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1、搜房网年终策划 2011 北京房地产全面数据报告 北京 2012年1月,新房 2011年北京房企排行榜 2011年全年成交分析 2011全年报价分析 2011年实际开盘分析 2011年全年打折分析,别墅 2011年北京别墅市场整体运行状况,商业地产 2011年度北京商业地产市场分析,【2011年北京房企商品房排行榜】,2011年是楼市调控年，”京十五条”的出台，2011年北京楼市整体不理想，但不乏个别房企商品房销售比较突出。 据搜房网数据监控中心发布的2011年北京房企商品房销售金额榜显示，中海以102.51亿元的销售额，位列排行榜榜首；万科以74.45亿元、龙湖以71.85亿元分别位列第二、
2、第三。 Soho中国、远洋、保利、首开、金融街、北京城建、富力，均跻身前十。排行榜前十销售总金额达676.92亿元。,备注： 1、数据来源：北京房地产交易管理网；数据整理：搜房网数据监控中心； 2、数据取样时间：2011年1月1日至2011年12月31日； 3、本次统计中所指的商品房包括北京地区70年产权的普通商品住宅、别墅及商业、办公单元，不包含保障房、经济适用房。,【2011年北京房企商品住宅销售金额榜】 据搜房网数据监控中心发布的2011年北京房企商品住宅销售金额榜显示，中海2011年北京商品住宅销售100.23亿元，位列商品住宅销售金额榜第一位。 远洋以70.68亿、万科以63.89亿
3、元分别位列第二、第三位。 排行榜前十房企2011年商品住宅销售总额为585.20亿元。,备注： 1、数据来源：北京房地产交易管理网 数据整理：搜房网数据监控中心； 2、数据取样时间：2011年1月1日至2011年12月31日； 3、本次统计中所指商品住宅包括北京地区70年产权的普通商品住宅、别墅，不包含保障房、经济适用房及商业、办公单元。,【 2011年北京房企商品住宅销售面积榜】 据搜房网数据监控中心发布的2011年北京房企商品住宅销售面积榜显示，万科以36.8万平米，位列2011年北京房企销售面积榜榜首； 中海、中国铁建分别以33.73万平米、30.17万平米位列第二、第三位。,备注： 1
4、、数据来源：北京房地产交易管理网 数据整理：搜房网数据监控中心； 2、数据取样时间：2011年1月1日至2011年12月31日； 3、本次统计中所指商品住宅包括北京地区70年产权的普通商品住宅、别墅，不包含保障房、经济适用房及商业、办公单元。,【 2011年北京住宅成交分析】 2011年北京新房住宅成交9.1万套 环比2010年下跌18% 2011年全年北京住宅项目仅开盘202次，开盘量较2010年下跌了三成，开发商在2011年的推盘量大大减少；但北京打折楼盘的数据量却大大增加，截至2011年年底，北京打折楼盘数量已经骤增至194个；而这一切都源于“被冰封”的2011年楼市。 据搜房网数据监控
5、中心统计，2011年北京住宅（包含保障房）市场全年成交91078套，日均签约250套，环比2010年全年成交下降18%，住宅总成交减少19968套，日均签约数减少54套； 同比2009年成交下跌49.1%，住宅总成交套数减少8.8万套。2011年北京住宅成交面积仅为959.72万平方米，环比2010年减少242.46万平方米，较2009年大减1089.44万平方米。 从2011年住宅市场的成交数字可以看出，自国八条及京十五条出台后，北京住宅市场便一直萎靡不振，全年住宅成交量创近3年来最低值。,2011年住宅成交创近3年最低值 较2010年下跌2万套 据搜房网数据监控中心统计，2009年北京住宅
