2012金凤半岛地块介绍48P.ppt

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1、金凤半岛地块介绍,开发与拓展中心 汕头地产公司 2013.2,2,地块规划条件,金凤半岛地块经济技术指标,挂牌地价,2013年3月7日16时之前支付竞买保证金1.256亿元。 2013年3月8日16时之前挂牌截止。 2013年4月4日之前全款付清地价。,地块要素之手续,1、 2013年3月7日下午四时之前提交挂牌保证金； 2、 2013年3月7日下午五时之前确认竞买资格； 3、 2013年3月8日下午四时挂牌时间结束或转入限时竞价（竞买人应当进行至少一次有效报价，方有资格参加该标的的网上限时竞价 ）； 4、网上交易结束后1日(3月11日）内从网上交易系统上打印竞价结果通知书，并持竞价结果通知书

2、和有关资料到汕头市土地与矿业权交易中心进行核对审查。核对无误并确认价格竞得人符合竞买条件后，竞得人与汕头市土地与矿业权交易中心签订成交确认书; 5、签订成交确认书后5个工作日内（3月18日）签订国有土地出让合同； 6、签订国有土地出让合同之日起10个工作日（4月4日）内付清地价款； 7、自成交确认书签订之日起90个自然日（5月16日）内向竞得人移交建设用地；土地使用年限自土地移交使用之日起计。 8、竞得人应自土地移交使用之日起1年内动工建设，3年内竣工交付使用 ；,5,金凤半岛地块,地块四至及现状,北至：金凤路、升平第二工业区； 南至：区间路； 西至：区间路、大港河； 东至：大洋红树湾； 地块

3、现状：农田、水田,地块四至,地块四至,地块现状,9,地块位置,地块地段,金凤半岛地块,金凤半岛,金新北商圈,1.地块位于汕头市金平区西面，金凤半岛西北角； 2.地块地处金凤路南侧，属于城市市区边缘，城市建成区边缘，是城市建设区； 3.地块离汕头市政府约9公里，车程20分钟；离金新北商圈约6.6公里，车程20分钟； 4.离汕头汽车总站约4.5公里，车程10分钟；离206国道约1.5公里，车程5分钟，离324过道约2.2公里，车程8分钟。,10,金凤半岛地块配套资源,地块资源,周边配套方面，金凤半岛地块周边配套较为匮乏，主要还得靠西港光华片区或鮀浦片区周边的配套来满足日常生活居住的需求，周边两公里

4、内的配套如下： 教育配套： 长安小学、安居工程幼儿园、乐业园学校、鮀浦中学、鮀济中学； 医疗配套：升平区第三医院； 其他生活配套：长安综合市场,一公里半径范围,两公里半径范围,乐业园学校,鮀浦中学,鮀济中学,片区规划,片区规划目标： 三大板块的核心区商住 以中等收入群体为消费主体，创建一个布局合理、功能齐全、设施完善、建设标准较高的现代化居住区。 区域功能定位： 西北板块核心生态居住区 以居住功能为主，兼有文化、休闲功能的中、高品质生活住区。,金凤半岛片区规划介绍,片区规划,功能分区：规划形成“两心四片”的空间布局结构。 “两心”：规划在片区西部和南部，分别布置文化活动中心、中学、医院、商住等

5、设施，形成两个居住区公共服务中心。在各居住功能片区内部适当的位置，灵活布置小学、幼儿园以及居委会、社区服务中心、肉菜市场、超市、储蓄所、邮电所、卫生站等设施，为居民日常生活提供便利的服务。规划的配套设施比较齐全。 “四片”： 指在居住区内部由主路分割，形成四个相对独立的居住功能片区，片区内部相应配套了住区服务中心,南侧规划桥如果修通，能够有效改善该区域的对外交通，提升区域土地价值。,金凤半岛地块周边空以空地为主，规划实现的难度相对较小,片区规划,由于金凤半岛片区属于新规划区，片区内目前已经建设完成的只有汕头大学花园和安居工程，在建的有大洋红树湾，其余以农田、渔池为主，地块内基本无需拆迁，因此该

