2012江油项目地块市场调研报告 51p.ppt

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1、江油项目地块市场调研 报告,二一二年六月十二日,江油明月新城规划,首要问题 1、开发的经济成本与时间成本：若去量较慢，本项目的风险较高； 2、目前江油的土地存量情况：未来江油出现大规模土地放量（新城、 江东），挤压市场； 4、土地成交价格：土地成交价格是本项目利润率的重要组成。,难题,现状,当地最热销项目：2年销售 500套,新增未售、在售项目：40余个,龙溪谷（热销高端盘，高层均价 4300元）：2010年开盘至今，高 层500套去量400套,别墅200套销售 120余套； 雍景湾（热销低端盘，优惠后均价 3300元）：2011年开盘，至今去 量400多套；,主要在售项目：6个 今明2年待开

2、发项目：,？,难题,难题,看上去很美的明月新城 江油人更多的是期待,明月新城8大规划均已落户项目区域：高档住宅、商业、明月岛、 汽油田江油基地、中原爱心医院、中医院、服务中心、,难题,1/地块基本情况 2/地块用地范围 3/地块目前现状,项目地块研究,1/地块基本情况 2/地块用地范围 3/地块目前现状,难题,1/地块基本情况 2/地块用地范围 3/地块目前现状,地块四至：,东面政务中心及目前当地一高档项目龙溪谷,东面中油涪滨花园,南面中医院,北面中润恒大国际 商贸城,四至现状成熟，金燕路、大鹏路、创业路、栖仙路道路设计宽敞，路况极好。地块方正， 完整，中医院，政务中心，商贸城（建材）等形象极

3、好，给项目规划带来巨大的空间。,四至现状成熟，金燕路、大鹏路、创业路、栖仙路道路设计宽敞，路况极好。地块方正，完整，中医院，政务中心，商贸城（建材）等形象极好，给项目规划带来巨大的空间。 北面：政务中心及目前当地一高档项目，龙溪谷。 东面：中油涪江花园 南面：中医院及一居民小区（多层） 西面：中润恒大商贸城,难题,1/地块基本情况 2/地块用地范围 3/地块目前现状,二块宗地为净地、方正并相邻，地形平坦，一条道路分割，各自独立，市政大配套（管网、道路）已建成，有望成为未来片区较大影响力的项目，项目规模适中，操作空间较大。,项目位于江油市明月新城城市未来发展方向，盘踞商贸居住区，毗领市政务中心，

4、占据城市未来发展核心位置。 项目位置：位于205国道、中润恒大国际商贸城以东，中医院以北，涪江三桥、大鹏路以南，汇丰路以西； 明月新区：明月新区为江油城市重点发展的重心，本案位于新区的商贸居住区； 明月新区定位：随着“城际铁路”等交通建设的深入推进，国家对灾区重建政策的方面的优势，成为“浪漫休闲旅游中心“交通枢纽的江油市新项目明月新城，未来江油市最重要的行政服务、商贸金融、技术创新中心。,地块现状,宗地分析：地处城市发展核心,现有规划研究,总面积为117.851亩,其中,道路用地24.472亩;城市绿地3.785亩; 规划净用地89.594亩. 土地性质:二类居住用地. 需配建社区文化中心98

5、76平米,行政办公用房4044平米,计13920平米. 容积率3.0； 建筑密度22%； 绿地率30%； 建筑高度100米。 地下车位：按要求639个，地面不超过30%，地下为447个 商业建筑面积不超过总建面的15%, 土地成交单价142万元/亩. 。,利好因素：,四面均有街道，紧临城市主干道李白大道，公共交通和私家车交通均非常便利，至城市主要节点交通便捷，路况极好。 道路交通： 老城区：交通联系主要依托李白大道锦江公路、汇丰路太平路 工业园区：大鹏路涪江三桥中原大道 公共交通： 项目现有4条公交线路经过,交通网络完整便捷,四面均有街道，紧临城市主干道李白大道，公共交通和私家车交通均非常便利

