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1、鲁能领秀城中央公园西一区二期工程建设经验介绍,山东鲁能亘富开发有限公司 2012年9月1日,项目概况及集中交房情况,集中交房期，经财务部、营销部核对后，具备交房条件的1038户，集中交房期内完成房屋交付1009套，交房完成率达到97%，一次性交房率达100%，客户收房满意度99%，户均问题0.59条（其中施工质量问题0.36条/户，成品保护问题0.22条/户，卫生及设计问题0.01条/户）。,中央公园西一区二期14栋高层住宅楼、4栋公建及2个车库，共20个单体工程，建筑面积24.02万平方米，分三个总包施工标段。,第一部分 强化过程控制，优化管理模式,近年来，领秀城工程质量水平稳步提升。,中央
2、公园西一区一期17#、18#楼竣工验收获评“优良”工程，为领秀城首次以“优良”工程交付业主。,中央公园西一区二期在建设之初就提出了工程“创优计划”：即主体结构优良率50%以上，不少于5栋单体取得竣工优良，单体工程争创“泉城杯”工程；交付业主头4个月质量缺陷条数不高于5条/户。,第一部分 强化过程控制，优化管理模式,第二部分 落实内部验收，加强消缺力度,第三部分 开展业主预验收,强化质量标准,目 录,第四部分 维修服务高效, 实现完美交房,第一部分 强化过程控制，优化管理模式,在制定创优的具体措施时，公司主要从奖罚机制、管理行为、质量通病防治三方面综合考虑，将总控目标与日常工作有机结合，形成了切
3、实可行的实施方案，做好各项基础工作，确保工程质量创优目标顺利实现。,公司在与合作单位签订合同时，制定质量奖惩机制。,监理方：运用奖惩机制，促使监理方工作的主动性和责任心显著增强，确保现场施工全面跟踪监督到位。,总包方：使用经济杠杆进行约束，有奖有罚，促使总包方创优的主观意识坚定，形成了工程创优的基础。,强化施工过程控制，优化管理模式，坚持样板制度，严格现场工序交接，进一步降低人为因素引起的施工质量缺陷率。,1、走出去，引进来。近年来，亘富公司分批次组织工程人员到济南、青岛等优秀工程进行学习观摩，并在实际施工中加以应用，如新型模板加固体系、楼地面垫层防裂缝做法及外窗防渗漏处理等，对提升当前及后续
4、工程实体质量起到了良好效果。,采用新工艺施工后的砼表面质量,2、定期组织施工现场质量检查，加大工程质量控制力度。公司工程建设部每月定期组织工程质量大检查，项目部会同监理公司每周组织施工单位现场管理人员开展质量专项检查，针对存在的质量问题，及时分析原因，提出整改措施，并要求相关施工单位限期整改，跟踪督促。,3、充分发挥设计单位作用，有效控制重点质量问题的发生。要求设计单位在易产生质量问题的分项工程施工前进行技术交底，并全面参与工程质量通病的分析，并对影响结构安全和使用功能的质量问题，提出相应的技术处理方案。,4、采取措施，提前预防，强化技术交底。要求施工单位制定工程质量通病预防方案和施工措施，并
5、做好容易产生通病部位的技术交底工作，项目部专工全程监督、全面控制。,建筑做法上墙,设计单位及施工单位批准的建筑做法和质量通病防治措施上墙,质量通病防治措施上墙,将单体楼座的主要建筑做法和质量通病防治措施在施工现场醒目位置上墙，有效提高工人质量意识，时刻提醒施工人员注重追求高质量、高品质施工目标。,5、重点分项工程坚持样板先行，样板验收制度。坚持“方案先行，样板开道”的原则。例如内外墙抹灰、厨卫间镶贴、水泥地面、外墙保温等重点分项工序按标准做法施工后作为样板，该样板经施工单位、监理公司和项目部专工认可后方可大面积施工。,施工控制要点上墙,样板工序做法上墙,6、加强成品保护，有效减少后期业主成品保
