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1、关于旧城改造的思考和实践 德思勤置业,一、旧城改造是城市升级的必要过程 二、旧城改造催生都市综合体 三、德思勤：旧城改造的实践 四、旧城改造项目的资产运营建议,目 录,一、旧城改造是城市升级的必要过程,城市化进程扩大城市规模 在将近200年的时间里，多数西方发达国家基本上实现了“城市化”，即多数人口形成了聚集居住的格局。20世纪中叶，一些西方国家的城市人口占全部人口比例分别为：美国72，英国87，联邦德国79，荷兰86，加拿大77，澳大利亚83。 1978年改革开放以后，中国的城市化进程逐步加快，据统计，每年将有1000万-1200万农民进城。预计2036到2040年，城镇人口总量将由现在5亿
2、达到10亿左右。 城市化的快速发展，城市规模的扩大，带动了房地产的旺盛需求。,城市升级要求旧城改造 深圳经过26年的飞速发展,其经济水准无论从质还是从量上,都已经位居国内城市发展水平的前列。 随着国际化城市定位的确立，深港双城的深入演绎，深圳的城市发展开始迈入一个全新的阶段。深圳已经不是一个单纯的窗口城市、试验城市或是创业城市。 青岛、深圳、大连、苏州和宁波等城市的综合经济实力已经超过直辖市标准，据闻该五城市正在向中央政府申请升级为直辖市。 深圳目前已经成为1700万人口的特大型城市，城市发展要求对旧城或城中村提出城区更新的要求。,随着城市经济的发展，为适应已批准的城 市详细规划的需求，实施的
3、对与规划发展不相 符的旧有城市基础设施的拓展、改线，工矿、 企业、商贸、房宅的拆迁与重建，绿地与公共 文教娱乐场所的改扩增建设等。,旧城改造定义,旧城改造分类,中心区改造,旧城居住区改造,历史文化保护区改造,旧城商业区重建与改造,城中村改造,旅游度假区改造,旧工业区改造,港口、码头改造,旧城改造,旧城改造研究思路,？,改 造 原 因,旧城改造根本原因,旧城改造实质：如何合理利用已开发土地,城中村存在的主要特征,景观特征,流动人口集中，人口职业构成复杂；居民文化程度不高，缺乏现代意识；治安混乱，社会问题严重。,经济特征,社会特征,许多学者认为城中村的景观特征就是”脏、乱、差“。具体来说就是建筑密
4、度高、层数低，建筑结构以砖混结构为主，基础设施不完善。,归纳起来有以下几点：（1）集体经济实力强大；（2）第三产业发达，以房屋租凭为主要经济模式。,旧 城 改 造 目 标,旧城改造目标,城中村 改造目标,城中村改造目标,旧 城 改 造 主 体,旧城改造主体,确定改造主体如何参与,确定改造主体的责权利,确定改造主体,政 府,开发商,责任,股 份公司,利益,权利,旧 城 改 造 模 式,旧城改造模式,旧城改造模式具体内容,旧城改造模式分类,案例 上海新天地,功能分区： 北区上海新天地 以中西合璧、新旧结合为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄和充满现代感的新建筑群融为一体， 创建集历史、文化、旅游、
5、餐饮、商业、娱乐、住宅和办公等多功能的小区。 南区以反映时代的新建筑为主，建造一个综合性商业娱乐中心。,3点借鉴： 品牌商家进驻，招租对象锁定世界品牌； 开发模式管理者与经营者分离； 盈利模式以房地产带动（只租不卖，商铺价格由2500美金上升到4000-5000美金/月）,发达国家的旧城改造经验,（一）把改善市政基础设施和居住环境质量作为城市改造的中心内容 例如,德国在城市(乡镇) 规划和城市建设中,十分重视处理好人和自然的关系,注重生态平衡和环境保护。德国城市绿地面积一般占20 % - 30 % ,高的达到40 % - 50 % ,人均占有量达100 平方米左右。 （二）把改造旧城与保护历史
6、文化古城风貌结合起来,对重要文物、古迹及古建筑物重点保护 例如在旧城改造的过程中,法国共有12600 处古迹和21300 座历史性建筑物均受到法律保护,其中大多数是城堡、庄园、宅第和教堂。法国1962 年公布了马尔罗法。该法规定对若干城市地区进行全面性的保护规划。 （三）发挥各级政府及私人的积极性,多方筹集旧城改造资金 开始于1954 年的美国旧城改造就是通过地方有关机构和大量联帮政府的补贴来筹集改造资金的。,二、旧城改造催生都市综合体,特征1 地价与租金提升,经济利益的再分配的驱使，在制定旧城更新改造规划时，对城市土地进行评估和地价分级、并对城市土地增值、土地市场进行测算，实现价值最大化 。
7、,特征2 最高的交通可达性,特征3 城市功能聚集中心,旧城改造与都市综合体的共性特征： 地价、租金提升/交通高度发达/城市功能聚集/城市更新,交通配套成熟地区，地铁、高速道路成为现代城市的一个非常重 要的交通手段，其次是机场、火车站、高速公路等，路网密度也 是一个重要的指标。,规划从城市功能、布局、产业结构上进行调整，使旧城机能得以完善，强调区域的综合功能 。,根据之前出现的产业结构、用地结构、交通压力、市政设施、居住环境等问题 进行调整，使得规划更合理。,特征4 城市更新,都市综合体多应旧城改造而产生,城市快速发展 城市规模扩大和城市化程度提高 相邻建筑综合体集群形态出现 城市建筑群功能集约
