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1、陕西纵锐房地产营销策划有限公司,要赢就赢在 出奇制 胜！,2012年翰林华府项目策划方案,2012.4.13 陕西纵锐房地产营销策划有限公司,我们要颠覆传统的房地产营销模式！,我们要颠覆传统的房地产营销模式！,我们要颠覆传统的房地产营销模式！,项目定位： 本案的成功与否，在于如何造势、如何超越自我、跳出思维定势，突破和丰富现有产品，全面超越目前的项目定位与形象档次！,倾心打造原阳第一品质大盘典范,原阳县房地产市场特征综合分析, 房地产市场日趋成熟，消费者购房趋于理性 大盘开发成趋势，拉动价格飞速提升 房价经过一年多的飞速上涨目前已渐趋平稳 房价以将近翻倍的上涨速度，使人们倍感压力 过高的房价必
2、须给市场一个消化期和客户心理接受期,原阳各楼盘情况,做地标,17万平方米 品质大盘,定义原阳新区核心价值。 以区位、整体品质、综合实力打造该区域地标，是项目形象定位核心要素之一。,做环境,致力于创造品位优美的建筑空间形态，以南方园林形式展现小区意境，采用微地形景观设计，以丘地为表现形式，在高地起伏中感受移步异景的美妙，铺设绿色、亲切、生态、健康的内外景观体系住区环境。,度假般的悠然生活,做活力,建设绿色家园，倡导积极而有活力的健康生活方式。一处中心水景区，两处中心绿化广场，三处健身中心，四处微景观设计“琴、梅、书、画”园及多处绿化广场构筑五大主题园林，它让人们呼吸清新的空气，在阳光、 绿树中享
3、受风中的惬意。,做拥活力健康的生活,做文化,知性生活 从我开始,房子只是房子，家才是心的港湾。,做品味,小区静谧的休憩空间体现了邻里尺度的亲和性。使行人沿 街行走时感觉舒适、悠然自得 。,享有邻里尺度的亲和,形象定位需要对本案产品设计、社区配套、品质实力综合表述。,健康之城、文化之城、品质之城,享受生活盛宴,市场分析,2012年原阳市场市场供应量加大，推出体量大新盘：名门府第、家天下二期、贵族花园、粮食局社区，但因2011年的房地产市场过于萧条，所以现有楼盘存量过大的有：公园世纪一二期、盛世家园四期、阳光新城、祥云花园、新银座、天成相苑，市场价格因提升过快，客户心理接受需要时间，我盘不仅要接受
4、同行挑战，又需在高价格的市场中完成既定销售任务，压力很大，预计下半年原阳房地产市场价格将保持平稳，不会有大幅提升，以走量为主，各楼盘竞争仍相当激烈。,项目优势,1、项目区位优势明显，位处新区，临近交通路网发达； 2、紧邻思谦学校、实验学校、县一中、蒙特梭利双语幼儿园等一线学府的区位优势，拥有原阳高端教育资源； 3、生活配套设施齐全，超市、医院、银行、政府机关等环绕四周。 4、档次规模：本案总建面积近17万方，产品阵容整齐，具规模大盘优势； 5、原装进口地暖系统、品牌电梯均彰显社区配套的高标准和高品质，凸显豪宅项目附加值； 6、南方园林式的景观设计； 7、项目综合品质高。,项目劣势,1、二期动工
5、时间过慢，部分客户对项目信心不足； 2、目前推出的1、2号楼只有16套108平方小三室、40套136平方三室户型，户型选择区间少，缺乏小面积户型； 3、现阶段项目为期房销售；,各乡镇 公务人员、医 生、教师等,农村市场教育、 结婚用房,外出务工人员及 经商人士,项目消费力构成,强势广告语,地段！地段！还是地段！ 2498元起！物超所值的房子！ 翰林华府二期1、2号楼盛大开盘 108、132精品三室敬请品鉴,销售团队框架构成,强劲的激励体制,规范严厉的培训和激励制度，保证接待客户的服务绝对到位，置业顾问底薪是按业绩而定，如底薪1200元，完成当月销售任务即涨工资10元，上不封顶，如完不成任务则降
6、薪10元，下不封顶，销售佣金当场发放，当月销冠大会特别表扬鼓励、现金等现场奖励。 守价管理制度：销售优惠幅度的高低与置业顾问奖励挂钩，优惠越小的奖励越高，此制度既能保证公司的利润也有利于置业顾问的销售积极性。 每隔两天统一时间观看销售大师讲解销售知识视频，并互相分享自己的心得体会。,为本案配备的销售精英队伍,我们擅长打攻坚战，擅长谈判成交客户，通常会在三个月时间内解决主要问题，为了确保在极短的时间内圆满完成任务，我们为本案配备了二名各楼盘的销售冠军，他们有着丰富的销售经验、谈判客户技巧、团队合作意识、抗高压的心理素质，在战场上，他们是冲锋者，是完成销售任务的保证。 不同的楼盘、不同的时期，需要
