2011深圳龙华新区房地产调研报告57p.ppt

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1、,三、片区典型楼盘个案分析及市场预测分析,目录,龙华新区房地产调研,The Long Hua New City Real Estate Research,1、龙华新区介绍,一、龙华片区调研背景,2、龙华街道,3、片区地产市场环境,二、片区土地与楼盘供应、成交情况,四、户型设计建议,CONTENT,1、片区土地成交状况,2、片区楼盘供应状况,3、片区楼盘成交状况,4、产品供应现状及未来趋势分析,5、市场现有在建项目,1、龙华新区介绍,龙华新区成立于2011年12月30日，地处深圳市中北部，东临龙岗，西接宝安、南山、光明，南连福田，北至东莞。总面积175.58平方公里，2010年末常住人口137.

2、9万人，其中户籍人口11.4万人。下辖观澜、大浪、龙华、民治等4个办事处、36个社区工作站和100个社区居民委员会。拥有着区位、产业、商贸、文化以及生态五个方面的发展优势，2011年辖区预计实现地区生产总值1120亿元。,龙华街道办：面积24.8平方公里，人口近70万，拥有企业2518家； 民治街道办：面积26平方公里，人口42.7万人 ，现有企业212家； 大浪街道办：面积37.2平方公里，建成区面积15.74平方公里，总人口35万，09年实现规模以上工业总产值337.13亿元，工业企业1835家； 观澜街道办：面积89.8平方公里，建成区面积22平方公里，总人口75万，是客家人聚居的地方，

3、现有规模以上工业企业341家。,一、龙华片区调研背景,行政划分,区域规划,区功能定位及建设目标： 福田区中心区二十一世纪向高尚生活居住服务基地和部分文化体育教育设施配套区，是体现深圳二十一世纪居住文明和城市建设质量水平的现代化、生态型的综合居住区。,区位特点,龙华新区距离福田中心区约15分钟车程、距离宝安国际机场约30分钟车程，辖区的深圳北站是华南地区当前建设占地最大、建筑面积最多、具有口岸功能的特大型综合交通枢纽。乘坐广深港铁路客运专线可20分钟抵达香港九龙、35分钟抵达广州、4小时抵达武汉。龙大高速公路、机荷高速公路、梅观高速公路、福龙快速路、布龙路、地铁4、5、6号线穿过辖区，与香港、东

4、莞、广州等珠三角主要城市中心形成 “半小时生活圈”。,从地理位置看，龙华新区是深圳经济特区地理位置的几何中心； 从区位看，龙华新区又是以深圳北站为中心的交通枢纽区，同时，龙华新区还是广州深圳香港经济通道的重要节点。,中心区一级核心辐射区、唯一都市中央生活区,从被辐射到向外辐射 地处“三轴两带多中心”布局中的中部发展轴，并逐步形成具辐射力的副中心。 角色定位，重要的交通枢纽 轻轨铁路、地铁线路交汇于新客站，汇集成为未来深圳中长途客运枢纽。 功能定位，中心区配套区域 按照福田区的标准设立的，医疗、教育、商业、娱乐、交通等配套设施规格高，为特区内的现代服务业提供主体供应。 发展前景，唯一都市中央生活

5、区 被规划为21世纪深圳几大住宅建设的典范之一，是体现深圳21世纪居住文明和水平现代化、生态化综合住宅区域。,龙华中心城,福田中心区,地铁四号线,关口片区,南坪快速,轻轨,福龙路（已通车）,梅龙路,布龙路,坂田片区,功能定位,具备综合服务功能的城市次中心,龙华定位 中部综合服务组团中心。 深圳中心区的延伸和生活配套基地先进工业和高新技术产业发展基地商贸、房地产发达现代化城区、宝安陆路口岸物流中心。,政府视角 “龙华新区，是全市和区域性的综合交通枢纽，以及福田中心区综合服务功能的延伸。”“充分发挥福田中心区的辐射功能，重点建设龙华新城、光明新城进一步提升龙华高新区发展水平。”,注：引自深圳市城市