6、片区的规划得以实现难度较小，发展速度会比较快。,金凤半岛地块,西部交通网道路规划,道路规划,金凤半岛属于交通枢纽核心腹地，未来是连接各大干线及快速干道的必经之路，是西区的交通心脉。 道路交通网由半岛内外贯通交错，形成辐射到周边潮阳、揭阳及潮州三大地区的区域辐射。,片区在汕头城市发展规划中的定位,汕头发展战略规划对本区域的定位,汕头城市发展战略规划中将金凤半岛西侧的牛田洋定位为城市绿肺和汕潮揭三市的绿心。,17,历史成交土地记录,汕头07年至2012年市区出让的土地总面积21.6万，建面94万，不够市区一年的需求，而项目地块附近出让的土地只有潮汕路岐山客运站南侧地块一块，成交楼面地价1103 元

7、/ ，对此次出让的三宗土地有一定的借鉴意义。,岐山客运站南侧地块位置,岐山客运站,金凤半岛,土地供应,从供地情况看，未来金凤半岛还有约22公顷地下半年推出,计划于下半年推出的另外一批土地位置,土地供应,21,地块属性,1.地块位于金凤半岛 中心部位。 2.地块属性为住宅与 配套用地；其中包括配套学校用地。,竞争对手大洋红树湾,市场,22,项目属性,总占地面积300亩，分3期进行开发。 一期占地87亩，由10栋小高层与28栋多层情景洋房围合而成； 二、三期将以独栋别墅、联排别墅、小高层洋房为主体。,竞争对手大洋红树湾,市场,一期,二期,三期,23,一期规划条件,总用地面积：87亩； 容积率：2.

8、1； 一期总建筑面积：121937； 工程分为一期（南区）： 占地面积为24336.71平方米，总建筑面积为44923.55平方米，总投资为5145万元。项目小区总建筑栋数为16幢，其中住宅15幢，幼儿园1幢，住宅部分第25、26、31、32幢为11层，33、34幢为5层，其余为6层；幼儿园为5层（局部4层）； 一期（北区）： 占地面积为33986.7平方米，总建筑面积为77014.64平方米，总投资为8017万元。项目小区总建筑栋数为20幢，其中住宅19幢，商务中心1幢，住宅部分第5幢及第12幢为15层，其余为6层，商务中心为3-4层。,竞争对手大洋红树湾,市场,24,红树湾项目从2009年

9、10月开盘。 开盘期均价在2800左右。层价差不大。 中间推小高层，售房价格约在2500-3800，随着东区楼盘价格的逐步提高，目前已交房，房价略涨，目前二手未成交挂价为4500-5500元左右。目前红树湾的二手均价约4900-5600元左右。 现阶段一期一手房源全部售罄，现在正推车位。车位价格在12-15万左右，均价在13万。 其中红树湾一期有1000户，汕大的教师群体，购买的总数约100套（校方传出）。约占总比1/10. 二期别墅已有部分在2012年11月内部认购，价格在8000-10000.其他将在2013年3月附近推出，价格也是10000左右。,竞争对手大洋红树湾,市场,25,户型、面

10、积配比,红树湾户型比重还是以100平左右居多，最多也就130平，目前还没有140平以上产品出现。估计2-3期的主力产品相比一期面积将略加大，并出现140平以上中大户型。 在调研的过程中根据和红树湾销售员交谈的过程中得知红树湾大部分客户认为红树湾户型偏小，并且也有部分客户有意向复式单位。,市场,大洋红树湾-住宅,26,价格及走势,红树湾一期商业街面积 5405，商铺142间。 目前商铺销售火爆，开盘仅3个月，外围商铺全部售罄，仅剩内街还有少量商铺剩余。 至2013年为止，其商铺内街已经对外说售罄，厅面无售。其实还有一部分铺面销控未售，其想等待升值再加推。价格已经上涨到8500-9800.内街，比

