张家港杨舍城区某商业策划方案new.ppt

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1、商业策划提案报告,项目认知,商业市场分析,项目SWOT分析,项目总体定位,市场存在空间,外部环境分析： 宏观经济指标分析 发展规划,商业布局,业态组合,业态规划及配比,主题定位,售价研判,商户租户访谈,项目分析： 地块分析 项目规划剖析,周边商业市场分析： 商业市场分析 商业业态分析,竞争项目分析： 供应分析 项目特性分析,策丰招商团队意见,业主及设计部门意见,项目定位研究思路,目 录Contents,宏观经济指标分析 商业市场分析 项目分析 厂商访谈 定位研究 项目定位布局与分割建议 销售方式与策略 销售均价研判,张家港市地区生产总值连续三年增长超过18%，超越了全国平均增长率， 是发展相当

2、迅猛的城市。,576.2,705,1250,841.62,1050.02,亿元,国内生产总值,19.4%,17.8%,18.5%,19.1%,19%,地区生产总值,张家港市社会零售品消费总额2008年约达到157亿元，连续2年 增长率超过18%，高增长说明了张家港市的市民消费需求强劲。,亿元,82.08,95.87,112.2,133.18,约157,16.7%,16.8%,17%,18.7%,22.5,18%,社会零售品消费总额,张家港市房地产开发投资进入高增长期,但开发施工面积在逐步放缓.,房地产开发投资额（亿元）,开发房屋施工面积（万平方米）,903,43.48,51.55,893.1,

3、房地产开发投资,张家港市城镇居民人均可支配收入达24800元，在全国县城经济百强县（市） 中列第三位，人均GDP达142000多元，反应了居民非常的富裕了.,人均可支配收入比较,（元）,21927,21013,22001,24800,市域总体规划：,1.市区规模：近期市区城市人口60万，其中杨舍城区36万人，金港城区24万人；远期市区城市人口87万，其中杨舍城区55万人，金港城区32万人。 2.结构布局：杨舍城区由城市核心组团、城北组团、城西组团、城东组团、暨阳湖组团、省级经济开发区北区和省级经济开发区南区，形成七组团结构。 3.杨舍城区近期发展方向：是以现状建成区为中心，主要向西、向南发展，

4、适度向东发展。 4.近期建设：杨舍城区近期建设重点：城市核心区以完善城市功能为主；城西组团突出购物公园建设；城东组团加快物流园区、专业市场、梁丰生态园和文化中心建设；暨阳湖建设全面展开；城北组团严格控制。,宏观经济指标分析 商业市场分析 项目分析 厂商访谈 定位研究 项目定位布局与分割建议 销售方式与策略 销售均价研判,张家港市在物流港口、道路交通、外资利用、制造以及产业服务等方面都有非常 大的优势，但商业发展现状还比较滞后。目前，张家港市的商业圈就是以步行街 为中心，老商业中心商业面积约20万方，其中包括大约300家临街商铺，约80家休闲餐饮。另有六条相对专业经营的商业街道。具体如下：,商业

5、市场现状分析：,步行街业态配比：,服饰45%,餐饮16%,鞋帽11%,娱乐5%,沙洲路步行街以品牌服饰专卖为主，休闲购物占整条街的八成，餐饮占到16%。,通讯数码8%,食品5%,百货8%,金银珠宝10%,杨舍西路商业街业态配比：,杨舍西路沿街商铺还是主要以服装鞋帽为主，饰品、银行配套 及其他等所占比列相近，以及形成特色街区，人气比较足。,服饰50%,鞋帽20%,银行等配套15%,饰品10%,其他5%,杨舍东路,杨舍东路是张家港市初具 规模的特色餐饮街，经过 一段市场培育，已经形成 了一定规模的特色街区， 培育了一批忠实的消费群。,整条街区的夜市商业气 氛浓厚，是张家港特色 餐饮行业的代表。,杨

