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1、零陵区房地产市场调查报告,湖南联策地产顾问有限公司,报告整理赵浩棋 2012年2月10日,阴雨绵绵,2011年下半年以来，“限购”、“限价”、“限贷”这些带有浓重行政色彩的政策成为楼市调控主要手段。造成的直接结果是楼市价量齐跌。2012年春节，北京楼市零成交。 2012年开春之际，无论是从中央经济工作会议、住建部等政府机构所透露的信息，还是从房企大佬的口风中，我们都不难发现“调控”依旧会是2012龙年楼市主“运势”。 地处三四线市场的永州，亦未能幸免，春节期间成交业绩惨淡。返乡置业潮未正式开 场就匆匆落幕。各大媒体组织的春节购房团也纷纷流产。,曙光初现,1、2月7日，天津市上调普通住宅指导价，
2、平均上调30%左右，由此带来普通住房的房屋交易税费负担下降60%左右，随即市场交易量开始上升。在此之前，上海、北京等城市已经上调了普通住房指导价格。此外，中山上调了房屋最高限价。 2、截至目前，北京、上海、广州、深圳等地，多数银行的首套房贷已归至基准利率。其中，个别外资银行开始实行房贷利率9折优惠 。长沙各银行纷纷表示，对于首套房利率是否仍然上浮10%要等上级具体通知。 3、2月9日，安徽芜湖市打响龙年救市第一枪，芜湖市政府网站公布关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见，从购房优惠条件等方面放松了房地产调控政策。该意见表示，在芜湖市区购买自住普通商品住房可获契税补助、购房补贴等多项优
3、惠。,联策思考,1、城市化进程决定的市场需求没有实质性改变，三四线城市尤其如此。 2、政府对土地的垄断决定了土地价格的持续上涨。三四线城市暂时找 不到可以替代土地财政的第二条生财之道。永州的土地价格涨幅远远超 过房价涨幅。房地产政策是否改变寄希望于地方政府。 3、永州房地产市场今年面临的主要问题是供应量大幅上升造成的项目 之间的竞争。 4、修炼内功，做好产品，理性定价是开发企业和营销公司应当研究的主 要问题。,苏通国际新城 新商城北欧春天 鑫龙城上城 耀江文景苑 垠地中山城 海湘东郡 香樟绿城 汇金中央广场 澳海云天 都市心海岸 博士后嘉园 学苑名邸 东门壹号公馆 西山名流会 江山帝景,调查项
4、目,苏通国际新城,开 发 商：永州国泰置业有限公司 销售热线：07466777666 6777888 项目地址：零陵区黄盖路与芝山北路交界处 占地面积：110亩，总建筑面积23万。 容 积 率：3.3 绿 化 率：35% 建筑风格：简欧 建筑类型：20栋电梯房；板式。 入市时间：2011年10月1日开盘（4栋） 2012年 1月1日开盘（2栋） 一期推出：392套左右；2011年10月1日开盘。 销售价格：均价2600元左右，楼层差价50元。 销 售 率：66%左右 主力户型：三房：118、131、141 两房：102、109；复式：187、220 VIP 优惠：10000抵20000，购卡起
5、至开盘增值100元/天。非VIP一次性3个99折，按揭2个99折。,品牌开发商，实力雄厚。 项目工程进度快。 新区板块，发展潜力大。 规模大，产品质量好。 低密度，高绿化，产品优秀； 市场口碑好，影响力大,优势,劣势,生活配套不够完善。 靠近工业园区，空气质量降低。 周边大盘云集，面临的竞争压力较大。 住宅户型设计欠佳，面积过大，影响销售。,新商城北欧春天,开 发 商：永州市新商城置业有限公司 代 理 商：联策地产 销售热线：07466660888/6662111 项目地址：零陵区萍洲开发区萍洲大桥桥头 容 积 率：3 绿 化 率：35% 建筑风格：简欧 占地面积：104亩 ，总建筑面积：26
6、万 建筑类型：多层、小高层、高层 一期推出：295套；2012年1月12日开盘。 销售均价：多层约2600元，高层约2800元。 销 售 率：55% VIP 优惠：20000抵30000，开盘当天优惠3000 主力户型：三房121137,优势 “新商城”的案名就是最好的广告； 一期工程进度较快； 萍洲新区板块，发展潜力大。 规模大，产品质量好。 低密度，高绿化，产品优秀； 市场口碑好，影响力大 位于一中旁边，得天独厚的教育资源优势； 推广给力，营销势头把握恰当；,劣势 生活配套不够完善。 靠近工业园区，空气质量降低。 周边大盘云集，面临的竞争压力较大。,鑫龙城上城,开 发 商：永州市鑫龙房地产
