价调控目标
4、为“稳中有降”，其余全变相为“涨价令”。,限购十月，成交量明显下跌,近期政策动态,数据来源：南宁市房管局,1%,1-10月商品住宅房价格涨幅仅是1%，与预计11%的增长率还有一定距离，预计年底房价上涨的空间仍宽裕，但是来自政策、市场以及购房者的压力近期仍难有上涨的机会。,四大行信贷解冻，年底贷款闸门松动,首套房首付款比例不低于30%，全国多银行利率上浮510%， 二套房首付款比例不低于60%，多银行执行利率上浮1030%！,提高购房成本，不利于需求释放！,银根紧缩，开发商资金压力空前！,数据来源：中国人民银行,截至10月27日，工、农、中、建四大行10月新增贷款1400多亿元 10月21日至2
5、7日四大行日均新增贷款超过100个亿。 预计全年新增贷款将在7.5万亿元左右。,四大银行信贷解冻， 年底前信贷闸门有可能松动！,六次调准备金率，现达21.5%； 三次加息，现1年贷款利率为6.56%！,近期政策动态,但保障房建设任务在中央的强制下基本完成，但质量问题频出，与商品房品质差距较大，预计对商品房影响有限。,住建部：截至9月底，全国保障房开工率已达98% 。1000万套目标基本实现。,保障房质量问题堪忧： 1、河北曝光11个保障房质量隐患； 2、广西部分保障房用瘦身钢筋； 3、杭州保障房“短斤缺两”严重； 4、北京大兴6栋保障房因质量问题被责令拆除重建,保障房VS商品房： 1、质量、品
6、质差距太大； 2、价格差距太大； 3、客户群差距太大； 保障房对商品房影响有限,截至9月底，全国保障性住房和棚户区改造住房已开工986万套，开工率达98.6%。基本完成今年1000万套保障房开工任务。,年内完成1000万套 11月前全面开工,9月底完成98.6%,年初签订军令状,约谈 处分 降级 免职,保障房基本完成任务，民生工程大迈步,近期政策动态,8月份， 市场上有传言地方政府扛不住了 国家就快放松对房地产市场的调控了,退房潮要挟楼市调控松绑,地方土地财政不堪承受,二三线城市房地产调控政策“明紧暗松”现象比比皆是,近期政策动态,调控松绑传言,那中央在面对林林总总的要求调控松绑的声音，又是怎
7、样应对的呢？,佛山解限新规半日游,近期政策动态,时间：10月11日上午11时49分 地点：广东佛山 事件：发布解限通知 内容：对4类人群取消限购 但是，12个小时之后 时间： 10月11日晚上23时24分 地点：广东佛山 事件：解限通知暂缓执行。 理由：为进一步征询社会各界意见，并综合评估政策影响,佛山限购放宽令：史上最短命楼市新规,随后，媒体发文解说,二三线城市主动限购限价，应对中央未有松绑迹象的调控。,地方与中央保持一致坚决调控,近期政策动态,10月31日，珠海市出台限购和限价“双限令”； 继广州、深圳、佛山后，第四个限购城市； 也是全国首个实行楼市双限政策的城市。,报备项目住房平均价格超
8、过11285元平方米的，价格主管部门暂停备案，商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。,限 购,主要针对主城区（香洲区） 本地居民和在珠海已缴纳一年以上社保的非本地居民，只能在香洲新增一套房 未购买社保和纳税的非本地居民，不能在香洲买房,限 价,新盘限价11285元/！,退房潮要挟不了政府松绑限购！,地方与中央保持一致坚决调控,近期政策动态,上海“退房潮”，团购急降惹的祸？,嘉定区房管局表示：“开发商的降价属于商业行为，只有当其房价上涨超过20%时，我们才会加以限制，而对下降的限制还没有接到上级相关规定的通知，所以目前调查认为，嘉定的这两个楼盘没有违规操作，市场行为，我们不会干涉。”,9月
