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1、泰安新华街项目市场调研报告,安徽中原事业二部 HeFei.01.2013,城市概况分析,国民经济发展分析,商业市场调研分析,市场小结,城市概况分析,PART 1,泰安市位于山东省中部，属鲁中经济区；位于泰山脚下，城市以东西走向为主，依山而建，山城一体,地理概况,位置：泰安市位于山东省中部，属鲁中经济区；位于泰山脚下。城市依山而建，山城一体，北距省会济南市66.8公里，南至三孔圣地曲阜市74.6公里； 面积：泰山区337平方公里，岱岳区1750平方公里，新泰市1933平方公里，肥城市1277平方公里，宁阳县1125平方公里，东平县1340平方公里； 行政区域：泰安市辖泰山、岱岳两个区，宁阳、东平
2、两个县，代省管辖新泰、肥城两个县级市。,泰安,济南,曲阜,全市常住人口为549.42万人，泰山区 76.01万人、岱岳区 97.54万人,人口分布,人口分布：全市常住人口为549.42万人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的533.46万人相比，十年共增加了15.96万人。增长2.99%，年平均增长0.30%。全市常住人口的地区分布：泰山区 76.01万人、岱岳区 97.54万人、宁阳县 75.46万人、东平县 74.16万人、新泰市 131.59万人、肥城市 94.66万人。,年龄构成：同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降了4.60个百分点，15-64岁人
3、口比重上升了2.57个百分点，65岁及以上人口的比重上升了2.03个百分点。,城市用地发展方向重点集中在高速公路环内，以向西、向南发展为主，严禁跨越环山路向北建设, 城市用地布局结构以“一轴一线，六条绿带”为特色，形成“一个中心，六大组团”，拥抱泰山的“半月形”城市格局。 一个中心：即由岱庙和火车站为主的旧城中心区和以时代发展线为主的新城中心区构成的中心地区。包括行政办公中心、商贸金融中心、旅游服务中心、文化游乐中心、体育中心等。 六大组团：即围绕城市中心地区布置的六大功能组团，分别是大河旅游区组团、新火车站组团、西南工业组团、东南综合居住组团、省庄工业组团、高新技术开发区组团。 一轴：指联结
4、泰山与泰城的登山中轴线，由岱庙、通天街、泰山文化研究中心等组成、高新技术开发区组团。 一线：是位于傲徕峰下的新时代发展线，向南延伸至泮河，北部是城市的行政中心，中部为文化、商业、娱乐设施，南部是水面开阔的中央公园，由望岳东路、望岳西路和中间绿化长廊构成，长3.2公里，宽320米。,城市规划,泰城老城区,华夏文明发祥地之一,5000年前这里孕育了灿烂的大汶口文化，成为华夏文明史上的一个重要里程碑； 由于古人对太阳和大山的崇拜，自尧舜至秦汉，直至明清，延绵几千年，泰山成为历代帝王封禅祭天的神山； 随帝王封禅，泰山被神化，佛道两家，文人明士纷至沓来，经泰山与泰安留下重多的名胜古迹； 泰安也因泰山而得
5、名，取“泰山安则四海皆安”，象征国泰民安。,人文状况,多条省内、省级高速经过；并有京沪高铁泰山站,城市高速： 境内铁路有京沪（北京至上海）线通过，并西接“京九”大动脉；京沪高铁泰山站； 京沪（北京至上海）高速公路、京福（北京至福州）高速公路纵贯境内，并在泰安交汇；泰安至青岛、烟台、威海、日照等沿海城市由高速公路网连接； 北距济南遥墙国际机场80公里(车程50分钟)，北至北京500公里（车程4.5小时），南至上海760公里（车程6.5小时）。,城市交通,泰安,国民经济发展分析,PART 2,国民生产总值每年呈10%以上的比列上升，2011年国民生产总值达2304亿元，比2010年增加11.5%,