11、原来价格升1000元附近。,大洋红树湾-商铺,市场,临街商铺12000-13800,侧街商铺10000-12000 开盘价,内街商铺7000-8000 开盘价,大洋红树湾,市场,大洋红树湾自从09年10月开盘，仅用1年时间就将全盘售罄。销售数度较快，年度销售900套。这也与本地的项目稀缺性以及其价格定价有关。 红树湾销售速度的迅速，超乎东区和其他片区的想像。在汕头西片区的销售上，算是一个奇迹，也说明地区刚需旺盛，积累较多。 其铺面也迅速升值，从商铺开售至今，其价值大约升值约2000元/平。还有部分不愿意发售。 车位：其车位首推价格是12-15万。目前剩余车位开价为128000/138000/1

12、48000这几类，销售已经过6成。,市场-参考楼盘-横向对比,金凤半岛地块,嘉泰雅园,中泰花园,锦泰花园,城市中心城区,东北区,北区,西区 老市区,西北区,龙腾熙园总建面25万平 开盘时间2010-8 开盘均价4100元/ 现价售罄。 二手5500附近。 月平均销售11000 。,凤凰城总建面30万平。 已推10万平。 开盘时间2011-9 开盘均价3900元/ 现均价5600元/ 目前销售率80% 月平均消化8000 。,信华雅轩总建面12万平 开盘时间2011-8，推出50% 开盘均价4400元/ 现价格4800元/ 至2012-1平均销售率80% 月平均销售4800,信华雅轩,凤凰城,龙

13、腾熙园,大洋红树湾,本地块定位为满足西区工薪阶层的刚需楼盘。目前，市区范围内定位相近的参考楼盘主要有以下几个：大洋红树湾、信华雅轩、凤凰城、龙腾熙园。 其中大洋红树湾位于出让地块东面，信华雅轩与地块同处一个区域，两个楼盘的价格及客户群对地块有较大的借鉴意义。 另外三个楼盘虽处于不同区域，但考虑到刚需客户的区域性较强的特点，因此其销售情况对本地块也具有一定的参考价值。,市场-横向对比,大洋红树湾 一期二手高层较低位置，有电梯。,本案以均价4500作为假象，假设几个价格波动区间，对市面上现存项目进行价格对比。 价格区间 4500元。 市区内基本无竞争对手。该价格为价格洼地。,信华雅轩 距离3.8公

14、里 4700价格大约8楼位置,富逸时代 距离2.8公里 目前最低价 5050 4500无法购买,凤凰城 距离 7.6 公里 目前最低价格5400，目前套数不多。 二手价格也上扬到5300-5500附近。 4500找不到房源,市场-横向对比,大洋红树湾 预计二期项目开盘价格。,以均价5000作为假象，假设几个价格波动区间，对市面上现存项目进行价格对比。 价格区间 5000元。 市区内基本无竞争对手。该价格为价格洼地。,信华雅轩 距离3.8公里 5000价格大约13-18楼位置,富逸时代 距离2.8公里 5000低层。微量,水岸名都 距离 5.5 公里 5000无房源,凤凰城 距离 7.6 公里

15、5000无房源。,龙腾熙园 距离 8.2 公里 5000无房源,新嘉雅园 距离 7 公里 5000无房源。,市场-横向对比,大洋红树湾 预计二期较好位置。,以均价5500作为假象，假设几个价格波动区间，对市面上现存项目进行价格对比。 价格区间 5500元。 市区内可竞争项目较少，存在竞争性不强。,信华雅轩 距离3.8公里 5500价格基本可买20层附近,富逸时代 距离2.8公里 5500价格大约10-13楼位置.均价5700,水岸名都 距离 5.5 公里 5500只能买较差剩房。 二手价格5300-6500,凤凰城 距离 7.6 公里 5500可买部分最低价区间。 较少选择。二手价格5300以

