豪宅别墅的投资标准与风险.ppt

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1、豪宅别墅的投资标准 与风险,豪宅的定义,在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值的，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。 一种超越纯居住功能要求和实际使用价值之外的顶级住宅 上层社会享受高品质生活、彰显身份地位的特殊载体、体现阶层文化的物化空间形式,豪宅的特征,1、区位优越不可替代； 2、环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源； 3、建筑精美不可复制； 4、风格各异难以仿造; 5、人文价值无法再生。 因此，称得上豪宅的物业必然具有唯一性,西方国家的豪宅,三个条件缺一不可： 1、地点的不可取代性和稀缺性:面对大

2、海，依傍山峦、林中空地、都市文化中心。 2、设计的品位，要有很突出和明确的风格可言。 3、社区的成熟。 美国是世界上豪宅最多的国家，已经完工的豪宅数量高达10897481座，占世界豪宅总量的62%左右，其次是法国和西班牙，分别有891032座和703620座。,优美景色 声望 增值的潜力 便利,唐纳川普,世界地产巨头,在房产中寻找四件事,1、税收：契税、营业税、个税、物业税？ 2、面积：144 3、单位层高3m 4、价格 5、容积率0.8 根据不同城市的特点有所差别,区分普通住宅和豪宅,买豪宅并不仅仅是买一套房子，而是对一种生活方式、生活模式的选择。,豪宅的价格,要知道！2004年深圳500万

3、套价的楼盘不过才有4个。,5年过后，500万已经买不到别墅，连高层豪宅都买不到了！,上海媒体大肆报道：单价10万以上/平的楼盘飙升至13个,豪宅的租金,蒙代尔集团(The Mundell Group)的数据显示，2009年中国富裕家庭的数量(净资产超过100万美元)已经达到200万户，中国的千万富翁超过100万人，而亿万富豪超过5万人。,房产市场占比,普通住宅 公寓 豪宅 别墅,50%,30%,15%,5%,区别于普通住宅生活必需品的色彩，豪宅更偏重于生活非必需品的色彩。因此，价格成为能否拥有豪宅所必须要逾越的门槛！,1.位置,首要条件 地点的不可取代性和稀缺性是豪宅必备要素：,海边、江边、湖

4、边、山边、市中心；,一、不能复制的稀缺性资源，如市中心的海景资源、江景或山景资源,有两种情况:,二、在目前市区住宅用地越来越少的情况下，那种虽处于市中心但又自成天地的区域。例如市中心大型豪宅社区。 出则繁华，入则宁静,新鸿基地产旗下的顶级滨江豪宅凯旋滨江园以16万元/平米的均价高调入市。在我们熟悉的陆家嘴滨江地带，我们亲眼见证了汤臣一品、中粮世纪海景、世茂滨江花园、凯旋滨江园等天价定价豪宅的崛起。金融+滨江=天价豪宅，似乎成为了房地产行业内的一条定律。,滨江板块屡屡诞生天价楼王，原因主要有两点：一是滨江土地资源的日益稀缺，导致滨江板块的地价不断抬升；二是金融中心建立所带来的商务氛围和财富圈聚集

5、，滨江豪宅单价屡屡破10万也就不足为奇迹了。,“建筑方面的优势，始终会随着时间逐渐消失。只有自然资源或大型城市公共资源的价值才是与日俱增的。”,第一太平戴维斯、高力、仕邦、戴德梁行、启德、万科、莱福士,2.物业管理,如果没有好的物业管理，再优质的产品，高端的设计理念，核心的地段，都不能使楼盘成为豪宅。,国际一线、贴心严密的王牌物业管理,让居住者感到尊贵，是真豪宅的又一特征。这种尊贵并不简单来自外界认可，物业服务的高端化、专属性也非常重要。与普通住宅相比，豪宅物业服务内容更丰富，个性化服务内容、定制式服务内容无一不全。,3.开发商,开发商的品牌很重要。开发豪宅的地方，基本都是开发商选定的。,（1

6、）明星、实力开发商 （2）上市公司 （3）开发经验优良记录10年以上。,与生俱来的豪宅基因,找到国际级物业租凭公司 高级白领，世界500强的高级主管 跨国公司驻华高管 驻华领事,4.住（租）户品质,你可以在拥有一套居住舒适豪宅的同时，也享有进入上流社交圈层的资格。所以，豪宅之所以称之为豪宅，并不是因为其建筑而是因为其居者。,当一个豪宅物业成为众多高端居住者渴望入住的对象。这个豪宅物业就已成为一种身份象征。其在高端物业市场上的供需状态，也会推动其价值快速上升 。,不断咨询银行的评估价,5.长期稳定增值,豪宅的投资是一个长线投资，短时间内升值的空间并不是很大，需要经过几年或更长的时间，才能够获得可