7、开发有限责任公司 代 理 商：厦门点创 销售热线：07466663888 6663999 项目地址：零陵区阳明大道与荔枝东路交汇处 建筑风格：欧式 占地面积：150亩，总建筑面积60万。 建筑类型：19栋高层电梯房 一期推出：1000套左右；2011年底售卡。 VIP 发售：2011年10月29日，预计2012年10月开盘 VIP 优惠：10000抵20000，一次性98折/按揭99折,优势 位于新旧城区交界处，有发展潜力。 项目规模大，堪称零陵第一大盘。 靠近新建二小，附属医院等。 项目自身配套完善。,劣势 开发商实力欠缺，内部纠纷影响开发进度。 周边配套不成熟。 容积率高，产品单一。 8万
8、平米的大体量的商业，销售困难。,耀江文景苑,开 发 商：永州市耀江房地产开发有限公司 代 理 商：厚天思想 销售热线：07466688688 项目地址：永州市零陵区南津北路108号 容 积 率：2.0 绿 化 率：34%左右 建筑风格：新古典欧式建筑 建筑类型：多层，高层 二期推出：292套；2012年1月8日开盘。 销售情况：90套左右价格区间为2820-3350元/平米 VIP 优惠：住宅：10000抵15000，开盘当天一次性优惠12000元，分期8000元，按揭99折； 别墅：10万抵18万，开盘当天一次性优惠4万元，分期优惠1万元； 商铺：住宅：20000抵30000，开盘当天一次性
9、优惠15000元，分期10000元，按揭99折；,劣势 推广不力，销售期拉长，开发商利润低； 片区生活配套不完善，居住氛围欠缺； 二期换开发商，让购房者信心不足； 二期价格高，市场承受力有限。,优势 主推“耀江”品牌开发商。 项目规模大，定位档次高。 低密度，高绿化。 所处地理位置优越，发展前景明朗。 市场口碑好，影响力大。,垠地中山城,开 发 商：永州市垠地房地产开发有限公司 代 理 商：深圳鹏展 销售热线：07466669799 6669899 项目地址：零陵区黄古山路与日升大道交汇处 容 积 率：2.81 绿 化 率：35%左右 建筑风格：中式风格原生态坡地豪宅社区 建筑类型：高层、别墅
10、 二期推出：两栋168套；2012年1月1日开盘。 销售价格：小高层2600元起，高层2400元起；楼层差价20元左右；均价2700元左右。 销售情况：约60套左右 VIP 优惠：5000抵25000；加8大套餐(约100元) 户型区间：三房110140 ,优势 新旧城区交界，有一定升值空间； 市场定位高，宣传推广比较到位，产品知名度高； 开发商思路明确，细节做得很好。,劣势 规划欠妥，定位不纯粹； 开发周期长，高压调控政策下，存在市场风险； 虽然离城中心不远，但无公交车出入。,澳海云天,开 发 商：永州市鸿瞰房地产开发有限公司 代 理 商：厚天思想 销售热线：07466688666 6688
11、999 项目地址：零陵区南津北路与萍洲东路交汇处 占地面积：60亩，总建筑面积：10万 容 积 率：2.6 绿 化 率：38%左右 建筑风格：澳洲风情社区 建筑形式：多层，小高层 二期推出：3栋电梯房，5栋楼梯房，共300套左右，售卡约200张左右，预计4月左右开盘 VIP 优惠：20000抵28000； 户型区间：多层111143；小高层111120,优势 现房现卖。 地处新城区核心地段，发展前景好； 前期切入时机好，推广给力，操作成功； 交通便利； 劣势 项目规划一般，产品档次低； 离城区商业中心较远，现有生活配套欠成熟； 周边后续开发高档楼盘多，项目缺乏核心竞争力； 开发商延期交房影响，
12、后续操作难度大。 楼盘出现质量问题，给后期推广造成一定影响。,汇金中央广场,开 发 商：湖南盛德房地产开发有限公司 代 理 商：上诚 销售热线：07466688688 项目地址：零陵区南津北路与萍洲东交汇处 占地面积：30亩 ，总建筑面积：15万 建筑风格：中式风格 建筑类型：塔楼,高层 VIP 发售：2012年1月8日 住宅500套左右；商业2万多平方米 售卡情况：住宅约80张左右，商铺约95张左右 VIP 优惠：住宅10000抵20000；商业20000抵40000； 户型区间：住宅90146 ，主力户型135 ， 商业35128,优势 地处新城区核心地段，未来的新城中央，发展空间大。 多
