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1、,2011年12月,版权声明： 本项目是众厦实业发展有限公司研究成果。未经上述公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,深圳楼市过冬的智慧,9度寒冬，楼市不淡定,调控之下的楼市楼市，开发商越来越纠结， “看谁先跳水降价”成了他们的筹码。但是从总体来看，比以往更具有可操作 性的营销策略成了本阶段决胜的法器！,港澳8号打出“三年110%超值回购” 的招牌 福田新洲的嘉宝润金座已承诺公开降价无条件补差价，且目前购房还可申请首付两成，另一成两年之内还款即可。 龙岗中心城的八意府，目前购房亦可首付仅需一成，还有首套贷款利率95折（百万可省16万）、额外98
2、折、成交即送Iphone4S等等。 汉京确悦办理VIP登记冻结5万元可在开盘日抵10万及赠送10多平米优惠 ,近期播报，不淡定的楼盘有很多，不淡定的花样更多,楼市不淡定,宝安中心区西乡碧海片区的圣纳威推出“购房减压基金”计划。业主除享受“三年无忧回购”外，还可获得18个月的月供返还，最高每月达12000元。,港澳8号打出“三年110%超值回购” 的招牌 福田新洲的嘉宝润金座已承诺公开降价无条件补差价，且目前购房还可申请首付两成，另一成两年之内还款即可。 龙岗中心城的八意府，目前购房亦可首付仅需一成，还有首套贷款利率95折（百万可省16万）、额外98折、成交即送Iphone4S等等。 汉京确悦办
3、理VIP登记冻结5万元可在开盘日抵10万及赠送10多平米优惠 ,宝安中心区西乡碧海片区的圣纳威推出“购房减压基金”计划。业主除享受“三年无忧回购”外，还可获得18个月的月供返还，最高每月达12000元。,嘉宝润金座,彩天怡色,绿景香颂,花半里青湖花园,万科天誉,保利上城,岁末，协六七个兄弟姐妹，越鹏城三区六盘，阅得楼市一片备战寒冬的忙碌,调研概况,楼市总体“不淡定”，降价信号频出,调查中发现，现在的深圳市场也失去了前段时间的淡定，纷纷透出降价的信息，各自寻找着过冬的良方。调查总结如下： 整体市场都在降价，但是具体措施各有高招 嘉宝润金座承诺若降价无条件回购； 保利上城推出暖冬活动，购房抽奖最高
4、万元，现场可以优惠3万元，享受2个99折，若是3天内签约可以再享受9.8折，公寓还附带2000元精装修。以38平米公寓来计算最低折扣为92折，折合单价15300元，另外还有15000特价房源推出等一系列活动 万科天域开盘优惠2万抵10万，3天内签约减3万，所有房间带3000元每平米的精装修，以89平米户型为例折算折扣为92% 淡市产品为王守则再次被验证 龙华花半里，万科天誉的产品在使用率和赠送面积上下足功夫，分别推出84平米四房和89平米大尺度三房 营销服务理念被空前提升 从进门之后的各个营销阶段，营销服务的理念和服务态度与以往旺销季节相比有了较大的提成,下面重点分析下几个具有代表性的项目的过
5、冬智慧,淡市之下，产品为王,楼市淡市之下，产品是王道，这句话逐渐被印证成了真理，暂时的促销政策仅是解燃眉之急，真正的胜者都是以好的产品笑到最后。 调查中发现： 万科天誉的如影随形的标识，完美展示项目特色 花半里的匠心户型设计，给客户最大的实惠， 还有央企大佬保利上城，更是在这个拥挤的城市里为业主营造了个大尺度的私家花园 （当然，还有些小喽啰也不甘寂寞，花样新颖的广告无不渗透着他们的不淡定）,完美展示下的万科天誉,经典ARTDECO风格完美展示，如影随形的项目标识，过目难忘,项目概况,万科天誉龙岗中心，百万规模都市综合体,一期指标 占地面积: 19681平方米 建筑面积: 86599平方米 容积