6、，至城市主要节点交通便捷，路况极好。 道路交通： 老城区：交通联系主要依托李白大道锦江公路、汇丰路太平路 工业园区：大鹏路涪江三桥中原大道 公共交通： 项目现有4条公交线路经过,未来城市发展中心,利好因素：,地块在当地属于大规模，可以形成规模效应；,地块规模较大,属于城市优先提倡的新兴居住区,优先居住板块,项目周边商业配套设施：老城商圈为主，核心商圈离项目仅2公里，日常生活配套能满足，生活便利，周边有大型医院、政务中心。,周边配套基本齐备,制约条件,项目周边远距离景观资源丰富，市民广场、李白公园、剧场离项目2-3公里，内部景观资源匮乏，无自然水系，缺少景观。不利于项目高档楼盘打造。,目前项目内

7、部及周边景观贫乏,在江油第一个项目，本区域不具备较强的品牌知名度。市场信任度较低,没有品牌知名度,无法定位为标杆项目,政府的规划要求及同区域优质土地储量较大,住宅市场现状,在售项目容积率小,目前的在售楼盘中，本地购房者占到80%以上，多以自住型客户为主；,以高层为主，辅以多层、别墅，住宅商业主要集中在新城版块；以龙溪谷为代表的高品质景观楼盘，其特征具有一二线大盘风范；,市场价格高层33004800的范围之内，别墅均价6300元,购买群主要来源个体户，民营企业以及以当地优势产业为主的人群,在售项目产品丰富，市场供应量较大。,畅销楼盘主力户型为80-130的可变户型，由于户型有增送的可变空间所以倍

8、受当地购房者青睐。,调查的楼盘中有专业销售团队，小楼盘销售不专业，营销手段单一、销售道具简单；比较而言，我司销售队伍专业，设备精良。,目前整个酱油楼盘，在推广渠道上，推广效果较为雷同，普遍采用在自己项目地周边做路牌及户外广告外还采用短信息、网站等平台,各项目出台刺激市场优惠措施。区域市场优惠不大,受到政策影响，成交普遍较低：核心客户群体，大部分属于改善性居住客户，对下定购买时间较为迟疑，也有一定购房消费经验，性价比追求较高。客户了解到后期还会有新增项目供应，市场观望进一步加重严重；,首套房按揭四成，首套房防税2成，二套房4.05成,市场情况分析,住宅市场分析：调控政策造成供需失衡， 整体市场分

9、析：江油商品房市场在2010年下半年和2011年初销售形势火爆，很多楼盘一开盘优质房源就被抢购一空，房价也持续上扬，整个商品房市场显现出过热的迹象。随着国家陆续出台调控政策，特别是“限购令”的实施使投资住房的行为受到极大限制，一线城市商品房销售过热的现象得到了有效遏制，观望气氛也明显影响到了江油房市，全市商品房销售量出现明显下降，很多以前热销的楼盘都感叹：“卖不动”。 2012年1月至4月，商品住房成交1000套左右，同比下降41%；成交面积10万平方米，同比下降39.8%;成交均价3129元/平方米，同比下降13%。非住房成交300套左右，同比增长77%。 销售较好的楼盘：四川江油宏安实业（

10、集团）房地产开发有限公司开发的麓涪宫200套、江油市华丰房地产有限公司开发的滨江华城210套、江油易生房地产开发有限公司开发的雍景湾110套。 版块分析：城市三大版块，热点较为平均 根据房地产发展的区域性，以江和人口密集度为界，把江油房地产划分为三个版块。其中本项目所在明月新城版块，是未来城市发展方向，也是目前江油地产开发的重点、热点区域。 老城版块：属于老城区，版块地段成熟，配套齐全，目前江油中高价区域，但随着城区土地供应的不足，未来供应量将放缓； 江东版块：地段相对陌生，周边配套不全，工业园区，目前属低价区域， 新城版块：城市发展方向，区域内高端楼盘集中，是江油目前热点区域。,土地市场分析