13、路公交车路过，交通便利； 地理位置优越，商业是一大亮点。,劣势 项目工程进度慢； 产品规划一般，楼间距较小，园林景观少； 离城区商业中心较远，生活配套欠缺； 周边后续开发高档楼盘多，住宅产品缺乏核心竞争力；,90.88平米,135.01平米,145.8平米,130.77平米,134.82平米,103.99平米,香樟绿城,开 发 商：永州市富鑫房地产开发有限公司 代 理 商：厦门点创 销售热线：07466688688 项目地址：零陵区南津路与萍洲中路交汇处 占地面积：10万，总建筑面积20万 容 积 率：2.0 绿 化 率：36%左右 建筑风格：北美风情的花园洋房 建筑类型：多层，高层 二期推出
14、：2011年7月9日开盘， A组团剩少量房源约140，均价2700元左右。B组团816栋，预计4月份开盘。 VIP 优惠：一次性0.98X0.98；按揭：0.98X0.99,优势 地处联城前沿的萍洲新城区，发展前景好； 规模大，有市场影响力； 交通便利，5路、7路、9路通过； 在一中教育资源的辐射范围内； 一期环境绿化非常到位。 劣势 离城中心远，生活配套不够完善； 开发周期长，后期客户流失严重。 后期开发量有限。,博士后嘉园,开 发 商：永州海鑫房地产开发有限公司 代 理 商：厦门点创 销售热线：07466323888 6323999 项目地址：零陵芝山大道与荔枝路交汇处 占地面积：60亩
15、，总建筑面积：8万 容 积 率：2.0 绿 化 率：38%左右 建筑风格：西班牙风情社区 建筑类型：多层 二期推出：4栋共252套；2012年1月12日开盘。 销售价格：起价2300元，楼层差价100元左右；均价2700元左右。 销售情况：160套左右 VIP 优惠：一次性99折+98折；按揭99折+99折；开盘当天优惠5000元。,优势 位于一中旁边，得天独厚的教育资源优势； 切入时机好，推广给力，营销势头把握恰当； 离城中心近，交通便利； 芝山路开通，未来升潜力大。,劣势 规划不尽人意，产品缺少特色； 后期开发量不大。,都市心海岸,开 发 商：永州康隆房地产开发有限公司 代 理 商：湖南天
16、行 销售热线：07466666510 6666519 项目地址：零陵区萍州西路与光明新路交汇处 占地面积：1.8万，总建筑面积6万 容 积 率：3.18 绿 化 率：30%左右 建筑风格： 建筑类型：小高层 二期推出：3栋12层167套；2011年4月29日 销售价格：均价2600元，起价2300左右。 优惠条件：一次性94折，按揭96折 户型区间：三房130140 ，两房101 ,优势 地理位置优越，发展前景好； 产品规划优秀； 交通便捷； 教育资源优势。,劣势 推广不力，营销势头欠佳； 前期价格过低，导致后期涨价困难； 片区目前生活配套不完善，居住氛围欠缺； 开发周期长，开发商利润低；,海
17、湘东郡,开 发 商：永州市海湘房地产开发有限公司 代 理 商：厚天思想 销售热线：07466311111 项目地址：零陵区南津路与萍洲中路交汇处 占地面积：10192，总建筑面积4万 建筑风格：中式 建筑类型：板楼,小高层 一期推出：2012年1月1日开盘，共推出2栋103套房源。均价2400元左右，价格区间：2250-2700，楼层差价4060 销售情况：约40套左右。 VIP 优惠：10000抵20000，一次性97折，分期98折，按揭99折。 户型面积区间：多层三房，115.96121.86小高层三房，131.04143.43的高层四房。,优势 得房率高。 靠近新二小。 所在的区域未来升
