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1、临沂西南坊项目定位沟通稿 2012年4月,PART1 临沂市场环境分析 PART2 项目定位策略思考PART3 项目初步定位设想,PART1 市场环境分析,临沂市面积17148 平方公里 总人口1034.47万人，是山东省人口最多、面积最大的地级市。 市区面积142.56平方公里，人口144万人，城镇化水平45.02%。 预计到2020年，城镇化水平达到62%，城市人口达到200万人。 北城新区人口10万人，预计到2020年达到40万人。,临沂规划概况,首位度高、幅射力强的区域中心城市，带动周围中小城市形成以临沂为区域中心的城市群。,临沂城市特点,城市荣誉 全国文明城、卫生城，全国双拥模范城、
2、国家环保模范城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、中国市场名城、中国书法名城、中国地热城、全国社会治安综合治理优秀城市、全国文明先进城市、全国平安家庭创建活动先进市、中国书圣文化之乡、中国诸葛亮文化之乡等。 现阶段临沂已经开始申请“宜居城市称号”,具有国际知名度的现代商贸物流城、历史文化名城、滨水生态城、红色旅游城、鲁南制造业基地和区域性金融中心。,临沂房地产发展方向,滨河片区：景观居住区； 前滨河区：景观商务居住区； 城中片区：中心商务居住区； 南坊片区：城市居住新城区； 城西片区：临沂老城区中档居住区； 河东片区：开发区普通居住区；,6,临沂住宅市场分析,7,临沂住宅市场总结,临沂北上东进
3、的发展思路正在逐步的实现，滨河区和北城新区必将成为未来5年发展的重点区域，也是人口增速最快的区域，滨河区仍以高档住宅为主要发展方向。北城新区以综合发展为主，配套齐全必将成为临沂的新城市名片。并且成为最适合居住的区域。,临沂商业市场分析,临沂4大商圈商圈比较,人民广场商圈竞争格局及经营水平分析 人民广场商圈的今天就是北城新区商圈的明天,北城新区商业发展现状之万和广场,以前很风光，今天很痛苦，明天更痛苦，后天很美好！,北城新区商业发展现状之万和广场,合创观点：万和广场的定位已超越了新城5年的规划，现阶段市场承受能 力有限，回款难度巨大，后续开发资金乏力是不争的事实。,北城新区商业发展现状之颐高上海
4、街,颐高上海街总建筑面积27万平米，分三期开发，商业体量9万，公寓及写字楼18万。至2012年已有多家知名企业确认进驻颐高。,北城新区商业发展现状之颐高上海街,颐高上海街第一期,颐高上海街第二期,合创观点：颐高凭借自身多年的积累，商业资源及资金实力雄厚， 开发不冒进，采取滚动开发模式，合创认为颐高将成 为北城新区最先存活并且能够快速发展的商业综合体项目。,临沂商业市场总结,临沂的商业服务于三区九县，1000多万人口，现有商业面积，其实不足以支撑， 2011年临沂城镇居民人均可支配收入达21440元，但贫富差距很严重，故商业市场的发展在未来5-10年仍有较大的发展空间。 北城新区做为临沂商业发展
5、的第二商圈，市场前景广阔。但人口发展需要时间，故开发不可冒进，适度留白，为后期发展留足空间。,市场环境总结,临沂2011年商品房销售640万平方米。临沂整体房地产市场处于良性发展阶段，现阶段供应量虽然偏大，但随着时间的推移，以时间换空间的理论便可凸显，产品内在品质及高性价比将成为现阶段地产商突围的关键。,PART2 产品定位策略思考,核心价值梳理,适合打造适合南坊发展现状的业态，符合现实需求。,滚动项目业态的定位以可滚动开发为前提条件。,保障业态分布可提供充分的现金流，保障开发资金来源。,责任对百姓负责，对市场负责，对土地负责，对投资人负责。,1、城市化规模过大 、规划超前、速度迅猛 非理性。
6、 2、透支未来发展空间，先期着重抬高房价，强调投机。 3、配套以及商务、工业等的建设量落后于主导功能建设体量及开发节奏，不成比例。,适合打造适合南坊发展现状的业态，须符合现实需求。,南坊现阶段“ 空城期”成因分析,什么是南坊的消费需求,适合打造适合南坊发展现状的业态，须符合现实需求。,目前消费层次、格局和消费习惯。 周边项目陆续完善的消费供给。 将来主要客群的消费需求。,限量、分阶段才可以独立操作。 先易后难，起点低但自主性（主导性）强。 多种开发模式综合运用可以分担开发风险。,滚动项目业态的定位以可滚动开发为前提条件。,结合消费能力提升的发展思路。 业态组合需要适度提高目前消费层次和格局，会
7、适当改变周边居民生 和消费习惯。 业态定位需要考虑超前消费力提升速度的控制。 避免：投资额巨大，回报率低； 收益周期过长，投资效率低； 养商蓄市阶段漫长，投资信心不足； 对集体所属土地的良好利用方面会有负面影响。,滚动项目业态的定位以可滚动开发为前提条件。,结合目前A6地块周边现有各个商圈的业态落位考虑 合理的组合业态才能使前期销售收款快速、充足，从而来保障整个开发 所需的现金流（资金连续）。,保障业态分布可提供充分的现金流，保障开发资金来源。,成功的项目都需要先生存后发展。 1、百姓的利益考虑； 2、市场的支撑度； 3、土地价值的最大化发掘； 4、投资人的收益保障,责任对百姓负责，对市场负责