9、份全国房地产开发景气指数为100.41，在中央层面坚定不移的房地产调控环境下，从6月起已连续4个月下行，调控效果明显。,70个大中城市中，商品住房价格下降和持平的城市逐渐增多。,房地产调控效果逐渐明显,近期政策动态,目前楼市正处于调控的关键时期，总理在俄的讲话，再次释放了年底楼市调控绝不放松的信号！,总理说：（房价）这一个月来也开始松动，但调控绝不可有丝毫动摇。,总理还说了：,总理的坚定决心：调控绝不可有丝毫动摇,近期政策动态,1、近期政策动态 2、全国楼市环境 3、南宁楼市现状 4、应对措施及讨论,11月市场发布会,业主野蛮“维权” ，揭开全国房价下降潮的序幕,全国楼市,如果要说全国楼市现状
10、，,那么就不得不从近期业主打砸售楼部 “维权” 说起,本年房价下行引发业主维权事件一览表,全国楼市,维权聚集抗议!,打砸受伤!,事态的步步升级已折射出房价下跌的严重程度!,一线城市品牌巨鳄引领降价大潮,全国楼市,碧桂园七五折万科“万团大战”,开启了17月国内品牌房企推出的最大折扣优惠,富力地产宣布已降价10%,8月底,9月底,北京通州京贸国际城开盘直降5200元/平米,10月底,首创、富力、中海、万科、龙湖、恒大、碧桂园、招商等楼盘降1030% ，个别物业最高降40%。,降价从星星点灯到燎原之势！,7月底,二三线城市降价开始蠢蠢欲动,全国楼市,金科太阳海岸别墅由套内12000元/平方米降至90
11、00元/平方米，降幅24； 和黄珊瑚水岸由15800元/平方米降到10800元/平方米，降幅32； 鲁能星城由10800元/平方米降到8200元/平方米，降幅24； 北滨路招商江湾城由12500元/平方米降至8800元/平方米，降幅近30。,一线城市降价后，重庆楼盘HOLD不住了！,杭州中海紫藤苑从国庆前的1.7万/平方米调整到目前的1.2万元，降幅接近30%； 杭州新盘成交价较周边降幅10%-20%； 成都新开楼盘降价幅度大部分在5%-10%； 南京新盘降幅约10%； 天津新盘降幅在5%-15%； 宁波万科项目新品，现低于市场均价1000元/平米出售； ,还有,10月成交巨幅缩量，住宅用地成
12、交量年内最低！,深圳、厦门、福州、洛阳、吉林等0出让。,广州、武汉、成都、西安、南宁等0成交。,1,2,全国土地市场,武汉21宗用地9宗集体延期，参拍的全是本地中小房企，不见地产大鳄踪影。 广州18宗土地中止多次延期出让的12宗用地。 南京10月最后一场拍卖会4幅地块2幅底价成交2幅延期出让。,10月全国土地市场，怎一个冷字了得？,全国流拍频繁出现，土地市场降温,近期流拍土地情况,GC2011-106,竞拍人数不足而流拍,住宅市场的低迷已传导至土地市场，致使南宁910月三地块流拍。,无人参报而流拍,南宁土地市场,三级市场,全国楼市,楼市感冒，地产中介也打“喷嚏”,深圳中介门店关停3000家：
13、北京半年700多家中介关门； 截止8月，上海6000家房产中介关门； 世华地产关闭近100家店铺； 中联地产也将关闭3060家左右； 成都3个月关闭1000家左右； 重庆钢运地产原100多家，现在50家； 南宁大概50家分行关门； ,全国楼市,地产并购高峰再现,截至10月26日，共有70家房地产上市公司披露了第三季度财报：七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。,2010年房地产行业共实现并购84起，为所有行业之首； 2011年上半年，完成的房地产业并购案高达57起，同比增加了27起。 今年截至10月中旬，房地产行业并购案例已达90余起，超过去年全
14、年的并购数量。,浙江最大房产企业绿城集团回应倒闭传闻 绿城集团董事长宋卫平通过官方微博发文表示，称“绿城破产”的传闻是“一个冷幽默”，“绿城离破产还有很远的一段距离”。,绿城股价今年前9个月已经跌去50以上了。 绿城资产负债率飙升至163.2% ，阿里巴巴驰援。,地产进入并购高峰，洗牌声不绝于耳,但,昆明楼市现“不降价承诺” 降价差额三倍返还，37个月125%回购。,全国楼市,一手、二手房市场主动出击自救,房产中介疯了 马路拦车卖房,全国楼市,年底全国楼市关键词,价格战、促销战,土地市场沉默,价格下跌向二三线城市蔓延,二手房市场持续受冷,中央调控坚定不移,开发商以价换量,刚需伺机抢房,楼市成交
