201307金星北别墅竞市场研究报告.ppt

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1、天麓,项目位置：尖山风景别墅区（雷锋大道与尖山路交汇处） 物业类型：别墅、洋房 建筑风格：北美草原风格 占地面积：473900 建筑面积：637900 容积率：1.83 绿化率：35.2% 总户数：5367 开发商：长沙高鑫房地产开发有限公司 物业公司：沃德物业、第一太平戴维斯做顾问 物业费：3.5 均价：联排11000元/ 洋房7000元/ 配套： 3万平米商业中心、15班国际双语幼儿园、双会所、运 动馆、游泳池 交通：城际轻轨雷锋大道站（距离项目1.6公里），公交309、918路 景观资源：尖山风景区，燕子山，原生山体,项目总体规划,一期,整个项目分五期开发，其中一期及三期为度密度产品，容

2、积率0.64，绿化率达60% 项目西侧及南侧分别为尖山风景区与燕子山，内部保留有原生山体及水体12.6万方。 项目自身配套有会所、商业、幼儿园,建筑风格,外立面为质感涂料+真石漆+局部文化石； 北美风格，线条明显，特别是大窗、阁楼、坡屋顶、丰富的色彩和流畅的线条,立面：北美风格建筑，质感涂料、真石漆，突出丰富的色彩和流畅的线条,项目一期规划,建筑面积约234.1 总赠送面积约270。其中阳台赠送面积约2，露台赠送面积约11，阁楼赠送面积约60，地下室赠送面积121，花园赠送面积约76。,优势： 7.7米大面宽小进深，采光通风较好，户型舒适度高 赠送面价较大，赠送比例约120% 私家入户电梯，方

3、便老人居住 三楼整体为主卧套间带书房设计，私密性强,劣势： 仅一个地下车位 地下室无洗手间设计 所有洗手间及厨房面积较紧凑,联排户型分析,首层入户庭院,地下室,地下室,首层后花园,地下室通道,二层独立入户,首层 入户,四、五层为复式结构，满足大面积购房者需求；,第一层,第二层,第三层,第四层,第五层,167.65,146.68,137.33,218.53,一、二、三层赠送地下室、四层无地下室,露台,庭院为一层独享，前庭后院，一层可由庭院进入地下室,4+1层次设计，四、五层为复式结构，一至三层赠送地下室，二楼设置独立入户，庭院为一层专享。,洋房户型分析,赠送率高，赠送面积约100，一层赠送率共计

4、为60%，地下室，花园、阳台、露台，采光充足,一层,地下层,面积：167.65,一层 赠送地下室，高附加值空间；庭院可通往地下室； 前厅后院，室外空间充足； 北向入户、客厅朝南，采光充足；,洋房户型分析,二层,地下层,面积：146.68,二层 赠送地下室，高附加值空间，户型外电梯入地下室； 南北露台，入户大花园，空间感足够； 独立入户门,赠送率高，二层赠送面积为80，赠送率为55%，地下室，花园、阳台、露台，采光充足，二层设置独立入户，增加尊贵感。,独立入户,洋房户型分析,三层,地下层,面积：137.33,三层 赠送地下室，高附加值空间； 南入户大花园，空间感足够；,赠送率略低，3层赠送面积约

5、40，赠送率为29%，地下室，花园、阳台、露台，采光充足,洋房户型分析,面积：218.53,赠送率略低，4层赠送面积约40，赠送率为18%，地下室，花园、阳台、露台，采光充足,四层 跃层复式，动静分区； 4.4米大尺度客厅，彰显大气； 赠送主卧大露台，室外空间充足；,洋房户型分析,样板示范区豪华会所、入口大堂式设计，精致园林和精装修样板间，给客户带来强烈的视觉冲击,现场展示,项目优劣势总结,优势 位于岳麓区雷锋大道，在行政区域上有明显优势 项目毗邻尖山风景区，有优越的景观资源及生态环境 大量运用干挂石材，建筑品质优良使得项目整体档次较高 联排别墅及4+1洋房均带有电梯，适合有老人的家庭居住,劣