7、不同的销售人员，鉴于市场普遍信心不足的实际情况，不宜用太多有经验的置业顾问，新的置业顾问对行情关注较少，只有销售热情，所以销售冠军与新人的完美搭配对楼盘的销售非常有利。,销售目标,楼盘二期1、2号楼（56套） 销售目标2012.6.1入场，认筹三个月，2012年9月开盘 9月份销售54%（30套） 10月份销售16%（9套） 11月份销售13%（7套） 三个月销售82%（46套）,广告费用预算,1、2号楼共计7168平方住宅面积，广告费用按总销金额的2%计算约35万，实际操作适当可节省1.3%，须12万（总销金额的0.7%）。 预计前期所需广告费用： 6月份预算广告费用1万 7月份预算广告费用
8、2万 8月份预算广告费用3万 9月份预算广告费用3万 10月份预算广告费用2万 11月份预算广告费用1万 6个月时间总需广告费用约12万（6个月内如有超出12万预算部分由代理公司承担）,广告主打宣传方式,6月份预算广告费用1万，2万份宣传单，电视滚动字幕，售楼部条幅，城乡咨询，博红传媒 7月份预算广告费用2万，5万份宣传单 ，电视滚动字幕，售楼部条幅，城乡咨询，博红传媒，短信群发 8月份预算广告费用3万，10万份宣传单，电视滚动字幕，售楼部条幅，城乡咨询，博红传媒，短信群发 9月份预算广告费用3万，10万份宣传单，售楼部条幅，楼体条幅 10月份预算广告费用2万，5万份宣传单，售楼部条幅，楼体条
9、幅 11月份预算广告费用1万，2万份宣传单，售楼部条幅，楼体条幅 6个月时间总需广告费用约12万,准备期,营销阶段：准备期 起至时间：6月1号7月1日 工作目标：做好项目蓄水的各项准备工作 1.销售队伍入场、培训及了解项目情况 2.广告宣传资料 3.沙盘说辞、户型说辞、案场说辞 、施工道路说辞、 施工现场说辞、建材说辞、答客问客户疑难解答 说辞、项目优劣势说辞 4.营销中心各项对接准备工作 5.案场办公用品（销售价表、销售文件制定与确认）,蓄水期,营销阶段：蓄水期 起至时间：6月1日9月1日 工作目标：销售房源34套 主题营销：重新定义原阳品质大盘标准 1.直销：即到农村集市村庄县城个各大型小
10、区超市菜市场单独设置销售点 2.DM单发放，整个原阳县城、原阳管辖村庄 3.案场条幅 4.城乡咨询，博红传媒 5.短信 我们擅长的是打攻坚战,坐销加行销,行销加坐销的销售理念颠覆了传统的思维模式：房子为什么要这有卖！只能这样卖吗？！ 不！ 我们不走寻常路！ 观念的创新会让我们离成功更近一步，在严峻的市场形式下我们必须要变，变则通，四条腿比两条腿跑的快，创新的销售模式是我们的制胜法宝！ 我们要赢在 出奇制胜！,销售组织：多层次销售网络,要会给客户送礼,县城的客户喜欢： 看房既送三重礼，所有看房客户，均赠送钥匙扣、水杯、餐巾纸（印有公司项目简介） 怎样才能留住99%的客户电话，这就是技巧。,强销期
11、,营销阶段：强销期 起至时间：9月1日10月1日 工作目标：销售房源34套 营销主题：热销原阳、品质大盘 销售策略：广告投入相当巨大，要求所有广告方式必须跟进 推广工作：跟进“开盘热销”为主题的广告 加推宣传单 短信 销售工作：加快开盘后的签约工作 1.对VIP客户进行跟踪回访,到直接成交 2.积累新的客源强销期我们选择爆破式营销方 式,定价策略,136平方户型均价2498元每平米，108平方户型均价2528元每平米，1、2号楼表价均价为2518元每平米，认筹即可享受136平方每平米优惠50元，108平方每平米优惠30元（一次性优惠总房款的2%）； 楼盘实际成交价：2460元每平米； 开盘后代
12、理公司要求优惠权限在开盘实际成交价即可，如有关系客户优惠由开发公司决定； 商铺均价6500元每平米。,持续期,营销阶段：持续期 起至时间：10月1日12月1日 工作目标：销售房源16套 营销主题：品质大盘，热销有理 销售策略：给予客户额外优惠 推广策略：跟进“品质大盘，热销有理”为主题的派单 持续进行产品推广宣传 持续推进意向客户活动 逼迫前期客户的成交和签约工作 销售说辞调整及人员再培训 老客户带新客户奖励计划推进,我们的态度,我们的态度：勤奋、认真、干劲、激情。 我们从来不认为销售是凭运气的，凭的是勤奋、认真、干劲、激情。 天下无难事，唯认真二字！,希望贵公司给我们打一场漂亮攻坚战的机会！ 我们年轻！我们干劲十足！,谢谢观看！,顺颂商祺！ 2012.4.13 陕西纵锐房地产营销策划有限公司 朱彩霞,