6、率：4.4 推 售 量：240户 开盘时间：2011年12月24日 住宅售价：18000（含装修） 交房标准：带3000元精装修 代 理 商: 合富辉煌+中原 景观设计: 贝尔高林 建筑风格：Art Deco,首期推出产品为89平米三房,营销特色：ARTDECO建筑风格完美展现，如影随形的项目标识,营销策略,万科天誉，独具匠心的工艺与甄选全球的选材，汲取Art Deco风格的百年意韵。一层与二层采用贴近自然的里面材料，三层以上为精心拼接的驼色面砖；楼顶层层退台式造型搭配玻璃幕墙花饰，在层次叠合与落差之中，塑造出浑厚的建筑体格与雍容华贵的立面。整栋建筑的棱角与色彩，一如好莱坞制造的华美生活背景。
7、,漫步“万科天誉”营销中心、看楼通道、示范园林、样板房，商业街等卖场包装处处可见Art Deco的设计手法，我们常说“细节是魔鬼”，万科是玩文化、玩品位、玩包装的高手，因此连项目logo、导示牌、垃圾桶、园林灯柱这样一些细微的细节也不放过，足以体现了设计师的功力和万科的用心。,营销策略,风格展现之营销中心ARTDECO装饰立面与融合性内部装饰,营销中心立面经典ARTDECO立面风格，注重点线的立体感和金属色调装饰感，穿插的logo 的应用也有十足的ARTDECO味道,营销策略,风格展现之营销中心 artdeco与万科文化相结合的内部装饰，大气奢华品味十足,外场包装展示,营销策略,营销策略,样板
8、房展示也将项目标识融入其中,风格展现之细节装饰无处不在细节点缀，彰显浓厚的artdeco风情，惊喜之后过目不忘,营销策略,垃圾筒 灯箱 栏杆 ,附：其余常规营销展示策略,营销策略,品牌优势强化品牌项目围墙广告展示,万科集团首个百万平米都市综合体， 深圳首席HOPSCA全景式都市豪宅， 万科天誉集合了住宅、办公、购物、酒店、公园等都市综合体业态,并享有优越的地理位置以及完善的市政、交通、教育配套，也是龙岗中心首个都市核心豪宅项目,营销策略,展示策略园林景观,项目外围极具品位的景观铺垫，让客户提前感受社区氛围 局部精致景，营造品质生活氛围,3000元/平的欧式精装，厨房（包括电器：抽油烟机、煤气炉
9、和消毒柜）、卫生间、衣柜、鞋柜）,展示策略欧式经典装饰,营销策略,营销策略,展示策略产品为王，户型功能完善，大尺度公共空间设计,第一批推出产品以89平米三房，150平米4房和160平米5房为主， 户型设计秉承万科一贯作风设计紧凑，公共空间开阔（89平米户型，客厅开间，大道4.2米），功能齐全，利用率高。 赠送部分较为常规，以阳台和落地窗为主的半面积赠送 室内装饰注重实用性（双开衣柜，可伸缩式橱柜空间等）,展示策略商业街区展示,作为住宅的必要配套，品质商业重在展示便利性和品质感,营销策略,营销策略二,展示策略数字模拟展示（洗脑房）,项目未来三维动画展示，将项目配套，项目卖点，未来生活环境以逼真的
10、 动画形式展示给客户（弧形荧幕更具有影视效果），重在给客户植入项目印象,多渠道的营销执行,营销策略,看房团活动,营销策略,开盘优惠特色,万科是国内最具实力的开发商，但是同时也是业内最著名的降价先锋，万科天誉， 最为万科2012年的收官之作，优惠举措却也不甚了了!,开盘优惠：缴纳2万抵10万元，当日最高优惠13万，由总房款内减除 开盘后优惠：诚意客户3天内签约立刻减3万总房款 享受3000元欧式精装修交房 开盘有大奖抽奖 （奖品包括IPAD、GUCCI钱包、TCL空调、美的微波炉、冬日电暖气、CK香水、宜庭三合一毯 ） 万科万团卡及万科护照等各种购房资料和优惠凭证 （团购）,实际折算销售均价约为