6、成交179042套，2010年成交111046套，至2011年仅成交91078套，2011年住宅成交创下近3年最低值。 从2011年各月的成交数字来看，仅有1月、12月住宅成交量高于1万套，2-11月成交量均不足万套，且有5个月住宅成交量仅在5000套左右波动。,2011年北京住宅成交量最低的一个月为2月，受春节及楼市调控政策双重影响，2月仅成交了3436套，其次3月、8月、9月及10月住宅成交量仅在5000套左右徘徊。 与2010年极为相似的一点，1月和12月住宅成交量均超过1万套；1月延续了2010年年底市场的火热度，住宅成交量达11544套；12月有两天住宅成交量达2000套以上，但主力
7、成交均来自保障房，并非商品住宅成交回升所致，因此12月的火热成交并不是市场回暖所致。 2010年和2011年都是楼市调控年，它们有一个共同的特点，全年住宅市场成交非常不稳定，且保障房的成交量逐渐递增。,2011年北京新房住宅成交面积较2010年减少242.46万平方米 据搜房网数据监控中心统计，2011年北京住宅成交面积仅为959.72万平方米，环比2010年减少242.46万平方米，较2009年大减1089.44万平方米。 2011年住宅成交面积创下近3年最低值。2011年月均签约面积仅80万平米，较2010年减少20万平米，较2009年减少90万平米。 2011年北京房地产市场增加了保障房
8、的供应，签约的9.1万套住宅中，保障房占比较大。 据搜房网数据监控中心统计，2009年北京签约的18万套住宅套均面积为114.45平方米； 2010年签约的11万套住宅套均面积为108.26平方米； 而2011年签约的9.1万套住宅中，套均面积降为105.37平方米。,从下图可以看出，自2009年至2011年，北京网签的住宅套均面积逐年下降，一是限购后，买房的群体中刚需群体占比大幅提升，而刚需群体购买户型面积相对较小，从而大大拉低签约住宅的平均面积； 二是2011年保障房签约量提升，保障房住宅的面积相对较小，总体上也拉低了签约住宅的平均面积。,2011年北京入市商品住宅6.8万套 总面积达87
9、2.78万平米 据搜房网数据监控中心统计，2011年北京入市商品住宅（不包含保障房）6.8万套，入市商品住宅总面积达872.78万平方米。 2011年北京有210个预售许可证入市，包括63440套商品住宅期房，总面积达812.96万平方米；此外新入市商品住宅现房4846套，总面积为59.82万平方米。 据搜房网数据监控中心统计，北京2011年有240.49万平方米保障房期房入市。2011年入市的商品住宅面积与保障房面积总和大大超过2011年全年的住宅成交面积，积压的库存使北京住宅储存量一度达到历史高度。 2011年北京住宅库存一度达到三年来最高值，于2011年12月7日首次突破13万套，并达到
10、近三年来最高库存量。截至2011年12月31日，北京住宅库存总量为122852套。,【 2011年北京住宅报价分析】 搜房网数据监控中心监测到的329个北京在售住宅项目中，2011年12月28日报价与年内初次相比，有175个住宅项目采取了调整销售价格的策略，占在售楼盘总数的53.5%。 其中72个住宅项目降价促销，103个楼盘逆市涨价，价格下调住宅项目同比2010年更是激增三倍。 购房者或因限购令都纷纷加入到了楼市观望的队伍中，开发商也因为库存压力或打折或团购，或涨价或降价，采取各种营销方式回暖楼市，但从2011年北京住宅总的报价情况来看，楼市限购令的出台使得整个住宅市场都处在重新摸索整合资源