11、,2012年收政策影响，土地市场回落较大，土地挂牌多以综合性、工业和商业综合形式出现，纯住宅地块较少，综合性质土地较多。以中小规模地块出让为主，规模大盘较少。 经历2011年土地放量高峰，2012年商住土地明显放慢节奏，预示着未来1-2年内住宅市场供应量将集聚增加，后续竞争压力巨大，长期来看住宅市场发展看好。 由于各地段，资源产品等因素差异，住宅地块楼面价格相差较大，但总体来说，未来几年土地价格呈持平趋势，也会造成房价的稳定。,竞争市场分析,根据本项目情况，结合市场客户、地段等因素，本项目未来面临同区域内直接竞争，同时面临江东版块老城项目的客户分流。,未来研判,住宅市场的供求关系在短期内不能改

12、变,置业客群分析,置业客群分析,主要在售楼盘,江油客群特征,行业标准,营销水平两级分化： 老城区版块营销水平处于初级阶段， 新城版块营销具有一二线操作水平,主要竞品楼盘,金鹏龙溪谷 最具竞争楼盘,项目介绍： 龙溪谷位于江油市明月新城建新南路300号，总共占地100亩，总建筑面积13余万平方米，绿化率达到35%以上，容积率1.65，分为3期开发，项目分为ABC3个区域，分两期开，A是商业独栋；B是别墅；C区是电梯，所发整个设计采用南加州风格，在规划中以自然生态为先导，充分利用了坡地的地形地势，形成了由北而南层层退台、逐渐增高的三级阶梯式平面布局。 项目配套： 文化广场、浩月广场、湿地公园、幼儿园

13、、大型商场、小区花园、健生器材 项目交通： 15路，25路，2路，26路等线路到达,金鹏龙溪谷（地理位置）,金鹏龙溪谷（实景图）,中润恒大国际贸易城,项目简介：中润恒大国际商贸城位居江油市明月新城的核心地段，处于李白大道和大鹏路交汇处，距市政务中心和全民健身中心仅约500米。项目总用地220余亩，总建筑面积约33万平米，总投资6亿元人民币，规划建设为包括高端住宅、商业街、建材家居批发、展览中心等多种业态为一体的大型商业购物场所。传承经典的“店街城”商业综合体模式，将以开放式商业布局，与建材城一期项目互通连接、融为一体，实现各经营区有机互动、信息共享，充分满足仓储销售、信息会展、物流配送等复合型

14、商业功能。 项目五大价值点： 1、33万江油首席商业旗舰 2、地段：江油城市门户，政务中心 3、“五大统一”管理改变城市商业格局，升值 无忧，运营无忧 4、国际级产品规划设计，双首层街铺. 5、区域成熟的配套,中润恒大国际贸易城（地理位置）,中润恒大国际贸易城（鸟瞰图）,中润恒大国际贸易城（效果图）,明月雍景湾,项目简介：明月雍景湾是易生地产推出的以“新城领地、优居生活”为理念的高品质楼盘。项目位于明月新城涪江三桥，江彰大道旁。明月新城，是江油门户，政府斥巨资规划打造的江油重点建设区域，代表了城市发展方向，坐拥江油市未来的政治、经济、文化中心。而明月雍景湾则稳居明月新城核心区域，在新崛起的新城

