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1、雍景湾踩盘报告,招商雍景湾,项目概况,产品分析,定位分析,总结与思考,城市豪宅分析,建筑分析,户型分析,整体定位,定位解析,不足分析,小结,城市豪宅概念,内因打造,小结,导入“微型” 豪宅概念,4,城市豪宅分析,3,2,1,项目概况,定位分析,产品分析,5,项目总结,招商地产具备国家一级房地产开发资质，拥有综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团,开发商简介,1,所获荣誉：2011中国房地产产品要素品牌企业 、2011中国房地产公司品牌价值TOP10 、2011中国房地产可持续发展品牌典范 、第三届中国企业诚信榜诚信企业奖、绿色建筑示范企业等等。,公司简介：招商局地产控股股
2、份有限公司（简称“招商地产“）于1984年在深圳成立，是香港招商局集团三大核心产业之一的地产业旗舰公司，也是中国最早的房地产公司之一，国家一级房地产综合开发企业，经过27年的发展，招商地产已成为一家具备综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团，形成了以深圳为核心，以珠三角、长三角和环渤海经济带为重点经营区域的市场格局。,代表项目：招华曦城、花园城、招商观园、招商果岭、招商雍景湾等项目。,招商观园,曦城,花园城,雍景湾,项目位于工业七路与爱榕路交汇处，紧邻四海公园，处于蛇口中心区位,项目区位,2,位置：项目位于工业七路与爱榕路交汇处四海公园旁； 四至：西面临四海公园、南北靠景
3、园大厦、东面是后海大道、背面为育才第二小学，周边楼盘林立，生活氛围浓厚； 配套：育才二小、育才二中、QSI国际学校、育才三幼 ；四海公园、蛇口体育中心、风华大剧院 、蛇口青少年活动中心,项目占地4.9万平米，总建面12.3万平米，属于大型高层社区,基本信息,3,4,城市豪宅分析,3,2,1,项目概况,定位分析,产品分析,5,总结与思考,雍景湾采用全板式及住栋式斜边设计，板楼朝向与正南夹角在2060之间，间距及采光得到极大优化,建筑布局 （1/2),1,建筑布局：项目采用解构重组的手法，让各栋高层错开，将会所、住宅与幼儿园，形成内敛有序的围合式的建筑布局关系 板楼朝向：板楼与正南夹角2060之间
4、，使得 建筑间距系数降低为1.4H，充分的利用朝向与日照的关系，节省土地。 住栋斜边设计： 采用住栋斜边设计，使得斜边单元轮廓线舒展从而面积增大，且增强了斜边单元采光及通风的效果，提升立面整体形象。 全板式住宅：相对塔式住宅而言，全板式能获得更好的通风和采光效果，增加居住舒适性，同时有利于楼栋形体及套型变化，便捷楼道路线更能获得市场认可。,不足之处：通过牺牲临近路边的部分斜边单元的 噪音及居民楼视线阻挡的影响，形成围合式，对 组团内部降噪。,项目分南北两区 项目中间有一条市政路贯穿东西，把项目分为北区和南区两个地块。 设计亮点： U型下沉式市政路：双向二车道路上铺以防震减噪沥青，直通地下车库，
5、道路两侧各有宽约2米的人行道，以褐黄色的地板砖分隔。 顶级的社区车库：顶部无横梁，底部铺金刚砂地坪，车库支柱顶采用预应力及局部加强布筋技术，使用寿命比一般车库延长5倍 人车分流：行人可由三个入口的步行通道直接进入项目内部。,建筑布局 （2/2),1,不足之处：除了社区停车场外，还与周边社区共用社会停车场，可能造成车位不够,项目采用下沉式市政路与车库相通设计，规避了道路对组团内部的噪音影响，有效的实施人车分流,会所：面积为1500平米 规划布局： 首层为咖啡吧、红酒屋； 二层为健身房、瑜伽室、书吧、 棋牌室，动静相宜的功能布局 设计理念： 居住美学，提升品味 目前布局： 一楼为售楼中心 二楼为样