11、的过渡时期。,2011年102个住宅项目价格上涨 降价项目多达72个 搜房网数据监控中心监测的329个在售普通住宅项目中，2011年12月28日报价与年内初次相比，涨价项目达103个，较2010年减少22个，占在售项目的31%； 有72项目降价，价格下调数目较2010年同比增加300%，占在售项目的21.9%；价格停涨项目135个，有19个住宅项目因销售产品类型发生变化，未进行价格涨跌判定。,与2009年、2010年北京房价大势上涨的趋势对比，2011年北京住宅价格上涨的势头开始放缓，而降价的项目在逐步增加。 综合2011年每月的价格调整以及全年的价格调整来看，2011年价格下调的住宅项目基本
12、上处于一个逐月增加的态势，而价格上涨的住宅项目除了11月和2月这两个年初年末的普遍价格上涨的情况外，其他月份均趋于一个平稳的态势。,2011年度北京住宅价格调整区域 朝阳领涨 通州领跌 据搜房网数据监控中心统计，2011年全年103个涨价住宅项目，其中朝阳区有27个项目涨价，占比26.2%，居首位； 其次为海淀，有11个住宅项目涨价，占比10.7%。103个涨价项目中，涨幅超40%仅有2个，其中上涨额度最高的为西城的西单上国阙，涨幅高达60%，上涨额度为每平45000元。 而2011年全年共有72个住宅项目降价，其中通州以15个项目领跌，占比21%，接着以朝阳11盘，房山9盘，大兴8盘降价，紧
13、接其后； 均价降幅超20%的住宅项目一共9个。下调比例最高的为通州的天时名苑，下降额度达8400元/平。,自2011年1月新国八条以及2月京十五条颁布之始，北京30%以上的居住人口就被限制了买房资格，从整个2月的报价来看，自新国八条颁布后，立马有7个项目公开降价，近8成的项目停涨，而同样的15个区域的成交面积均有所下降，10个区域的成交均价也开始下降，效果可谓是立竿见影，而被誉为“京城最严格的楼市政策”京十八条进而潜移默化的影响着后来的报价,据搜房网数据监控中心提供的数据，2011年北京住宅价格调整项目总体情况呈现两个极端。 30000元/平以上价格上调的住宅项目多达46个，占全部涨价项目的4
14、5%，多位于朝阳和内城区域，而且涨幅最高达60%，涨额达45000元/平，并多是尾盘或现房； 但在整个价格下调的住宅项目中，均价在30000元/平以上的仅有12个，占全部降价数目的16.7%，降价最多的住宅项目多位于通州，房山，大兴等热门区域。 虽然2011年全年虽然涨价项目略多余降价项目，但是就具体的区域和项目来分析，热门区域的价格波动比较活跃，而且价格下调区间仍在加大。,【 2011年北京实际开盘分析】 2011年北京住宅项目开盘更加谨慎 整体开盘趋势下降 而2011年整个的报价还体现在了开盘上，根据搜房网数据监控中心统计，2011年北京住宅共计202次开盘，与每月预计开盘数作对比，全年实
15、际开盘率为59.59%，相比上半年实际开盘率有所下降。 2011年北京住宅实际开盘次数同比2010下降33.33%。2011年北京住宅实际开盘均价为21213.05元/平同比2010全年下降13.49%。 由于受到楼市限价政策的影响，不论是从开盘时间还是开盘价格上，2011年开盘项目大大缩水，而且有许多项目如合生世界花园，溪水雅地等等都将开盘时间一拖再拖，更有些住宅项目更是准备到现房阶段再开盘，库存的积压，以及销售的压力让开发商们不得不考虑怎么调整开盘价格，怎么选择合理的开盘时机。,2011年实际开盘数量与当月成交整体走势划分明显 上图为2011年北京住宅每月开盘数量与每月成交量对比图。根据搜
16、房网数据监控中心统计截止（2011年12月25日），2011年北京住宅总成交89125套，其中最高月份12月成交已达13228套。 从这个图表可以看出，2011年7月份之前，每月的实际开盘数量与当月成交套数基本保持一致的走势。而自8月开始每月的实际开盘数量与当月成交均是呈相反方向发展。而12月份由于保障房的成交已经蹿升为2011年全年当月成交最高位。每月成交数据除去1月和7月的下跌，总体还是保持着稳步提升的趋势。,2011年全年北京住宅开盘区域朝阳、房山、大兴占主导 在2011年北京住宅实际开盘项目中，根据搜房网数据监控中心统计，朝阳、房山和大兴分别为全年开盘次数最多的三个区域。 其中朝阳和大