6、总体规划（2007-2020）草案公示,龙华新区将成为深圳新的经济增长极。 龙华新区还是深圳市的工业“重镇”。区内知名企业有富士康、长安标致汽车、德美、力劲、好日子卷烟厂，以及深圳市服装基地等。 龙华新区还是深圳“文化之乡”。1942年，东江纵队营救香港文化名人基地白石龙，就位于民治街道；全球规模最大的高尔夫球球场位于观澜街道；新区内还有国家四级旅游景区观澜山水田园；著名版画家陈烟桥故居也位于新区。,以深圳北站为中心形成市级综合客运交通枢纽， 以交通、商业服务与居住生活配套为主要功能的城市副中心。,龙华新区区域是深圳城市总体规划（2007-2020）确定的个城市副中心之一 是深圳市中心的功能拓

7、展区， 有着“特区后花园”的美称，对城市发展全局有着战略影响。,打造城市副中心，特区后花园,现有主要对外交通干道 布龙 龙观 机荷高速 民治大道 梅观高速,2006年 梅龙公路(已通车)南起梅林关，北接布龙路，到龙华广场 龙大公路(已通车)南起已规划未动工的福龙路，连接布龙路，北接东莞大岭山 南坪快速干道(已通车西起南头，途经龙华，东到坪地；福龙公路，南起福田 ),2007-2008年 福龙路： (已经通车)南起福田（香环立交），连接龙大公路 新区大道： (已通车南起梅林关，北接现在龙华的人民北路，再向西接现在的上塘路,2009年至2012年 地铁4号线延长段（二期）：(已投入使用)以皇岗口岸

8、为起点，直达龙华新市镇中心 地铁5号线： (目前已全面动工) 轻轨11号线： (目前尚未动工) 地铁6号线： (目前尚未动工) 龙华新客站： (部分通车) 人民路：（部分通车） 富国路：（部分通车）,交通发展：交通路网开发稳定推进中,片区市政配套发展,片区市政配套发展,重点枢纽：深圳北站,建筑总面积：182074，含： 房屋建筑面积：74573， 站前平台：34146， 主体屋面南北侧悬挑：4292， 无站台柱雨棚：68488（钢结构覆盖面积）。 层数、总高度：地上二层，总高：43.602米；,位于中国广东省民治街道，占地240万平方米，是一个新建的铁路车站，又称新深圳站、深圳新客站，北至红山

9、路、南至白龙路、西至福龙路、东至民塘路。,该站为广深港高速铁路（京港客运专线南段）及厦深客运专线（杭福深客运专线南段）的交汇点及客运枢纽站，同时是深圳地铁龙华线、环中线、光明线和深莞城际线的车站，公交、地铁部分于2011年6月28日建成投入使用，高铁部分于2011年12月26日投入使用。 车站初期启用时，开设广州南站深圳北客车、深圳北武汉、深圳北北京、深圳北厦深客运专线客车。2015年，深圳北将会开通深圳北香港西九龙站的国际城际列车，深圳北站将成为广深港高速铁路客车、新衡阳方向高、中速客车、以及杭福深客运专线厦门方向客车的起讫站，至2020年每年旅客发送量将达到4450万人次，而现有的平南铁路

10、深圳西站将不再办理长途客运列车。 此外，东莞轨道交通R1线亦会利用深圳地铁光明线轨道直通该站，实现深莞城际线功能。,产业经济结构,龙华新区是深圳加快经济发展方式转变的主力军-深圳市极为重要的电子信息产业、先进制造业和服装产业集聚基地。辖区有各类工业企业7000多家，其中规模以上工业企业800多家，生产领域涉及电子信息、医药制造、汽车、机械铸造、服装、卷烟等。,总投资120亿元的长安标致雪铁龙汽车项目、深超光电国内首条低温多晶硅5代生产线、占地面积达146万平方米的深圳市服装产业基地等一批重大项目落户龙华。,有富士康、富士施乐、佳能、华润三九药业、致君制药、好日子卷烟等一大批知名企业，有英飞拓、

