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1、1,广西省钦州市房地产开发土地价值评估报告,2011年02月,3,目 录,房地产开发概况 房地产宏观经济概况及分析 地块环境要素 地块SWOT分析 地块开发背景条件及价值分析 土地价值评估,4,房地产开发概况,钦州市现辖二县四区，即灵山县、浦北县、钦南区、钦北区、钦州港经济开发区和钦城管理区，总人口310多万，总面积10843平方公里， 小岛屿303个，陆地海岸线长520.8里。有海外华侨同胞38万人，分布在46个国家和地区。今天，开放的钦州正以其鲜明的特色和独特的魅力吸引着四方来客。 钦州，古称安州，有1400年悠久的历史。近代历史上钦州出现刘永福、冯子材两位蜚声中外的民族英雄。现在，他们故
2、居成为全国中小学爱国主义教育基地。,5,钦州港是个不可多得的天然深水良港，是孙中山先生建国方略中规划的“南方第二大港”。近年，由于钦州的区位优势突出，市委、政府采取措施得力，特别是实行了业主制建码头、仓储的形式，建设高潮迭起。目前，己建有万吨级码头3个，正在建3000吨至万吨级码头11个；己建成仓储(库)11个，总投资24. 25亿元。工地，呈现一派热火朝天的喜人景象。据专家规划设计，近期可建6个作业区和两个内河作业区，建设19千吨码头1OO多个，三墩作业区可建3O万吨级泊位。远期吞吐能力1亿吨以上。钦州港的深水条件良好，中国罕见，世界也是少有的。钦州市区位优势非常突出。已建成的铁路有南(宁)
3、钦(州)、黎(塘)钦(州) 、钦(州)北(海)、钦(州)防(港)、钦(州)钦州港等五条铁路和高速公路在钦州交汇。大交通的格局，已经形成。,6,房地产宏观经济概况 经济持续快速发展，综合实力跨上新台阶 固定资产投资大幅增长，基础设施实现新跨越 工业化由初期阶段步入中期阶段，产业结构实现新调整 “两区一带”发展格局初步形成，广西北部湾经济区开发建设掀起新热潮 城镇化建设快速推进，城乡面貌发生新变化,7,总体来说，广西北部湾经济区经济发展势头良好，区域经济继续在高位上加快运行，增长的稳健性和协调性增强，运行质量和效益提升，呈现出全面加速、整体提升和民生改善的良好局面。南宁、北海、钦州、防城港（简称“
4、南、北、钦、防”）总体生产总值（GDP）比上年增长17.5%，防、北、钦、南四市GDP增速分居广西全区前四名。从上述数据可知，北部湾经济区影响的日益扩大和经济发展的全面提速，假以时日，这一区域必定会成为我国区域经济发展的新亮点。但是我们要看到，钦州GDP排在北部湾城市中的第二位，但财政收入、人均GDP和房地产投资均排在南宁、北海后，增涨速度落后于防城港和北海，可见钦州市的经济发展仍需进一步努力，方能迎头赶上。,房地产行业宏观环境分析,房地产行业经济形势分析及前景预测 行业政策环境 影响房地产业宏观要素阐述,9,房地产行业经济形势分析及前景预测,10,从上表数据得出当前行业经济形势分析如下：我国
5、国民经济正处于新一轮经济周期（复苏增长期、繁荣期、衰退期、低谷萧条期）的复苏增长期复苏增长期的经济特点表现为：经济增长速度较为快速强劲，热点行业表现突出，在这一时期房地产业的增长会超前于国民经济的发展。,11,根据GDP效应指数提示：在社会经济发展的各方面较为均衡的正常情况下，房地产投资额占GDP比重达到8时，是一个合理值的上限；2009年前GDP总额7171亿元，效应指数在12.8；2010年达到9502.39亿元，效应指数在14.2高数值，实际情况表明房地产业在现阶段和未来几年仍然将是国民经济的增长点和支柱产业。,12,*认为：房地产业在国民经济中的支柱产业地位在未来的经济发展中依旧延续，
6、且不可动摇，但在国家经济景气指数处于趋热的情况下，房地产行业的过热使得短期的政策调控不可避免，让房地产经济回归国民经济的增长轨道，更有利于房地产业的长远发展。在此背景下，更具前瞻性的发展目标将是各房地产开发项目的生命。,13,钦州市各板块目前在售楼盘情况,14,15,16,17,18,19,结论： 供应市场以二房、三房的户型（面积在70120之间）为主打产品；独栋占天占地商住组合的产品也占去钦州市房地产供应市场较大比重。 目前钦州市房地产市场产品类型较为单一，主要以花园式多层住宅小区为主，目前全市定位为商业物业类型的项目稀缺。市场比较大。,20,行业政策环境,在2003年，中国政府当局针对房地