6、舍东路商业街业态配比：,餐饮70%,其他20%,娱乐10%,杨舍东路沿街商铺餐饮商户占到七成，是张家港初具规模 的餐饮一条街。,沙洲中路,沙洲中路是步行街的一个延续，其业 态也较丰富，其中以大中型餐饮和娱 乐业最为集中。宝丽金、百乐门精英 会所、金海华餐饮等具有代表性。,沙洲路以西大多是商业配套的业态， 相对家居布艺比较聚集。,沙洲中路业态配比：,家居10%,餐饮25%,其他20%,娱乐45%,沙洲中路沿街商铺还是主要以餐饮、娱乐为主，以西还有 一定比例的布艺家居店，属于市区的成熟商业街区。,香港城,规模：建筑面积18万平米 整体定位：国际级全业态一站式商业中心 功能定位：集购物、餐饮、休闲、

7、娱乐、 现代商务、度假为一体 位置：东二环路与东苑路口 已开业欧尚、奥特莱斯，同时 提出前三年返租78，并有统一经营管理 价格：预售均价为1.71.8万/平米（沿街）、 1.51.6万（内街） 实际实现均价：发展商为提升板块人气、提升 物业价格而投入较大招商力度，由于欧尚租金 相对低廉，整体实际销售价格为11.2万元 。,欧尚超市,奥特莱斯,（一站式综合性购物商业城）,1.整体定位： 张家港城西新区的商业中心 2.项目功能定位： 服务于高速发展的长三角保税物流经济与产业、是“张家港未来城市生活的最好描绘”（城市名片）是“长三角首个集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的同核上海的新都市生活引导型购物公

8、园”。 3.占地面积： 21万平米 4.建筑面积： 15万平米,购物休闲公园,功能分区和业态规划： 1.水晶宫购物中心-以购物为主体功能：包括高档购物中心、特色超市、大型主题店; 2.太阳广场-以购物/文化休闲/餐饮为主体功能：主要由品牌专卖店构成，是一个小型 的Shoppingmall; 3.克拉水岸-以餐饮/休闲为主体功能：引进各色美食名吃以及咖吧、茶吧、休闲餐厅等; 4.欧陆风情街-以娱乐/商务/社交为主体功能：由演艺中心、高档中餐馆、高档西餐馆、 豪华KTV、高级商务会所及健身馆组成; 5.温泉酒店-以城市度假为主体功能：由桑拿、SPA组成。,区域租金分析：,宏观经济指标分析 商业市场

9、分析 项目分析 厂商访谈 定位研究 项目定位布局与分割建议 销售方式与策略 销售均价研判,本项目位置：,宏观经济指标分析 商业市场分析 项目分析 厂商访谈 定位研究 项目定位布局与分割建议 销售方式与策略 销售均价研判,3C数码连锁,客户访谈名单：,保留意见55%,意向强20%,意向弱25%,被访谈的20家品牌商户中，有20%的商家表示有明确意向，25%的商家 表示明确意向弱，55%的商家保留意见，表示需待实地考察后再谈。,现招商的重点是与意向强的客户谈判，争取早日签约。同时预备谈保留 意见的客户,商家进驻意向分析：,宏观经济指标分析 商业市场分析 项目分析 厂商访谈 定位研究 项目定位布局与

10、分割建议 销售方式与策略 销售均价研判,目标消费客群,张家港本地中高端收入人群及家庭型消费；,新区及全市居民改善居住环境、结婚类客户群；,本市电脑数码消费群体。,客群定位：,在主题定位上，重点考虑主力消费客群思维意识 以其社会影响力和带动性，引发更多的关注 在商业规划上，重点考虑主力客群消费需求 挖掘其购买力为租户经营的成功奠定基础,皇家首座,集休闲购物、精品家居为一体的商业项目,定位方案：,业态定位,打造张家港商业新地标，引领张家港商业新消费,推广语,宏观经济指标分析 商业市场分析 项目分析 厂商访谈 定位研究 项目定位布局与分割建议 销售方式与策略 销售均价研判,方案一,方案二,- 销售部

11、分模拟定位，让投资者对项目未来发展更看好。 引进两至三家品牌店，可以增加投资者的投资信心。 剩余块状面积，开发商持有，全部定向招商，引进主力 店可以带动整个商业项目的商业气氛，创造价值最大化,-打造张家港市婚庆主题街，可以最大的提升本项目的认 知度，且容易被年轻消费者接受，带动商业人气。弥补 张家港市场的商业空缺。尽可能提升商铺价值。,业态布局方案分析：,店面规模 副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈5000平米以上 区域商圈4000平米以上 大型社区3000平米以上 地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心3000平米以上 县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市 内