15、量有所上升,团购大范围兴起,优惠花样层出不穷,1、近期政策动态 2、全国楼市环境 3、南宁楼市现状 4、应对措施及讨论,11月市场发布会,总体市场,南宁市住宅供应量情况,十月住宅市场推货量情况,分析：“铜九铁十”已成定局，从推货量来看，10月份仅有11个项目推货，供应量仅为1116套，环比下跌172%，同比下跌84%，“银十”不尽人意，市场寒意逐浓，楼市已进入深秋。,数据来源：辉煌地产市场部监测,总体市场,南宁市住宅供应量情况,十月住宅市场成交量情况,分析：从成交量来看，面对开发商的各种营销手段，购房者依然保持较浓的观望情绪，10月份推货项目销售情况进一步降温，成交810套，环比下滑132%，
16、同比下滑98%，出现全年最大跌幅。,数据来源：辉煌地产市场部监测,限购,总体市场,南宁市住宅价格情况,十月住宅市场价格走势情况,分析：本月成交价格6000-8000元/平米为主，但由于南湖名都与永恒晶钻两个万元高价楼盘成交量占比较大，使得本月全市成交均价上涨至9200元/平米，环比上涨23%。,数据来源：辉煌地产市场部监测,总体市场,九、十月份各城区推盘个数,本年九、十月份各城区新推楼盘情况,9月 - 43%,10月 - 45%,分析：9、10月份，西乡塘区供应量位居六大城区之首，但整个9月份，各城区推货楼盘为17个，10月份，各城区推货楼盘为11个，前者同比下滑43%，后者45%。,总体市场
17、,九、十月份各城区推货量,本年九、十月份各城区推货总量情况,9月 - 31%,10月 - 84%,分析：在持续调控高压下，9月份推货数量2988套，10月份推货数量1116套，同比下跌分别为31%，84%。预约不佳、市场信心不足、放缓工程进度均使市场供应量大幅降低。,总体市场,九、十月份各城区开盘销售量,九、十月份各城区新推楼盘销售量情况,9月 33.9%,10月 - 98%,分析：9月份开盘销售量为2323套，同比下滑33.9%； 10月份为810套，同比下滑98%，调控对成交量的影响非常明显。,总体市场,十一月预计开盘项目,12盘推货约2676套，优惠继续增多，价格预计保持平稳。,商业部分
18、,十一月商业情况预测,时至年底，南宁市商业市场开始活跃，将在11月入市推新的项目、以及开始接受咨询和预约的项目明显增多，预计11月一手商业推盘量及推货量都有小幅增长，且多为临街商铺，面积以85-280中大面积商铺为主。,预计11月推盘项目均为住宅临街底商，均为二次及二次以上推货，产品素质较上期提升，成交价格预计较上期有所增长，但由于商铺主力面积较大，考虑客户总价承受能力，价格增幅不会太大。,十一月推货楼盘一览表,商业部分,在当前住宅市场不景气的现状下，较多项目各欲推出商业产品来抢占市场。如”昌泰东盟园”，公寓滞销后，从2011年6月至今一直推售商铺，以获得资金的回笼。,数据来源：辉煌集团市场部
19、监测, 50, 400,600,300,200,400,2600,荣和大地新预约楼栋预计价格,随着成交量的持续低迷，南宁楼盘价格波动加剧，各楼盘价格陆续回调，楼市价格盘整。 但价格下滑并不是整体，而只是某些单位。,2011年各月代表性楼盘价格变化情况,限购,市场现状,优惠信息,市场现状,集团系列荣和楼盘,市场现状,荣 和 系 百 万 计 划,荣和都出手了！,降低首付类振业青秀山1号,市场现状,围脖广告,首批1000万城市精英置业基金成功发放。11月起，再行追加1000万： 认购90平米以下，可申请分期首付10%起，并可申请812万置业基金。 认购120平米以上，可申请置业基金1012万。 注：
