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1、平乡项目运营策略深度报告 The project marketing strategy depth report of Ping Xiang,2012年5月,背景分析 项目方向判断,指标及成本分析,项目占地面积：176.57亩 总占地面积：310260平米 住宅面积：135130平米 商业面积：123893平米 其他面积：51237平米 回迁住宅面积：50000平米,经核算，住宅成本约为2350元/ 平米,项目进度分析,拆迁周期长 易影响工期,总结： 住宅利润点较低 外向型商业的可操作性及风险较大,【目录】,PART1 住宅策略 PART2 商业策略 PART3 执行策略,PART1 住宅策略
2、 非价格型住宅产品,分析/Analysis 三大市场表现,卫星城市,宏观市场 慢销型市场下的项目运营策略,县城整体住宅市场开发量,平乡县总人口32万； 市场总量占同期1.7%；,宏观市场 慢销型市场下的项目运营策略,项目销售情况分析,宏观市场 慢销型市场下的项目运营策略,区域市场,区域市场,微观市场 非资源性大盘的核心竞争力,共享性资源 自身商业资源过于未来化 景观不宜塑造整体性 拆迁难度较大,本案,总结： 目前平乡房地产处于慢销型市场 初级市场的产品同质化严重 项目属于非资源性的大盘，亟需提升竞争力及性价比,策略/Strategy 如何塑造核心竞争力,如何体现未来价值 通过商业实现 通过产品
3、实现 通过价格实现 空间价值与概念价值的结合,强调退错关系与产品性价比,空间塑造产品性价比,概念塑造产品性价比,空间塑造产品性价比,托斯卡纳 别墅级 中央生活体,托斯卡纳：移植田园气息的生活空间 别墅级：120-130花园洋房 200平米左右整层豪宅 中央生活体：配套和区位,空间塑造产品性价比,国赫红珊湾,产品优化系统,总平优化,商业/住宅格局调整,双会所设计,高端组团,冲 量 组 团,现金流组团,组团水系,景观优化,水系景观应用,沙砾,沙砾,陶制,手工抹灰,瓦片,铸铁,木头,鹅卵石,贝壳,景观优化,石头,注重组团 强调散景观,强调元素,户型优化,经调研平乡县在售项目户型比例 集中需求面积在1
4、20-140平米之间 140平米以上户型较少,外立面优化,销售支撑系统,售楼部注重体验,二层钢结构售楼部 一层接待区、二层样板间,售楼部水景体验 环绕型景观示范区,样板间,突出托斯卡纳风格 强调装饰而非装修 控制成本 体现露台效果,花园洋房整体精装修,精装修成本控制在200-300元/平米之内 输出精装修成本在500元/平米以上,提升项目形象 多渠道，少放量 道旗 户外 条幅 ,推广策略,推广策略,托斯卡纳风情演出美食汇,推广策略,托斯卡纳红酒会,销售模式策略,成熟外销团队标准配置,价格目标,目前当地市场销售最低价为大都锦城项目的内部认购价1800元/平米，该项目正在挖槽。以135m2户型为例
5、计算如下：,大都锦城首付=180013540%=9.72万元 圣林豪庭首付=260013530%=10.53万元,我司建议：项目住宅入市均价2600元/平米，首付3成,备注：以上为价格思路，具体价格会根据市场及项目平衡,PART2 商业策略 丰富定位引爆商业氛围,分析/Analysis 商业氛围思考,商业分布图,商业活动较频繁 商业活动一般 商业活动较少,商业总平优化,入口,2栋5层商业融合在一起 公寓尽可能调整为住宅 重视外立面,一级商业定位,旅游主题性商业,One-stop leisure refined products,【资源1】,梦幻迪士尼行宫 Disney dream palace
6、,【室内迪士尼模式】,提高商业层数，分割1-2层商业做室内迪士尼，带动项目。,白雪公主许愿洞,石中神剑,主题概念馆,米奇主题馆 白雪公主主题馆 玩具总动员主题馆 ,二级商业定位,A,时尚淘宝街 托斯卡纳风情街,定位消费客群为未来城市消费主力80后、90后 业态规划分5大区 A区时尚男女装 B区气质鞋包 C区风情小饰品 D区个性小店 E区中华小吃街,B,C,E,D,二级商业定位,托斯卡纳风情商业街,商铺带租约销售，回租经营 提前成立招商中心，聘请专业招商公司 对项目进行一体化招商,营销模式,PART3 执行策略 如何保证快速回款,2012.9.15,筹备期,蓄水推广期,2013.1.12,强销期,售楼部筹备 体验筹备 人员筹备 物料筹备 招商筹备,短信 派单 道旗 条幅 户外,2012.6.1,项目执行,2013.5.1,