6、国民生产总值/产业,2011年泰安国民生产总值达2304亿元，比2010年增加11.5%；比2006年上涨了126.3%； 国民生产总值逐年增加，增长幅度逐渐放缓。,2011年第一产业实现增加值215亿元，增长3.8%；第二产业1202亿元，增长10.8%；第三产业886亿元，增长14.5%。 第二产业增加值逐渐在加大。,自“十一五”开局之年以来，人均生产总值逐年增加，2011年达41850元，比2010年上涨11.1%；居民收入稳步增长,人民生活水平,2011年泰安人均生产总值达41850元，比2010年增加11.1%；5年翻一番； 2011年城镇居民人均可支配收入达22687元，比前一年增
7、加14.6%；较2006年增长了89.6%。,旅游业经济,境内外游客每年呈11%以上的比例上升，2011年境内外游客达3727.84万人次，比2010年上涨22.2%。,2011年泰安接待国内游客3692.58万人次，入境游客35.26万人次； 2006-2011年实现旅游总收入和国内旅游收入幅度都在14%以上； 2011年实现旅游总收入318.6亿元，比2010年增加25.8%； 2011年国旅游收入304.57亿元，比2010年增加26.35%.,对外经济,近年，泰安市进出口总额有起有伏，总体呈增长趋势，09年大幅回落，11年进出额达18.2亿美元，较2010年增加14个百分点,自2006
8、年，泰安市进出口总额逐年稳步增长，09年受金融危机影响，大幅回落，跌至06年水平，10年起逐渐转好，2011年进出额达18.2亿元，较前一年增加14.5%；,泰安市宏观环境小结,单纯依靠项目周边2公里内的客群难以支撑14万方体量的商业消费； 由于交通体系的完善，旅游业呈现逐年快速增长态势，逐渐成为泰安市支柱产业；4千多万的旅游大军将成为本项目商业消费主力的关键举措；,商业市场调研分析,PART 3,泰山广场商圈,火车站商圈,红门路商圈,青 年 路 商 圈,城东商圈,城南商圈,城市商业现状,青年路商圈,泰山广场商圈,红门商圈,火车站商圈,火车站商圈分析,火车站商圈以东岳大街、龙潭路、财源大街的交
9、汇处为商圈中心，涵盖财源大街、泰山大街、温州步行街等几条商业主要干道。泰安的主要商业、商务、金融、交通均汇集于此，泰安市核心商圈，辐射整个城区。,城南商圈,城东商圈,青年路商圈,泰山广场商圈,红门商圈,火车站商圈,青年路商圈分析,青年路地处泰安市中心，南北走向，全长约1.8公里，从北至南依次与岱宗大街、岱北街、东岳大街、财源街、灵山大街5条商业主干道交界，东西两侧平行于通天街、红门路及校场街。道路两侧各种品牌服饰、精品百货、箱包鞋帽、珠宝首饰、钟表眼镜、休闲洗浴、餐饮娱乐等。该商圈内商品定位为中高档次。,城南商圈,城东商圈,青年路商圈,泰山广场商圈,红门商圈,火车站商圈,泰山广场商圈分析,泰山
10、广场为现市委市政府、市人大、法院、检察院等政府职能部门所在地。泰安市政广场于99年投资建设，建成后成为了泰安市民休闲娱乐的良好去处，目前泰山广场二期工程计划投资1亿元左右，正在紧张施工，为时代发展线的延伸。该项目集商用和公用为一体，其屋面为2.4万平方米的广场，广场南侧安装大型电子显示屏，广场下部室内空间为1.8万平方米的大型超市、两侧为8900平方米的商业店铺，并有两条步行街南北贯穿。,城南商圈,城东商圈,青年路商圈,泰山广场商圈,红门商圈,火车站商圈,红门商圈分析,红门路为泰山中大门路段，是步行登泰山的必经之路，南连岱庙北门、北至岱宗坊，直上泰山山门红门。南段与岱北街相接，为泰安历史老街。
11、红门路两侧主要经营工艺品、旅游产品、奇石花卉、餐饮百货、箱包鞋帽等。每年旅游旺季是商家经营谋利的最佳商机，经营相对稳定。南段路西有宏利文化礼品市场，为原林校房子，路东为天东宾馆，内有金火焰迪厅一座。,城南商圈,城东商圈,青年路商圈,泰山广场商圈,红门商圈,火车站商圈,城南商圈分析,泮河大街以南，目前区域内工厂企业居多，新开发住宅项目较少，老的居民区居多，商业形态以住宅底商为主额社区形态，区域内在建以名嘉广场、益华百货为主要商业，本项目益在该区域内。,城南商圈,城东商圈,青年路商圈,泰山广场商圈,红门商圈,火车站商圈,城东商圈分析,以温泉路以西为界限，周边较空旷，以老的居民区为主，区域内商业主要