6、护问题的投诉率。交叉施工过程中首先确定科学的施工顺序，严格按顺序施工，先上后下，先湿后干，做好工序交接质量检查记录。专业分包单位与总包单位签订管理协议，明确施工过程中成品保护，成品交接，工序交接等双方的责任和义务。,7、加强质量后评估，确保工程质量管理水平逐步提升。工程项目竣工移交半年后，对其质量缺陷、维修情况进行统计、分析，确保同类质量问题在后续地块得到有效治理。,解决几何尺寸类,外墙拉线找齐,实测值上墙,上标高控制线,几何尺寸类,实测值上墙,几何尺寸类,做法：,“实测值上墙”可直观反映质量的好坏，促使参建各方对质量管理提高重视，有利于降低交房后的房屋维修率及投诉率。,意义：,分项工序采用“
7、实测值上墙”的控制措施：总包全部进行实测上墙，监理单位、甲方专工按比例抽查，各方将测量值上墙标示。,主体结构自检验收牌,内墙抹灰实测实量上墙,外墙实测实量上墙,厨卫间镶贴实测实量上墙,上标高控制线,几何尺寸类,在抹灰墙面顶板下200mm处设标高控制线，有效控制层高、顶板阴角平直度、门窗洞口上口阳角平直度。,上标高控制线,外墙拉线找齐,几何尺寸类,平整的外墙,外立面水平和垂直拉线找齐，统一窗户洞口施工尺寸。,提高了窗户加工速度和安装准确性。,有效节约了施工工期。,有力保障了工程实体质量，并简化了结算工作量。,空鼓、开裂,墙面空鼓、抗裂防治,重点处理部位,砌体与混凝土结构交界处,烟气道与墙交界处,
8、门洞口处,线管剔槽抹灰处,解决措施,在腻子工序中再加设一层无纺布,在砌体与混凝土结构交界处钉挂钢丝网片,在抹灰工序中加设一层纤维网格布,加一张砼与砌体抗裂网照片,砌块与混凝土结构交界处钉挂钢丝网片,内墙不同材质交界处、线管剔槽抹灰处增设的玻纤抗裂网,门洞内侧增设的玻纤抗裂网，防止空鼓、开裂,空鼓、开裂,地面空鼓、抗裂防治,现浇钢筋混凝土楼板,施工要点,压光工序时间把握合理，保证混凝土的合理养护期,用60厚C2O细石混凝土代替40厚C2O细石混凝土+20厚水泥砂浆，另外在细石混凝土三分之二厚度处加一层4200200钢筋网片,合理组织两道素水泥浆的涂刷，增强面层与基层的黏结力，是防治空鼓开裂的最重
9、要工序,60厚C2O细石混凝土,刷素水泥浆一道,20厚胶粉聚苯颗粒保温浆料,刷素水泥浆一道,变更地面做法,渗漏,厨卫间防渗漏,施工要点,做好基层找平及清理检查 运用管根围水、防水层闭水和竣工闭水三次试水试验，确保做好薄弱环节的过程控制,渗漏,窗户防渗漏,采取措施,坚持并推广窗户净口安装 窗口上部加设成品滴水线 窗台采用内外错台、找坡做法,成品滴水线,窗台部位错台、找坡,渗漏,屋面防渗漏,变更做法,屋面做法取消水泥珍珠岩及防潮透气管，沿用中央公园西一区一期采用防水层、聚氨脂发泡保温、陶粒混凝土找坡做法，有效避免了传统做法由于珍珠岩易存水，日久造成屋面渗漏的问题,高分子材料防水层,聚氨酯发泡保温施
10、工,成活屋面效果,37,成品保护类,主体施工和抹灰阶段,采取措施,加强工序交叉成品保护。例如：主体施工和抹灰阶段，对接线盒、配电箱进行临时封堵、封盖；地面施工完成后，铺设塑料薄膜和线毯；管道施工完成后，进行临时包装；瓷砖镶贴完成后，对墙角等部位用纸壳包装等。,接线盒临时封堵、封盖及标识,地面施工完成后， 铺设塑料薄膜和线毯,管道成品保护,瓷砖镶贴完成后，对墙角等部位用纸壳包装,成品保护类,装饰阶段,采取措施,合理安排施工工序：室内所有土建工程量全部完成方可进行入户门安装，且入户门包装不允许撕毁，保留至交付业主。,入户门成品保护,成品保护类,装饰阶段,采取措施,合理安排施工工序：散热器安装应在墙