6、板间展示区。,会所布局,2,高级会所,项目拥有特色美学高级会所，上下两层动静结合分区，功能布局丰富,园林布局,3,园林风格：泰式皇家园林 园林面积：约4.8万平米 轴线设计：结合空间、建筑，以泳池为核心进行整体规划布局 景观视线通廊：在3栋与6栋之间，留有景观通廊，形成借景如园的视觉效果。 细节处理：通过下沉式市政道路建设，使园林一体化 内部配套：泰式912平米成人泳池及121平米的儿童泳池，以及1000余平米的健身广场,泰式皇家园林风格,热带风情的泰式皇家园林风格，配以高达1000平米的泳池及健身配套设施，整体风格简约而端庄,建筑建材,4,建筑风格：采用简约现代风格 建筑立面：雍景湾以材料本
7、色为基调；白、灰、暖灰色为主调； 阳台：深灰色铝合金立柱及扶手（采用深灰色粉末喷涂），8+0.76PVB+8双层钢化夹胶玻璃。 窗：主卧运用落地凸窗，次卧为低台凸窗，采用高档铝合金型材和铝合金low-e中空玻璃，隔音隔热效果良好 外墙：外墙以预拌聚合物水泥砂浆防水，比普通水泥砂浆外墙防水性能卓越，质量更稳定，墙体结构设计采用部分框支剪力墙结构，更有利于抗震，抵抗侧向风荷载等。 屋面：采用30mm厚挤塑聚苯乙烯泡沫板,项目立面以暖灰色调为主，玻璃和外墙都采用了大量隔音隔热、防水抗震的用料，提升整体档次,解析与思考,5,布局亮点,高档建材,高级会所,围合式布局，降低组团内部噪音 全板式住宅，拥有日
8、照、通风良好 住栋斜边设计，轮廓线舒展，提升整体形象 下沉式市政道路,开发商通过产品布局、建筑用材等方式降低周边高层住宅及市政道路的不利影响 利用围合式布局及住栋斜边设计，来增加住宅舒适度及提升整体建筑形态,咖啡吧、红酒屋； 健身房、瑜伽室； 布局动静相宜,顶级社区车库设计 高档铝合金型材及low-e玻璃 防水、抗震外墙用料,高档豪宅形象,不足之处：斜边单元噪音较高，视野受周边高层楼盘遮挡，车位相对不足,户型分布,1,雍景湾户型主要以80-90平米为主，采用端头大套型的单元利用形式，大户型主要分布在建筑两端,不足之处：大户型双拼住宅，内承重墙较多，影响了室内视野开阔性，降低整体形象。,项目亮点
9、：采用端头大套型的单元利用形式（ 7栋及6A栋），充分利用尽端单元采光足，通风好等特点，通过增加房间个数形式来发挥尽端单元优势。,产品形态：包括50一房，82两房，88三房，130、140、160、180四房等六大户型。其中90以下小户为精装修，其余为毛坯房。目前项目推出1019套住宅和35套商业。,52平B户型一房一厅，功能区齐全，配套两个阳台，通风及采光效果好，但过道较小，无玄门,户型分析 （1/4),2,阳台,阳台,客厅,主卧,厨房,餐厅,卫 生 间,入口,赠送凸窗,阳台,85平B户型两房两厅，客厅面宽4米，多阳台，两梯三户，卫生间干湿分区，但没入户玄关，私密性差,户型分析 （2/4),
10、2,阳台,露台,阳 台,阳台,客厅,主卧,厨房,餐厅,次卧,卫生间,入口,户门,阳台,客厅,88平AE户型三房两厅，南北朝向，多阳台，两梯三户，但客厅进深较深，采光不足,户型分析 （3/4),2,客厅,阳台,阳台视野,双拼157平米的CD户型，两房四厅两卫，南北朝向，多阳台，两梯两户，但承重墙过多，视线受阻隔,户型分析 （4/4),2,承重墙,赠送阳台,赠送公摊,解析与思考,3,项目通过打造三种主力户型，高附加值及品质提升，来满足不同阶段的购房者置业需求，从而创造价值,4,城市豪宅分析,3,2,1,项目概况,定位分析,产品分析,5,项目总结,雍景湾以价格标杆挤身于高端住宅，其均价远高于同类型配
11、置产品,整体定位（1/2）,1,雍景湾是招商地产在蛇口区域打造的一个城市高端项目，并以区域价格标杆挤身于城市豪宅行列，产品价值已被市场接受，并受客户追捧； 在价格表现上，雍景湾以35000元/平米高于南山区新房均价27444元/平米，并远超全市成交均价16854元/平米，价格高于旁边景园项目86.14%。,蛇口区域规划、城市配套资源以及产品的价值支撑了项目“城市豪宅”的定位,整体定位（2/2）,1,蛇 口 区 域,城 市 配 套,产 品 打 造,蛇口区域规划 区域发展趋势 海上体验世界,城市配套 自然资源 人文资源,产品打造 大户产品 安防系统,纬度,产品定位,城市中央高层豪宅,区域前景：未来