11、稳健、力劲、新百丽、信隆等12家上市公司。,辖区内有观澜高新产业园、龙华清湖工业园、观澜大富工业园、大浪同富裕工业园等一批大型工业园区，,2011年，辖区预计实现地区生产总值1120亿元，完成规模以上工业总产值5764亿元、固定资产投资额272亿元、进出口总额858.6亿美元、两税收入203 .8亿元。其中，通信设备、计算机及其他电子设备制造业是支柱产业，预计产值4600多亿元，占全部规模以上工业总产值的80%.,商贸服务业,在最密集的龙华商业中心10平方公里范围内，聚集了天虹、华润万家、大润发、岁宝、国美、苏宁等20多家大型零售卖场，形成了辐射深圳中北部的核心商圈。 辖区有已建、在建四星级以

12、上酒店10家，其中五星级酒店4家。有内外资银行16家，共设立一级支行22个、营业网点66个。 依托深圳北站、龙华汽车站等交通枢纽和辖区完善的交通路网，成长起和记黄埔物流、华南国际物流、华通源公路货运中心一批骨干物流企业，物流业务覆盖到全市。,龙华新区是深圳中北部商贸中心，第三产业较为发达,2011年，辖区预计实现社会消费品零售总额165亿元。,文化创意产业,辖区内有国家5A级景区观澜湖高尔夫球会、观澜版画原创产业基地、永丰源国瓷、山水田园、红木家居文化博览园、深圳报业集团印刷中心、深圳广电集团龙华影视基地等一批文化创意项目。,其中，“大浪杯新丝路国际大学生时尚节”将大浪“时尚硅谷”名片推向世界

13、，观澜版画原创产业基地、永丰源陶瓷产业园先后被国家文化部评为“文化产业示范基地”。,生态环境,羊台山森林公园海拔587米，有“深圳西部第一峰”之称，园内森林总覆盖面积则在98%以上，景色秀丽，“羊台叠翠”是深圳八景之一。,观澜高尔夫享誉海内外,龙华新区还有龙华公园、火车站中心公园、清湖城市公园等一批“城市氧吧”。先后获得“联合国绿色产业发展奖”、“全国绿化模范单位”、“全国环境优美乡镇”、“深圳市十佳低碳优秀范例”等殊荣。,公共配套,龙华新区公共配套设施也正在逐步完善中！,辖区有各类中小学、幼儿园、成人学校149个，大型文化艺术中心2个，各类体育场馆100多个，拥有医院7家、社康服务中心等各类

14、卫生机构223个，其中龙华人民医院年门诊量达360多万人，为全市门诊量最大的医院。,街道大观,龙华新区所辖的观澜、大浪、龙华、民治四个街道，还分别旗帜鲜明地拥有 着自己的特色产业！,观澜的人文和文化，大浪的时装和生态，龙华的基建和经济，民治的区位和交通，四个街道八大特点，描绘出新区发展的大轮廓。,项目名称,规划信息,预计建设完成（年）,现状,商业配套,港铁商业,地铁红山站出口，16万商业面积,2012年,部分建成,中航项目,地铁红山站出口，7万平米，集中式商业+街铺,2011年,已建成,绿景商业,梅龙路与中梅路交界，7万平米，集中式商业+街铺,2011年,已建成,鹏润达商业,地铁红山站出口，3

15、万平米，百货+街铺,2011年,已建成,潜龙商业,新区大道与建设路交汇，1.5万平米,2011年,已建成,世纪春城商业,梅龙路与民安路交汇，6000平米商业,2008年初,已建成,莱蒙国投项目,人民路与富国路交界，一期26000平米商业，总10万平米,2012年,已建成,市政 配套,台商医院,上塘村,暂未确定,未知,综合医院,深圳新客站东,2010年,已建成,文化娱乐中心,人民路与上塘路交界,2011年,已建成,体育中心,地铁白石龙站以西,2010年,已建成,高级中学,深圳新客站以南,2010年,已建成,规划中学校,七里香榭东侧,暂未确定,未动工,博览馆,深圳新客站东,2011年,已建成,近年

16、片区市政配套建设分析,2、龙华街道简介,面积24.8平方公里，人口近70万，近乎一个中等城市的人口规模； 拥有企业2518家，世界产业巨头富士康科技集团即深耕于此； 作为深圳经济重镇，龙华街道近年来确立了“产业高端化、建设高档次、城市高品味、管理服务高效能、党建高水平、市民高素质”的发展思路； 12月6日，由富士康与深超科技合资建设的深超光电低温多晶硅液晶面板项目正式投产，填补了我国新型显示技术空白。,据介绍，2011年龙华街道预计实现规模以上工业总产值2635亿元，全社会固定资产投资完成额75亿；社会消费品零售总额75.56亿元。,产业高地核心商圈,深圳极为重要的电子信息产业基地、先进制造之