12、有志高广场、宝龙城市广场。商业氛围低，主要依托周边的居民，尤其是宝龙城市广场商铺空置率较高。,城南商圈,城东商圈,泰山广场商圈,火车站商圈,红门路商圈,青 年 路 商 圈,银座,中百大厦,大润发,城市商业状况,银座商城（火车站店）,地理位置：东岳大街81号与龙潭路的交界处 西靠泰山火车站 经营公司：山东省商业集团 总体定位：高档 开业年月：2001年1月 建筑面积：6.5万平方米 营业面积：5.177万平方米 交通情况：交通便捷，附近站牌有11路、12路、13路、15路等 停车场及车位数：负二（475个） 租金：31.8元/平米/月 业态组成：现代百货、大型综合超市、家居、便利店、购物中心等
13、经营分析：位居交通要道，人流量较大，经营的品牌属于中高档，客户50%持卡消费。,主要百货/超市调研与分析,银座商城（火车站店）,中百大厦,地理位置：泰安市财源大街90号 经营公司：山东潍坊百货集团股份有限公司 总体定位：高端购物中心 开业年月： 建筑面积：4万平方米 营业面积：3.52万平方米 交通情况：交通便捷，附近有4路、6路、7路、8路车等 停车场及车位数：五楼（停车场面积5000方） 租金： 30元/平米/月 业态组成：超市、服装、化妆品、鞋类、箱包、餐饮等 经营分析：人流量较高 ，超市、美食街相对人气较旺。整体销售状况良好，周围的商铺经营状况同样比较良好，铺位价格泰城最高的。中百的成
14、功，在于其准确的市场定位和与泰安本土市场相适应的营销策略。,主要百货/超市调研与分析,中百大厦,大润发,地理位置：东岳大街与龙潭路交口西北向 经营公司：台湾润泰集团 总体定位：综合性超市 开业年月：2011年4月 建筑面积：5.3万平方米 营业面积：4.24万平方米 交通情况：11路、8路、15路北环线、15路东环线等 停车场及车位数：四楼（停车场面积1.06万方） 租金：60元/平米/月 业态组成：服装、餐饮、蔬菜、生鲜、电玩、美发等 经营分析：超市人流量较大。,主要百货/超市调研与分析,大润发,主要百货/超市调研与分析,志高广场,地理位置：东岳大街与温泉路交汇处 经营公司：泰安志高锦秀房地
15、产开发有限公司 总体定位：中高端 开业年月：2012年4月 建筑面积：15万平方米 营业面积：15万平方米 交通情况：11路、12路、32路等 业态组成：苏宁电器、服装、珠宝、手表、饮食、娱乐、家居、KTV、动漫城等 经营分析：周边虽然属于居民区，但广场人流量较弱，三楼儿童区域，空置率较高。,主要百货/超市调研与分析,志高广场,泰山广场商圈,火车站商圈,红门路商圈,青 年 路 商 圈,银座,中百大厦,大润发,东岳大街,财源大街,泰山大街,通天街,温州路步行街,城市商业状况,光彩大市场,财源大街,通天街,温州步行街,泰山大街,市场小结,PART 4,城市依山而建，向东西发展，围拢泰山周边，沿山发
16、展可获得更多自然与经济优势； 商业市场以中百大厦、银座商城（火车站店）、大润发超市，三个地方的人流量最大； 泰安市商业以中低端消费为主，泰安距离济南较近，济南对城市高端人群与旅游客户分流较为严重，另专业市场业态划分不明朗； 市场较为分散，缺乏吃喝玩乐一条龙的服务区域，难以留住旅游观光的人流； 泰安人民易于满足，普遍安于现状，城市的整个融合度不是很高，即使是城市东西居民交流仍然缺乏； 泰安市本是主打旅游文化的城市，但是区域内旅游文化产品较分散，没有形成氛围浓厚场所。,市场小结一,市场小结二,从经营业态来说，泰安市以服装、餐饮等生活类业态为主，旅游相关产业并未形成集群效应，也即没有达成旅游消费者的消费便捷性（人群惰性营销规则）； 从租金来说： 1、专业市场租金：13.616.5元/平米/月，按年回报8%计算，售价为2475元/平米，按此计算难以平衡本项目收支，亦或难以达成项目利润最大化； 2、主流商圈租金：60150元/平米/月，按年回报率8%计算，售价为900022500元/平米，这是人流量（及传统商业地段）所决定，本案难以企及； 3、百货类租金（含大型超市）：3060元/平米/月，按年回报率8%计算，售价为45009000元/平米，即使如此，百货类也是靠大人流量支撑的商业业态，本案短期内难以达成，也即可以作为长线战略。,The end , thank you .,