7、产行业发展过热结构失衡等态势的政策频出，大力加强对房地产市场的宏观调控。表现为“121文件”等。,21,进入2010年，针对房地产行业亦然迅速的发展态势，中国政府当局全年连续六次上调储备金率 ，并多次出台限购令。,22,总体上看，今后国家所出台的相关市场调控政策在今后项目的运作周期中主要是针对三个层面而制定： 房地产市场体制的完善：通过相关政策的出台，限制期 房转让，压制炒房行为，最终减缓房价上涨速度。 房地产金融信贷管理加强：一是通过提高银行存款准备 金率，从而降低房地产业信货规模，控制银行信货的盲目扩张速度。二是对个人购买第二套以上住宅、购买商业物业或高档住宅等行为在货款首付比例、货款年限
8、、货款利率等方面做出调整及限制，以压制投资性购房行为。三是提高房地产企业自有资金货款比例，提高房地产开发门槛，抑制房地产业扩张速度。,23,土地供应严控：减少开发区数量及建设用地规模、土地使用权的转让须通过招标、拍卖、挂牌方式在土地交易市场公开进行等，目的是进一步规范土地交易方式并加强耕地保护，减少一级市场的土地供应量，规范二级市场买卖行为，最终降低房地产业的投资扩张速度。,24,钦州市土地市场交易信息情况,25,26,影响房地产业宏观要素阐述,房地产企业货款金融通道的缩紧，使得房地产开发的门槛提高，企业间的优胜劣汰已成定局，资源将向实力型开发企业集结，未来几年内房地产业的增长速度将会由高速扩
9、张过渡到平稳增长。 对个人房货政策的调整，将压制个人炒房行为及投机购买力的释放，降低房价的过快上涨。整体上看，市场购买力对房地产业的支持将减少，但对面向中低收入者的经济型住宅的支持力变化不大。,27,限制高档住宅、别墅用地的审批，扶植经济型住宅项目的开发，市场供应结构趋于合理。 在土地政策上，土地的供应量减少，房地产企业的扩张速度降低。国家对土地供应进行调控主要体现在减少一级土地市场供应量、规范二级市场买卖制度。从国家对土地的宏观调控来看，目前土地价格应该呈上升趋势，但近几个月以来，由于国家多方调控政策的不断实施，土地价格有下降的趋势。,28,*对宏观经济层面的综合判断： 项目的宏观经济形势与
10、前三年相比，对房地产的总体支持力是处于下降通道之中，国家已经对产业支柱之一的房地产行业，做出了一系列的措施，对房地产行业进行点刹，抑制房地产行业的过快发展；同时，近年房地产行业发展速度较快，竞争比较激烈，各开发商和发展商应当十分重视并谨慎应对，不宜太乐观。,29,地块环境要素,钦州项目,30,土地环境要素,（1）地块周边住宅社区 （2）绿化景观 （3）周边建筑物高度,地块交通状况,土地环境要素,项目用地周边环境状况,周边市政配套设施状况,周边建筑物高度为17米左右建筑类型：政府机构；住宅；学校等，以政府办公楼及教学楼居多,（1）尚无较为集中的商业配套 （2）集中丰厚的高等教育板块，财会干部学校
11、、淮阴师范西校区、供销学校、信息职业技术学院、食品学院、小学有西安路小学；翔宇中学。 （3）沿健康路向东有著名的八二医院，为本市最高医疗水平机构 （4）金融服务、邮政服务、娱乐、餐饮、运动、生活服务等设施齐全，但比较散 （5）沿西安路及健康路集中了市政职能机构，临近地块健康路向东1200米为淮安市市政府所在地,31,（1）地块周边住宅社区 临近的规模社区为“富丽花园”，尽一墙之隔，该项目始建于1997年左右。 距本项目地块1500米左右为“益兴名流花苑”，三期正在建设中的小高层，层高11层 正在建设中的“新世纪豪园”，小高层11层及30层高层 （2）绿化景观 距本项目西安路东北面为“桃花坞公园
12、”及“桃花岛” 地块原属绿化园林局植物培植基地，原生杉树林带资源形成一道景观,项目用地周边环境状况,32,（3）周边建筑物高度 周边建筑物高度为17米左右 建筑类型：政府机构；住宅；学校等，以政府办公楼及教学楼居多,33,结论 从项目地块自然环境来看，有一定的优势，如古黄河风光带及原生森林带两大优势自然条件 交通便捷，依托健康路及西安路贯穿东西南北，连接整个公交路网,34,由于地处临近市政府各机关及大专院校，区域内主力客群的消费能力相对较强 周边的建筑高度相对叫平整，有利于项目开发建筑立面的形象展示 周边商业配套相对较弱，对生活购物消费的便捷性有一定的影响 受周边住宅项目较少的影响，在项目开发