17、都和区域核心商圈，同时重视基础民生设施建设，全面提升了城市档次。,民生基建提升城市档次,龙华街道市政基础设施一应俱全，总投资近6000万元的龙华文化广场改造项目、龙华广场东南边的龙华文化艺术中心等项目将为市民提供更多更好的休闲娱乐场所。,经济优势打造产业集群,电子信息产业是龙华街道的优势产业，结合富士康集团的“中心效应”，积极推进富士康集团“一个基地五个中心”建设，引导以富士康为核心的电子信息产业链条下的172家工业企业转变发展模式，实现支柱产业的高端化。,龙华公园改造升级、龙华街道高标准规划建设八条交通主干道和推进城市更新等工程，促使商业、美食、文化与城市环境融为一体，提高城市品位，打造龙华

18、成时尚“消费之都”。,起步期,发展期,快速发展期,成熟期,商业项目,市政配套,土地开发 路网设施,居住项目,中高档住宅,市政设施,社区级商业,政府公务类设施,高档住宅,社区级商业 区域级商业,区域级商业 城市级商业,07-08年,09-12年,13-14年,15年后,时间,开发类型,近年发展启动，市场集中供应,3、片区地产市场环境,片区竞争力优劣势分析,二线拓展区的核心竞争力分析,结论：目前深圳发展最快和最具发展潜力区域,片区核心竞争力分析,1、离市中心十分钟车程（深圳后花园），通往深圳其他地区非常方便； 2、规划起点高，配套设施建设速度快，代表深圳未来城市发展方向； 3、交通非常便捷（地铁四

19、号线、深圳北站、多条高速公路和主干道穿过片区） ； 4、目前土地供应规模最多最集中的热点纯居区域； 5、片区内原生态环境保护好，空气质量好； 6、片区农民房较少。,二、片区土地与楼盘供应、成交情况,1、片区土地成交状况,龙华片区土地成交情况的总结，主要针对的是2011年龙华片区梅林关外片区，包括宝安区龙华布龙路以西，和平路以北的一宗地，以及观澜三宗地，共4宗，成交面积138942.61m2，都为商住用地，其中安居型商品用地93696.96m2。 另据统计，2010-2011年，龙华片区共成交地块13宗，总成交面积396354.77m2。,土地成交总结：,土地用途决定龙华的房地产业发展方向 由于

20、龙华的储备用地较少，今后的龙华的房地产建设取决于市政的规划，目前围绕深圳北站将建成大批高端商业、写字楼与居住生活配套为主要功能的城市副中心，与深圳中心区一正一副，南北呼应，共享政治文化商务中心与城市交通枢纽中心双核配套。 龙华在未来数年内的房地产开发强度也是目前深圳任何一个片区难以比拟的。万科、金地、星河、合正等众多品牌开发商相继在此抢地盘，由此给龙华的商业带来概念性的升温。,2、片区楼盘供应状况,据近2年楼盘供应数据统计，预测接下来的2-3年内，片区潜在供应量在300万平米左右。其中高层潜在供应量在200万平米以上，市场预计整体表现呈现“供略大于求”态势。 未来二线拓展区随着供应量加大，将成

21、为深圳置业热点区域之一。,区域集中供应，二线拓展区将成为热点片区,3、片区楼盘成交状况,3、片区楼盘成交状况,成交面积合计：,楼盘成交总结：,片区楼盘供应预售面积181.4万平方米，预售套数19794套；片区楼盘销售面积173.0万平方米，销售套数18892套，商品房市场呈“供略大于求”的状态。 受限价令影响，大多数楼盘价格回落，去年新开的楼盘均低于周边楼盘均价入市，片区的楼盘均价跌至2万以内，销售均价约17778元/平方米。 1.建立龙华新区的利好成为片区楼盘最大的利好 随着片区各项配套及交通的改善，而在龙华片区，现供应的楼盘并不特别多，而且一部分是别墅项目，对于一些经济并不宽裕的首次置业者