6、势 项目整体容积率较高，低密度产品的舒适性不够 项目的整体规划有所欠缺，低密度区域被高层两边围绕，存在压抑感 目前周边交通及配套缺乏，便利性差,销售情况分析,联排 开盘时间：2012年9月 推量：联排73 洋房224 面积：联排227-309 洋房137-218 消化：目前联排和洋房分别仅剩余20多套 价格：联排9500-11000元/ 洋房7000-7500元/ 去化速度：联排5套/月 洋房 20套/月,天麓小结,天麓价值最大卖点是尖山风景区资源、别墅及洋房均带电梯，附加值高，赠送率129%以上，外立面全石材干挂，小区品质感强；虽然目前项目周边交通及配套不完善，但项目自身打造了商业、会所、幼

7、儿园等配套来弥补不足，且城际轻轨将未来从项目附近经过，具有一定的发展前景。 但由于联排面积以229-237的面积为主，单价9500-11000元/，总价250-270万/套，高出市场主流联排别墅价格，实际销售较为缓慢。,中粮北纬28,项目位置：雷锋大道龙湖高尔夫球场东侧 物业类型：别墅、小高层、高层 建筑风格：意大利塔斯干风格 占地面积：1163亩 建筑面积：31万 容积率：1.2 绿化率：54.22% 总户数：5705 开发商：长沙观音谷房地产开发有限公司 物业公司：中粮地产集团深圳物业管理有限公 均价：联排7000-12000元/ 独栋14000-15000元/ 配套：会所、商业街、游泳池

8、、篮球场、幼儿园 交通：918路 景观资源： 观音岩水库、白鹭岛、龙湖高尔夫球场,项目总体规划,项目外部的自然景观资源非常丰富，整个项目为原生态山体及观音岩水库原生湖泊环绕，良好的保留了原生态植被，为项目营造出一个良好的自然生态环境 整个项目分5期开发，打造的产品有独栋、联排、小高层以及高层，其中一期二期以300-1000的独栋别墅为主，三期主打190-260的联排别墅，辅以少量的临水独栋别墅。后期将陆续推出小高层及高层产品,项目总体规划,中粮北纬28大独栋、中独栋、小独栋产品采用意大利塔斯干风格，运用大量文化石塑造，有浓厚的异域风味，在目前市场中采用较少；三期推出的联排产品则采用地中海风格设

9、计，以浅色系涂料材质涂刷，每栋风格各异，外立面简洁清爽 。,联排户型分析,优势： 三层挑高11米客厅上空，采光条件好 多露台、阳台设计 挑空部分内置露台,劣势： 卫生间、厨房等面积尺度较小,建筑面积:291.09 使用面积:405.96,联排户型分析,建筑面积:291.14 使用面积:386.85,优势： 三层挑高11米客厅上空，采光条件好 工人房带卫生间,劣势： 仅一个露台设计,现场展示,项目优劣势总结,优势 中粮品牌优势明显，项目经过一期二期的销售，已经在市场上树立良好的口碑及形象 项目景观及生态资源丰富，为项目创造了良好的居住环境 项目前期为纯独栋产品，定位高端，已在市场上树立起高端形象

10、，后期推出的联排、小高层、高层产品大打丰富了项目的产品线，增强项目的竞争力,劣势 目前周边配套较为匮乏，生活氛围不成熟,销售情况：一期二期基本售罄，三期与6月16日开盘,联排 开盘时间：2013年6月16日（蓄客不到一个月） 推量：推出三期联排别墅其中的约120套 面积：190260 消化：开盘成交60余套，到目前为止三期首批房源剩余40余套 价格：7000-9500 折扣：全款98 即时签约99 目前仍然能享受开盘96折折扣,独栋 面积：3281093 价格：1400015000 折扣：全款98 按揭99,中粮北纬28小结,本项目具备丰富的自然景观资源，生态环境优良，在区域市场内一直处于较为

11、领先的地位。一期二期推出的为纯独栋别墅，属于区域内的稀缺产品，具备独到的竞争优势。 随着前期的销售过程，中粮北纬28已经在市场树立了高端形象，为得后期的产品的销售起到了良好的铺垫作用，使得联排的开盘延续之前独栋的热销场面。而后期联排、小高层、高层产品的打造丰富了产品线，也进一步提高了项目竞争力。,金地三千府,项目位置：雷锋大道龙湖高尔夫球场东侧 物业类型：别墅、洋房 建筑风格：地中海 占地面积：1200亩 建筑面积：970018 容积率：0.54 绿化率：48% 总户数：1993 开发商：金地集团 物业公司：金地物业 均价：合院9000-10000元/平米，独栋15000-2000元/，联排均