11、：14000-15000，折算最低折扣约为92折,极致空间演绎龙华花半里,龙华花半里，以其独特的户型设计和完美的产品诠释，将小户型做到极致，户户通透，房房透光，阔绰78平三房，经典84平四房，利用多变赠送手法经户型空间配置到极致。,中心轴线，经典多变空间小户型社区,项目概况,开 发 商：深圳市花半里投资控股股份有限公司 物业位置：深圳市龙华镇清湖村，大和路与华清大道交汇处 物业管理：深圳市盛世嘉物业管理有限公司 占地面积：63733.29平方米 建筑面积：290110.22平方米 容 积 率：3.2 由8栋高层住宅楼、4栋多层住宅、1栋高层、1栋多层商业及1栋多层幼儿园、1栋多层配套综合楼组成
12、。是以精品小户型为主的住宅小区，住宅总套数为2010户，配建机动车位2000个。,立面设计采用简约典雅的新现代主义风格，以阳台、凸窗等空间元素编织竖向韵律,立面设计,户型特色：空间利用佳，布局紧凑。赠送多，78.33平方米两房变三房，86.24平方米两房变四房,78.33平米2房变3房,86.24平4房,户型设计,独特入户空间，没入户已经感受到了阔绰空间,双卫四房，功能齐备，厅房空间适度,园林展示：立体多层次园林景观营造优质视觉体验，创意设计中心水景结合多层连体住宅，形成开阔的共享空间,内部景观,大尺度园林成就保利上城,保利上城5万平米中心花园，以30余处大景点、100多处小景点精工打造的龙岗
13、首屈一指的ART DECO装饰艺术风情园林。,项目概况,保利上城配套完善的城市中心豪宅,占地面积: 69991平方米 建筑面积: 36万平方米 容积率：3.85 推售产品：商住公寓 开盘时间：2011年12月24日 平均售价：16000 （公寓售价含装修） 公寓标准：2000元精装交房 代 理 商: 中原 面积区间：公寓38-80 住宅120-217,项目分析,交通优势：主干道旁，双地铁支撑物业，交通便利。项目位于深惠大道与怡翠路的交汇处，是龙岗区核心地段，临近深惠路和地铁3号线的爱联站 配套优势： 位居龙岗中心城核心位置，医疗、教育、商业、休闲俱全。,交通、配套相对完善,近200米的楼间距，
14、布局5万平米，artdeco多层次园林,200 米,营销亮点,Artdeco风情园林,园林景观与楼体采用“点、线、面”布景，力求作到处处有景、时时观景，悉心营造Art-deco式建筑的典雅和谐的氛围。园林根据地形采用整体抬高手法，使得整体园林更具层次感，景观体验更大。另外项目不惜重金，采用全灌移植手法，从全国各地找寻各种类植 ，妆典5万平米的大花园。另外实现了楼间超200米，不存在对视情况。,营销亮点,园林设计以“江河涌动，墨洒庭院”为主题，亮化空间核心功能，着力打造“出则人潮涌动，商旅成群；入则享受安逸，舒适悠然自得的宁静与温馨”。中心庭院以艺术化地生活场景营造高贵、静谧的场景氛围，不同主题
15、的小游园以自然曲线串联，融为一体，为居住者带来动静结合的不同体验。同时设计时，考虑到高层俯视的图案效果，尤其是铺装样式。乔、灌、草植物合理搭配，营造出“城在林中走，林在城中抱”的自然意境，让居住者全面亲近大自然。,30余处大景点、100多处小景点精工打造的龙岗首屈一指的ART DECO装饰艺术风情园林,营销亮点,http:/ 折算最低折扣约为92折,优惠举措,实时优惠举措,附件：不淡定广告 创意网略广告摘录,淡市营销可爱广告蓝湾半岛网络团购广告,淡市营销可爱广告蓝湾半岛网络团购广告,淡市营销可爱广告蓝湾半岛网络团购广告,淡市营销可爱广告蓝湾半岛网络团购广告,淡市营销可爱广告蓝湾半岛网络团购广告,淡市营销可爱广告蓝湾半岛网络团购广告,淡市营销可爱广告蓝湾半岛网络团购广告,淡市营销可爱广告蓝湾半岛网络团购广告,淡市营销可爱广告蓝湾半岛网络团购广告,淡市营销可爱广告大运城邦网络团购广告,淡市营销可爱广告大运城邦网络团购广告,淡市营销可爱广告豪方菁园网络团购广告,淡市营销可爱广告阳光圣菲网络团购广告,谢谢聆听！ THANKS!,,深圳市众厦实业发展有限公司,