15、高尚生活板块，问鼎江油华宅巅峰。项目规划用地近43亩，由4栋电梯楼房围合而成，多种户型供您选择，主力户型以77110平米的套二、套三户型，宜居住，宜投资，是典型的升值产品。,明月雍景湾（效果图）,久盛华庭,项目简介：“久盛华庭”位于四川省江油市城北紧邻涪江畔，总建筑面积为67273.14平方米，拥有现江油住宅社区最大的地下车库。 项目是面向于城市中、高阶层的高尚住宅社区，由高层住宅、多层住宅、沿街商铺组成。秉承着“高绿化、低密度（18.5%）、大幢距（40米以上）、低容积率”的设计理念。注重视觉的穿透性和空气的流通，景观的规划，景象结合，步移景异的四度空间，力图创造一种属于后信息时代的生态居住

16、建筑环境。倾心为社区住户打造人车分流的舒适生活，采用双大堂设计，地下入户大厅可直接达私人府邸，使之拥有更具私密性与人性化的居家生活，并实现了真正的商住分离，即拥有了时尚与便捷，又享受到彻底的宁静与舒适。社区拥有完善的娱乐设施，周到的物业管理，只为获得一个全新的社区空间和文化环境,久盛华庭（效果图）,溪山美郡,项目简介：溪山美郡，位于西山片区，小高层和高层项目，位置环境不错，宏安公司开发，近117亩的项目,溪山美郡（效果图）,华丰心悦华庭,项目简介：位于龙溪谷斜对面，占地82亩，小于或等于3.0，；建筑密度均为小于或等于22%；绿地率均30%。为多层18层高层，4栋18层，加多层，还有小高层项目

17、，另外，有一栋酒店项目，紧邻李白大道。,江油城市研究,1/ 江油概况 2 江油经济环境分析,江油市位于四川盆地西北部，涪江上游，龙门山脉东南。距离绵阳市30公里，成都160公里。市幅员面积2719平方千米。耕地面积67万亩。总人口87.76万人，人口密度322人/平方千米，其中城市人口31万人。处于属亚热带湿润季风气候区，年均日照总数1367小时，年均降雨量1100毫米，年无霜期280天，年均气温16.2。江油以平坝和丘陵的地貌为主，自然条件优越，农副产品丰富。这里气候温和，冬暖春早，夏长秋短，无霜期长，是国家重要的商品粮基地,能源基地，冶金基地，建材基地。据2007年的统计江油城市规模居四川

18、前十（包括地级市）属中等城市。 江油历史悠久，早在北魏正始二年（公元505年）设郡，后改江油县。东汉设置的德阳县，以后历经演变，到隋初县境分置阴平、昌隆2县。以后又几经演变，至南宋时江油县治迁入县境后，分置江油、彰明2县。相沿至1958年两县合并为江彰县，1959年更名江油县。1988年撤销江油县设江油市。1935年红四方面军驻县时，曾分设过济时、重华、彰明3县和中坝镇。,历史悠久的旅游名城 全县现有人口88万，其中城市人口31万,江油市是四川省“扩权强县”省直辖试点县级市，市府驻中坝镇。由绵阳市代管。是唐代大诗人李白的故里，一座风景如画的历史文化名城，也是位于成都经济圈北端的一座正在崛起的新

19、兴工业城市、旅游城市，素有“李白故里，九寨门户，蜀道咽喉，华夏诗城”之称。中国改革开放的总设计师邓小平为江油亲笔题写了“李白故里”四个苍劲有力的大字。 江油市是四川省首批批准的对外开放城市。改革开放以来，勤劳智慧的江油人民在市委、市政府坚持以经济建设为中心，坚持“工业兴市”发展战略的引领下，以开阔的视野，开明的态度、开放的政策和开拓进取的精神，依据丰富的资源，逐步建立起了冶金、能源、机械、建材、化工、纺织、食品等门类为主的工业体系。,李白故里 位于成都经济圈北端的一座正在崛起的新兴工业、旅游城市,江油综合交通次枢纽的建设,依托铁路、公路，完善公、铁交通功能，形成以江油市区为中心的内连外接的一体