12、价8000 洋房5500-7000 配套：会所、商业街、私家游艇码头 交通：918路 景观资源： 观音岩水库、白鹭岛、龙湖高尔夫球场,项目总体规划,项目毗邻观音岩水库与白鹭岛，拥有丰富的自然景观资源，生态环境良好。整个项目占地1200亩，总建面9.7万，将分67期开发，目前开发的为一期别墅以及二期洋房。 项目拥有丰富的产品线，一期为联排200-270、合院260、独栋300-1000，二期为洋房116-166 同时项目内部配套有2700高端私人会所和4800运动会所的双会所，4500风情商业街、私家游艇码头，配置高端,园林景观地中海风情园林，以1200米的银杏大道和中心水景为轴，注重绿植量，沿

13、线布置充满异域风情的小品，效果较好。,水景,项目一期,TB1 小联排边户,入户衣帽间,挑高空间,优势 6.8米挑高客厅餐厅设计 赠送面积比例较高 独立主卧层，私密性强 劣势 厨房朝南设计，利用了较好的资源,地上建筑面积头约：183 半地下室建筑面积约：85 花园庭院面积：169-202 赠送面积约：87,联排户型分析,地上建筑面积头约：175 半地下室建筑面积约：78 花园庭院面积：68-100 赠送面积约：65,TB2 小联排中户,优势 6.8米挑高客厅餐厅设计 入户衣帽间设计 独立主卧层，私密性强 劣势 厨房及卫生间朝南设计,联排户型分析,样板示范长达1.2公里的银杏大道、奢华大气会所和样

14、板间、3万中心水系，自然环境较好，带给客户舒适温馨的生活感受。,销售情况,洋房 销售状态：一二六层认筹中，三四五层直接认购 面积：110-160 价格：5500-7000元/ 月均去化：10套 别墅 销售状态：在售 面积/价格： 联排250-270 8000-8500元/ 合院260 9000-10000元/ 独栋300-1000 15000-20000元/,优势：,劣势：,金地集团，品牌优势明显 紧邻观音岩水库，项目内保留有原生山体，自然资源丰富 项目紧邻主干道雷锋大道，交通条件便利 产品类型丰富，面积跨度大，能更好地迎合不同人群的需求 紧邻长沙唯一国际标准的27洞高尔夫球场-龙湖高尔夫,周

15、边生活配套仍然相对较为匮乏，生活不便,项目优劣势总结,金地三千府小结,项目具备绝佳的外部景观优势，但至开盘以来一直销售缓慢，主要原因由于周天天麓、金科东方大院等优质项目竞争激烈，项目并无明显优势，且主力销售联排258-277，主力总价206-221万/套，其他产品如联排355-402，总价高达284-322万，独栋388-1032，总价465-2000万，均销售缓慢。 在别墅产品均销售缓慢的情况下，与2012年底启动二期洋房销售达到回流部分资金的目的，洋房产品面积在116-160，符合市场主流需求，均价在5500-7000元/，价位较为合理，有一定销量，但速度较慢，目前洋房销售在每月10套左右

16、。,盈峰翠邸,项目位置：长沙市金星北路四段229号 物业类型：别墅、高层 建筑风格：南加州 占地面积：830亩 建筑面积：690000 容积率：1.2 绿化率：33% 总户数：4225 开发商：和记黄埔地产（长沙望城)有限公司 物业公司：和记黄埔物业管理公司 均价：独栋12000 配套：会所、3000商业、幼儿园 交通：903路 景观资源： 无,一期规划500套联排和双拼，二期规划374套联排和叠加，其中叠加别墅150套，占地面积约24亩；三期和四期为独栋，五期为高层。目前三期独栋正在出售，且价格较之以前的联排有了大幅度的上涨，容积率为1.2。,项目总体规划,项目总体规划,项目为南加州建筑风格