8、化更高，规模更大 交通网络提升，联系更紧密,国务院发展研究中心等机构，对2003年以来的建成或在建的100个新建筑综合体研究显示：65% 的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能。,都市综合体产生背景,都市综合体特性,都市综合体特征,均衡性,空间连续性,内部和外部 联系完整性,巨大 社会效应,土地使用,不同种类的土地分布应均衡的分布于不同功能的建筑群兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用。,平面和立面的连续性，保持协调和统一 各功能均通过空中、地下和地面形成多层次联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系。,城市位置和庞大规模，加上从开发到运营模式 将会成为地区标志性项目。,城市标志
9、,空间纬度,内部功能有机结合，外界交通立体衔接。,4,5,6,三、德思勤：旧城改造的实践,德思勤旧城改造案例分析,案例一 深圳中航城未来华强北商业旗舰区,建筑指标： 占地面积11万，目前建筑面积31万，将拆除11万建筑物，新建和改建总建筑面积达69万。,操作手段： 提升深圳中心公园价值，为社会创造价值，为市民提供娱乐、休闲的场所； 调整中航城内部和周边规划指标，让硬性指标跟上城市发展的脚步。,开发模式： 联合开发模式政企互动以项目价值为中心,楼高58层281米，占地1.71万平方米，总建筑面积17.96万平方米， 包括写字楼、精品住宅、大型主题式商场等。（商场的建筑面积就达5.9万平方米，地下
10、则设通道与地铁华强路站相连） 。,首期项目包括现已基本完工的集零售商业、商务公寓于一体的鼎诚国际，以及即将开工的中航广场； 二期项目包括大型购物中心、甲级写字楼及大型购物娱乐互动式休闲广场； 三期项目包括五星级商务大酒店、酒店式服务公寓及临街步行商业街。,规划解读：,交通解读：,车流组织： 公交车在地面行驶，小汽车从华富路西及中航路直接进入地下停车场和地下车道，减少地面车流的拥挤和与步行系统分开，提供人性化场所； 步行系统： 步行人流来自地面公交车、地铁等公共交通系统；,地下：通过连廊连接地下各部分商场，带动人气； 一层（1F）部分相对高楼层（3层）通过连廊，将各部分商业、商务联系成一个整体，
11、等于又多加了 “商业地面层”；地下部分利用下沉广场、地下景观或采光井的建筑手法，将自然光和通风直接带到地下，使地下部分商业有地面的真实感觉。,案例二 深圳华润中心大型商业主导型都市综合体,位于深圳市罗湖区深圳金融商业核心区域，是深圳有史以来规模最大、品质最高的综合性商用地产项目。 总建筑面积约55万平方米，华润项目由北、中、南三地块组成，涵盖不同功能及特点的写字楼、购物及娱乐中心、 五星级酒店以及服务式公寓。,华润中心一期建设数据,华润大厦国际5A级甲级写字楼,5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场,“万象城”超大型室内购物中心,REEL时尚百货、嘉禾影城 华润万家超市、“冰纷
12、万象”真冰场,交通衔接：北区与中区连接，通过地下一层及二层、三层之间的廊桥， 在地下一层，以购物商铺沟通了书城路两侧北区、中区的联系，而二三层则通过跨越书城路上空的廊桥， 沟通两区，以大开敞的楼面，给相互的连接沟通以理想的视觉效果。,购物中心内部采用纵向层面平面衔接，交通衔接点采用庭院和廊桥形式沟通和分流人群走向。,全新业态组合招商方式，“先定主力店，再全面招商”基本策略。商家已国外经营成功，但尚未进入国内品牌为主。,华润中心三大操作理念：,案例三 深圳皇岗村改造项目复合型都市综合体,皇岗村改造项目,项目指标： 项目占地面积13万，未来规划总建筑面积196万，其中新规划面积140万，本项目的建
13、设将促使中心区重心南移。 物业功能: 涵括零售商业、写字楼、商务公寓、餐饮娱乐及酒店公寓面积共约50 ， 居住面积85万 。是中心区超级综合体项目。,皇岗村改造模式,股份公司,政府,开发商,综合整治,整体拆建,异地重建,局部拆建,保护,货币补偿,产权调换,就地安置,异地安置,保留原有的独特景观古村落建筑,都市核心区中仅存的珍贵古民居，有重要的工艺价值、文化价值， 在改造中应保护、延续。,保留原有的独特景观皇岗村庄氏祠堂,极富中国民间色彩，保留并作为都市核心区中的景点。,案例四 皇岗村改造项目第一期：卓越世纪城项目,占地：30168.18 容积率：约为11 建筑面积：331885.12 其中：
14、办公+公寓：193885.12 商业：36000 会所：1500 还建面积：100000 （写字楼50000、酒店25000、公寓25000）,辛城花园,卓越皇岗项目,项目指标,约330米高的地标性超高层写字楼,约280米高，集写字楼、公寓、酒店为一体的超高层综合楼,近120米高的稀缺性高档写字楼,近120米高的高档商务公寓,2-3层的裙楼商业，利用连廊将建筑群连为一体,功能规划布局分析及示意,A1,A2,B1,B2,项目开发战略,A1超高层写字楼 A2酒店、酒店式公寓、写字楼 B1高层写字楼 B2商务公寓,1、开发原则： 商务公寓和100米写字楼，销售速度快， 便于回现，减轻项目运转压力.,2、开发规划： 第一期：B1、B1； 第二期：A1; 第三期：A2,完毕，谢谢！,