12、陆省份发展较快的县级市（百强县优先） 副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈核心位置3000平米以上 产权：独立、清晰的产权 区位：位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利 面积：3000平方米以上 楼层：从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼 广场：物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场 设施：合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统， 空调系统、扶梯和货梯（两层以上）,五星电器选址要求,家居旗舰店大体分为：商业街店、特定市场店、高档社区店和交通枢纽 店等几种，根据市场容量，家具店店面的使用面积在15003000平方米 左右；在适当的城

13、市，将开设概念店或饰品店，店面的使用面积在 150500平方米左右。旗舰店的地理位置选择多为高档商圈或高档 商圈外侧的临街商铺，或位于高档建材、家居、家具或高端产品销售区域 （高档汽车）专业市场或附近的临街商铺，或位于机场等交通枢纽处且已 经形成一定规模的商圈或高档社区的群体等；附近或地下有足够的停车场 所。店面必须面向主干道或重要街道且有独立的入口及门面，可以修建或 改建成标准门头，门店上方应具有供门店使用的招牌匾位、广告位，或在 建筑物上或建筑地界可以架设广告牌等。 店面选址的物业以长方型为佳，门面宽度最低不得低于20米，内部纵深 应不小于20米；物业主朝向和开门方向应面向具有商气和客流的

14、重要商业 街面；对于店面展示面积最佳在一楼和二楼体现，一楼最小的使用面积为 不得小于400平方米，其他面积可以在二楼甚至或三楼体现，但必须保证 内部有专用的楼梯、自动扶梯或直梯；物业前部交通方便，以车可以直接 到门面为佳；店面周围以高档休闲餐厅、咖啡厅或高档酒店、高档消费品 的商场或专卖店为最佳。,家居旗舰店选址要求,迪卡侬商场根据多项标准来进行选址，以便于来自商场周围生活圈的各个区域的顾客都能轻松、舒适 、快捷地进入商场购物。 1 拥有免费的快速公路或主干道路网络（临街一线位，良好可视性） 2 位于人们外出度假的必经之路上 3 周边地区拥有质量较高的住宅社区 4 周边地区有质量较高的商业环境

15、（临近著名大型卖场） 5 进入商场/停车场交通便捷畅通 6 拥有良好的公共交通网络抵达商场（公交站，地铁等） 7 商场前设置大型停车场，并拥有一定的绿化 基本参数： 1 组成部分：商场、停车场、运动场 2 经营面积：4000m2、8000m2，12000m2三种 （目前开发重点为4000m2） 3 建筑形式：单层单体商业建筑（自建或租赁），商业建筑首层物业（租赁） 4 用地面积：15000-20 00m2 5 建筑层高：6.5m （可根据实际情况适度调整） 6 柱间距：10.0m （可根据实际情况适度调整） 7 地面荷载：活荷载 800kg/m2 8 停车位：1个/20m2 经营面积 9 顺畅

16、的交通组织（客流、物流） 10良好的可视性（户外广告位等） 合作形式： 1 购买商业用途土地，自行设计建设 用地需求：15000-20000m2 2 租赁商业物业（由发展商按照迪卡侬的标准建设，迪卡侬长期租赁）,迪卡侬标准店选址要求,宏观经济指标分析 商业市场分析 项目分析 厂商访谈 定位研究 项目定位布局与分割建议 销售方式与策略 销售均价研判,销售方式：采取直接销售，带租约但不返租。,开发商把商铺直接销售给业主,开发商回款快、 流程简单、操 作方便,销售实现难度大,开发商找到商铺租户 并带此租约与商铺业 主签定买卖合约,提高商铺对业 主的吸引力， 相对减低业主 的风险,操作较繁琐,投资者在