16、上,龙腾熙园 距离 8.2 公里 售罄 二手价格5500-6500,新嘉雅园 距离 7 公里 5500可买普通位置 均价5600 二手价格5500附近,小结,该区域目前除红树湾二期以外，没有其他项目在开发，区域供量已经2年无放量供应，定有部分刚需积累。 红树湾二手房的价格在交房后持续上扬，因有实景烘托，其价格已经冲破5000元，多数均在5300元以上； 由于周边未来供应的情况，以及直接竞争对手红树湾二手交易情况分析，得出此区域的目前价格可以在5200以上，与市区内类似定位的楼盘相比仍处于价格较低的洼地，价格优势明显。 根据公司实力以及开发理念，价格还可以适当拉升，有望提升该区域的产品价值空间。

17、,33,地块客户群体分析,根据大洋红树湾的内部介绍，该项目 客户群体基本有3类。,原群体：参照大洋红树湾和信华雅轩的客户群体,第一类（主类）：周边原住民与本地投资客 居住与项目附近约2-3公里内的住民，包括大部分鮀铺居民。 第二类（次主类）：工业区、学校、周边企事业单位高职高管 以大部分汕头大学的教职员工以及一小部分电视台职员和附近的工业区企业的高层等。 第三类（次类）：周边县市居民。 揭阳、潮州客。其中以庵埠客为主，据说占比重较大。,34,地块客户群体分析,根据交通道路网的规划，本区域未来属于核心枢纽，交通利好环境下，可诱导多因素。,可诱导群体：区域大交通因素利好的群体,第一类：金园工业区职

18、工 目前的金园工业区与升平工业区相隔一条莲池河，无法贯通。金园工业区里面除了陈旧落后的华新城，无其他居住配套。两大工业区的贯通，将在未来是本片区的利好因素。金园工业区人数众多，是本案一大潜在消化群体。 第二类：潮州、潮阳居民 随着未来交通的完善，该片区到庵埠的车程约为20分钟。 第四类：老市区住民 随着南面与西港路的贯通，该区与老市区的联系将增加。 第四类：揭阳居民 西边以揭阳高速的贯通作为利好因素。未来的金凤路是贯通汕头东西走向以及连接揭阳的唯一快速干道。,2008-2011年汕头市区供销量统计,东区 中心区 北区 东北区 西区 其他地区 2008年供应总量 35.5 29.7 26.4 1

19、2 2 1.8 2008年预计销售量 17.8 14.8 13.1 6 1 0.9 2009年供应总量 37.8 27.1 57.1 29 26.6 14.4 2009年预计销售量 22.6 16.2 34.2 17.4 16 8.7 2010年供应总量 90.8 19.2 43.5 37.2 18.7 5.7 2010年预计销售量 57.8 18.8 35 21.8 15.7 3.2 2011年预售总量 137.3 2 36.4 39.6 4.3 12.9 2011年预计销售量 79.3 2 15.2 24.2 3.7 9.5,单位：万,由上表可以看到，近几年来西区的供应量和成交量相对于其他

20、几个区域来说是最少的，成交量最多是2009、2010年，分别达到16万、15.7万，主要是因为红树湾和金港花园的推售，2008年和2011年销售面积较少主要还是因为市场的供应太少。从总体来说西区销供比例是最高的，只要供应充足还是有比较稳定的需求的。,近几年来的供销情况,区域辐射人口,以金凤半岛为核心，周边4公里内，划分为目标区域，如右图所示，其人口密度集中在老市区以及鮀浦、岐山一带，而该区域范围内所含的街道有10个，人口数量约为：30万人。,区域辐射人口统计,供需及消化速度分析,目前金凤半岛由于配套还不够完善，内外交通也不够便捷，加上西区一直以来在汕头购房者的心目中地位较低，因此近期内该片区的

21、购房需求还是主要来自于前述范围内约为30万人。按照区域人均购买商品房数量一年1 /人（参考国内大部分城市的统计数据），再按30%的溢出考虑，则区域年消化量在21万平方左右。当然如果未来该片区随着配套和交通的不断完善，溢出率会逐渐降低，并且对外的幅射范围会逐步扩大，因此从中长期来看年消化量会逐步加大。 未来三年内，片区的供应量主要来自于此次出让土地和大洋红树湾两个项目，本项目年均消化如果按15万平方预计，则消化周期预计需3-4年。 如果金凤半岛第二批22万土地出让，该地块容积率4.5，总建筑面积99万，届时销售竞争将会更加激烈，消化周期将会进一步拉长。,A01-03,A01-06,大洋红树湾片区