20、化综合交通体系。 铁路：在已有宝成复线的基础上倾力配合成绵乐城际、成西客专建设。 公路：加快绵九、绵广高速公路、梓（潼）中（坝）快速通道建设，新建江油市区东、西绕城快速通道，将通往境外的县道提升为一、二级公路，增强与境外的通达能力。 交通次枢纽重点建设项目有成绵乐城际列车专线。公路方面完成省道302线、中绵路、安梓路、西河路、涪江二桥、三桥、四桥，中雁路（二马段）、厚六路、香青路（香水至八一段）、东雁路（枫顺段）、许青路、新太路、玻武路的道路、桥梁恢复重建工程。开工建设绵九高速公路、梓潼至江油快速通道，对S205线、塔九路、小伏路、武马路改造升级；开工建设江油市区绕城东、西环线通道。,汶川地震

21、三周年 河南助江油新生,30.02亿元，302个援建项目，河南用20个月圆满实现了“三年任务两年基本完成”的目标，江油因此发展一跃20年。 在对河南对口援建的江油进行回访时，我们看到江油人民正在享受“河南速度”“河南援建模式”的成果。 中原爱心学校、中原爱心小区、中原爱心医院、豫江苑小区、江油中原职教中心，豫江大堤、中原大道，漯河新区、汝州村，江油河南工业园从公共服务设施到基础建设，从“输血”到“造血”，河南的印记已经在江油不可磨灭。 在河南的援助下，江油用3年时间完成了20年的发展，一些乡镇3年的基础设施投入比过去60年的总和都多。因为援建，河南人更牵挂江油，江油更了解河南。,国家三线建设的

22、重点地区之一，境内40余家国有大中型企业和科研机构奠定了坚实的工业基础和科研基础。近年来，江油市综合经济实力不断增强。2011年实现GDP214.11亿元，增长15.7%名义增速20.28。城市建成区面积41平方公里，城市人口38万。社会零售86.5亿元，增长18.1%。固定资产投资120亿元。财政总收入25.3亿元，一般预算收入9.1亿元。规模工业总产值280.2亿元，增长40%。增加值85.86亿元，增长27.1%。2002年在中国西部县级最具竞争力的排名达到第六位。,城市JDP:整体经济发展势头保持良好，固定资产投资发展空间较大，人均消费支出增幅相对缓慢；居民消费零售业发展较为乐观。,城

23、市规模急速扩张，但品质有待提升,未来5年，江油县城人口规模将达到40万；现有城市功能远远不能满足市民的生活需求。,金融、酒店、会展、洋快餐、大型超市及百货、专业市场等配套需要进一步完善，汇聚一批国内外知名服务机构。,发展前景：明月新城 江油市将以“明月新城“片区为轴心，沿绵江产业带、涪江两岸向南延伸，拓展新的城区。利用昌明河、涪江水系特点，精心打造沿河凤光与现代气息完美结合，投资兴业、商贸居住、休闲度假功能兼备的一个城市新区，规划面积达到6.45平方公里，新区居住人数将达到10万人。目前，前期基建工程包括：涪江三桥、大鹏路、江彰大道、涪江河堤综合整治工作等，已经基本完成。后期将加紧进行滨江路、

24、皓月广场、体育广场的建设。2010年将完成西南油气田江油基地的灾后重建近30栋17-32层高层住宅楼将拔地而起。加上河南江油工业园，江油工业园区扩区等，在2015年江油市区面积将达70平方公里,李白文化产业园建设项目 绵阳江油是李白故里，四川省历史文化名城和新兴的工业城市、中国优秀旅游城市。公元701年李白在江油出生，并在江油生活学习了25年，后成为“笔落惊风雨、诗成泣鬼神”的诗仙。作为李白出生和青少年时期成长的江油，留下了众多遗迹和脍炙人口的诗篇。李白文化成为江油的人文地标，在世界上具有惟一性和垄断地位。 为深度挖掘李白文化遗产，打造示范文化精品，江油市委、市政府在灾后重建和开展学习实践科学