20、另20%首付明年3.15日前交清，812万置业基金已算入总价优惠，部分单位比原来优惠大概100150元/平米，主要在低楼层。,团购类金源悦府团购,市场现状,悬念类汇东郦城,市场现状,汇东郦城人越多越便宜主题团购,报名费用：100元/人 团购内容细则：未定 参与人数：目前有90-100组进行登记，实客约有56-60组，其余多为贪图抽奖奖品。 效果：以噱头吸引购房者，保持市场关注度，获取多个来电咨询。,总建筑面积：20万 商业面积: 10万 总户数:1344 户 配套:人人乐超市、华谊兄弟国际电影城、购物中心、尚峰中央步行街、美食长廊、量版式KTV等。 主力户型：42-52的一房、64-68的二房
21、 主力价格：均价3600元/ 部队用地，没有产权，只有45年使用权。,项目鸟瞰图,项目地图,低价类华城都市广场,市场现状,1、地块军队产权，不归政府管辖，分四期，一、二期已经入住，三期是军队集资房，四期正在销售。 2、无产权证，开发商与业主签署使用转让合同，受法律保护，不会有拆迁的行为，未来可能会翻新而已，若要拆迁，所有费用都是业主所有。 3、直接选房认购，不接受按揭，可以分期付款，明年5月交房前付清，首期付款须50%。 4、优惠:一次性付款,(单价-100)0.97, 分期,(单价-50)0.98,5套或5套以上享受团购优惠。,区别于其他楼盘以大量广告宣传为主的策略，华成都市广场以 “3”字
22、头的均价入市，综合运用各种营销策略，在赚足眼球并迎合刚需客户群体需求的同时，减少了广告成本投入。,优惠策略直击 策略一：先招商，后推广。 先后吸引中国连锁百强企业人人乐超市强势进驻，更有华谊兄弟鼎力加盟，然后以此为亮点进行形象推广和宣传。通过用商家品牌的知名度来提升自我形象。 策略二：合作团购，限量抄底价。 1、与住朋网合作团购，共8套。3218元/起，68二房。 2、与广西电视台新南国故事会合作团购，共3套。3218元/起，68二房。 策略三：其他优惠。 1、交10000元即可返还20000元礼金优惠。 2、老带新，可享受价值高达1000元或等值超市购物卡一张的奖励。,住朋网团购 置业顾问悉
23、心讲解,华成都市广场为客户提供餐点,低价类华城都市广场,市场现状,本月新面市楼盘低开,市场现状,6350元/平米起,7000元/平米起,总体市场,近期降价促销楼盘情况,近期楼盘加大促销力度，让利优惠明显,总体市场,近期降价促销楼盘情况,进入“金九”后，虽然楼盘优惠促销力度加大，0首付、各种高额优惠及丰厚赠品的强诱惑力字眼跃入各大报刊、网站，但南宁楼市的“金九银十”依然惨淡收场。,总体市场,近期降价促销楼盘情况,无论奥迪、特惠房还是低首付，依然改变不了刚需撑市的局面，南宁楼市已渐入深秋，寒意逼人。,来自市场开发商的声音,一、金九银十后部分开发商近期动态： 我了解很多福建等外地的上市企业目前正在南
24、宁积极的寻找土地，但上市总公司对地方拿地要求高，部分审批时间慢，故目前还未有动态；较多本地有资金实力的大型开发公司也是在寻找项目储备地块，但也在观望市场；还有较多正在开发中，资金紧张的开发商都在加紧销售采取各种措施回款；而准备开工建设的部分项目正打算延期或放慢开发进度。 兴宁区某房开公司总经理陈总,二、开发商对市场的预期和判断如何? 国家政策今年看来是不可能放松了，我们也做好了过冬的准备。我了解的较多开发商和我想法一致，先看看一二线城市的趋势，如果降价无法改变，我们当然需要使价格有所回归理性，但如果雷声大雨点小，我们也就多打打折，拿出部分单位促销，不会轻易降价。但受目前高房价影响，再加上产业结