8、，对土地负责，对投资人负责。,我们面临的机会,新城内局部位置同类配套设施过于密集而其他位置相应紧缺也凸显规划的不合理。 这也给A6地块的准确定位和操盘手法提供了值得借鉴的商业契机。,“南坊空城”建设中的结构比例失调是A6的商业契机,针对客群分析，确保采用适合现阶段的项目业态定位,借势产业结构调整，解决民生就业，同时发展乡镇经济.,顺应规划政策导向，发展适应本村未来的特色项目,我们如何应对,我们如何定位我们的产品,产品定位策略结论,立足未来中心区位 尊重城市发展规律 务实为民、方案可实施、可落地 旨在建造美好舒适新城 提高人居品质的城市化发展需要为目标 借助自身基础产业以及合理区位 为现有发展状
9、况服务为原则 建造规模适中项目 拥有后续充足可操作空间的西南坊,核心梳理,适度开发、小步快跑、分阶段实施、能及时调整 的 合理解决方案。,PART3 项目初步定位设想,项目宗地回顾,蒙山大道南京路东北方向，用地规模约110亩。土地性质为综合商业用地， 容积率2.5，绿化率大于30%，地上建筑面积18万。,公寓,经济酒店,综合百货,住宅,文化娱乐,超市,服务综合体,北城区域次中心,生活方式,餐饮街,老年公寓,社区医疗,项目联动定位图解,合创观点：该地块属于城市次中心的边界位置，不适合开发高端商用物 业，故合创将此地块产品定位为“生活型服务休闲综合体”。,“生活型服务休闲综合体”由四大组团组成,专
10、业市场组团,综合商业组团,老年公寓组团,生活型服务休闲综合体,青年创意组团,商业综合产品,商业产品,住宅产品,住宅产品,18万平米,共计：50000 其中：纯商业35000 soho办公15000,商业综合组团,共计：30000 其中：临街商业12000 青年公寓18000,青年创意组团,共计：60000 其中：家居建材40000 婚庆市场20000,专业市场组团,共计：40000 其中：配套商业6000 养老公寓34000,老年公寓组团,各组团面积分配,专业市场组团家居馆,老年公寓组团,青年创意组团,综合商业组团,青年公寓,Soho,项目产品分布示意,表示”商业”,表示”住宅”,表示”办公”
11、,专业市场组团 婚庆馆,青年创意组团,综合商业组团,老年公寓组团,住宅销售,配套商业自持,专业市场组团,定向合作开发,招商合作经营,公寓全部销售,临街商业全部销售,小部分销售,其余持有出租,产品市场化分析,综合商业组团,青年创意组团,专业市场组团,老年公寓组团,存在良好的市场机会点，未来2-3年市场急需的产品。,市场底蕴好，容易得到政策扶持，低总价产品适合年轻人首次置业需求。,发展会相对较为滞后，我们尽量采取定向招商合作经营的模式进行开发。,定位另辟蹊径，意在取得社会及经济效益双赢，可以避开直接竞争。,市场竞争力分析,1,2,3,4,青年创意组团,老年公寓组团,综合商业组团,专业市场组团,商业
12、立项的小户型青年公寓先期投放市场，以低总价，不限购，不限贷，撬开市场，待市场认知度提高后，投放青年创意街区100-200商业面积。,着力推广社区养老配套，一方面解决现行社区养老需求，另一方面由于社区配套齐全，可以吸引一部分养老客群，多层，及景观小高层为市场卖点。,本项目的重点开发阶段，在前两期的开发过程中积累客群及商户资源，厚积薄发，一举取得开发成功，真正成为南坊片区的服务中心。大部分的面积用于村里自持。,经过前三期3-4年的开发过程，此地块已趋于成熟，招商困难较之现阶段会弱化很多，且均为商业地产可塑性极强，届时销售自持均游刃有余，且具备穿插开发的基础条件。,项目开发节奏建议,项目资金平衡建议
13、,各组团合计可售面积约12万，自持6 万（未包含地下）,38,预估收益,达到收支平衡,利益平衡点估算,地上面积总计18万直接建安成本约 6亿 保守销售12万面积可换取开发资金 7亿,6万自持商业 销售毛利润1亿,折合整体开发收回现金4亿元,折减土地价值1亿,保守开发收益3亿元,开发周期预计为5年,功能定位：短期内满足区域服务配套所需；中长期内成为南坊区域商业中心的最重要部分。,功能元素： 购物：生活百货、超市 餐饮：美食广场、餐厅街区 服务：小金融街 休闲：广场、建筑小品 全家人的消费和休闲天堂 满足一站式消费 宽敞、有趣的空间,综合商业组团 功能定位,青年创意组团 功能定位,小型KTV 健身
14、中心 游艺厅 茶室咖啡厅 银行 邮局 美容美发 中介代理 药店诊所 通信网点 艺术摄影 ,老年公寓组团 功能定位,优美景观,无障碍通道,老年活动中心,社区花园,社区医院,健身器材,标识清晰,无障碍电梯,专业市场组团 功能定位,按市场经营商品的单一类别或综合类别，把市场分为专业市场与综合市场。 按专业市场经营商品种类细分，把市场分为：服装市场、布匹市场、皮具市场、家居建材市场、电子数码市场、文具图书市场、汽车配件市场、花鸟市场、化工产品市场、珠宝市场、五金机电市场、家电市场、小商品市场、物流市场、日用品市场、地域产业类市场、水产禽畜市场、农副产品市场、旧货市场等。,婚庆市场,家居广场,本报告内容为设想草案，有待仅有一步深入后，调整细化。 预祝项目开发成功！,