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1、Gemdale Corporation,科学筑家,The Science of Living,做优秀的地产工程师 上海公司营运中心,目录,1.地产工程师的职责 2.工程管理体系建设 3.工程管理组织与策划 4.工程施工过程管理 5.入伙移交与维修处理,1.地产工程师的职责（1）房地产开发商角色定义,房地产开发的运作是一个开放的系统，开发商在其中处于核心地位，联系着产业链的上下游，并直接面对最终客户，其“资源整合者”的角色无可替代。,资源整合者： 资源的整合与调配控制； 规则的制定与项目平台的打造。,1.地产工程师的职责：(2)角色定义,不是工程建造者承包商管理 也不是工程施工质量监督者技术标准
2、制定、监理公司管理 不能只顾进度计划平衡质量、计划与投资回报 要为销售服务配合销售示范区开放 要实现公司的经营目标满足结转的要求 创造客户价值消除设计缺陷、提供高质量标准的产品 公司内部沟通与协调 外部沟通与协调,1.地产工程师的职责:(3)关注点比较,区别： 更为关注客户！更为关注运营！,1.地产工程师的职责(4)职责比较,区别： 微观VS宏观 部分VS整体 阶段VS全局,2.工程管理体系建设：（1）体系的建立,各阶段活动分析,工作流程建立,培训,案例库建设,工作模板建立,企业标准建立,持续改进,2.工程管理体系建设：（2）工作流程图,2.工程管理体系建设：（3）活动分析,项目部组织结构及职
3、责分工 工程计划管理 工程关键质量控制点 合同组织与策划 施工场地规划 项目工程管理策划 施工图审查与技术交底 施工组织设计审查 承包商进场知会 样板引路 工序检查 监理管理 工程进度款支付 设计变更管理 现场签证管理 工程结算 分户验收表 工程整改 物业移交程序 项目入伙交付 投诉处理程序 维保款支付,成品保护 管线综合设计 里程碑形象进度报告 工程月报 工程质量、安全周检查 奖罚处理 分包工程验收 现场资料清单 竣工验收备案,工程管理组织与策划,工程施工过程管理,移交入伙与维修处理,施工准备,桩基施工,基础及主体施工,装饰施工,配套及景观施工,竣工验收,移交入伙,维修处理,3. 工程管理的
4、组织与策划,区域公司工程管理的资源与环境,组织结构及职责分工,项目中心与区域公司 职能部门的职责划分,项目中心内部的组织与职责划分,项目中心工程管理的 资源分配,（1）区域公司、项目中心的组织结构及职责分工,区域公司组织结构及职责分工明确了职能部门与项目中心的责权定位,项目中心组织结构及职责分工 用以明确项目中心的管理方式及人员职责安排,（2）工程计划管理体系,工程计划管理体系是房地产工程管理最重要的部分之一； 通过一系列的预控计划使得地产工程师在头脑中把房子盖起来，做到“心中有数”， 同时也将各部门的工作衔接起来，做到步调一致。,项目里程碑节点及基准工期,（3）工程质量管理体系,质量是客户满
5、意度中的“保健因子”，是企业的生命； 房地产的竞争最终将是产品技术与质量的竞争，以及在此基础上的开发效率的竞争， 而非“营销概念”的竞争。,关键质量控制点,质量目标规划1： 明确产品最终交付给客户的形式，统一楼盘交付标准。,质量目标规划： 针对易引发客户投诉的质量问题设置项目关键质量控制点。,客户交付标准的统一,工程统一技术标准作法,质量目标规划3： 将客户的质量要求转化为技术措施。,施工图审查,错漏碰缺/功能性缺陷/经济性检查/交付标准检查,（4）施工场地规划设计,（5）合同组织与策划专业分包与甲供材料,（6）工程管理策划书项目工程管理的“总作战图”,理论基础,PMP九大知识领域在房地产 工
6、程管理中的具体应用。,作用,项目部、区域公司内部工程 管理思想的统一； 加深对项目工程管理的宏观 认识与理解。,问题,能否解决工程管理过程中所遇到的所有实际问题？,施工场地规划 基坑围护 地下室裂缝控制 砌体抹灰抗裂措施 防水施工措施 悬挑架,（1）施工组织设计审查,4. 工程施工过程管理,（2）承包商进场知会,一般事项 我司工作时间 与贵司对接的主要部门 项目中心主要管理人员及联系方式 工作纪律及要求 工程文件制度（附流程） 公司会议制度 施工单位用电须知及流程 施工单位用水须知及流程 工程进度款申请及支付（附流程） 工程竣工验收（附流程）,（3）样板引路,（4）工序检查 对我方所关注的重点
7、分部分项工程进行工序控制与检查，履行严格的 工序验收程序，甚至是逐个检查与记录。,地下室防水 屋面防水 厨卫防水 墙体砌筑 门窗防水 外墙粉刷,外门窗防水工序检查案例,（5）监理管理 重点检查监理的管理体系是否完善，执行是否到位，控制系统性风险。,监理管理体系检查表、监理周考核表,（6）工程成本控制,工程成本管理是公司经营最关心的。成本管理体系主要是通过项目定位、工程成本测算、限额设计、工程招标动态控制、现场签证等一系列的环节进行控制 ； 付款、奖罚处理亦可作为工程管理的一个重要手段。,设计变更管理流程 现场签证管理流程 付款程序 奖罚处理 工程结算,（7）室外管线综合设计,（8）成品保护,（
8、9）分包工程验收检查 分包工程验收检查的组织者为“总承包单位”； 对外门窗、外墙、屋面防水进行淋水、闭水试验。,入户门、栏杆、铝合金门窗。,（10）工程信息管理,里程碑形象进度报告 工程质量与安全周报 工程月报 现场资料清单,（11）竣工验收备案,5. 移交入伙与维修处理,鉴于建筑市场目前的情况，产品的质量缺陷在所难免，这是一个客观事实，客户维权意识的加强也给我们房地产开发商带来了巨大的维修压力； 但良好的投诉与维修处理作为工程管理工作的延伸，既可以提高客户的满意度和对我司 品牌的认知度，又能对工程管理的策划和过程管理提供有效的反馈信息。,投诉处理程序 （附件） 信息反馈机制 维修月报 维修总结,分户验收 竣工清算(附件) 依照交楼标准对每户进行交验前的全面检查。,物业移交与入伙程序 (附件),工程整改程序 （附件）,“运筹帷幄之中，决胜千里之外”！ 重在思想，赢在执行！,结语,谢谢,Thank you,金地集团企业股份有限公司,