25、发展观活动中，科学地提出建设李白文化产业园，打造国际李白文化名城。 李白文化产业园规划面积约14平方公里，由城区李白纪念馆和青莲李白故居组成，以地理环境为基础，充分利用人文自然资源进行整合和空间布局。建筑以唐风为基调，围绕弘扬李白文化、普及李白文化的主题，进行开发建设，逐步实现建设国际李白文化名城的目标。 李白文化产业园主要建设内容为李白纪念馆、李白文化艺术长廊、李白故居环境整治工程、青莲古镇保护和恢复工程、李白文化展演区建设工程等，规划投资20.5亿元，计划用3年时间完成。 江油李白文化产业园建成后，预计每年可接待游客300万人次，年总收入达6.7亿元，实现直接利润3亿元。同时，将带动江油的

26、旅游、餐饮、商贸等其它服务业的飞速发展，并解决大量就业岗位，推动当地群众文化致富、旅游致富。,小结,1/江油市现有房地产市场发展趋势 2本案swot分析,本体项目区域商品房状况呈“三极分化”状态：,政府主导性产业发展势头较好，随着政策的深入以及经济结构的不断优化，江油人民都将步入一个快速的发展轨道,片区住宅业随着土地放量供给，加快了商品房的建设步伐，对于新型商品房市场来说，如何加快项目周边与片区的城市化进程与配套完善，尚处于初级发展阶段，但发展后势强劲；,新型住宅小区打造完全处于待开发、待发展、 更新和升级阶段。明月星城项目的打造，对当地商业及住宅市场整合有着决定性的意义，但是目前政府规划的商

27、品房体量及业态同城市容量需求是我们的项目开发的难点。我们应该规避不足，放大优势,江油现有房地产市场发展趋势,本案swot分析,S（优势） 地段区位优势：政府规划未来新城核心； 地块规模：可形成集中规模效应 交通便捷：市政大配套（管网、道路）已建成， 人口密集：,W（劣势） 政策原因，市场观望，需求、去量缓慢 在江油第一个项目，本区域不具备较强的品牌知名度。市场信任度较低,O（机会） 未来住宅市场活跃； 集团公司的地块储备,T（威胁） 未来土地放量 同区域高端项目的开发,定位分析 饱和中制造稀缺，寻找个性、制造向往 江油楼盘皆有客户认同的部分，本项目如何借鉴，做到更专业、贴心 住宅+沿街商铺（满

28、足政府规划条件，商业少于10%） 本定位相对比较传统，我司在这方面操作经验丰富，操作比较容易以住宅为主的方案，根据目标客群分析，户型定位吸取现有的经验教训，能贴近市场：但预计片区内同类项目较多，竞争比较激烈，利润较低：可能面临的主要风险是同区域产异化竞争，销售将比较缓慢，为体现产品差异性，提高项目私密性、品质感，商业应少于10%, 规划指标(按C26-1执行):容积率3.0；建筑密度22%；绿地率30%；建筑高度100米。 商业套型比例：商业15%，90平米户型占70%以上比例,规划局部产品高档住宅塑造，支撑项目品质形象,住宅、商业价格建议 项目目前商业没有经营，只能通过市场（类比）比较法，得出商业底层静态价格14000元，根据本项目特点及区域市场特点，本项目的溢价空间主要集中在市场增长、商业成熟、品牌三个方面，初步预期将带来5%20%的溢价。经过溢价，底商均价区间为14700-16800元 住宅：鉴于我司属新开发江油项目及政府规划约束，本地块无法定位于标杆项目，从项目亮点、产品、景观、配套、物业、品牌等均无优势，目前同区域市场市面均价为4200元/,根据本项目特点及市场情况，略低于目前市面200为可接受价位，保守3600元/平方米，一般3900元/平方米，乐观4200元/平方米；,Thanks for your listenning & reading,THE END,