22、在楼盘的选择上还比较少，可以恰当增加该部分人群所需产品。 2住宅市场带动旺盛的商业气息 旺盛的住宅市场带动了商业地产的迅猛发展，以往只有在关内才能有的一站式购物休闲方式已经被成功的复制到关外，以龙华市场商圈为主，老龙华中心区拥有大型购物广场、海鲜楼、电影院等休闲娱乐场所，购物、餐饮、休闲一步到位，华润集团、佳华商场吸引大量的人流，人民路两侧的商铺价格水涨船高，各大品牌加盟店纷纷进驻，楼盘裙楼商铺供不应求。,4、产品供应现状及未来趋势分析,二线拓展区核心区域：依托大型交通配套资源，未来供应以中高密度住宅物业为主，总推盘量在200万平米以上，如莱蒙、中航、鹏润达等项目。 二线拓展区关口区域：依托水

23、库自然资源和中部轴线发展优势，成为未来重要低密度豪宅版块，如水榭山庄、兆丰溪山美地、滢水湾等。 龙华老城区：主要依靠旧改或者见缝插针等形式开发中大户型项目.,1.产品供应现状：,片区均价：关口资源项目由于便利的交通优势项目单价基本处于16000-30000元/ 平方米。当前二线拓展区的实际价格理想估计，在16000-23000元/左右。部分资源型豪宅售价达到40000-50000元/ 平方米 资源型和低密度物业：资源型和低密度物业供应量33万平米，主要集中在莱蒙水榭山、金域华府三期等楼盘，供应户型主要以满足二次及多次置业中大户型为主； 高层物业：受宏观政策影响，推出的高层物业代表金地梅陇镇、潜

24、龙曼海宁，产品供应户型多以144平米以下的居家型二房、三房户型为主。,2.未来趋势：,星河盛世花园,5、市场现有在建项目,莱蒙水榭春天五期,2012年以前，由于二线拓展区的项目大多是高档物业和别墅，锁定的目标客户是深圳各区经济实力较强的置业者和投资客，所以户型供应也以大户型为主，超过80%供应都是90平米以上户型，从今年新入市项目来看，供应的住宅面积以70-120平米的为主，增加了大量70-90平方米的户型，主要是适合居家的实用型楼盘，以其较实惠的价格吸引中等收入者置业。这说明在新政的影响下，该片区以投机和投资性需求已经转变为刚性需求和改善性需求为主。,总结：,梅林关-民治版块房地产市场分析,

25、价格走势分析,从该片区入市的项目来看，该片区所开发楼盘档次较高，高档物业的供应层出不穷，所以该片区价格要高于龙华其他片区，随着近两年该片区交通配套设施的完善和经济的发展，该片区价格受房产新政影响小，房价上涨迅速，吸引了很多投资客的关注。但是目前该片区的房价已相对较高，上涨空间不会太大，同时受到新政的影响，买家入市的积极性不高，很多购房者处于观望期，很多新开盘项目并未出现预想的热销场面，所以，从整体来看，该片区短期内房价会保持稳定，部分成交少和开发商资金趋紧的楼盘价格会出现一定程度的下调。,特点分析,万科金域华府,后CBD万科首个新城市轨道社区,三、深圳龙华环北站片区典型楼盘分析,书香门第上河坊

26、,CBD新生活,圣莫丽斯,中央别墅区，原山大宅,熙园山院,城市CBD原生态山地别墅,绿景香颂,生活如此香颂！,莱蒙水榭春天,CBD中央居住区第一大盘,合正中央原著,时代原创，墅院大宅,金地上塘道,好好生活，天天向上,潜龙曼海宁,城市中轴 未来籍住区,四、户型设计建议,面向目标消费群：,本项目目标客户群定位为中高端消费人群， 从市场产品需求档次的结构可以得出项目 户型的配比档次，如下：,从以上数据我们可以推导出，按照经济购买能力的结构层次，项目户型的档次配比应当遵循其相应的购买力结构层次。,当前片区客户分析,关口区域资源型豪宅多以二次及多次置业客户为主导；二线拓展区及周边区域多以首次置业为主导。