12、蛇口将以“一轴一心三核”为理念进行规划，政策利好催生区域价值,区域规划 （1/2）,1,蛇口“一轴一心三核”规划理念 一轴：以南海大道为园区发展的主轴 一心：以蛇口体育中心、四海公园为中心的区域 三核：以沿山、海上世界、太子湾为重点核心的三个产业发展的集聚区域和主要空间载体。,片区升级：招商地产以区域运营的角色，600亿资金再造蛇口，区域配套全面升级,区域规划 （2/2）,1,海上世界效果图,蛇口未来效果图,邮轮母港效果图,滨海休闲带图,效果图,景观资源：近观四海公园、高层单位可远眺大南山、欣赏东南方向海景,城市配套 （1/4）,2,雍景湾与四海公园仅一路之隔，城市绿肺价值凸显； 四海公园是蛇
13、口最大的公园，以水面和大片浓密荔枝林为基调，点缀以中国传统的亭、榭、廊、桥、石、滩，形成具有浓郁民族风格的公众园林； 六A、六B栋高层单位可眺望大南山，视野宽广； 一、六、七栋栋高层单位向东南方向可欣赏湾区海景；,三重 景观,交通配套：众多公交线路经过，畅享双地铁双口岸，六大主干道区内及区外交通网线成熟,城市配套 （2/4）,2,海月站,海厦站,后 海 大 道,工业八路,工业七路,爱 榕 路,雍景湾,公交站点及线路,设有四海公园南、工业七路口、育才二中三个公交站点，有22路、70路等多达十余条公交线路经过；,地铁,享有双地铁口配套，分别是地铁二号线的湾厦站和海月站。,主干道及港口,六条主干道：
14、后海大道、工业八路、工业七路、公园北路南海大道； 双口岸：蛇口港、太子港 双客运站,生活配套：片区中心地段，半小时生活圈，配套资源完善,城市配套 （3/4）,2,海上世界,主题街区,海上体验馆,蛇口国际学校,蛇口沃尔玛,蛇口体育中心,教育配套：项目周边规划丰富的教育资源，从幼儿园至高中，满足一站式教育需求,城市配套 （4/4）,2,育才二中,育才二小,QSI国际学校,育才三幼,东湾小学,雍景湾,产品体系：知名开发商、前瞻理念规划和设计，以豪宅体系进行产品打造,产品打造 （1/2）,3,产品,园林,建筑,会所,装修,140-160平米奢华大户，南北通板楼两梯两户板楼设计，产品舒适度较好；,泰式皇
15、家园林风格，设置两大游泳池，并最大限度的大南山、四海公园等自然景观，形成双园林效果；,建筑整体结合周边环境及景观布局需求，形成内敛有序的布局关系；外立面简约大气；,外墙预拌聚合物水泥砂浆；立面以高档面砖为主，大量铺用高档石材；屋面采用30厚挤塑聚苯乙烯泡沫板,1500平米规模会所，设有红酒、咖啡、健身、瑜伽、雪茄、棋牌等功能，高雅而富有品味；,豪宅 体系 高端 产品,产品档次,智能化及安防：以外紧内松、人防加技防的原则，实行可视话及红外监控管理,产品打造 （2/2）,3,可视对讲系统 闭路监控系统 停车场管理系统 门禁管理系统 周界报警系统 无线巡更系统 背景音乐系统,智能化系统,在小区周边围
16、墙设置红外对射探测器、摄像机； 小区内各主要入口处、车库等部位设置摄像设备，智能中心可随时查看现场情况； 在每栋单元设置可视对讲门禁系统、电梯内设置闭路监控电视系统； 在每户设置可视对讲,安 防 系 统,产品配置：产品线过长，以小面积产品为主力，建筑密度、容积率过高，不利拔高豪宅形象,不足分析 （1/2）,4,产品,容积率,梯户比,客户类别,52-88平米小户产品共计512套，占比高达50%,容积率为2.66，绿化率为33.1%,两梯5户，两梯6户,客户多数以刚需或初步改善性需求为主,产品特性偏离豪宅驱动因素,产品配置,周边环境：街道狭窄拥挤，环境嘈杂，周边楼盘林立，建筑密度高，影响居住舒适度