17、兴同以33个开盘次数列为第一、房山则以26次开盘列为第二、昌平则是以24个开盘次数紧随其后。 从这里可以看出，实际开盘次数较多的区域都为楼市比较火热的区域，或是新盘较多的区域。 其中大兴、房山和昌平在2011年都是有很多纯新盘项目进行了开盘。此种情况说明购房者对于新盘的关注度还是很高的。,【 2011年北京住宅打折分析】 京折扣盘创新高 年底折扣盘总量同比2010年激增48% 2011年是北京楼市跌宕起伏的一年，自1月开始各类楼市调控政策纷至沓来，对楼市成交造成了极大的影响，其中最直观的表现在于北京的打折优惠楼盘总量逐月递增。 据搜房网数据监控中心统计，2011年12月北京的折扣盘总量增至19
18、0个，比1月132个折扣楼盘总量增长了43.94%，同比2010年12月增长48.44%，同比2009年12月激增258.49%。 自2011年2月开始，北京打折优惠楼盘逐月递增，折扣盘总量在12月达到顶峰。 与此形成鲜明对比的是，2009年下半年至2010年上半年北京楼市每月打折盘总量基本维持在53个左右，2010年下半年每月的折扣盘总量增至126个左右。,2011年北京折扣盘逐月递增 12月份折扣盘总量同比2010年同期增长48.44%,。,在这三年内，折扣楼盘总量之所以会出现如此鲜明的对比，主要原因在于2009年北京楼市一片红火，楼市属于卖方市场，即使没有折扣优惠市场也不缺购房者。 进入
19、2010年，尽管政府在年初就出台了调控政策，但由于普遍对政策持观望态度，开发商几乎没有降价意愿，房价也依然坚挺。 随即2010年4月新国十条出台，购房者的观望态度开始升级，北京楼市成交开始下跌，并于2010年6月跌入谷底；惨淡成交刺激着开发商，自7月起北京住宅市场新增一半折扣盘，以期通过折扣促销。 进入2011年，楼市调控愈演愈烈，楼市成交不尽如人意，更多楼盘加入优惠大军，借助折扣打开销路。,12月京过半楼盘调整优惠幅度年底冲击销量 据搜房网数据监控中心统计，2011年北京楼市调整优惠楼盘总量逐月上扬，12月份共102个楼盘调整折扣优惠幅度，占12月份北京折扣盘总量一半以上，环比4月份上涨19
20、1.43%。 进入11月以来，开发商开始承受冲刺年终任务的巨大压力，距离年终越近这种压力也就越大；同时11月底楼市成交量出现一定程度的回升迹象，刺激着房企推出更大力度的优惠，造成各区调整优惠折扣楼盘激增至102个。,自2011年4月开始，每个月都有新增折扣盘，其中12月共新增37个折扣盘，达到当年顶峰。与此同时，每月均有一部分楼盘取消折扣，进入9月以后，除了楼盘售完取消折扣之外，更多楼盘开始取消折扣，直接降价，如通州华业东方玫瑰、大兴领海朗文世家等。,【 2011年北京别墅市场整体运行状况】 供应：北京别墅新增供应3033套，户均面积缩小至350 2011年1-12月北京别墅累计新增供应套数为
21、3033套，较2010年减少了54套，跌幅为1.75%；新增供应面积为106.12万，同比下跌18.57%；新增别墅房源户均面积由2010年的422缩小至350，产品结构中中小户型的比重有所增加。,从别墅新增供应产品的结构来看，2011年北京别墅市场入市房源中联排别墅的供应量最大，全年累计入市1468套，占全年供应量的48.40%，与2010年相比增加了467套；供应量最小的则是双拼别墅，2011年仅新增66套房源，占全年供应量的2.18%。,从新增预售供应区域来看，城南阳光别墅区和亚奥京北别墅区是全年累计供应量最大的两个区域，新增供应套数分别为835套和605套，各占供应总量的27.53%和