27、 二线拓展区及周边区域客户分析： 1.客户基本特征： 年龄相对较轻，介于28到35岁之间的中青年，两口或三口之家。 客户有相当的文化水平，受教育程度较高。 首次置业，以自住需求为主的客户比例较高。 福田区客户、龙华本地客户是片区主力客户来源。 2.客户形态描述： 二房，中三房时置业主流产品需求。 价格为客户重要关注点。 由于经济承受力有限，会通过控制面积降低购房总价，减轻置业压力。 3.客户变化趋势： 随着片区发展与成熟，未来客户发展趋势是由首次置业客户向二次及多次置业客户发展。,参考市场楼盘,二房、三房为主力供应，中小户型为主力需求,龙华新区大3房的供应占绝对多数，其次大2房和复式。,入市楼

28、盘供应结构,项目基本都是选择主流市场需求，以二房和三房为主。,具体来说：,其它的来说，绿景香颂在户型方面采取MH魔方户型设计，引领空间的革新，主力户型为4居室89平米何5居室121平米，户户高赠送率，约30-70拓展户内空间，因此使得几乎户户可实现1变2、1变3、2变3/4的空间灵动。对真正有着置业刚需人士而言，主打中小户型、性价比高的绿景香颂，无疑是置业的首选。 上河坊打造精装酒店式公寓 38-65平米。,市场上要有好产品，从而打动消费者！,参考楼盘：潜龙曼海宁,潜龙曼海宁户型配比：,窥一斑而知全豹，根据对片区楼盘潜龙曼海宁、合正中央原著当时销售的实时数据监控，从而获知在市场上受欢迎的楼盘户

29、型。,潜龙曼海宁各户型销售情况,1栋未推出，2栋71的两房销售率较高，其余单位销售惨淡,3栋、4栋销售为零（数据来源于国土局）,潜龙曼海宁各户型销售情况,5栋一单元销售速度慢，2单元71两房销售情况较好，均达67%,6栋均为71两房单位，销售情况比其他楼栋好,潜龙曼海宁各户型销售情况,7栋销售速度慢，8栋87-89三房销售情况好，B单位高达87.5%,各户型销售情况小结： 71的两房单位销售较好，达到115套，均价23000-24000元/ 121的单位销售情况较差，销售率不到5% 楼栋靠园林的单位由于价格较高，导致走货速度受到一定影响，销售情况比较惨淡,参考楼盘：合正中央原著,合正中央原著户

30、型配比：,合正中央原著各户型销售情况,由于南1栋靠近项目外围，噪音较大，其销量也相对南2栋少,南3栋单位均为合拼单位，需两个房产证，几乎无销量,合正中央原著各户型销售情况,北1栋8889于项目第一次开盘已基本售罄，合拼单位基本无销售量,北3栋8889于项目第一次开盘已基本售罄，合拼单位基本无销售量,合正中央原著各户型销售情况,北5栋二单元89两房已于开盘基本售罄，128三房销量较多,各户型销售情况小结： 88-89两房户型基本售罄，均价24000-25000元/ 128三房及143四房均为合拼单位，销售难度大，基本无销售量 162四房为一个房产证，销量较合拼单位好,建议户型配比：,10%,14

31、%,约60,公寓,15%,22%,70-80,小两房,15%,8%,135-150,四房,30%,22%,110-125,中三房,30%,34%,85-89,两房（改三房）,面积比,套数比,户均面积（）,房型,面积60120之间的舒适两房、标准三房将是项目客户群的主流购买需求，也是项目的主力户型结构及面积区间。,1.项目应适当拉大户型面积区间，增加80以上紧凑两房和一房户型，这是源于近几年片区购房群体年龄年轻化造成的。 2.高端客户承受力区域跨度大，购买需求弹性强，关键在于把握好项目的产品设计，充分刺激高端客户的购买欲望。 3.地铁物业的升值特点，除了年轻白领的需求，为满足部分房地产投资需求，面积60120之间的舒适两房、标准三房将是未来一段时间内市场需求的主力军。,结合我们对片区市场楼盘及最畅销户型市场调查的结果，项目户型配比档次结构如下：,户型设计比例,