17、与发展商签订 商铺销售合同后发展商 许诺在未来的三到五年 内每年给与投资者一定 的租金回报,将业主风险减 到最低，对商 铺销售有一定 帮助,操作、手续 最为繁琐,保 证 销 售 价 值,三种销售方式是开发商与投资者风险搏弈，而目前凭着开发商的本地规模和品牌实力， 关注价值实现，在策略选择上偏向提升投资者信心，保证销售价值。,销售方式与策略,宏观经济指标分析 商业市场分析 项目分析 厂商访谈 定位研究 项目定位布局与分割建议 销售方式与策略 销售均价研判,项目商铺价格的制定基于目前和对未来利好的最大可能挖掘,杨舍东路项目的品质 和性质都与项目类似所 以对于项目具有较高参 考价值 香港城购物广场作

18、 为项目片区内最大体量 的一站式商业中心其商 业开发市场对于项目具 有一定参考价值,以市场比较法量化各种价值指标 权重排序为：步行街杨舍东路商业项目 香港城购物广场,销售均价研判,本 项 目,“权重比例”是项目权 重值比参考案例权重 值结果。 “所占权重”是参考案 例对于项目参考价值 的评估值。 “权重均价”是”销售 均价”、“权重比例”、 “所占权重”的乘积 结果,通过权重与市场价格之间测算， 可以推算出本项目均价如下：,本 项 目,本案各区位商铺均价：,沙洲路临街商铺销售均价在 = 2.52 万元/ 园林路临街商铺销售均价在 = 2.27万元/ 河西路临街商铺销售均价在 = 2.43万元/

19、 南环路中段商铺销售均价在 = 2.11万元/ ,本案总销售均价在：= 2.33 万元/ ,各个铺位的价格结合分区均价进行推算，目前等待提供具体的铺位面积等基本指标， 各个商铺通过打分（类似住宅）进行得到销售价格,是否具有唯一性？是否具有可实现行？ 引发品牌汇聚功效，产生功能聚集，形成市场战略高点，商家不得不争。 戴姆勒奔驰与克莱斯勒的合并就是始于故事的开始； 先优惠引入知名大商家，诱引中等商家付出较高代价进入，小商家高价疯抢；,定位是根本,主题先行,讲故事,以商带商,招商思路：,招商策略：,先外地后本地；先知名特色，后普通商家 商家的引入，要跳出张家港的限制，把一些新商家、新元素、新面孔 引

20、入张家港，从而形成我们项目的独特个性与形象。 同类型商家限制数量 （每一种类型、风格、业态、行业都有名额限制。这是为了保证） 一是万紫千红，各种元素并存； 二是不产生恶性竞争，共生共存、相辉映； 三是、形成招商热潮抢购； 四是、吸引不同取向的客户群体，形成热闹的商业聚集地。,市场空白原则,可行性原则,可操作性原则,成本导向原则,1,2,3,4,不仅要立足在张家 港，而且要立足于 长三角区域，至少 要在苏南地区寻找 到市场的空白点， 规避与成熟的大规 模专业市场形成同 质竞争,招商定位方向 必须具有可行 性，可操作性 要强,产品的定位必 须满足易招商、 易成市、易产 生人流、物流、 现金流的条件

21、,必须解决经营商 家拿货的成本问 题，这样才能让 商业真正兴旺起 来,招商原则：,招商手册、招商海报,现场VI物料,POP物料,招商合同文本,招商细则、招商流程、租赁协议等,商场平面分割图（规划效果图）,招商物料：,介于本案临街商铺全部出售，且不返租，临沙洲路商业出租为主，纯收租金，因此不必成立商业经营管理公司，只需物业公司来简单管理物业即可； 若沙洲路商业合作不是纯收租金，而是联营，那就建议成立专业的经营管理公司对其商用物业进行统一管理。,商业经营管理建议：,商业经营管理模式：,本项目物业管理介入期的选择,张家港新城置业有限公司,投资客与经营商户管理,新城经营管理公司,物业主管部门,管理处,房屋本体管理,公用设施管理,治安消防管理,车辆道路管理,经营管理,档案资料管理,行政事务管理,财务后勤管理,客户服务管理,经营管理公司架构,为把本项目打造成张家港 典型商业地产项目而努力！,汇报完毕,