22、19.95%；西山别墅区在2011年新增供应量最小，仅有48套新房源入市，仅占供应总量的1.58%；中央别墅区的新增房源户均面积为504，是各别墅区新增户均面积最高的区域。,成交：2011年北京别墅成交量全面下跌，中高端别墅继续领跑 1、2011年北京别墅成交套数同比大跌30.71%,2011年北京别墅累计成交2076套，与2010年相比减少920套，同比大跌30.71%；总成交面积为75.20万，同比2010年减少30.12%。从月度成交情况来看，自年初“新国八条”横空出世后，成交量急剧下滑，4月份时跌至谷底仅57套，其后逐渐回升，10月达到成交最高峰，10月和11月是年内仅有的两个成交套数
23、超过了新政出台前的月份，成交套数分别为334套和278套。,2、别墅成交均价继续上扬，最高月成交均超30000元/,北京别墅市场在成交量遭遇大幅萎缩的同时，成交均价却依然能保持在一个比较稳健的走势，甚至还较2010年有了小幅的上扬，涨幅为541元/，2011年全年成交均价为25812元/。数据显示，3月份北京别墅市场的成交均价高达30611元/，是年内成交均价最高的月份。11月份成交均价跌至谷底，仅为22680元/。,搜房网数据监控中心统计，2011年由于中高端别墅继续领跑北京别墅市场，其占总成交比重较2010年进一步上涨，因此全年成交单价仍然集中在10000-30000元/这个价格区间，占比
24、高达79.51%，比重较前一年小幅上涨；而成交单价低于10000元/以下的别墅几乎在北京别墅市场上绝迹，仅占总成交量的0.96%。,3、成交金额同比下跌26.18%，中高端别墅仍是市场中坚,2011年1-12月北京别墅市场总成交金额为194.11亿元，同比下跌26.18%。全年成交主要集中在中高端别墅，共成交1320套，占总成交的63.58%，与2010年相比成交比重继续上涨，受市场青睐度可见一斑。其中，千万级别墅成交476套，占22.93%。,4、城南阳光别墅区仍是市场最爱，中央别墅区紧随其后,2011年北京成交最热的别墅区与2010年一样，仍然是城南阳光别墅区，紧随其后的两个区域是中央别墅
25、区和亚奥京北别墅区，三个区域全年分别成交407套、373套和356套。搜房网数据监控分析师认为，城南阳光别墅区除了品牌房企的号召力之外，小户型经济型别墅较为集中，是“刚改型”购房者的首选，因此该区域成为市场的宠儿也是理所应当。,【 2011年北京商业地产市场分析报告】 全年成交390亿 2011京城商业地产投资价值尽显 据搜房网数据监控中心统计显示，2011年北京商用物业市场新发布预售证79个，新增供给面积共计4368657.71平方米，供给形势呈现为“前低后高”，大部分新增商用物业面积集中在下半年入市，并在年中（7月份）达到年内供应顶点，单月新入市面积高达136万平方米。,2011年北京市政
26、府规划中“大CBD”概念逐渐清晰，亦庄和昌平吸引高新技术产业群的定位逐渐落实，丰台区丽泽金融商务区的发展即将腾飞，都促使这些区域新商业项目集中、大量入市；从上表中可以看到，朝阳、亦庄、昌平、丰台依次占据2011年北京商用物业供给量前四位，四区各自的新增供给面积均超过了50万平方米，四区供给量合占全市总供给量的67.8%。 土地市场方面，今年北京市土地出让总额同比锐减587亿元，但商用地块的成交却并未受影响，相反由于住宅受限，许多开发商将拿地的眼光放到了商业地产的发展前景上。据搜房网数据监控中心的统计，2011年北京市共成交82幅商用（含商用性质）地块，成交总金额达734.62亿元。,二、201