7、观的收益。,6、买期房不买现房,以房产证为区分重点，期房未出证，次新房指刚出房产证，现房以投资价值的角度指交楼出证5年内的物业。,7、首付低,30%以下,8、买大不买小,200以上,9、买豪装不买毛坯,统一的定位及品质保证，融资更高,10、城市综合体,有学校、超市、商场、地铁 CBD还有歌剧院、科技馆、博物馆、滨海长廊、体育,“如果一个所谓的豪宅物业周边都是很差的房子，还会被认为是豪宅吗？”,投资豪宅10个标准,1、位 置,2、物业管理,3、开发商实力,4、住户品质,5、长期稳定增值,6、买期房不买现房,7、首付低,8、买大不买小,9、买豪装不买毛坯,10、买城市综合体中的豪宅,别 墅,什么是

8、别墅,别墅，即别业，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所 在国外第一居所的房子叫做house，第二居所叫villa。 别墅是一种带有 诗意的住宅，它 代表着人类的某 种理想 .,别墅的设计要点,因景、因地制宜，布局灵活，体型轻巧，结构简洁。 拥有别墅，意味着： 1.你处于社会最富裕阶层或最特权阶层，可以看作“富贵”的象征； 2.你还有闲暇享受自然自在的生活，即富贵且有闲这接近于西方真正的中产阶级标准。 所以从最一般意义上说，别墅，是你成功人生、不虚此生的标准。,别墅不是用来住的,别墅不是消费品，不是生活资料，而是投资品，是生产资料,别墅是用来贴标签的,好别墅是成功人士必须要拥有

9、，以证明自己财富与社会地位的物化标签。,好别墅是不用花钱的,好别墅是最稀缺也是最具有保值增值功能的投资品 是有钱人的猎物，但不是有钱人花钱的猎物，而是他们的投资之道,别墅类型,独栋别墅 【定义】独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。 【特征】私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。,别墅类型,双拼别墅 【定义】双拼别墅是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的合体单栋别墅。 【特征】：1、拥有了宽阔的室外空间。2、基本是三面采光，外侧的居室

10、通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。,别墅类型,联排别墅 【定义】是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。 【特征】1、比较注重项目选址，交通比较方便。2、价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。3、户型设计丰富而前卫，有特色。,别墅类型,叠拼别墅 【定义】由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的

11、缺点。 【特征】：1.购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。2. 定位也多是第一居所。3.叠拼户型比联排别墅的优势在于布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷；而且，叠下有可爱的半地下室，叠上有痛快的露台，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动而宜人。,别墅类型,空中别墅 【定义】原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征，是一种把繁华都市生活推向极致的建筑类型。它要求产品符合别墅的基本要求，即全景观，目前这类产品主要存在于成立的高档公寓顶层，在别墅区中还比较少。 【特征】：1.空中别

12、墅的建筑形式弥补了高层建筑的诸多弊端，与普通别墅相比，具有地理位置好、视野开阔、通透等优势，给人高高在上、饱览都市风景的感觉，显示了强大的市场竞争力。2.挑高层高：空中别墅的标准是3米多，比普通房挑高几十厘米，意味着通风更顺畅，采光度很好。,香港十大豪宅 李泽楷港岛大浪湾道12号(超级木屋) 属于电讯盈科主席李泽楷的名下，花了八年耗资两亿兴建的石澳道12号豪宅，占地2万平方尺，由于装修材料以美国红木为主，被外界称为(超级木屋)。现估值5.2亿港元。,香港十大顶级豪宅中身在浅水湾道豪宅占大多数，这是因为浅水湾位于港岛南部，是香港最具代表性的美丽海湾。浅水湾浪平沙细，海水温暖依山傍水。尤其是夏令时