17、,不足分析 （2/2）,4,区域政策规划及再造升级催生豪宅趋势，蛇口中心地段培育了高端土壤，以城市资源强化产品价值形成核心竞争点,小结,1,区域规划,城市配套,产品打造,区域前景 片区升级,景观资源 交通配套 教育资源 生活配套,产品体系 智能化及安防,地段型高端住宅,占据城市资源,提升产品附加值,不足点,产品配置 周边环境,高端住宅的不利因素,城 市 资 源 型 高 密 度 豪 宅,4,城市豪宅分析,3,2,1,项目概况,定位分析,产品分析,5,项目总结,城市豪宅以面积、容积率、房价为基础条件，以品牌、地段、产品品质、配套及服务为四大衡量标准,基本概念,1,建筑面积140以上,高于同级地块均
18、价的1.2倍,条件一,条件二,条件三,容积率1.0以下,一般意义上的城市豪宅需满足以下至少一个条件,标准,品牌,地段,产品品质,配套及 服务,过硬的开发商品牌是保证项目成为豪宅的基础，也是产品品质的保证,地段是构成城市豪宅的核心支撑，从地段上来说，城市豪宅一般分布商务区或商务区周边,包含建筑规划、产品设计、园林打造、公共空间的品质等,包括交通配套、生活配套、园林配套、社区文化等，同时过硬的后续服务也是豪宅品质的保证,地段的不可复制性使其成为“压倒性”因素，城市豪宅必须具备在地段上的优势,地段因素,2,建筑风格是打造豪宅外部形象的重要因素,建筑风格,1,公园大地,中信红树湾,公园大地,中信红树湾
19、,采用欧式简约风格，米色调，用蓝、红点 缀坡顶，展现异国风情，总体形象大方、典雅,中信红树湾采用澳洲建筑风格，风格独特，有较强标志性，有助于凸显豪宅气质,中信红树湾：打造户型亮点，强调资源最大化利用,户型设计,2,四面通透性内庭院，将室外环境室内化，客户对室外景观资源进一步加深印象，空中院馆受到客户追捧,景观厨房，功能空间，同时享受外界景观资源,前后双阳台设置，景观通透性良好,270弧形阳台，完全展示外界山水资源,红树西岸：打造五重安防系统,物业管理,3,第五层防护,第五层防护,第二层防护,第三层防护,第四层防护,小区周边设置探测器和摄像头，紧急情况下可自动报警并录下现场画面，小区内多个招援按
20、钮，可随时呼叫管家援助；,大堂门禁及大堂管家双重保护，拜访者只有经过您的同意才能进入；,电梯管理系统自动呼叫电梯，自动达到住户居住的楼层，形成客户与楼层的一对一进入；,每户配置智能化门锁等形成特色安全保护；,户内安全防范系统设置红外线探测器、紧急按钮，厨房设置火灾探测器等一系列先进的户内报警系统；,香蜜湖1号：打造高档会所，配置恒温泳池,内部配套,3,会所大堂：进口大理石铺地，中心放射状的图案，白黑金色简洁的用色与图案处理，闪亮材质的运用，都有利于体现会所的尊贵感。 会所设施配置：会所内的泳池设计采用恒温泳池系统，热泵采用的是美国E-Tech品牌商用(水加热、除湿、空调三集一体)热泵,在KPI
21、体系中，雍景湾具备了大部分豪宅标准,但户型设计是最大的不足,雍景湾豪宅指标匹配,1,KPI体系,项目地段,顶级规划,户型设计,建筑风格,特色会所,高新科技,主力户型面积为：52、82、88、140-180 140以下的户型占据总户数的比例较重，偏离了城市豪宅的标准,市政路的下沉处理保证了项目整体的完整性，但33%的绿化面积显得略低,4,城市豪宅分析,3,2,1,项目概况,定位分析,产品分析,5,项目总结,在与传统城市豪宅的对比中，雍景湾地段与配套优势明显，但其他指标上都略显不足,总结（1）,1,导入“微型”城市豪宅概念，定义雍景湾为该类新型豪宅,总结（2）,1,优势及不足,核心驱动因素,地段,项目规划,产品打造,房价,地段优势明显 周边配套齐全 交通便利 拥有独有的片区资源，如教育资源,规划合理，追求高于周边楼盘的标准 容积率及建筑密度略高于传统豪宅 追求内部配套,高于同类片区的项目 户型面积的控制降低了住房总价,满足了对生活品质最求较高，但无法购置传统豪宅的年轻消费者 无法满足对豪宅追求很高的顶级消费者 有效得实现了开发商的利润最大化，加快资金回流,户型打造符合中高端用户，受众面较广 建筑、园林等设计追求高标准,打造“微型”城市豪宅的关键因素,Thanks for your attention,Wish you a good day!,