17、，外立面以墙砖铺贴，建筑无明显亮点；内部未打造中景园林景观，楼间距小，排布过于紧密，舒适度低，项目档次不高,三期君墅规划,三期为独栋别墅，共243套，面积区间270-520，其中400以上的独栋别墅均带有私家电梯设计，为产品中的设计亮点。打造有水系贯穿三期别墅,产品分析,建筑面积:270 （包含地下面积:110）,优势： 卧室均为套间式设计，私密性好 多面采光，采光通风良好,劣势： 地下室计入计价面积 地下室无洗手间设计 露台、阳台较少,建筑面积:400 （包含地下面积:150）,优势： 卧室均为套间式设计，私密性好 多面采光，采光通风良好 带电梯式设计，方便有老人的家庭,劣势： 地下室计入计

18、价面积 地下室无洗手间设计,产品分析,建筑面积:520 地下面积:210,优势： 卧室均为套间式设计，私密性好 多面采光，采光通风良好 带电梯式设计，方便有老人的家庭 三层挑高入户大堂,劣势： 地下室计入计价面积 地下室无洗手间设计,产品分析,样板示范豪华气派售楼部、长沙最奢华会所盈翠会，给客户带来尊贵享受；但园林展示效果一般。,盈峰翠邸会所盈翠会：面积逾5000平方米，由香港室内设计大师黄慎乐Simon Wong设计，楼高三层的盈翠会由五大主题区域组成，首层为盈翠殿以文化为主题；二层设置有董事廊、缤纷会，以社交、娱乐为主；地下一层包括动能馆与童梦园，以运动及儿童休闲为主题。逾三十种休闲设施,

19、产品增值点,销售情况：一期二期售罄，三期君墅2012年12月开盘,开盘时间：2013年12月 推量：三期独栋别墅243套 面积：270520 消化：到目前为止三期产品成交100套左右 价格：9000-12000元/ 折扣：签约9折 去化速度：1518套/月,品牌优势：全球500强企业和记黄埔旗下地产集团在长沙开发的首个豪宅项目，凭借品牌优势前期取得了良好的销售成果 全长沙最豪华的星级会所，完善配套体系，尊显身份，为项目一大亮点 三期独栋别墅400以上的产品附带私家电梯，增加产品亮点,楼间距过小，建筑密度大，居住舒适程度较低 周边配套相对匮乏，生活氛围缺失 项目的建筑、园林品质一般，无法与项目的

20、豪宅定位相匹配,项目优劣势总结,优势,劣势,项目单期户型功能不齐全，舒适度低，无中心景观园林，产品打造水平低，项目最大的卖点是一、打造了长沙最为奢华会所；二、和记黄埔品牌优势；三、一期二期的热销为三期的销售起到了造势与铺垫作用。 目前三期君墅在售，均为独栋产品，仍然存在前期产品密度较高等缺陷。目前产品面积段为270520，价格9000-14000元/，总价较高，至2012年12月开盘以来累计销售约100套左右，销售速度一般。,盈峰翠邸小结,龙湖湘风原著,项目位置：岳麓金星大道与银星路交汇处西南角 物业类型：别墅、高层 建筑风格：法式新古典主义 占地面积：1300亩 建筑面积：673202 容积

21、率：1.49 绿化率：35% 总户数：3464 开发商：长沙龙湖房地产开发有限公司 物业公司：长沙龙湖房地产开发有限公司 均价：180万200万 配套：会所、商业、龙湖体育公园 交通：903路 907A 景观资源： 谷山,项目规划,体育公园,临街商业,项目占地1300亩，总建面65万，分两期开发，一期主打联排别墅与高层；二期暂定为类独栋别墅、联排别墅及高层产品。 同时项目配备有250亩体育公园，各项体育设施完善，预计2015年同步投入使用。,项目毗邻6400亩谷山森林公园 ，距离4号线地铁银杉路站仅800米,项目规划,联排别墅为项目主打产品，是龙湖地产顶级系列的颐和系产品，为法式新古典主义风格

22、， 建筑主体只运用少量石材，外立面设计较为简洁大气但不失精致 项目设计思路更注重原始生态环境以及项目内部园林景观的打造，创造舒适的外部环境。,项目总体规划,龙湖的园林景观在业内受赞誉，拥有五重垂直绿化园林景观，360度造景，大树三级跳，同纬度全冠移植，草坪铺装，注重园林细节处理，层次及颜色丰富,户型分析,建筑面积：160 使用面积：300（不含花园） 花园面积： 50-70左右,优势 地下室全赠送，双车位赠送 双首层入户设计，全明地下层 地下层4.0米层高设计 挑高客厅设计,劣势 户型设计较为紧凑，各生活空间空间尺度较小，居住舒适度不高 露台、阳台较少 地下层无洗手间,劣势 户型设计较为紧凑，