22、,A01-02东,地块定位建议A01-02(东地块）,按照规划指标条件，A02东地块必需建设3万平的商业配套，且必需临金凤路。 金凤半岛为未来的交通心腹枢纽，酒店配套等必不可少，且周边3公里内缺乏酒店及娱乐配套。 建议A01-02东地块的3万平商业部分配套为综合酒店，提供餐饮及娱乐服务配套。,小学,A01-02西,A01-05,A01-04,内步行街,二期商铺,A01-03,A01-06,大洋红树湾片区,A01-02东,地块定位建议A01-02(商业整体）,东地块的3万平建议分布为临街铺面加公寓酒店配套。 其中临街商铺总长约332米，进深14米，双层。商铺总面积约9296 公寓酒店面积约207

23、04 公寓酒店设计建议为东北角，25层，每层建筑面积约850平。 其他A02西地块，临街设计商铺，商铺面积约为13720,小学,A01-02西,A01-05,A01-04,220米,290米,112米,200米,地块定位建议A01-02(住宅）,A01-02地块分为东西两块住宅用地，总体容积不高于 4. 5。 建筑密度25% 限高100米。 东地块面积约：48577.9住宅面积约：172738.5 西地块面积约：46511.6住宅面积约：138444.4 总住宅面积：311183 住宅主要的建议为32层高层住宅，户型设计以中小户型为主，临江结合少量的大户型。,A01-03,A01-06,大洋红

24、树湾片区,东172738,小学,西138444,A01-05,A01-04,建议建造32层高层住宅；户型设计以中小户型为主，临江结合少量的大户型。,地块定位建议A06地块,A01-03,174609,大洋红树湾片区,东172738,小学,西138444,A01-05,A01-04,地块定位建议户型配比建议,地块初步规划,地块测算表相关指标,地块现金流表相关指标,资金回收期最主要受销售速度的影响，项目拿下来后如何实现快速销售是关键,SWOT,优势 1、地块规模较大，规划条件比上次挂牌有所放宽，比较有利于规划设计； 2、挂牌起始经过调整后，土地成本已经较低，项目的利润水平较高； 3、我司的品牌和实

25、力具备一定的竞争优势（与大洋红树湾相比）。 劣势 1、目前内外交能条件较差、配套比较欠缺，生活条件不够成熟； 2、西区不在城市发展方向上，区域形象较差，与其他区域相比竞争力较差； 3、目前西区人口密度不高，消费能力相对较弱，市场还需进一步培育和发展。 机会 1、汕头的土地资源比较匮缺，政府的土地供给远远小于市场需求，随着近几年各大开发商库存的土地被逐渐消耗，土地供需的矛盾将会越来越突出； 2、金凤片区的得益于汕揭潮一体化，长远的发展前景较好； 3、目前金凤公路已经开工并计划于2013年年底竣工，一旦道路修缮，片区内的规划的各项配套建设落地的话，该区域的增值还是有一定的潜力；另外，如果能通过做好

26、相关部门的工作，加快南侧路桥的建设，则该片区的价值有望得到快速提升； 4、如果我司取得该项目，可争取利用政府对我司的欠款抵付部分土地款，盘活资金。 威胁 1、相对于西区目前的需求量水平，且此次推出地块的体量较大，另还有红树湾尚未推出的部分，加上其他计划推出的土地，接下来的数年内该区供应量较大，使得未来面临的竞争较为激烈； 2、从目前大环境来说，仍然存在许多不确定性，国家层面对房价的打压和地方政府层面财政的压力使得国家与地方在进行博弈，但在大基调打击投资投机性需求，支持刚需的背景下，刚需和改善性需求受到的负面影响相对较小。,建议,1、首先，准备好报名所需一切资料及保证金，积极参加本次竞买； 2、对规划方案、测算进行细化，形成竞买方案； 3、同时密切关注报名的动态。,48,THANKS,