11、面腻子、入户门安装完成后进行。,散热器成品保护,成品保护类,装饰阶段,采取措施,合理安排施工工序：卫生洁具安装应在卫生间全部工作量及入户门安装完成后进行。,卫生间交付标准,成品保护类,装饰阶段,采取措施,合理安排施工工序：门窗工程全部采用后塞法安装，避免抹灰对成品造成破坏。,窗户交付标准,第二部分 落实内部验收，加强消缺力度,组 长：分管工程领导,领导小组职责 每周召开总办会专题调度竣工验收及内部验收工作,副组长：分管客服领导+客服经理+项目经理,工作小组职责 负责内部验收方案落实,组 长：总经理+党委书记,副组长：分管工程、客服领导,项目部,客服部,项目部,明确责任分工,已开展工作,项目部督
12、促施工单位进行整改，整改完毕后客服部会同物业公司进行复验，确保问题全部消除后，正式移交物业公司。,单体工程通过质监站竣工验收后，项目部组织监理开展自查工作，完成质量消缺后，通知客服部开始“四方验收”,客服部负责组织“四方验收组”开展验收工作，汇总需整改问题并反馈监理和总包单位。,考核：“四方验收”完毕后，有效问题不超过2条/户，否则对项目部进行考核。,“四方验收”现场,分管领导,客服部,项目部,强化会议制度,已开展工作,客服部和项目部每天下午5:00召开碰头会，对当天查验问题和整改工作进行汇总、分析,工程和客服分管领导每天8：30组织召开现场调度会，对内部查验、整改推进计划和疑难问题进行现场调
13、度,四方验收现场指挥部建立早调度、晚碰头工作机制,第三部分 开展业主预验收，强化质量标准,2012年6月7日10日，邀请部分业主代表参与5、6、14、15#楼房屋预验收。 期间接待业主293户，有效问题266条，其中施工质量方面175条，成品保护方面91条。,建立紧急维修小组,已开展工作,预验收期间，成立各专业紧急维修处理小组，由项目部设专人指挥，配备统一通讯工具，各施工单位维修人员配备齐全维修工具、材料和小型物品。,关闭问题,业主,物业公司,项目部,施工单位,从物业验房师发出请求到维修人员到达现场，时间控制在5分钟以内,要求：,实行日工作总结会制度,已开展工作,业主预验收当天工作结束后，召开
14、日工作总结会，分析当天问题，安排次日的工作，把参建各方的思想和行动统一到公司指挥系统上来，有力的保证了参建各方的目标坚定和团结协作。,总结问题，明确标准,已开展工作,预验房完毕后，物业公司统计汇总业主提出问题，转给项目部进行集中整改，项目部举一反三，对同类问题进行全面整改，问题消缺整改完成后，进行房屋的正式交付工作。,正式交房时，有效问题不超过1条/户，否则对客服部进行考核。,考核：,工程管理人员全程陪同业主验房,已开展工作,简单问题及时调度，确保5分钟内到达现场维修。,向业主讲解房屋情况，提高业主验房效率。,针对业主提出的无效问题现场解答。,第四部分 维修服务高效,实现完美交房,意义,成立应
15、急小组，确保及时维修,已开展工作,质量消缺小组,业主提出的可立即解决的问题，现场及时消除。,配备维修工具及小型更换物品,成立应急小组，提前预警风险,已开展工作,应急处理小组,负责提前预警、消除各类隐患风险，处置各类突发情况。,应急小组现场待命,关注重点业主，提高质量标准,已开展工作,提前处理重点业主的潜在问题，提高质量标准，化解矛盾。,经过2个月的集中质量消缺，效果明显；集中交房后，缺陷率和维修率大大降低，基本杜绝了业主投诉，参与收房的业主有738户零问题，占总交房户数73%。,结束语, 一、发展阶段（中央公园西一区一期） 公司坚定信心 ，采取多种有效措施，搞好工程质量。, 二、成熟阶段（中央公园西一区二期） 贯彻执行集团工程建设标准化和业主预验收工作,有效提升业主满意度., 三、推广阶段（中央公园西三区） 目标：质量创济南市“优良小区”，争取单体工程取得“泉城杯”、“泰山杯”；取得市级以上“安全文明示范工地”；项目实现从工程质量的全面提高，到手续办理的高效快捷，到业主预验收、房屋交付及维修的完美服务；争取成为领秀城项目工程建设标准化管理样板。,