13、节，是浅水湾最热闹的时候。各国游客蜂拥而至，是最佳的旅游圣地，自然也是明星们休闲放松的好地方。 代表明星：郑伊健、蒙嘉慧情侣 ，成龙,刘晓庆北京玫瑰园（别墅） 地理位置：昌平沙河镇北 05月18日玫瑰园价格：3890-11200万元/套 环境评价：位于素有“上风上水”之称的京城西北部，北面有燕山、太行山余脉环绕四周；周边风景胜地数不胜数，八达岭、十三陵风景区、蟒山国家森林公园、十三陵水库、京密运河等近在咫尺；京城北部绿化覆盖率一直位于居京城首位，从园区中极目远眺，只见一片郁郁葱葱令人心旷神怡。“北京玫瑰园”远离都市污染，空气异常清新，环保指数常处保持在二级以下。此外，园区地处小汤山温泉地带，水

14、质纯净，有益健康。 玫瑰园周边交通 北京八达岭高速11出口、345、919。从北京玫瑰园出发，往南12分钟即达北三环马甸桥，20分钟通达市区中心，往东距亚运村仅18分钟，到首都机场只需40分钟，往北18分钟可到十三陵风景区。,那英丽斯花园（别墅） 地理位置：五环以外，位于首都东北温榆河畔高尚别墅区，紧贴首都机场高速公路杨林大道出口，交通便捷。临近“北京乡村赛马场”及“北京乡村高尔夫球场”。 环境评价：树林、河水、曲折的小路，整个别墅区幽静得像无人居住一般。很符合保罗福塞尔在格调中的描述。,巩俐丽京花园（别墅） 地理位置：顺义机场路杨林大道出口 公开均价：5000元/平方米（为1992年开盘平均

15、价） 环境评价：相对于新近开发的丽高、丽斯花园，丽京花园早在1992年就已经开盘售完，是北京首家高档涉外公寓、别墅区，有“国际村”之称，拥有美、德、法、日、港台等国家和地区居民，娱乐、健身、幼教等服务和配套设施都相对比较完善。,别墅的十大标准,1.位置,位置：开车在城中心1小时内，1520分钟以外。 即离尘不离城。,海边、江边、湖边、河边、山边、水库边、公园边（高尔夫边）、人造湖、果园、小溪,注意：不要在市中心里面和高尔夫里边，陵园墓地边,顺序：,2.规模,500套以上的别墅群。少于500套的，无交易量，流通量，有价无市。,注意：不要少于300套,3.明星开发商,发展商的品牌很重要。会吸引品质

16、住户，与生俱来的基因。,（1）明星、实力开发商 （2）上市公司 （3）开发经验优良记录10年以上。 （万科、中海、华润、九龙仓、新世界、雅居乐、合 生、绿城、佳里、碧桂园、奥园、合记）,注意：要买不能改变外形的，要有围墙,4.国际级物业管理,高力、仕邦、戴德梁行、第一太平戴维斯、启德、万科、来福士。,专业的酒店管家、私人贴身管家、物业公共管家、私人助理等,注意：要有区域内、外巴士,5.住户品质,影视明星，名人，IT、金融、上市公司的高管，爆发户，CEO，领事。,别墅里的豪宅和公寓，对豪宅和公寓是加分的，对别墅是减分的。,6.纯别墅,注意：不要高层和别墅混杂,7.交 通,地铁，高铁或高速可到，但

17、不要在旁边。室内车位。,距注意：会所1015分钟路程，中心 入口不超过5分钟,8. 容积率,别墅价格：如果是4面都独立的比2面独立的多3倍甚至4倍价格，三面独立的是两面独立的1倍。因为稀缺性，因为土地占用面积比较大。,注意：不超过2层，除非有电梯,9.买新不买旧,最好是买图纸，自己规划，不要买装修，不要买尾期（尾盘）。,注意：不要超过5年（入住算起）,10.银行评估,要高于购买价格； 整个区域是别墅群：上海浦东碧云别墅区,投资别墅的十大标准,1、位 置,2、规 模,3、明星开发商,4、物业管理,5、住户品质,6、纯别墅,7、交 通,8、 容积率,9、买新不买旧,10、银行评估高,别墅与股指正相关。 净资产超过1亿可买别墅，别墅很欺负人（嘉林姐的别墅增值超过其他10套房，股指6000点时可卖到1200万元）。越有钱的人购买的越贵的别墅长得越高。,买点+10个顺序+标准5倍,从明天起， 做一个幸福的人 喂马， 劈柴， 周游世界 从明天起， 关心粮食和蔬菜 我有一所房子， 面朝大海， 春暖花开。,谢 谢！,