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1、, 开盘销售策略, 开盘推广策略, 临时售楼处选址建议,项目将于2011年5月28日在 开 盘,正式开盘时间,选定时间的确定： 市场政策的影响；本月北京市刚刚公布京版限购令，市场暂时处于观望期，市场需要一定的时间进行消化期。参考去年市场的统计，消化期在3个月左右，项目将择机开盘； 足够的客户积累期；本案预计将于2011年3月底准备完毕临时售楼处的进驻工作，项目有3个月的客户积累期，根据收集客户的情况，进行项目适当调整，最后确定开盘的最终时间；,仁信公司长阳站8#地东侧地块项目规划设计方案,鸟瞰图,1#,2#,6#,3#,4#,5#,7#,8#,9#,10#,11#,12#,13#,14#,15
2、#,16#,项目分析,户数统计,21层：924户；18层：144户；14层：56户；9层：558户。户数比依次为 55：9：3：33。,户型统计,二居,通透三居,东区户数统计,21层：420户；18层：144户；9层：252户。户数比依次为 51：18：31。,长阳半岛推盘分析,长阳半岛第五次开盘,长阳半岛第五次开盘户型,芭蕾雨.悦都开盘分析,1#,1#,1#,1#,1#,1#,2#,2#,2#,2#,2#,芭蕾雨.悦都开盘分析,项目二期17、18、19、21、22号楼为9层板楼，南北通透，一梯两户80平米两居，88平米三居，90、120平米少量三居，报均价15200元/平米。,绿地新都会项目
3、开盘分析,1#,1#,1#,1#,2#,2#,2#,绿地新都会项目开盘参考,项目二期1、2、7号楼为11-15层板楼，南北朝向，户型面积为88平米两居、100-130平米三居，2012年10月31日入住。 2011年2月27日开盘折后价15000元/左右；,东区户数统计,21层：420户；18层：144户；9层：252户。户数比依次为 51：18：31。,开盘价格建议,注：精装成本按照400500元/平米核算；,仁信公司长阳站8#地东侧地块项目规划设计方案,鸟瞰图,1#,2#,6#,3#,4#,5#,7#,8#,9#,10#,11#,12#,13#,14#,15#,16#,2#,2#,3#,3
4、#,1#,1#,2#,方案一：推盘节奏-（由外向内过渡）,2#,2011年销售计划（方案一）：,注：二居平均面积按照85平米计算；三居平均面积按照100平米计算,项目从2011年5月开盘，2011年销售总金额11.9亿元,全盘销售计划（方案一）：,注：二居平均面积按照85平米计算；三居平均面积按照100平米计算,项目从2011年5月开盘，全盘销售总金额25.7亿元,3#,3#,1#,1#,2#,方案二：推盘节奏-（由东向西过渡）,2#,1#,1#,2011年销售计划（方案二）：,注：二居平均面积按照85平米计算；三居平均面积按照100平米计算,项目从2011年5月开盘，2011年销售总金额12
5、亿元,全盘销售计划（方案二）：,注：二居平均面积按照85平米计算；三居平均面积按照100平米计算,项目从2011年5月开盘，全盘销售总金额25.7亿元,全盘价格示意,注：价格包含各期涨幅；,全盘价格明细示意,临时售楼处装修,11年3月,11年4月,临时售楼处开放接待客户,11年5月,向意向客户收敛 发放“诚意卡”,11年5月28日,公布开盘价格表和优惠方案,开盘前工作节点,销售节点,营销策略销售执行,营销策略销售执行,首开熙悦山营销执行,推广目标与诉求： 以项目确立的市场旗舰地位为基础，通过立体多维的推广渠道，创新高效的推广手段，以“梦想之山，首见未来”为由，即时发力的高调造势宣传，达成快速入
6、市的目标，同时完成一个品牌的市场确立。,活动：自项目开工起，组合媒体、政府相关职能部门，销售需求进行系列客户活动配合，在 项目开盘钱举行小型现场体验活动，开展体验营销， 保证现场人气， 便于客户收敛成交。 业内：建议在入市前期，选择两类专业地产刊物的专刊或专题形式，进行 业内宣传，同时举办业内论坛等形式的公关活动，进行对企业品牌 进行业内推广传播。,推广渠道建议： 整合原有推广渠道，全面增强活动，业内杂志的拓展,网络：优势资源投放。根据开盘时间及产品推量情况，自每期开盘起前三周精选网络优 势资源、阶段性加大网络投放。建议选择投放新浪为主、搜房及焦点网为辅。 增加网络公关公司的推广力度，要求网络
7、公关公司根据项目实际情况，出具阶段 网络维护及公关方案。 口袋书：地铁主要换乘站免费赠送，可读性较强、图文并茂的展示项目特质。 建议于4月上旬开始每2周投放一期。,推广渠道建议：,报广：建议4、5月进行较为集中的投放，以项目蓄客、开盘告知为主，结合实际蓄客 及开盘情况灵活掌握投放频次。 建议选择媒体为北晚、北青为主，新京、精品等其他纸媒为辅。 短信：建议根据开盘时间及产品推量情况，在4月中旬及开盘节点起前三周开始投放，每次投放 数量不少于300万条，投放区域以丰台、海淀、总部基地商圈、丰台科技园区、 丽泽金融商圈、西红门商圈、木樨园商圈、中关村商圈等，覆盖朝阳、西城、 东城区域客户。,推广渠道
8、建议：,户外：建议3月下旬开始投放，项目指示牌占据要塞位置， 树立项目形象，打击力度强，拦截有效客户。 建议选择京石高速、西四环为主。 地铁：建议3月下旬开始投放，抢占目标客群出行主力交通工具。 以项目形象、信息告知为主，建议选择房山线长阳站，1号线军事博物馆站等。 车体：建议3月下旬开始在房山区域内投放，形成区域移动活广告。 建议选择房山区域内如良乡通达市区公交车，如901区1、917等。,推广渠道建议：,本项目2011年的推广费用为1500万元，另外留有7%作为机动费用，以便于操盘过程中灵活掌控。 根据本项目定位、产品特质等，费用划分为常规媒体占总费用的37%，户外媒体30%，公关活动13%。本项目推广以“投资合理化、效益最大化“为原则，打击最有效的推广手段。,2011年项目全年推广费用预估明细,建议临时售楼处,底商位于丰北桥东北角，望园东里28号居民楼裙楼。,入口与宏源证券共用,入口处，约300平米已做好地面。,门前停车位及路边预计能停放10-15辆车。,北,房间大概平面图，总面积约1000平米，租金3元/天/平米。,悦都酒店配套写字楼每个房间约12平米（3米*4米），据物业反馈，现已没有空余的办公空间,配套写字楼,弘利苑大厦为商务酒店，其大堂只可提供易拉宝展位或短时性活动（按天算）,47,