25、构深层调整逐步展开，经济对地产业的依赖程度将逐步降低，未来三年，我认为房地产市场大调整恐难以避免。 青秀区某房地产公司董事长余董,三、开发商当前最关心什么问题? 我们都很关心限购政策执行到什么时候、房产税是否将会取代限购、银行对购房者贷款额度是否会提高、国家明年的政策走向如何、地方政府是否会有特别的松梆政策、若价格回调是否可以提升成交量等。 某房地产公司董事长梁董,来自公司客服精英的声音,一、利率问题： 现在首套房的利率是1.051.1倍不等，建行、工行、农行、中行等都要收取1%2%的融资顾问费。各个银行有不同的细则，有的还要买保险，客户表示压力很大。,四、后市预测： 政府等相关部门的规定目前
26、都是口头，无相关文件。判断政府对市场的严格规定不会放松，只会更严格。,二、银行贷款方面问题： 银行放款额度紧张，客户资料审核严格，特别是对于区外客户，农行对于外地客户的税证查得非常严格，要提供原件核实，并且要提供税局的电话进行核实。客户多数把持观望态度。,三、客户签约问题： 利率提高，放款时间久，首付比例高，客户成交困难增大，部分客户暂缓购房。,来自公司销售精英的声音,高端盘,保利山渐青 南湖名都广场,客户情况：,山渐青一周67组客户来访，名都广场一周60组客户来访，意向客户所占比例均较少； 市场大环境、限购、观望心理、价格、年底的资金结算、价格下跌预期是目前高端客户关注及未能成交的主要原因；
27、,中高端盘,保利童心缘 民发大观天下,客户情况：,保利童心缘一周来访约45-50组客户，大观天下一周来访约1520组客户，新客户意向弱，主要通过老带新； 中高端改善型客户对利率、政策关注较多，降价预期心理明显，购房信心不足，观望心态加剧；,刚需盘,红日江山 瑞和家园,客户情况：,红日江山一周40组客户左右，瑞和家园一周80组客户左右，意向客户约占4050%比例； 刚需客户对价格的敏感度非常高，观望情绪深厚，追求性价比最高的单位，对价格下跌预期较大，犹豫不决，对一口价、0首付之类的优惠措施反应强烈；,来自公司策划精英的声音,1、您觉得本年11月至明年1月南宁房价会有所下降吗？,2、南宁近月如果大
28、范围的促销会明显有效提升成交量吗？,3、您负责的项目近期有下调价格的可能吗？,较多同事认为，年底南宁房价整体小幅回落的可能性较大； 大部分同事认为大范围的促销不会明显提升成交量，但会小幅提升； 公司代理的项目，50%有可能将在近期通过优惠和促销回调价格，其中部分包含一口价、团购、特价等；,有效样本数量：16份，包含公司策划总监、副总监、高级策划经理、策划经理、助理。,1、近期政策动态 2、全国楼市环境 3、南宁楼市现状 4、应对措施及讨论,11月市场发布会,应对措施,产品篇,营销篇,内训篇,寻找最适配市场的产品，或推出不同单位、不同素质的产品； 或推出不同物业类型，写字楼、商铺、车位等； 找出
29、当前产品所面临的所有问题，通过提升形象、品质、配套、性价比等方式来提升档次； 重视项目细节，完善售楼部配套服务、样板房看房通道包装与服务、工程物料等形象； 提升产品附加值，如提供免费厨卫精装、免费装修设计建议，免费配送房门等等。 挖掘产品更多的核心优势。,少量多推，保持市场热度； 持续性且多样化的营销活动； 用心做好业主及老带新工作； 协助受限购客户解决问题； 到六县或区内城市线下推广。 调整广告投放搭配方式，精准营销，使广告费用在实处。 通过开发商垫付或支持分期首付，降低购房门槛，增加成交； 部分楼栋或单位推出团购或大噱头进行促销； 分析周边竞争楼盘应对措施； 迟备案、隐婚等损招。,狠抓现场的销售执行工作； 不放松任何意向来访来电客户； 加强与已成交客户的沟通，促进老客户带新客户； 加强项目培训，政策及市场培训，提升接待客户的服务质量； 加强销售内部团结协作配合。 制定销售目标奖励来提升置业顾问的积极心态，提升业绩； 调整销售说辞，有针对性沟通； 充分了解客户难处或不购房的真正原因，协助客户解决问题； 加强销售与策划的沟通配合；,市场启示,亲，您的项目准备好了吗？,楼市寒风嗖嗖，辉煌一定能HOLD住！,讨论时间， 请各位领导指正！,