23、各生活空间空间尺度较小，居住舒适度不高 露台、阳台较少,优势 地下室全赠送，双车位赠送 双首层入户设计 地下层4.0米层高设计,建筑面积：190 使用面积：380（不含花园） 花园面积：100-150,户型分析,销售情况：一期一批6月28日开盘,开盘时间：2013年6月28日 认筹时间：2个月 推量：一批一期联排别墅220套 面积：160-190 消化：到目前为一批220套别墅基本售罄，仅剩余最后几套中套户型 价格：170万200万 折扣：认筹5万抵10万，加入搜房团购5万抵10万，一次性付款98折，按时签约99折,强劲的品牌优势：龙湖首次入驻长沙，市场反响热烈，备受潜在客户的青睐 位于谷山森

24、林公园侧，生态环境良好 地块的地势高低错落，为别墅的打造提供了良好的基础 精致的园林及样板区展示，延续了龙湖在园林景观设计上的一贯风格，为项目塑造了舒适的环境 项目打造的250亩体育公园，具有羽毛球、网球、篮球等多项体育设施，为项目增色不少,首批推出的产品面积段偏小，对别墅产品来说较为紧凑，联排中户户型存在小面宽大进深等问题，户型设计一般 目前阶段周边配套及交通不完善，缺乏生活氛围,优势,劣势,项目优劣势总结,龙湖湘风原著小结,项目核心卖点：1、龙湖品牌+谷山森林公园资源+运动公园配套+高附加值户型。 项目一期一批于6月28日开盘，蓄客两个月，共推出220套联排别墅，面积160-190，总价1

25、68200万，到目前为止已经基本消化完毕。,南山苏迪亚诺,项目位置：岳麓金星大道与银星路交汇处西南角 物业类型：别墅、高层、洋房 建筑风格：现代 占地面积：500亩 建筑面积：33万 容积率：1.08 绿化率：50% 总户数：2000 开发商：长沙南山房地产开发有限公司 物业公司：深圳赤湾物业管理公司长沙分公司 均价：190万 配套：会所、商业、龙湖体育公园 交通：903路 907A 景观资源： 无,项目位于金星路与普瑞路交汇处，占地500余亩，总建面30万方，共分三期开发。 一期二期为联排别墅及洋房低密度产品，目前已经交房入住，入住率40%左右，是目前片区内入住率最高的低密度小区；目前在三期

26、天鹅堡组团销售。,项目总体规划,三期天鹅堡组团为整个项目的收官之作，由高层及联排别墅组成，由8栋高层及103套联排别墅组成。目前高层产品已经全部售罄，联排别墅面积210-240。,联排别墅,高层,项目三期规划,户型分析,劣势 地下室无洗手间设计 主卧层无书房设计,优势 地下室全赠送 超大赠送比例，附加值高 多阳台、露台设计 大面宽设计，采光效果好,建筑面积：240 赠送面积：370,销售情况：三期高层已售罄，别墅认筹中,开盘时间：2013年7月底/8月初 推量：推出天鹅堡联排别墅75套 面积：210-240 认筹方式：交1万 享88折优惠 认筹数量：到踩盘之日认筹7个左右 价格：160220万

27、,南山集团国企品牌价值，让客户对项目信心更组 项目位置、交通比较便利，周围生活配套设施较为完善 项目经过6年开发，前期的入住率已经达到40%，对于目前市场上的低密度项目来说生活氛围较为浓厚,项目已交房入住部分产品，因此前存在一些质量问题在市场上产生了一定的负面影响 前期产品整体形象不佳，无法拉升项目的整体档次,优势,劣势,项目优劣势总结,南山苏迪亚诺小结,项目无优势自然资源，但在区域内有着较为成熟的交通条件及生活配套设施，且前期的入住率已达到40%，与同类项目项目本项目具有较为浓厚的生活气息。 目前三期天鹅堡联排别墅正在认筹中，交1万开盘时可享受88折优惠，面积210240，总价160220万，预计7月底8月初开盘。,