13、销售人气指数不高,35,项目SWOT分析,一、分析 根据项目地块各种要素、规划设计和小区配套，地块开发将存在大量的成功机会，同时潜在许多威胁。如下面SWOT坐标图所示：,36,结论： 借助自然环境优势，塑造市区高品质居住环境 锁定区域内公务员及教师目标客户，量身定做打造白领社区 建筑形态选用欧式后现代风格，以产品形象差异吸引客户眼球 注重社区环境品质，结合周边自然景观，形成项目风尚楼盘 控制入市价格，树立客户对产品保值增值信心 建议整治古黄河河堤，提升市政配套品质与项目形成一道景观,37,地块开发背景条件及价值分析,地块位置及资源 开发规划要点及自身条件 地块价值分析,38,地块示意图,39,
14、地理位置,钦州位于南北钦防城市群的中心位置，背靠大西南，南向北部湾和东盟，地处中国大陆东、中、西三大地带的交汇点，是华南经济圈、西南经济圈与东盟经济圈的结合部，是西南地区最近的出海通道。,40,行政区划,钦州市现辖二县四区，即灵山县、浦北县、钦南区、钦北区、钦州港经济开发区和钦城管理区，总人口343万，总面积10728平方公里，小岛屿303个，陆地海岸线长5208里。有海外华侨同胞38万人，分布在46个国家和地区。其中钦南区人口57万，面积1972平方千米，钦北区人口 65万，面积2685平方千米。,资源1,41,42,为配合旅游区生态景观资源的开发，旅游区启动了基础设施及配套设施的开发建设,
15、气象 历年平均无霜期329354天。年平均降雨量1649.12055.7毫米,电讯 供电 供水 城乡通信均实现了交换程控化、传输数字化；一期4600MW的钦州燃煤电厂已在建设；市区日供水能力13万吨,矿产、生物、旅游、土地资源 耕地、村庄少，地基承载力好，易于平整，开发成本低；陶土、石膏、高岭土、铁、锰、钛铁砂矿、花岗岩等30多种；钦州生态环境良好，生物资源丰富； “南国蓬莱“ “广西楹联第一村“,铁路 公路 全市铁路里程达160公里；全市高速公路里程95公里，全市实现村村通汽车,基础配套设施建设,港口及配套设施 已建5万吨级以上泊位6个，吞吐能力达800万吨,资源2,43,44,45, 依托
16、自然环境优势，以原生森林环境，结合古黄河风光带，形成回归自然，建立人们“香格里拉”式的生活环境 以欧洲后现代建筑风格展现建筑品质，形成项目时尚国际化, 演绎古黄河历史，传承地域传统文化内涵 将古黄河中国传统文化与后现代欧式建筑相融合，形成项目开发的一大买点, 地处核心主城区，推出主城区概念，同时渲染地段价值 借助政府及教育板块概念，提升项目为中坚阶级领地概念, 原生森林形成项目开发的一大买点，塑造都市圈最佳生态居住环境。 开发成现代欧式建筑与环境，以高品质环境形成高端物业差异,46,土地价值评估,47,土地价值评估方法,直算法,以地面地价为基础，在容积率等修正系数的控制下,土地总价土地总单价土
17、地总面积(修正分摊后的商业用地单价修正分摊后的住宅用地单价)土地总面积,以楼面价为基础，通过容积率修正及楼层修正,土地总价商业用地总价住宅用地总价修正后的,成本逼近法,该方式主要运用于，在联合开发基础上，将市场销售目标定价加以确定，以倒推各项开发费用及营销推广费用，得出土地价格。,对比法,土地总价商业用地总价住宅用地总价修正后的商业用地单价商业分摊土地面积修正后的住宅用地单价住宅分摊土地面积,以下为在未取得土地价格基础上，将另一宗与本地块较等同的土地价格进行比对，在援引了“直算法”基础上，将本地块土地各种系数进行比对核算。此方法不适合本项目地块评估。,48,49,（三）总开发土地面积 总开发土
18、地面积114亩换算系数76000平方米 开发土地分类： 安置房土地总面积退还房屋面积单位换算容积率 47000666.661.8=39亩 商住房开发总面积总体开发土地面积安置房土地面积 114亩39亩75亩，面积单位换算75亩50000平方,50,（四）规划商住房开发总建筑面积 规划商住房开发建筑总面积容积率土地总面积 1.85000090000平方米 （五）安置房开发建筑总成本 安置房建筑总额安置房总面积未减免的开发总成本 470002017.5元/9482万元 （六）土地成交总成本 土地成交总成本本宗土地总面积土地成交单价 114亩70万元/亩7980万元,51,（七）市场销售盈亏平衡测算 根据区域同类产品市场均价，本项目产品入市销售均价确定为约2380元/,由此进行盈亏平衡测算。 依据项目盈利10进行定位测算: 在销售过程中成本部分将增加营销推广费用 5（销售均价5）119元/,52,开发商住总收入销售均价开发总面积 2380元/90000=21420万元 开发总成本开发安置房（除去土地成本）开发总成本（除去土地成本） 6588万元12929万元19517万元 收益总额开发商住总收入开发总成本 21420万元19517万元1903万元,53,THINK 谢谢观赏,