27、1年北京商业地产市场成交分析 （一）全市商业地产市场成交概况 据搜房网数据监控中心统计显示，2011年北京商用物业（写字楼、商铺）共成交1501169.95平方米，成交总额近390亿元；成交均价仅25871元/平方米。其中写字楼成交近97万平方米，其余为商铺。,从上图中可以看到，8月、12月、1月成交量居全年最高位，分别成交27.8万平方米、27.1万平方米、13.9万平方米。其中8月成交量暴增主要是由于上半年市场成交持续低迷压抑了大量投资需求以及受7月份天量新增供应的刺激；12月成交数据则一扫“金九银十”市场的平淡表现，为2011年画上了漂亮的句号。值得注意的是，虽然写字楼一直占据市场交易的
28、主力，但自8月以来，商铺成交占比明显剧增，商铺投资的热度上升。,随着2011年12月的结束，北京商业地产市场成交均价最终收在了23528元/平方米，而全年成交均价也仅为25871元/平方米。从图中来看，2011年北京商业地产成交均价呈缓慢下降趋势，这与商业地产市场租售报价一路看涨的行情相比颇为黯淡。 2011年北京商业地产市场一个明显的转变是低价项目逐渐成为市场成交的主力。对开发企业来说，低价项目之所以低价一是因为这些项目有许多处于土地价格不高、开发成本相对较低的京郊区域；二是因为目前商用物业与住宅物业的“价格倒挂”非常普遍；三是因为宏观调控加大了整个房地产行业的资金压力，降价或者不定高价成为
29、物业顺利销售的必要考虑。,据搜房网数据监控中心统计，2011年朝阳、西城、大兴、昌平、丰台5个行政区域商用物业成交面积超过10万平方米。其中朝阳区成交逾41万平方米，约为第二、第三名的成交总和；西城区则主要受益于单项目成交面积逾10万平方米的大宗交易支撑，位列榜眼。此外，随着京郊区域投资环境的逐渐成熟，必将成为全市商业地产发展的“主战场”。,（二）北京写字楼市场成交情况 据搜房网数据监控中心统计显示，2011年北京写字楼共成交968217.44平方米，其中预售写字楼成交近84万平方米，为写字楼市场成交的主要部分，其余为现房项目成交；成交总金额约为高达248亿元，占全市商业地产成交总额的六成以上
30、。,（三）北京商铺市场成交情况 据搜房网数据监控中心统计显示，2011年北京商铺共成交532952.51平方米，其中预售商铺成交36万余平方米，其余为现房项目成交；成交总金额约为140亿元，成交均价为26323元/平方米。 值得注意的是，商铺市场下半年成交火爆，占市场成交总量的份额明显增加；现房商铺与预售商铺的成交占比大约是1:2。商铺投资比较灵活，对成交数据细加分析就会知道社区商铺和住宅底商等面积小、总价少、投资成本低、风险相对可承受的商用物业更受投资者青睐。,三、2011年北京商业地产市场投资状况分析,搜房网数据监控中心统计数据显示， 2011年1月1日至2011年12月31日，北京市78
31、3个热点在租在售商业地产项目（写字楼、商铺）中，共有255个项目租售价格上升，占全部项目的33%；降价的项目共有33个，占全部项目的4%；其余项目的租售价格基本保持稳定，市场整体表现出“稳中有升”的趋势。 总体而言，在2011年，多种业态零售商对优质零售商铺的需求依然不减，众多国际知名品牌在北京开设新店、扩张或续租。北京中高端购物中心的整体平均空置率下降到9.8，环比下降0.7个百分点，同比下降4.3个百分点。时尚服饰仍旧是北京优质商铺主要业态。其次，由于多数中国人生活品质的提高，特别在饮食方面的要求不断增长，餐饮业对于商铺的需求也不断上升。同时，鉴于中高收入阶层不断上涨的消费需求，珠宝、电子产品、娱乐、家居产品以及汽车等业态对于物业的需求也随之增长。 根据搜房网数据监控中心的统计，目前北京大量在租商铺已经进入“满租”状态，约占市场中所有在租商铺的半数左右。2012年一些高品质项目将陆续入市，为市场带来优质商铺、商场增量，会在一定程度上影响北京在租在售商铺市场的整体格局。另一方面，局部区域的商业氛围的整体培育日渐成型，商铺租售价格上扬将相对领先整体市场。,谢谢！,