18、值潜力大。,劣势 交通、出行不方便 项目规模小，不利于推广。 生活配套不够完善，居家氛围不浓厚。 周边大盘兴建，对居家带来一定影响。 大盘齐聚，缺乏核心竞争力。,开 发 商：永州金达来房地产开发有限公司 销售热线：07466669966 项目地址：零陵区南津路与潇水路交汇处 建筑面积：49326（其中商业8340 ） 建筑类型：高层，塔楼 总 房 源：300套，14层为商业 销售情况：85%，5月1日交房。均价2700左右。价格区间2500-2900，仅少量房源。 VIP 优惠：无，一次性98折，按揭99折。 主力户型：三房130左右（占60%）,东门一号公馆,优势 地理位置优越，交通方便；
19、生活配套完善，居住条件成熟； 周边无直接竞争楼盘。 劣势 产品设计差，档次低； 推广不力，价格上升乏力； 规模小，缺少特色。 现场工地管理混乱。 绿化率低。,学苑名邸,开 发 商：永州市联众房地产开发有限公司 销售热线：07466777555 6777111 项目地址：永州市零陵区河东芝山北路 占地面积：77333，总建筑面积20万 容 积 率：2.61 绿 化 率：35%左右 建筑风格：中式 建筑类型：板楼,多层,小高层 二期推出：首期推出15栋；二期推出2栋72套。（总户数1600套） 销售情况：60%。均价2400，价格区间。22002600，楼层差价80100 户型面积区间：两房96，
20、三房120146。,优势 位于一中旁边，得天独厚的教育资源优势； 切入时机好，推广给力，营销势头把握恰当； 离城中心近，交通便利； 芝山路开通，未来升潜力大。,劣势 规划不尽人意，产品缺少特色； 绿化率低,江山帝景,开 发 商：永州诺华置业发展有限公司 代 理 商：永州新领域 销售热线：07466777567 项目地址：永州市零陵区河东工农路73号 占地面积：15825.89 建筑风格：中式 建筑类型：板楼,小高层 一期推出：2012年1月8日开盘，首期推出3栋165套房源。（共295套） 销售情况：约50套左右。均价2500元/左右，价格区间2335-2800，楼层差价4060元/平米。 V
21、IP 优惠：5000抵10000，一次性96折，分期97折，按揭98折。 户型面积区间：两房96，三房120146。,江山帝景户型,优势 位于卷烟厂旁边，周边环境绿化好。 后山为狮子岭公园，具有天然氧吧，适合居住。 项目工程进度较快。 劣势 无公交车出入，交通不便。 生活配套设施不够完善。 项目定位高，价格难以被市场接受。 河西板块，发展速度较慢。 三房户型偏大，基本都在140。,西山名流会,开 发 商：永州市国宇房地产开发有限公司 代 理 商：深圳人和道一 销售热线：07466665777 项目地址：零陵区河西工农路原玻璃厂 容 积 率：1.99 绿 化 率：40%左右 占地面积：43亩 建
22、筑风格：中式 建筑形式：多层电梯房 总 房 源：400套，一期推出4栋，预计5月开盘 VIP 发售：2012年1月1日 VIP 优惠：10000抵20000，另送2000元现金券 户型区间：三房120140,优势 后山为狮子岭公园，具有天然氧吧，适合居住。 得房率高 劣势 生活配套设施不够完善。 项目定位高，价格难以被市场接受。 河西板块，发展速度较慢。 工程进度慢。,建筑风格对比分析表,调查小结： 零陵区楼盘现状基本齐聚在新城区，耀江文景苑、鑫龙城上城、香樟绿城、汇金中央广场、新商城北欧春天、苏通国际新城等项目都是中高档产品推出，价格区间不大，均价都控制在26002800元/。 零陵区楼盘项
23、目主流产品为两房和三房，两房户型面积在70100，三房户型面积在110130左右。部分大四房及复式楼产品销售情况不容乐观。产品创新较少，同质化严重，加剧竞争程度。 多数房地产开展商观念陈旧，幻想着把自身项目打造高端产品，但却没有从自身项目出发，没有考虑市场的需要以及项目本身的前期投入。 自市政府搬迁，零陵的财政收入也大大降低，无高收入产业的零陵区，贫富差距过大，从而影响了购房者的购房支出，购房总价决定了投资者购买力。 零陵区各楼盘的目标客群重合现象较为严重，其重合部分主要是零陵区大小经营户、公务员、高收入群体为重点客户群体。因此，每个项目都在客户上面临两大课题：其一，如何在客户群重合部分奇招制胜；其二，突破固定模式，寻找新鲜客源。 零陵区热销项目的销售驱动因素主要有四点开发商品牌、完美的项目形象展示、品质感产品及视觉打造、完善的内部和周边配套。,湖南联策地产顾问有限公司 赵浩棋 郭 勇 宋海春,2012年2月,